臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第3號
原 告 蔡致仁
訴訟代理人 沈政雄律師
被 告 周國華
訴訟代理人
兼參加人 陳伯勳
參 加 人 蔡秀蓮
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109 年10月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示A 部分面積六一點六三平方公尺、B 部分面積五０點三七平方公尺之地上物拆除，將上開部分土地返還原告。被告應自民國一百零九年一月二十五日起至返還上開部分土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟玖佰肆拾捌元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣陸佰伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹仟玖佰伍拾柒萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告按月以新臺幣壹萬柒仟玖佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號 土地（下稱系爭土地）之所有人，被告為系爭土地上同小段 11332 建號建物含增建部分即門牌號碼臺北市○○區○○街 00號房屋（下稱系爭建物）之所有人，系爭建物占有系爭土 地如附圖所示編號A 部分面積61.63 平方公尺、編號B 部分 面積50.37 平方公尺，前經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地 院）以100 年度訴字第3745號判決認兩造間依民法第425 條 之1 第1 項規定推定在系爭建物得使用期限內就占用上開部 分土地有租賃關係存在，並核定租金數額為自民國99年9 月 13日起算每月新臺幣（下同）30,811元確定，惟被告於上開 判決確定後，並未給付任何租金，經原告以存證信函催告被 告於10日內給付，並表示逾期即終止租賃關係，上開存證信 函業於108 年12月10日送達被告，被告仍未給付，原告已以
起訴狀繕本送達向被告為終止租賃關係之意思表示，兩造間 租賃關係業於起訴狀繕本送達被告即109 年1 月14日經原告 合法終止，被告所有系爭建物占有原告所有系爭土地如附圖 所示編號A 、B 部分已無合法權源，為無權占有，爰依民法 第767 條第1 項前段、第455 條規定，請求被告拆除上開地 上物及返還上開部分土地，並依民法第179 條規定，請求被 告自兩造租賃關係終止翌日即109 年1 月15日起至返還上開 部分土地之日止按月於每月15日給付原告54,152元及遲延利 息等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示編號A 部分、編號B 部分之地上物拆除，將上開部分土地返還原告 。㈡被告應自109 年1 月15日起至返還第一項所示土地之日 止，按月於每月15日給付原告54,152元，及自各期應給付日 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物及其基地即系爭土地原同屬訴外人郭萬 得所有，其於96年5 月間以贈與為原因取得系爭建物所有權 ，其與郭萬得間，推定在系爭建物得使用期限內，就系爭土 地有租賃關係，嗣系爭土地被郭萬得之債權人聲請強制執行 ，經本院98年度司執字第54507 號執行事件拍賣，於99年3 月9 日由原告之妻即訴外人周美惠拍定，本院於拍賣公告上 已載明其就系爭建物與系爭土地所有人郭萬得間有法定租賃 關係具優先購買權，卻未合法通知其行使權利，其仍得主張 優先購買權，且周美惠嗣將系爭土地以13,017,200元出賣並 移轉登記予原告，卻抬高售價佯以2,400 萬元通知其是否以 該價格優先購買，亦不生合法通知效力，其仍得主張優先購 買權；又原告請求被告給付不當得利每月54,152元，金額過 高，並不合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執 行。
三、本院得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之 租額時，適用前項之規定，民法第440 條第1 項、第3 項分 別定有明文。又租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金 額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，出租人不得收回 基地，土地法第103 條第4 款亦定有明文。次按承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文 。再按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民 法第767 條第1 項前段定有明文。經查：
⒈原告主張系爭土地為其所有，系爭房屋為被告所有，有土地 登記謄本、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一第20、24頁 ），堪以認定。又經臺北地院於100 年度訴字第3745號請求 給付租金事件中勘驗並囑託臺北市士林地政事務所測量結果 ，系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號A 部分面積61.63 平方公尺、編號B 部分面積50.37 平方公尺，有該院勘驗筆 錄、複丈成果圖在卷可稽（見該卷二第13、18頁），亦堪以 認定。
⒉系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號A 、編號B 部分，前 經臺北地院以100 年度訴字第3745號判決認兩造間依民法第 42 5條之1 第1 項規定推定在系爭建物得使用期限內就占用 上開部分土地有租賃關係存在，並核定租金數額為自99年9 月13日起算每月30,811元，嗣經臺灣高等法院以102 年度上 字第384 號判決及最高法院以103 年度台上字第2436號判決 駁回上訴，已告確定，經調上開卷宗核閱無訛，惟被告於上 開判決確定後，並未給付任何租金，積欠租金總額達2 年以 上之租額，經原告以存證信函催告被告於10日內給付，並表 示逾期即終止租賃關係，上開存證信函業於108 年12月10日 送達被告，有該存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷 可稽（見本院卷一第46至60頁），被告仍未給付，原告已以 起訴狀繕本送達向被告為終止租賃關係之意思表示（見本院 卷一第13頁），上開起訴狀係於109 年1 月24日送達被告（ 109 年1 月14日寄存，依民事訴訟法第138 條第2 項規定， 經10日至同月24日發生送達效力，見本院卷一第84、86頁） ，兩造間租賃關係業於109 年1 月24日經原告合法終止，被 告所有系爭建物占有原告所有系爭土地如附圖所示編號A 、 B 部分已無合法權源，為無權占有，原告依民法第767 條第 1 項前段規定，請求被告拆除上開地上物，並將所占上開部 分土地返還原告，應屬有據。
⒊至被告抗辯系爭建物及其基地即系爭土地原同屬郭萬得所有 ，其於96年5 月間以贈與為原因取得系爭建物所有權，其與 郭萬得間，推定在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租 賃關係，嗣系爭土地被郭萬得之債權人聲請強制執行，經本 院98年度司執字第54507 號執行事件拍賣，於99年3 月9 日 由原告之妻周美惠拍定，本院於拍賣公告上已載明其就系爭 建物與系爭土地所有人郭萬得間有法定租賃關係具優先購買 權，卻未合法通知其行使權利，其仍得主張優先購買權，且 周美惠嗣將系爭土地以13,017,200元出賣並移轉登記予原告 ，卻抬高售價佯以2,400 萬元通知其是否以該價格優先購買 ，亦不生合法通知效力，其仍得主張優先購買權云云。惟被
告據此對郭萬得、周美惠、原告等3 人起訴請求確認優先購 買權等事件，業經臺北地院以102 年度重訴字第561 號判決 駁回，並經臺灣高等法院以106 年度重上字第37號判決及最 高法院以108 年度台上字第2327號判決駁回上訴，已告確定 ，經調上開卷宗核閱無訛，被告應受上開確定判決之既判力 拘束，其再據此抗辯有優先購買權云云，即非可採。 ㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法 第97條第1 項定有明文；此一規定，依同法第105 條，於租 用基地建築房屋準用之。所謂土地之總價額，依土地法施行 法第25條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價。所謂以申 報總價年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須 照申報價額年息10％計算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，以為決定。兩造間租賃關係業於109 年1 月24日 經原告合法終止，詳如上所述，被告無權占有系爭土地如附 圖所示編號A 部分、編號B 部分，因此獲有相當於租金之利 益，並致原告受有相當於租金之損害，原告請求被告給付相 當於租金之不當得利，應屬有據。被告占有系爭土地如附圖 所示編號A 部分面積61.63 平方公尺、編號B 部分面積50.3 7 平方公尺，有複丈成果圖在卷可稽（見臺北地院100 年度 訴字第3745號卷二第18頁），系爭土地109 年1 月申報地價 為38,460元，有土地建物查詢資料在卷可稽（附於本院限制 閱覽卷）。又系爭土地位於臺北市士林區社子街，附近有商 店、社子公園、百齡左岸河岸公園、永豐銀行、臺灣企銀、 社子市場，距離延平北路僅數百公尺，附近生活機能及交通 狀況堪稱便利，有GOOGLE地圖及照片在卷可稽（見本院卷一 第70至78頁）。本院審酌上述之土地位置、工商繁榮程度、 被告所獲經濟價值及所受利益等情狀，認被告所獲相當於租 金之不當利益以按申報地價年息5 ％計算為適當，依此計算 ，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，自兩造租賃 關係終止翌日109 年1 月25日起，為每月17,948元【計算式 ：（61.63 平方公尺＋50.37 平方公尺）×38,460元×5 ％ ÷12＝17,948元】，應屬有據；逾此部分之請求，則屬無據
。
四、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項前段規定，請求被 告將系爭土地上如附圖所示編號A 部分、編號B 部分之地上 物拆除，將上開部分土地返還原告；依據民法第179 條規定 ，請求被告自109 年1 月25日起至返還上開部分土地之日止 ，按月給付原告17,948元，及自各期應給付日之翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予 准許；逾上開部分之請求，則無理由，不應准許。又上開應 予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告及 免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之。至上開不應准許部分，原告之假執行聲請即失所附依 ，應併予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均 不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明 。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 109 年 10 月 26 日
民事第三庭 法 官 陳世源
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 27 日
書記官 吳婉萱