臺灣基隆地方法院民事判決
109年度訴字第375號
原 告 李春碧
訴訟代理人 龍毓梅律師
複 代理人 彭郁雯律師
被 告 李宏振
訴訟代理人 林達傑律師
複 代理人 楊思勤律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109年10月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)坐落基隆市○○區○○段000地號土地(重測前為深澳坑段槓子寮 小段154之31地號土地，分割自深澳坑段槓子寮小段154地號 土地，下稱系爭土地)經訴外人李國芳於民國75年5月1日以 買賣為原因登記為所有權人(權利範圍：全部)，斯時系爭土 地上已有被告李宏振所有之門牌號碼基隆市○○區○○街00巷00 弄00號房屋(即基隆市○○區○○段000○號，下稱系爭房屋)存在 。嗣李國芳於96年2月1日死亡，原告為其繼承人而繼受取得 系爭土地之所有權。
(二)被告所有之系爭房屋目前荒廢無人使用，且無正當權源而占 有原告所有系爭土地，自屬無權占有。為此，依據民法第76 7條第1項前段之規定，請求被告拆除系爭房屋，將占用之系 爭土地返還予原告。又因被告無權占用系爭土地，受有相當 於租金之利益，並致原告與李國芳受有損害，爰併依民法第 179條之規定向被告請求自李國芳取得系爭土地之日即75年5 月1日起至109年7月14日止相當於租金之不當得利金額新臺 幣(下同)827,308元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年百分之5計算之利息，暨自109年7月15日起至 返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利 金額4,182元(以上計算式均詳如附表所示)。(三)併聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除，並將上開占用土 地返還予原告。
⒉被告應給付原告827,308元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年百分之五計算之利息，暨自109年7月15日
起至返還第一項土地之日止，按月給付原告4,182元。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則求為判決：原告之訴駁回，並陳明如受不利益判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以： (一)觀諸卷附之系爭房屋建造執照卷(即基隆市政府69工建字第0 087號)所附68年11月9日之建造執照申請書所載，坐落基隆 市○○○段○○○○段00○000○000○000○00○地號土地上之建物，確 係由起造人姓名欄所載「李國芳(等)附名冊」等人所申請起 造，且被告亦同列於起造人名冊(編號A6)；而系爭土地登記 簿之所有權部則記載「駿興開發股份有限公司」(下稱駿興 公司)於64年9月16日取得系爭土地之所有權，並於69年1月 出具「土地使用權同意書」(下稱系爭同意書)，足見系爭房 屋坐落之基地，係由駿興公司以出具系爭同意書之方式提供 。原告之被繼承人李國芳於75年5月1日以買賣為原因，經駿 興公司移轉所有權登記為系爭土地之所有權人。(二)被告所有之系爭房屋連同坐落系爭土地之應有部分，均係被 告於70年間向李國芳所購買，此有李國芳當時所負責之「金 扶輪別墅群工務所」於70年8月2日通知被告繳納買賣期款之 書面及建築執照等件在卷可稽，足證被告所有系爭房屋並非 無權占有系爭土地。至李國芳何以遲至75年間方才取得系爭 土地之所有權，係因李國芳前為興建集合住宅建案(下稱系 爭住宅建案；系爭房屋即為系爭住宅建案之其中一戶)，於6 8年間與訴外人吳潤華即系爭土地原所有權人簽立合建契約 ，然因李國芳未能如期完工，以致與吳潤華間發生爭議，並 致嗣後無法依約將土地一併移轉登記予買受人，最後又利用 被告當時並非在地住戶，全然不知其餘買受人嗣後究與李國 芳達成何等協議，方才順利取得買受建物所坐落基地之應有 部分所有權，而被告則因李國芳一再拖延，拒不依約移轉系 爭房屋所坐落基地之應有部分，方致被告陷於僅能取得系爭 房屋所有權，卻無法取得系爭房屋坐落系爭土地之應有部分 所有權之窘況。依最高法院85年度台上字第389號判決意旨 ，被告既係向李國芳購買系爭房屋及其坐落基地，是縱若被 告請求其繼受人即原告依約移轉建物基地應有部分，原告確 得以時效抗辯權予以對抗；而被告所有系爭房屋及其基地既 均係由李國芳係依照同一買賣契約約定，交付予被告占有及 使用，甚將被告列為系爭房屋起造人並因而取得系爭房屋所 有權，則被告當然亦已同時取得系爭房屋使用坐落基地之合 法權利，原告自不得主張被告係屬無權占有，遑論訴請被告 給付不當得利。
(三)另依最高法院98年台上字第1424號判決意旨，李國芳之前手
即駿興公司提供系爭土地作為系爭房屋之基地，且李國芳為 系爭房屋之起造人之一，使得系爭房屋順利取得建造執照， 並於完工後取得使用執照，提供系爭房屋坐落基地(即系爭 土地)之駿興公司，當然不能再於事後主張系爭房屋所有權 人無權占有系爭土地；李國芳嗣因買賣而經駿興公司移轉登 記為系爭土地(重測前為深澳坑段槓子寮小段154地號土地中 之部份土地)之所有權人，原告又因被繼承人李國芳死亡而 繼受系爭土地，亦不得於駿興公司將系爭土地提供作為系爭 房屋基地之多年後，向被告即系爭房屋所有權人主張系爭房 屋無權占有系爭土地。
(四)又觀諸卷附之系爭房屋建造執照卷及使用執照卷，系爭房屋 乃係由李國芳代表其他起造人提出執照申請、變更或延長等 行政程序，而應認系爭住宅建案係由李國芳所主導興建。復 觀諸李國芳於69年1月出具之具結書記載：「李國芳等所有 座落於基市○○○段○○○○段00○000○000○000000地號興建貳樓房 屋，願於開工前辦妥土地分割，惟恐無憑，特立此書。」等 語，以及最後「立具結書人」欄下方僅由李國芳一人簽名蓋 章，「地址」欄下方亦僅留有李國芳之地址等情，足認系爭 住宅建案確係由李國芳所起造，再出售予被告及其餘買受人 。衡以一般社會交易通念，主導集合住宅建案起造之建商或 個人，或可能將集合住宅建案原始承買人列為建案起造人， 惟斷不可能將毫無利害關係之人列作起造人；且該主導集合 住宅建案之建商或個人，既於嗣後完成集合住宅建案並依法 取得使用執照，應即得以推斷集合住宅建案已經合法取得基 地所有權人同意提供土地使用。從而，李國芳業將系爭房屋 、其他建物移轉予被告、其餘起造人所有，足證李國芳與包 含被告在内各該起造人間勢必存在買賣、贈與或合建等等賦 予各該起造人得以取得建物所有權之權利，方符一般社會交 易通念。如若原告主張，被告於取得系爭房屋所有權後，竟 無法取得經駿興公司概括授予之土地使用權，而得由輾轉繼 受系爭土地權利之原告，主張被告無權占有，並執以訴請被 告拆屋還地並給付不當得利，則原告應就其所主張明顯違反 社會通念之變態事實，依照舉證分配原則，由原告舉證以實 其說。
三、得心證之理由：
原告主張其為系爭土地之所有權人，被告所有之系爭房屋， 無正當權源而占有原告所有系爭土地之部分土地等情，業據 原告提出系爭土地、系爭房屋登記第一類謄本、系爭土地所 有權狀、系爭房屋外觀照片等件為證，被告除否認其所有系 爭房屋係無權占有原告所有系爭土地且無不當得利之情事，
並以上開情詞置辯外，對於原告其餘主張並不爭執，是本件 爭點即為：㈠被告所有之系爭房屋有無占用原告所有系爭土 地之部分土地之正當權源？㈡倘無，原告得否請求被告拆屋 還地？並給付相當租金之不當得利及其金額？茲析述如下：(一)原告主張拆屋還地部分：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台 上字第1169號判決意旨參照）。被告所有系爭房屋占有原告 所有系爭土地之部分土地之事實，已如前述，且為被告所不 爭執，僅辯稱系爭房屋並非無權占有系爭土地等語，被告即 應就其所有系爭房屋有占有原告所有系爭土地之部分土地之 正當權源之事實，負舉證之責。
⒉次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性）， 而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態 下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意 第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之 物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之 債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當 事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登 記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用， 自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債 權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化 」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號民事 判決意旨同此見解）。又按民法上之法律行為，有債權行為 與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法 律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下， 對任何第三人均發生法律上之效力。如其約定占有標的物等 法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約 內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年 度台上字第1834號民事判決意旨同此見解）。復參酌大法官 會議釋字第349號解釋意旨：「最高法院48年台上字第1065 號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分 管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契 約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而 言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約 ，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之 拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財
產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。 」等語可知，基於維持法律秩序之安定性與公共利益，及避 免不動產之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登 記之脫法行為，以達到不動產後手不受前手拘束之不當結果 ，倘該第三人取得不動產之時或之前，已明知或可得而知他 人對該不動產有繼續使用、占有該不動產之權源時，該第三 人即應受債權契約效力之拘束。
⒊本院依被告之聲請，向基隆市政府、基隆市地政事務所調取 系爭房屋之使用執照案卷、系爭房屋、系爭土地歷年登記資 料(含異動清冊)等相關證據資料，有基隆市政府109年8月31 日基府都建貳字第1090130931號函附之系爭住宅建案建築執 照原卷、基隆市地政事務所109年8月27日基地所登字第1090 010042號附之系爭土地人工登記簿謄本、基隆市地政事務所 109年8月25日基地所登字第1090010041號附之系爭房屋登記 案附卷可稽，由上開證據資料可知，系爭房屋為系爭住宅建 案之其中一戶，系爭住宅建案之起造人為原告之配偶李國芳 、被告、董文靜、劉喜鴻、郭阿雲等人(即被告及系爭住宅 建案其他預售屋之買受人)，於68年11月9日向基隆市政府申 請系爭住宅建案之建造執照，建築基地包括系爭土地在內， 復觀諸原告之配偶李國芳於69年1月出具之具結書，內載： 「李國芳等所有座落於基市○○○段○○○○段00○000○000○000000 地號興建貳樓房屋，願於開工前辦妥土地分割，惟恐無憑， 特立此書。」等語，並僅由原告之配偶李國芳於「立具結書 人」欄下方簽名蓋章，「地址」欄下方亦僅留有李國芳之地 址等情，及起造人名冊，其中被告、董文靜、劉喜鴻、郭阿 雲等人，其上均有編號A6、B38、A1、A3，明顯即為系爭住○ ○○○區○○○○○○號(因尚未能申請門牌號碼)，及被告提出之金 扶輪別墅群工務所78年8月2日函載「台端(即被告李宏振)委 建A型6號乙戶……預定 日前完成圍牆完成進度，敬請撥冗駕 臨工地參觀指導，並請於8月10日前惠繳第 期款新台幣壹 拾參萬元正」等語，足認系爭住宅建案確係由原告之配偶李 國芳原始興建，再出售予被告及董文靜、劉喜鴻、郭阿雲等 買受人，因基於節稅或其他因素，而併列被告及其餘買受人 為共同起造人。又系爭土地當時之所有權人為駿興公司，於 69年1月間出具系爭同意書，同意起造人即原告之配偶李國 芳、被告等人在系爭土地上興建系爭住宅建案(含系爭房屋) ，又駿興公司出具系爭同意書供起造人即原告之配偶李國芳 興建系爭住宅建案，其法律關係不外為無償之使用借貸，或 為有償之合建、租賃等，其中租賃契約具有買賣不破租賃之 物權效力固勿論，其餘均為債權契約，原不具物權效力(因
此以下均本於債權契約之性質予以論述)，嗣原告之配偶李 國芳於75年5月1日向駿興公司買受系爭土地並登記為系爭土 地所有權人。系爭房屋之起造人原告之配偶李國芳於系爭住 宅建案興建之初，既已取得系爭土地當時所有權人駿興公司 出具之系爭同意書，同意原告之配偶李國芳在系爭土地之上 建造系爭住宅建案，將系爭土地作為建造系爭住宅建案之建 築基地，嗣後起造人即原告之配偶李國芳更因買賣關係而取 得系爭土地之所有權，復依系爭房屋登記第一類謄本所載， 被告係以第一次登記之登記原因，原始取得系爭房屋之區分 所有權。雖駿興公司出具系爭同意書以系爭土地為使用標的 之原因法律關係係屬債權契約，僅係存在於駿興公司與原告 配偶李國芳之間，然駿興公司與原告之配偶李國芳均知系爭 土地係供興建系爭住宅建案之建築基地之用，且系爭住宅建 案之建物勢必有長期使用之目的且出賣與不特定之買受人， 揆諸前開說明，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三 人知悉該狀態之公示作用，應使該債權契約對於受讓系爭土 地之第三人繼續存在，更遑論受讓之第三人即為起造人即原 告之配偶李國芳，亦即系爭土地及其上之系爭房屋之所有權 均歸屬原始興建人即原告之配偶李國芳所有，嗣並以買賣為 原因由被告向原告之配偶李國芳買受而取得系爭房屋之所有 權，自得對原告之配偶李國芳主張有權占有系爭土地。原告 嗣又因繼承而取得系爭土地之所有權人，自應同受拘束而不 得對被告主張其係無權占有系爭土地。原告主張依最高法院 99年度台上字第1585號民事判決意旨及系爭同意書載明「為 申請建造執照特立此同意書為憑」、「本同意書應從同意日 起半年內提出申請執照，逾期無效」，顯見駿興公司已將使 用系爭土地之範圍限縮於申請建造執照之用途，而非使系爭 住宅建案之買受人(含被告)得永久使用系爭土地之意等語， 自無可採。
⒋退而言之，縱認本院前開論述，將使債權契約之效力及於契 約當事人以外之當事人，有違債權相對性之民法成文法之規 範，惟按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人 為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 民法第148條定有明文。而使用借貸契約係債之關係，僅於 當事人間有其效力，房屋買受人並不當然繼受其前手與土地 所有人間之使用借貸關係，原則上固不得執該關係主張其有 使用坐落土地之權利。然土地受讓人若明知房屋所有人係基 於與土地讓與人間債之關係而占有房屋坐落之土地，且經斟 酌房屋使用土地之狀態及房屋之使用目的等項後，如可認土 地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益，仍應駁回
其請求。」「惟基於權利之行使，不得違反公共利益，或以 損害他人為主要目的，及應依誠實及信用方法，雖使用借貸 契約，僅於當事人間有其效力，但就具體個案，若土地受讓 人明知房屋所有人係基於與原土地所有人間債之關係，有占 有坐落基地之合法權源，仍受讓該土地，經斟酌當事人間之 意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀後，認土 地所有人即受讓人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或 以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。」(最高法院99 年度台上字第1705號判決、106年度台上字第2152號判決意 旨參照)。承前所述，原告之配偶李國芳乃系爭住宅建案(含 系爭房屋)之原始興建人，駿興公司出具系爭同意書同意原 告之配偶李國芳使用系爭住宅建案所坐落之基地即系爭土地 興建建物(含系爭房屋) ，則系爭房屋坐落於基地即系爭土 地上之權源，係本於原告之配偶李國芳與駿興公司間之債權 契約，依系爭房屋使用土地之狀態及目的等情狀，該債權契 約之目的尚未達成，雖係屬債權契約，對於當事人以外之第 三人不生拘束之效力，然原告之配偶李國芳及駿興公司既知 原告之配偶李國芳興建系爭房屋之目的在於對外銷售予不特 定之買受人，若嗣後取得系爭土地所有權之第三人即原告之 配偶李國芳之後能再以系爭土地所有權人身分，基於使用借 貸或債權契約之相對性，對系爭房屋之買受人即被告主張其 係無權占有而行使物上返還請求權，原告之配偶李國芳權利 之行使顯違誠實及信用原則，而屬權利濫用。嗣原告因繼承 關係而繼承系爭土地，自應概括地繼受系爭土地之一切權利 與負擔。從而，原告本於系爭土地所有權人之身分，請求被 告應將系爭房屋拆除並將占用之系爭土地返還予原告，即難 謂正當，應予駁回。
⒌最後，再從系爭房屋買賣契約之本質觀之，被告係向原告之 配偶李國芳購買系爭住宅建案之其中預售屋一戶(即系爭房 屋)，業如前述。而買賣預售屋，除房屋外，當然包含房屋 所占有之基地持分，此為一般常態事實，至於僅購買房屋而 不及於基地者，則屬罕見之變態事實，被告抗辯其向原告之 配偶李國芳買受系爭房屋，包含系爭房屋所占有之基地持分 ，自應由原告就被告僅買受系爭房屋而不包含基地持分一節 ，負舉證責任，原告既未能舉證證明被告僅向原告之配偶李 國芳購買系爭房屋而不包含系爭房屋所坐落之系爭土地，被 告抗辯其係向原告之配偶李國芳買受系爭房屋(含基地持分) ，自堪採信。雖系爭房屋之基地持分，或因某種因素，尚未 移轉登記為被告所有，然被告係因系爭房屋(含基地持分)之 買賣契約經原告之配偶李國芳交付而取得占有使用之權利，
縱被告尚未取得系爭土地之所有權，在系爭房屋買賣契約依 法或合意解消前，仍無礙被告係本於其與原告之配偶李國芳 間之系爭房屋買賣契約而得對原告之配偶李國芳主張其係有 權占有系爭房屋及基地之認定，嗣原告因繼承而繼受原告之 配偶李國芳之系爭土地，自應同受拘束，而不得對被告主張 被告所有之系爭房屋係無權占有系爭土地。
(二)原告請求不當得利部分：
承前所述，被告既非無正當權源而占有原告所有系爭土地， 自與民法第179條不當得利之構成要件有間，原告依民法第1 79條請求被告給付相當於租金之不當得利，即無理由，不另 贅述。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請 求被告拆屋還地及給付如訴之聲明所示之相當於不當得利金 額、法定遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請，失所依附，應併予駁回。五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法，經審酌後認與判 決之結果不生影響，無庸再逐一予以論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 10 月 27 日 民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 27 日 書記官 張雅婷
附表：109年度訴字第375號 占用基隆市○○區○○段○地地號 占用面積 平方公尺 使用現況 申報地價(新臺幣) 年補償金＝占用土地面積×當期申報地價×5%(新臺幣/元以下4捨5入) 相當於租金之不當得利＝年補償金×年數 年補償金 原告起訴請求相當於租金之不當得利金額 0000-0000 99.58 基隆市○○區○○街00巷00弄00號 2,240元(75年至95年) 75年5月起至95年12月(共計20年8月)之相當於租金之不當得利總金額 96年1月至98年12月(共計3年)之相當於租金之不當得利總金額 99年1月至101年12月(共計3年)之相當於租金之不當得利總金額 105年1月至106年12月(共計2年)之相當於租金之不當得利總金額 107年1月至108年12月(共計2年)之相當於租金之不當得利總金額 109年1月至109年7月14日(共計196天)之相當於租金之不當得利總金額 22,306元 99.58平方公尺×2,240元×10%，以下計算式略 22,306元×20年＋22,306元/12月×8月＝460,990元 24,696元×3年＝74,088元 27,882元×3年＝83,646元 43,019元×2年＝86,038元 47,798元×2年＝95,596元 50,188元÷365天×196天＝26,950元 2,480元(96年至98年) 24,696元 2,800元(99年至101年) 27,882元 4,320元(105年至106年) 43,019元 4,800元(107年至108年) 47,798元 4,032元(109年) 50,188元(即4,182元/月) 總計 827,308元