排除侵害等
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,107年度,210號
SLDV,107,重訴,210,20201030,1

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臺灣士林地方法院民事判決      107年度重訴字第210號
原   告 林茂雄
訴訟代理人 呂偉誠律師
      劉力維律師
      林玉琪

被   告 鈺山林大樓管理委員會

法定代理人 蔡青樺
訴訟代理人 巫家佑律師
      楊金順律師
上 一 人
複 代理人 方志偉律師
上列當事人間請求排除侵害等事件,本院於民國109 年10月16日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A、B之地上物拆除,並騰空回復至與相鄰之臺北市南港區玉成街路面相同高度,及將占用之土地返還予原告及其他全體共有人。被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟陸佰肆拾伍元,及自民國一百零六年十二月二十二日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年十二月二十二日起至返還第一項所示土地之日止,按月於每月末日給付原告新臺幣壹仟貳佰零貳元,及各自應給付日之翌日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟壹佰柒拾伍元,及自民國一百零六年十二月二十二日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八,餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為被告供擔保後,得假執行;但被告如以新臺幣參佰柒拾肆萬柒仟貳佰肆拾元為原告預供擔保,得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後,得假執行;但被告如以新臺幣伍萬捌仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保,得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後,得假執行;但被告如以新臺幣肆萬壹仟壹佰柒拾伍元為原告預供擔保,得免為假執行。




原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告起訴時,被告之法定代理人原為陳碧桂,嗣於本件訴訟 繫屬中變更為蔡青樺,且經其聲明承受訴訟(見本院卷二第 37-38頁),於法相符,應予准許。
二、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限。不變更訴訟標的, 而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或追 加。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有 明文。查原告起訴聲明第1 項原為:被告應將臺北市○○區 ○○段0 ○段000 地號土地上如起訴狀附圖所示之圍牆、排 水溝等地上物拆除、騰空並返還予原告及全體共有人;被告 應給付原告新臺幣(下同)51萬5,220 元,及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利息;被告應自 106 年4 月13日起至返還上開土地之日止,按月於每月末日 給付原告8,587 元,及自各該應給付日之翌日起至清償日止 ,按年息5 %計算之利息。嗣變更上開聲明為:㈠被告應將 坐落778地號土地上如附圖所示之地上物拆除,並騰空回復 至與相鄰之臺北市南港區玉成街路面相同高度,及將占用之 土地返還予原告及全體共有人;㈡被告應給付原告30萬9,12 0元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計 算之利息;㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項 所示土地之日止,按月於每月末日給付原告5,152元,及自 應給付之日之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。 聲明關於返還範圍之更正,係原告於臺北市松山地政事務所 完成測量並製成複丈成果圖後,所為之事實上更正,又聲明 關於不當得利請求金額則屬減縮應受判決事項,均合於上開 法律之規定,應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張:原告為臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物 (門牌號碼:臺北市○○區○○街000 巷00號1 樓,下稱系 爭建物;不含地下室)之所有權人,及其坐落778 地號土地 之共有人,而相鄰之被告所管理之鈺山林大樓社區,門牌號 碼為臺北市○○區○○街000 巷00號、15號之公寓大廈(下 稱系爭公寓大廈)及坐落之臺北市○○區○○段0 ○段 000 地號土地(下稱779 地號土地)。詎系爭公寓大廈之共同使 用部分如附圖所示編號A 圍牆、編號B 非圍牆部分之地上物 (下分稱系爭A 、B 地上物,合稱系爭地上物)無權占有77 8 地號土地,被告並因無權占有前開土地之面積,受有相當



於租金之不當得利,爰依公寓大廈管理條例第36條第1 項第 2 款、第3 款、第11款、民法第767 條第1 項前段、中段、 第821 條及第179 條規定,請求被告拆除坐落於778 地號上 之系爭地上物,回復至相鄰之臺北市南港區玉成街路面相同 高度,並返還前開土地予原告及全體共有人,及給付不當得 利30萬9,120 元,暨按月給付不當得利5,152 元。又系爭地 上物緊貼系爭建物之外牆,致系爭建物長期嚴重漏水,復依 民法第184 條第1 項前段規定,請求被告賠償系爭建物因漏 水而生之損害98萬3,800 元等語。並聲明:㈠被告應將坐落 778 地號土地上如附圖所示之系爭地上物拆除,並騰空回復 至與相鄰之臺北市南港區玉成街路面相同高度,及將占用之 土地返還予原告及全體共有人;㈡被告應給付原告30萬9,12 0 元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5 % 計算之利息;㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第 1 項所示土地之日止,按月於每月末日給付原告5,152元,及 自應給付之日之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息 ;㈣被告應給付原告98萬3,800元,及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止,按年息5%計算之利息;㈢聲明第1、2、4 項,願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:系爭地上物為訴外人甲山林建設股份有限公司( 下稱甲山林公司)所興建,由其取得原始所有權,被告及全 體區分所有權人未曾就系爭地上物為增建、改建,並未取得 系爭地上物之事實上處分權,無從拆除系爭地上物,且編號 A地上物與系爭公寓大廈之連續壁相連,若拆除將影響系爭 公寓大廈之結構,應類推適用民法第796條之1規定,不應拆 除之。又系爭地上物係作為圍牆及排水溝之用,原告於民國 73年間就系爭建物辦理登記,未見其使用此部分土地,對被 告未造成損失,被告亦未因占用778地號土地受有不當得利 ,且不當得利以申報地價年息10%計算過高,應以年息3% 計算。再者,被告非權利義務歸屬主體,無侵權行為能力, 且無事實上處分權,系爭公寓大廈之區分所有權人僅購買系 爭公寓大廈有合法使用執照並辦理所有權登記之部分,自無 侵權行為;況系爭地上物非被告基於規約約定或區分所有權 人會議決議所建,原告請求不具侵權行為之要件。另系爭建 物漏水係因外牆防水層失效或老舊所致,與系爭A地上物無 涉;倘認其漏水係因系爭A地上物之裂縫或防水鋼板損壞等 間接原因所引起,被告亦僅須比例分擔修復費用等語,資為 抗辯。並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回;㈡如受 不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(本院卷二第123-124 頁)



(一)原告為系爭建物之所有權人,及坐落之778 地號土地之共 有人。
(二)門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號、15號之系爭公 寓大廈為鈺山林大樓社區所在地,系爭公寓大廈坐落之基 地為779地號土地。
(三)系爭公寓大廈占用779 地號土地上之圍牆及非圍牆部分有 占用778 地號土地,占用之範圍面積如附圖編號A 、B 所 示。
四、本院之判斷
(一)本件被告有無當事人能力?
按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委 員所設立之組織,旨在執行「區分所有權人會議決議事項 」及「公寓大廈管理維護事務」,並有當事人能力,此參 公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第38條第1 項規定甚明 。即管理委員會於完成社團法人登記前,僅屬非法人團體 ,固無實體法上完全之權利能力,然於公寓大廈管理條例 第38條第1 項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當 事人之資格,得以其名義起訴或被訴,就與其執行職務相 關之民事紛爭享有訴訟實施權;於同條例第6 條第3 項、 第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、 第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書,規定其於實 體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格,賦與 管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。是管理委 員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之 執行,或公寓大廈管理維護事務(公寓大廈管理條例第36 條參照),致他人受損害而應由區分所有權人負賠償責任 時,其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體,亦應 認被害人得基於程序選擇權,並依上開條例第38條第1 項 規定及訴訟擔當法理,選擇非以區分所有權人而以管理委 員會為被告起訴請求,俾迅速、簡易地確定並實現私權, 避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗 費。查本件原告主張系爭地上物無權占有778 地號土地, 而獲有不當得利,且造成系爭建物漏水而受有損害,請求 被告拆除系爭地上物,並交還占有之土地,給付無權占有 之不當得利,及賠償因漏水所生之損害,揆諸上開說明, 應認原告對被告為本件請求,被告具當事人能力,並具當 事人適格。
(二)原告依民法第767 條第1 項前段及中段、第821 條及公寓 大廈管理條例第36條第1 項第2 、3 、11款規定請求被告 將系爭地上物拆除,並騰空回復至與相鄰之臺北市南港區



玉成街路面相同高度,及將占用之土地返還予原告及其他 全體共有人,有無理由?
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之 ;對於妨害其所有權者,得請求除去之;各共有人對於第 三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共 有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之,民法第 767 條第1 項前段及中段、第821 條分別定有明文。 ⒉查系爭A 地上物為圍牆,系爭B 地上物為圍牆內之排水溝 乙情,有現場照片附卷可稽(見本院卷一第78、175 頁) ,又由系爭公寓大廈外觀照片(見本院卷一第176 、177 頁),係以圍牆與外界區隔,而系爭A地上物之圍牆正係 作為與系爭建物區隔使用,而系爭B地上物之排水溝渠, 應係作為系爭公寓大廈排水使用,堪認系爭地上物固具構 造上之獨立性,但未具使用上之獨立性,而常助系爭公寓 大廈之建築物效用,應屬附屬物,其使用上既與系爭公寓 大廈建物成為一體,當屬系爭公寓大廈共用部分之延伸, 而為系爭公寓大廈區分所有權人所共有。又按「管理委員 會之職務如下:二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕 及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事 項。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之 點收及保管。」公寓大廈管理條例第36條第2、3、11款定 有明文,是被告既為系爭公寓大廈管理委員會,對於系爭 地上物自負有維護、修繕等責任,被告抗辯系爭地上物為 甲山林公司所興建,被告並無事實上處分權云云,並非可 採。又系爭地上物業已占用778地號土地,占用面積如附 圖所示,為兩造所不爭執(見不爭執事項㈢);而被告並 未舉證系爭地上物有正當之占有權源,是被告既對系爭地 上物之公共設施具有管理之權限,原告依民法第767條第1 項前段及中段、第821條,請求被告將系爭地上物拆除, 並騰空回復至與相鄰之臺北市南港區玉成街路面相同高度 ,及將占用之土地返還予原告及全體共有人,核屬有據。 ⒊被告抗辯系爭A 地上物有與連續壁相連,若拆除將影響系 爭公寓大廈結構,類推適用民法第796 條之1 規定不應拆 除,有無理由?
按土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或 變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或 一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適 用之。民法第796 條之1 定有明文。被告雖抗辯系爭A 地 上物與系爭公寓大廈之連續壁相連,若逕將拆除,將影響 系爭公寓大廈結構安全云云,並提出結構安全會勘建議報



告書為據(見本院卷二第139-141 頁),惟參以該份報告 書內容,僅於結論部分說明「因一樓樓地板高於地面,其 中構材有地下連續壁、連續壁壓梁、CB柱及SA版,若貿然 拆除系爭A 、B 地上物構材,除工程難度高,複雜外,稍 有疏失恐有結構安全虞慮」等語,惟就其如何測量而得以 認定系爭地上物與地下連續壁、連續壁壓梁、CB柱及SA版 相連,及若將系爭地上物拆除,有何具體影響系爭公寓大 廈結構安全,並無任何具體說明分析,出具報告書之技師 亦僅係採取系爭公寓大廈原始設計圖說與附圖、現場情形 相互比對,而得出前開結論,則拆除系爭地上物是否確實 將造成系爭公寓大廈結構安全,仍有疑義,原告既爭執該 份報告書之內容,本院認尚難採為被告抗辯有利之認定。 被告並未提出其他事證證明有其所稱拆除系爭地上物影響 系爭公寓大廈結構安全之情事,則其抗辯應類推適用民法 第796條之1規定云云,難認有據。
(三)原告依民法第179 條及公寓大廈管理條例第36條第1 項第 2 、3 、11款規定請求被告返還不當得利,有無理由? ⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其 利益,民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地,可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61 年台上字第1695號判決參照)。本件系爭地上物為無權占 有778地號土地,業經認定如前,則原告請求被告給付無 權占有該部分土地相當於租金之不當得利,自屬有據。 ⒉次按城市地方租用基地建築房屋之租金,依土地法第 105 條準用同法第97條規定,以不超過土地申報總價年息10% 為限。所謂土地之總價額,係指土地所有人依土地法申報 之地價即法定地價,而公有土地則以公告地價為申報地價 ,免予申報,土地法施行法第25條、平均地權條例施行細 則第21條定有明文。又基地租金之數額,除以基地申報地 價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度, 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租 金相比較,以為決定(最高法院68年台上字第3071號判決 參照)。爰審酌系爭公寓大廈位在住宅區,鄰近有公園, 交通、生活機能便利等情,有勘驗筆錄在卷可稽(見本院 卷一第169頁),認以系爭地上物所坐落之778地號土地申 報地價10%作為計算本件不當得利之基礎,核屬適當。 ⒊又系爭土地101 年1 月之申報地價為每平方公尺5 萬3,95 2 元(計算式:67,440×80%=53,952),102 年1 月每 平方公尺申報地價調整為5 萬4,883 元(計算式:68,604 ×80 %=54,883,元以下四捨五入,下同),105 年 1



月每平方公尺申報地價調整為7 萬2,857 元(計算式:91 ,071×80%=72,857),有地價查詢資料在卷可稽;再者 ,系爭地上物無權占有778 地號土地如附圖所示面積合計 12平方公尺(計算式:5 +7 =12),依此計算原告請求 被告給付自101 年4 月1 日起至106 年3 月31日止之不當 得利金額為5萬8,645元(計算式詳附表1),及自起訴狀 繕本送達翌日即106年12月22日(見106年度湖調字第37 3 號卷第65頁之送達證書)起至清償日止按年息5%計算之 利息,為有理由;又原告請求自起訴狀繕本送達翌日即 106年12月22日起至返還占用土地之日止,按月給付不當 得利金額為1,202元(計算式詳附表2),及自應給付之日 之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息,亦有理由。 原告逾上開金額請求,則無理由。
(四)原告主張系爭建物長期發生漏水情事係因系爭地上物設置 所致,依民法第184 條第1 項規定請求被告負賠償之責, 有無理由?
⒈按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責 任。民法第184條第1項前段定有明文。
⒉本件就系爭建物之漏水原因為何,經兩造合意由臺北市土 木技師公會鑑定:
⑴鑑定經過為:「會勘時系爭建物與系爭公寓大廈相鄰之 圍牆(即系爭A 地上物),因部分防水鋼板損壞及移除 ,且強面已有裂縫產生,故鑑定技師評估該區域亦有可 能造成系爭建物室內滲漏水」(鑑定報告第4 頁),鑑 定結果為:「原告所有系爭建物確實有滲漏水之情形發 生,鑑定技師於兩造間之建築物外牆與低矮圍牆間進行 試水及排水溝之積水試驗後,系爭建物之牆面並無明顯 滲水變化之現象,牆角與地坪交接處之牆面亦無明顯滲 水變化之現象;但系爭公寓大廈緊鄰之圍牆現況工程情 形不盡完善,仍需修復破損不鏽鋼鋼板之施工費用,以 防系爭建物外牆與系爭公寓大廈低矮圍牆間形成積水區 域。鑑定技師擇期於108 年5 月30日進行第二次之會勘 ,除了藉由自然氣候之變化進行測試外,亦可觀查相隔 一個月系爭建物及地下室之變化;本次會勘時亦針對系 爭建物及系爭公寓大廈一側之排水溝渠進行試水作業, 惟第二次會勘鑑定之結果系爭建物亦無明顯之滲水痕跡 及變化;據此判斷本案系爭建物所造成之滲水現象,並 非由系爭公寓大廈因直接因素所造成。」(鑑定報告第 5 至6 頁),有該鑑定報告可稽(見外放卷)。 ⑵鑑定結論為:鑑定系爭建物與系爭公寓大廈一側之牆面



滲水,經評估可能為系爭建物外牆防水層失效或老舊, 再加上系爭建物外牆牆面與系爭公寓大廈低矮圍牆之交 接處因地震產生裂縫、防水鋼板損壞(移除)等諸多因 素,裂縫在長年含水之情形下將可能造成系爭建物牆面 滲水;據此建議將系爭公寓大廈之低矮圍牆移除,倘若 因建築法規或施工性之問題無法移除時,則應將圍牆進 行防水處理,而裂縫處以EPOXY 環氧樹脂進行填補,並 加設防水鋼板,使雨水不再滲入裂縫處進而形成積水區 域導致滲水情形(鑑定報告第7-8頁)。
⑶本院審酌鑑定技師親赴現場會勘時,業已確認緊貼於系 爭建物之系爭A 地上物之圍牆有產生裂縫,有現場照片 可憑(鑑定報告第27頁),而圍牆上移除之鋼板使裂縫 暴露在外,如因下雨,將使雨水滲入裂縫,長久時間累 積,確有可能造成系爭建物發生滲漏水,是本院認系爭 A地上物所生之裂縫,確為系爭建物漏水成因之一。 ⑷又系爭A 地上物屬於系爭公寓大廈之共用部分,業經認 定如前,而被告既為管理委員會,負有維護及修繕之責 ,是原告依民法第184條第1項前段規定請求被告負損害 賠償責任,應屬有據。
⑸再者,本件應賠償之金額為何,業據鑑定單位依照臺北 市土木技師公會鑑定手冊、市場訪價等原則,認定修復 系爭建物之施工費用為8 萬2,349 元,有臺北市土木技 師公會109 年1 月31日北土技字第1093000159號函檢附 修復費用概算表及單價分析表為憑(見本院卷二第55-5 7頁),原告主張其另外委託修繕公司估價,修繕金額 約為81萬4,590元至98萬3,800元不等,鑑定機關計算之 修繕金額顯然過低云云,惟原告所提供之報價單、估價 單(見本院卷一第61-62頁、卷二第14頁),為其自行 委託廠商進行之估價,被告業已爭執其公正性;又核其 內容關於修繕範圍,已非鑑定報告提到之牆面打毛、防 水水泥漆砂漿粉刷、水泥漆、工資等事項,尚擴及於地 面、廁所、後陽台等之施工項目,顯然與本件鑑定報告 認屬修繕之必要項目有異,原告並未舉證證明其所提估 價單、報價單之各項目均屬必要修繕項目,且本院審酌 鑑定報告就必要修繕範圍之項目,有進行市場訪價,是 原告主張損害金額應以98萬3,800元為準,並不可採。 本件應以鑑定機關鑑定8萬2,349元為損害金額。 ⑹另按損害之發生或擴大,被害人與有過失者,法院得減 輕賠償金額,或免除之。民法第217 條第1 項定有明文 。查系爭建物之漏水成因,除系爭A 地上物之裂縫造成



長年滲水外,尚有「系爭建物外牆防水層失效或老舊」 ,業經說明如前,原告既為系爭建物之所有權人,對其 所有系爭建物之相關設備有維護、修繕之權能,然其疏 於維護系爭建物之屋況,致未能及早排除系爭建物之外 牆防水層失效問題,致系爭建物牆面因漏水發生損害, 原告對此損害之發生實有過失,被告抗辯原告就其損害 發生與有過失等語,核屬有據。本院審酌上開漏水成因 ,認責任比例應由兩造各負50%,是原告請求被告賠償 金額為4萬1,175元(計算式:82,349×1/2=41,175) ,為有理由,逾此金額之請求,為無理由,應予駁回。五、綜上所述,原告依民法第767 條第1 項前段及中段、第 821 條規定,請求被告將坐落778 地號土地上如附圖所示之系爭 地上物拆除,並騰空回復至與相鄰之臺北市南港區玉成街路 面相同高度,及將占用之土地返還予原告及全體共有人;依 民法第179 條規定,請求被告給付原告5 萬8,645 元,及自 106年12月22日起至清償日止,按年息5%計算之利息;暨自 106年12月22日起至返還778地號土地之日止,按月於每月末 日給付原告1,202元,及自應給付之日之翌日起至清償日止 ,按年息5%計算之利息;依民法第184條第1項前段規定, 請求被告給付原告4萬1,175元,及自106年12月22日起至清 償日止,按年息5%計算之利息,均有理由,應予准許。原 告逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
六、兩造陳明就原告聲明第1 、2 、4 項願供擔保,聲請宣告假 執行及免為假執行,經核原告勝訴部分,合於法律規定,爰 分別酌定相當之擔保金額宣告之;原告其餘假執行之聲請, 因訴之駁回而失所依據,不予准許。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,於 判決結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,若委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 簡吟倫
附表一
㈠101年4月1日至101年12月31日
67,440×80%×12×10%×9/12=48,557(元以下四捨五入,



下同)
㈡102年1月1日至104年12月31日
68,604×80%×12×10%×3=197,580㈢105年1月1日至106年3月31日
91,071×80%×12×10%×(1+3/12)=109,285㈣原告就778 地號土地應有部分比例為1650/10000,原告得請求 之不當得利為:(48,557+197,580 +109,285 )×1650/100 00=58,645。
附表二
91,071×80%×12×10%÷12=7,2867,286×1650/10000=1,202

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參考資料
甲山林建設股份有限公司 , 台灣公司情報網