損害賠償等
臺中簡易庭(民事),中簡字,109年度,2118號
TCEV,109,中簡,2118,20201008,1

1/1頁


臺灣臺中地方法院民事簡易判決    109年度中簡字第2118號
原   告 紀桂銓 
被   告 豐穀建設開發股份有限公司


法定代理人 陳三奇 



  兼
訴訟代理人 陳志修 

上列當事人間請求損害賠償等事件,經本院於民國109 年9 月17
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:
㈠其前向被告豐穀建設開發股份有限公司(下稱豐穀公司)購 買其興建之【豐穀景三千】(下稱系爭建案)編號C3之房屋 一棟(下稱系爭房屋),並以原告配偶即訴外人莊秋絨名義 與被告豐穀公司簽訂土地預定買賣契約書(下稱系爭土地契 約書)及房屋預定買賣契約書(下稱系爭房屋契約書,與系 爭土地契約書以下合稱系爭契約),約定購買土地面積共計 86.42 平方公尺包含臺中市○○區○○段00000 地號、私有 土地面積61平方公尺,使用分區為第二種住宅區用地及臺中 市○○區○○段00 0000 地號土地、持分土地面積25.42 平 方公尺,由C 棟每戶各持分七分之一。嗣系爭房屋移轉登記 所有權人為原告,購買並交屋當時並無儲藏室(下稱系爭儲 藏室)之設置,系爭儲藏室亦非系爭契約約定範圍,系爭儲 藏室所座落基地為臺中市○○區○○段000000地號土地,為 一畸零地(下稱系爭土地),系爭土地應屬原告所有之圍牆 用地,被告陳志修並非社區住戶,不應持有系爭土地,系爭 土地既為圍牆內,應屬系爭契約之一部分,依照消費者保護 法第22條規定圍牆除約定於系爭房屋契約附件五-D劃定之範 圍,亦見於該建案之DM及被告豐穀公司於蘋果日報之採訪廣 告,且上開劃定範圍與圖示皆未有系爭儲藏室,依系爭契約 與廣告被告等應交付同於契約完整無瑕疵之圍牆於原告,惟 被告明知如此,竟不顧原告權益,擅自於交屋後未依系爭契



約所附建築圖示範圍,內縮圍牆範圍,並於其上違法修築系 爭儲藏室,顯屬民法第227 條之不完全給付,爰依系爭契約 附件圖示及相關廣告,請被告依契約回復圍牆原狀,同時依 契約規範與民法第767 條(原告目前基於地號976-15之謄本 為間接占有人)之妨礙除去與回復原狀請求權,請被告除去 系爭儲藏室,並依契約所定界線修築圍牆,查系爭契約附件 五-D附證三並無變電設施,被告陳志修強調渠為容置變電設 施始修築系爭儲藏室顯係託辭。
㈡按系爭契約圖示及廣告明示系爭土地包含於系爭房屋之建築 基地中即臺中市○○區○○段000000○000000地號並做為該 建築基地建物空地、安全緩衝及通道等使用係景三千C 社區 (下稱系爭社區)成員之共用部分,前開圖示及廣告皆未特 別標註系爭土地將做儲藏室使用,同時未特別標註排除本社 區成員使用或擁有,而依社會通念圍牆內屬該社區成員之神 聖不可侵入領域任何人未經許可不得入內,圍牆內土地為共 用部分依法非社區成員無法擁有,致損害系爭契約約定蓋圍 牆的原意即阻絕非社區成員入內以保護社區成員之意涵,故 系爭土地依系爭契約修築圍牆界線之含意,應推定必須屬系 爭社區成員所有,且按系爭土地謄本已註明係作為社區成員 各建號建築基地,故應屬社區成員所共用共有;縱被告爭執 其未標示系爭土地之歸屬,係有意保留自有,因原告無法從 契約及相關圖示、廣告得知被告之真意保留,依民法第86條 該真意保留不拘束原告,契約及相關圖示、廣告含示之系爭 土地係屬社區成員所有,仍屬有效。
㈢依土地法第31條、建築法第44條及第11條第3 項規定,系爭 土地係畸零地,本不得從系爭社區基地分割而出,若非被告 陳志修承諾以系爭土地為建照(103 中都使字第02886 號即 C 區)使用之同意書(中市都發局表示需法院方能複製建照 相關文件),若非將系爭土地整併至前開建照內被告陳志修 無法完成分割作業,故系爭土地分割係為成系爭社區建築基 地之目的而存在,且因系爭土地為畸零地無法單獨做為建物 之建地存在,故其之存在之目的顯為常助系爭社區建築基地 之效用,應屬系爭社區建築基地之從物,而兩造簽訂系爭契 約時整片基地皆屬被告陳志修所有,縱不論前開二推定地號 係屬社區成員所有,民法第68條簽約及移轉時基地之處分亦 及於系爭土地。且若非被告之脫法行為,依及前揭公寓大廈 管理條例第58條第2 項,系爭土地本無法從社區基地分割而 出並由被告陳志修所有,但被告為達其脫法意圖即被告必須 先出具系爭社區基地使用系爭土地同意書予都發局,以規避 建築法第44條、第11條第3 項不得分割之規定,因與鄰地合



併為基地,實質使用上未具有分割的效果,且刻意不於契約 附加該同意書,以避免原告查覺基地將有畸零地的狀況影響 售價,因被告所為之系爭土地自有真意保留原告無從知悉, 依民法第86條對原告不生效力,另因被告透過時間先後移轉 建物與土地予社區成員,因被告脫法後系爭社區成員僅共有 976-10地號土地,而系爭土地已脫法分割無法勾稽該地為系 爭社區共用部分,地政機關無法依公寓大廈管理條例第58條 第2 項時查核被告依法不可擁有系爭社區土地的脫法效果, 故不該讓被告上述脫法行為得逞。
㈣本案被告未明示將保留系爭土地自有,該保留並未見於系爭 契約及相關圖示與廣告,原告無從預見,按消費者保護法第 14條與11條第2 項規定,被告之保留係屬無效,且被告刻意 隱瞞原告將保留系爭土地,無非係圖詐謀原告的購屋高額價 金,原告無法預期堡壘原則已遭破壞圍牆純屬虛幻,致原告 在不知情的情境下誤購建築基地不完整之建物,非但建物不 符所值,也無法永保建物之樓地板總面積及座落土地的面積 ,亦有違原告購屋契約簽訂時原告之原意即無額外畸零地相 關爭議及費用的風險,被告損害原告利益甚鉅。 ㈤查建物與土地亦屬商品,相關之DM及採訪廣告亦屬商品標示 之一部分,按商品標示法第6 條、公平交易法第21條第1 項 規定,被告系爭土地不標示之故意,應係引誘原告認為系爭 土地應屬系爭社區成員所詐謀原告之高額價金,而依民法第 86 條 被告之不標示,不拘束原告依通念合理的推知已與被 告系爭土地歸屬系爭社區成員,所構成的契約合意。被告刻 意未告知原告所在基地將有其他非社區成員持有人之畸零地 ,對原告造成損害,被告相關行為已構成民法第148 條之相 關情事,並讓原告須行使建築法第43條相關併購請求權,以 維持該建物及基地之價值,而支出額外的費用,被告之行為 係屬詐騙原告之侵權行為,且原告購地價款超過購屋款甚多 ,故被告售地利潤甚高,被告所謂保留系爭土地自有亦僅是 其掩飾的託詞,事實上原契約的售價應已包含系爭土地。被 告私留系爭土地之結果,將妨礙原告建物未來重建時將縮小 所座落的土地面積,因重建時若無法再計入系爭土地為基地 的結果,系爭房屋座落之土地勢必縮小方可符合法規,進而 影響系爭房屋目前總樓地板面積。
㈥另按系爭契約附件五-D、與採訪廣告及前開連帶條款含示, 並斟酌公寓大廈管理條例第58條第2 項有關不得讓售特定人 之規定,系爭土地為法定空地兼共用部分必須為系爭社區成 員擁有,及系爭土地謄本註記為系爭社區建號之共同基地即 法定空地及共用部分,其法定空地及共用部分實已含於銷售



系爭社區成員,且原告購地價款超過購屋款甚多,故被告售 地利潤甚高,且被告購地在102 年之前,而102 年公告地價 即25,000元/ ㎡,僅原告購屋款即13萬元/ ㎡之1/5 不到, 故被告售地利潤甚高已涵括系爭土地,被告所謂保留自有系 爭土地亦僅是其掩飾詐欺的託辭,事實上被告原契約的售價 應已包含系爭土地,只是被告隱瞞住戶並暗中割出竊據。按 建築法第44條被告分割系爭社區基地土地的結果,被告並無 法搭建任何建物,無法發揮建地的應有經濟價值,造成重大 的不利益及權利妨礙,實係民法第148 條明文禁止被告的專 損害原告之利益行為,且不符合本案土地契約第19條、建物 契約第28條及建築法第44條之精神,屬違反契約之行為,應 屬無效。
㈦被告提出之附證二相關事項,係指調整建材等相關細微事項 ,其但書亦規定不得損害客戶權益,並非免除被告連帶修築 契約約定事項等義務,縱有免除相關契約責任,該免除亦違 反消費者保護法第12條及民法第247-1 條係屬無效,被告不 得主張。
㈧並聲明:
1.被告應連帶依與原告房屋(座落於臺中市○○區○○巷0000 號)及土地買賣契約(土地與房屋買賣係房屋契約第27條、 土地契約第18條明定連帶事項)修築社區圍牆並拆除目前儲 藏室並依約修築圍牆。
2.被告連帶應依前開房屋與其土地買賣連帶契約: ⑴先位聲明:依購屋契約附件五-D、DM及採訪廣告之含示及前 開連帶條款,移轉地號976-15土地所有權持分七分之一予原 告。
⑵備位聲明:依購屋契約附件五-D、DM及採訪廣告之含示及前 開連帶條款,設定地號976-15地上權持分七分之一予原告。 ⑶備備位聲明:地號976-15謄本其他登記事項(權狀註記事項 )所載「建築基地」應更正為「永久建築基地」後;移往謄 本他項權利部,並視性質加註係地役權或習慣形成之物權。二、被告則以:系爭土地並未賣予原告,系爭契約也無此筆地號 之買賣,故原告無權要求被告移轉所有權,被告當初預留系 爭土地原係預留台電變電箱設置位置,但後來台電未設置在 系爭土地上,因此被告將系爭土地建置系爭儲藏室且無償提 供予社區使用。原告請求拆除系爭儲藏室並修築圍牆之事, 建照圖並無圍牆施作圖示,被告何來未依規定修築社區圍牆 ,且圍牆屬於建築物外觀一部份,系爭契約附註載明「為維 護建築物外觀精緻格調與結構安全考量,本公司得保有各向 (應為項之誤寫)立面設計與結構系統之修改權」、「基於



整體設計協調的美觀考量,對於建築物外觀顏色造型之搭配 等規劃及建材使用,本公司得依設計師之建議,視實際情況 做適當調整,但以不損害客戶權益為原則,原告充分知悉。 另儲藏室空間被告無償提供予社區使用,並於104年8月1日 正式點交予社區管理委員會,且原告亦是第一屆委員,目前 系爭儲藏室空間係屬社區共有物,如原告要拆除儲藏室應經 由管理委員會及區分所有權人同意後才能執行,被告無權要 求拆除,於104年4月點交時,系爭儲藏室即已存在,惟系爭 土地並無在買賣範圍內等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴 駁回。
三、法院之判斷:
㈠原告主張其前向被告豐穀公司購買系爭房屋,並以原告配偶 即訴外人莊秋絨名義與被告豐穀公司簽訂系爭契約,原告所 購買之土地為臺中市○○區○○段00000 ○000000地號土地 ,系爭儲藏室所座落基地為臺中市○○區○○段000000地號 土地之事實,業據其提出建築平面圖、GOOGLE地圖現狀截圖 、土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、建照影印本 、臺中市政府都市發展局103 中都使字第02886 號使用執照 、賭地登記第二類謄本、地籍圖謄本、一樓全區平面配置圖 為證,為被告公司所不爭執,堪信為真實。
㈡惟就原告主張系爭土地應屬原告所有之圍牆用地,屬共用部 分應屬系爭契約之一部分,而依民法第227 條之法律規定, 請求被告給付上開聲明內容乙節,被告否認並以前揭情詞置 辯,本院應審究者為原告上開主張,有無理由?經查: 1.按債為特定人間之權利義務關係,僅債權人得向債務人請求 給付,第三人並無請求債務人向債權人給付之權利,此為債 之相對性原則(最高法院88年度台上字第694 號判決意旨參 照)。查系爭契約之當事人均為買方莊秋絨及賣方豐穀建設 開發股份有限公司,本件買賣關係既存在於莊秋絨及被告豐 穀公司間,基於債之相對性原則,債權契約之債務不履行損 害,應僅契約當事人始得對他方為主張,是原告依民法第22 7 條不完全給付請求被告為本件給付,難認有據。 2.次按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利,民法第22 7 條第1 項定有明文。所謂不完全給付,係指債務人所為之 給付內容不符債務本旨,且有可歸責於其之事由,而造成債 權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任。依系爭土地 契約書第二條約定:「一、本土地面積共計八十六點四二平 方公尺(二十六點一四坪),包含:㈠私有土地面積六十一 平方公尺(十八點四五坪),座落於台中市○○區○○段○



○○0 ○地號,使用分區為第二種住宅區用地。㈡持分土地 面積二十五點四二平方公尺(七點六九坪),座落於台中市 ○○區○○段○○○0 ○地號,由C 棟每戶各持分七分之一 。... 」,又依系爭房屋契約書第三條約定:「本約所載房 屋座落於台中市○○區○○段○○○0 ○○○○○0 ○地號 土地之基地內,為主管建築機關核102 年9 月4 日第02518 號建造執照(建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件 )。」,足見原告所購買之土地及系爭房屋所座落之基地均 為台中市○○區○○段00000 ○000000地號土地,系爭儲藏 室所座落之台中市○○區○○段000000地號土地,並非系爭 契約之約定範圍甚明。
2.雖原告主張系爭契約圖示及廣告明示系爭土地做為該建築基 地建物空地、安全緩衝及通道等使用,係系爭社區成員之共 用部分,且將系爭土地整併而申請使用執照,故其之存在之 目的顯為常助系爭社區建築基地之效用,應屬系爭社區建築 基地之從物等語,惟按非主物之成分,常助主物之效用,而 同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣 。主物之處分,及於從物,民法第68條第1 項固有明文,惟 須符合主物與從物同屬一人之要件,始有適用。經查,原告 僅買受取得系爭房屋所坐落之基地即台中市○○區○○段00 000 ○000000地號土地,其餘空地即系爭土地仍屬原地主所 有,是系爭房屋坐落之基地與系爭土地,已分屬不同一人所 有,縱二者有主從關係,因不符合同屬一人,自無民法第68 條之適用。被告此部分所辯,亦無可採。
3.又依系爭房屋契約書第廿四條第二項約定:「本契約中有非 屬建照核准施工圖範圍內者,係基於美觀實用及提昇生活品 質之需求,乙方同意於取得使用執照後,無償(贈與)提供 此部分增建或改建為建照核准圖外之施作,係屬二次工程, 甲方於事前已充分知悉,並無異議,甲方願意承受完工現況 使用而為承買事實,並於未來房地轉售第三人時,甲方同意 有告知第三人之義務,使第三人承受原有合約之規範。... 」等語,並於【附註】記載「為維護建築物外觀精緻格調與 結構安全考量,本公司得保有各向立面設計與結構系統之修 改權。基於整體設計協調的美觀考量,對於建築物外觀顏色 造型之搭配等規劃及建材使用,本公司得依設計師之建議, 視實際情況做適當調整,但以不損害客戶權益為原則。」等 語,足見系爭儲藏室雖非屬建照核准施工圖範圍內,惟被告 豐穀公司同意無償贈與予原告,而原告亦願意承受完工現況 使用,原告固主張上開約定違反消費者保護法第12條及民法 第247-1條係屬無效等語,惟按消費者保護法第12條規定:



「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者 ,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯 失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不 予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要 權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。 」,然觀上開系爭房屋契約書第廿四條第二項之約定,係非 屬建照核准施工圖範圍內者之增建或改建,由被告豐穀公司 無償贈與消費者,並無不利於消費者之情事,另上開【 附註】之約定內容,亦以不損害客戶權益為前提,基於系爭 建案整體設計美觀考量作適當調整,亦無不利於消費者之情 事,難認上開約定有何違反誠信原則而有顯失公平,是原告 主張上開約定為無效,難認可採。
㈢綜上所述,原告既於系爭契約約定買受範圍僅為系爭房屋及 其座落之土地即台中市○○區○○段00000 ○000000地號土 地,並不包含系爭儲藏室所座落之台中市○○區○○段0000 00地號土地,是原告主張依民法第227 條之法律關係,請求 如聲明所述,為無理由,應予駁回。
四、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,於本判決結果 不生影響,爰不一一論述,併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 10 月 8 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 曹宗鼎
以上正本係依原本作成
如不服本判決,應於送達後二十日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後二十日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 8 日
書記官 王麗麗

1/1頁


參考資料
豐穀建設開發股份有限公司 , 台灣公司情報網