臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
108年度板簡字第2237號
原 告 林聖武
訴訟代理人 楊偉奇律師
被 告 林錦錫
訴訟代理人 蔡易廷律師
簡凱倫律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於中華民國109年
10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自如附圖所示門牌號碼新北市○○區○○路○○○號底層之未辦理保存登記之地下室（即門牌號碼為新北市○○路○○○ 號、五七五號、五七七號、五七九號、五八一號、五八三號、五八五號下方之地下室空間，面積共計五三八點三七平方公尺，遷出，並將上開地下室騰空返還原告。
被告應被告應自一○八年三月十五日起，至騰空遷讓返還前項地下室之日止，按月給付原告肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬貳仟陸佰柒拾玖元，由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁佰陸拾貳元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項到期部分得假執行。被告如以每月新臺幣肆萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭 執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事 訴訟法第427條第 2項第1款定有明文。查，本件原告係依兩 造間之房屋租賃契約書（見本院卷第15至22頁，下稱系爭 B 租約）請求被告騰空遷讓房屋，而系爭 B租約核屬定有租賃 期限之定期租賃契約，依前揭規定，本件不論訴訟標的金額 多寡，均應適用簡易程序，併此敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查 本件原告對被告之訴之聲明第1項原為：被告應自門牌號碼 新北市○○區○○路000號至583號建物下方之地下室遷出，
並將上開地下室騰空返還原告（見本院卷第11頁），復於民 國109年6月18日以民事準備狀變更前項聲明為：被告應自如 附圖所示門牌號碼新北市○○區○○路000號底層之未辦理 保存登記之地下室（即門牌號碼為新北市○○路000號、575 號、577號、579號、581號、583號、585號下方之地下室空 間，面積共計538.37平方公尺，下稱系爭地下室）遷出，並 將系爭地下室騰空返還原告（見本院卷第129頁），核原告 所為前揭聲明變更，與原訴請求所主張之基礎事實同一，僅 擴張或減縮應受判決事項之聲明，證據資料亦得共通利用， 核與前揭法律規定相符，自應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、兩造前於民國98年2月28日簽訂房屋租賃契約書（見本院卷 第217至220頁，下稱系爭A租約），向原告承租門牌號碼為 新北市○○區○○路000號底層之未辦理保存登記地下室（ 即門牌號碼為新北市中和區中正路573、575、577、579、 581、583、585號下方之地下室空間，面積共計538.37平方 公尺，下稱：系爭地下室），租賃期間自98年3月15日起至 103年3月14日止，月租金為新臺幣（下同）15,000元。俟該 租賃期間屆至後，雙方續簽系爭B租約，租賃期間自103年3 月15日起至108年3月14日止，月租金則調漲為20,000元整。 惟兩造間之系爭B租約租期業於108年3月14日屆滿，且原告 早已通知被告無意續租，請其遵期騰空系爭地下室，並遷讓 返還原告。兩造間因系爭B租約所生租賃關係，既已因租期 屆滿而消滅，爰依系爭B租約第6條前段、民法第455條前段 請求被告自系爭地下室遷出，並將系爭地下室騰空返還原告 ；另依系爭租約第6條後段、不當得利之法律關係，請求被 告自108年3月15日起，至騰空遷讓系爭地下室之日止，按月 給付原告依月租金5倍計算之違約金100,000元（計算式； 20,000×5＝100,000），或相當租金之不當得利20,000元， 並聲明：⒈被告應自系爭地下室遷出，並將系爭地下室騰空 返還原告；⒉被告應自108年3月15日起，至騰空遷讓返還系 爭地下室之日止，按月給付原告100,000元；⒊願供擔保請 准宣告假執行。
㈡、對被告抗辯之陳述：
⒈關於系爭地下室範圍部分：
系爭B契約係於兩造就系爭A契約續約時所簽立，租賃之範圍 自應相同，103年3月間續約時，因系爭地下室唯一入口處為 門牌號碼「新北市○○區○○路 000號」旁之樓梯口，原告 為不諳法律之人，遂於兩造續約時，加入系爭地下室入口處
所編訂揭示之門牌號碼「新北市○○區○○路000號地下室 」作為租約租賃標的之標示，兩造實際約定租賃之地下室位 置及範圍仍舊係延續系爭A契約出租範圍，即新北市○○區 ○○路000號底層之地下室，被告臨訟辯新北市○○區○○ 路000號地下室非本件承租範圍云云，顯屬推諉狡辯之詞， 並無可信！
⒉關於被告辯稱其被詐欺而主張撤銷系爭B租約部分： 參諸原告與訴外人鄭振豐就系爭地下室所涉返還共有物等事 件（本院104年度訴字第1794號、臺灣高等法院105年度上字 第1595號、最高法院106年度台上字第2114號，下稱系爭另 案）之第一審、第二審判決理由，足證原告於簽立系爭B契 約時，已取得系爭地下室之事實上處分權，被告臨訟辯稱原 告詐欺，然未能舉證原告有詐欺之事實，實屬無據。二、被告則以：
㈠、原告未明確告知系爭B租約租賃標的之地下室有產權爭議， 致被告誤認原告單獨享有573號建物地下室所有權或事實上 處分權而簽署系爭B租約，然實際上該地下室之所有權係由 訴外人鄭振豐等人共有，被告於107年11月16日經訴外人鄭 振豐等人函告後發現上揭被詐欺情事後，業於108年1月2日 依民法92條第1項以被詐欺為由，以全穎法律事務所函（下 稱系爭律師函）撤銷被告簽立系爭B租約之意思表示，系爭 律師函並於同年月 4日送達原告，系爭B租約既經撤銷，原 告即無從依系爭B租約請求被告返還系爭地下室。㈡、縱系爭B租約並未經被告合法撤銷，系爭B租約亦清楚載明 出租標的僅門牌號碼新北市○○區○○路000號建物之地下 室，而未及於同路575號、577號、579號、581號及585號建 物之地下室，則原告請求返還「573號至585號建物之地下室 」，即屬無據。
㈢、倘系爭B租約出租之範圍非僅573號建物地下室部分，因原告 於103年間簽立系爭B租約時亦未告知被告此等影響承租意願 之交易重要事項，難謂盡其告知義務，被告自得依民法第92 條第1項撤銷簽立系爭B租約之意思表示。從而，原告依系爭 B租約訴請被告返還系爭地下室，尚非有據等語資為抗辯。 並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項（見本院卷第292頁）一、兩造曾於98年 2月28日就門牌號碼臺北縣中和市（現改制為 新北市中和區，下稱新北市中和區）中正路583號地下室訂 立系爭A契約（本院卷第217至220頁）。二、嗣兩造於103年 3月間簽立系爭B租約（見本院卷第15至22頁
）。
肆、兩造之爭點及論述
原告主張被告應返還系爭地下室及自108年3月15日起按月給 付違約金 100,000元等節，為被告否認，並以前揭情詞置辯 。是本院就應審究者厥為：㈠、系爭 B租約出租地下室之範 圍？㈡、被告是否受詐欺而簽立系爭 B租約？若是，被告是 否合法撤銷簽立系爭租約之意思表示？㈢、原告依系爭 B租 約第6條前段、民法第455條請求被告騰空返還系爭地下室有 無理由？㈣、原告依系爭租約第 6條後段先位請求被告按月 給付違約金，或依不當得利法律之關係備位請求返還不當得 利，有無理由？系爭租約約定之違約金是否過高？被告應給 付之違約金數額應為若干？茲就上開爭點析述如后：㈠、系爭B租約出租地下室之範圍？
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（99年度台上字第1421號判決、96年度 台上字第2631號判決）。
⒉系爭B租約為系爭A租約之續約
查，兩造於98年2月28日簽立之系爭A租約第1條就租賃物所 在地及使用範圍記載： 「新北市○○區○○路000號地下室 」，租賃期間自98年3月15日起至103年 3月14日止（見本院 卷第218頁），嗣兩造於系爭A契約租賃期間將屆滿前，於10 3年3月間某日簽立系爭B契約，該契約第1條就租賃物所在地 及使用範圍則記載：「新北市○○區○○路000號地下室」 （原記載新北市○○區○○路000號地下室，後將「583」更 正為「573號」，見本院卷第263頁），租賃期間自103年3月 15日起至108年3月14日止（見本院卷第263頁），系爭B租約 雖就租賃物所在地及使用範圍記載之門牌號碼與系爭 A契約 不同，惟細繹兩租約內容（見本院卷第15至22頁；第217至 220頁），系爭B租約之租賃期間係自系爭A租約之租賃期間 末日之翌日再起算5年，租金自系爭A契約每月15,000元調漲 為系爭B契約每月20,000元，其餘系爭B租約各租約條款內容 均與系爭B契約相同，甚至租約條款後方繕寫加註內容均一 致（如系爭A租約、系爭B租約之第6條、第9條、第17條、第 19條後方繕寫加註內容均相同），顯然兩造簽立系爭B租約 時，係參考系爭A租約約定內容，就需手寫加註部分，直接 將系爭A租約之手寫加註內容，謄寫於系爭B契約，以兩契約
約定之租賃期間接續而無空檔，租約內容除約租金調漲5,00 0元，其餘租約內容均相同等節觀之，系爭B契約顯為系爭A 契約之續約，依社會常情，續約承租之範圍應與原租約相同 ，原告主張系爭B租約與系爭A契約租賃標的之範圍相同，應 屬可採。
⒊被告承租系爭地下室堆放輪胎
稽諸證人林王樹蘭於本院109年7月27日言詞辯論時結證稱： 系爭A契約、系爭B契約簽訂時伊都有參與，兩契約承租之範 圍相同，是連棟建物地下室全部，地下室範圍包括門牌號碼 共7間建物，兩契約簽立後，原告有確實提供7間門牌號碼地 下室給被告使用，被告將承租之地下室全部用於堆放輪胎， 103年3月兩造續約後，房租從每月15,000元調整為20,000元 等語（見本院卷第242至244頁），參以被告之訴訟代理人於 本院言詞辯論時陳稱：系爭B租約租期開始即103年3月15日 前後，被告就承租之標的物使用之空間範圍大致相同，實際 使用範圍會因輪胎存貨量而有不同等語（見本院卷第292頁 ），足見被告簽立系爭A契約、系爭B契約承租地下室空間係 用於堆放輪胎，系爭A契約、系爭B契約出租之地下室範圍空 間應屬相同。
⒋系爭B租約承租之範圍即為系爭地下室
查，系爭另案一審法院於系爭B租約租賃期間內之105年6月2 4日至門牌號碼新北市○○區○○路000號之地下室勘驗， 該地下室入口係自門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓旁 往下之樓梯進入，該地下室為打通相連之空間，當時用於 堆置輪胎、輪圈等雜物，有該案勘驗筆錄、勘驗照片可參（ 見系爭另案一審卷㈡第113至120頁；本院卷第221至230頁） ，經法院囑託新北市中和地政事務所（下稱中和地政）測量 ，測得該地下室坐落新北市中和區台貿段1262、1263、1264 、1266、1267、1268、1269、1270、1272、1273等10筆地號 土地，占用面積共計約538.37平方公尺（即系爭地下室）等 節，有中和地政105年10月19日新北中地測字第1053836346 號函暨所附複丈成果圖可稽（下稱附圖，見系爭另案一審卷 ㈡第190、191頁），而被告以系爭B租約向原告承租地下室 堆放輪胎，業如前述，而系爭地上室全用於堆放輪胎、輪圈 等物，堪認被告以系爭B租約向原告承租之範圍即為系爭地 下室。
⒌原告更正對系爭地下室之描述並未變更實際出租範圍 被告固抗辯系爭B契約第1條承租範圍更正為新北市○○區○ ○路000號地下室，故系爭B租約之承租範圍僅限於新北市○ ○區○○路000號建物下方空間云云。然查，原告於系爭另
案勘驗時陳稱：伊將系爭地下室尾端左側坡道出口封閉（見 系爭另案一審卷㈡第113頁反面），而系爭另案一審勘驗時 ，門牌號碼新北市○○路000號1樓係經營汽車美容之店舖， 勘驗過程鐵捲門拉下大門緊閉，系爭地下室之入口係比鄰門 牌號碼新北市○○區○○路000號，而無法自新北市中和區 583號進入系爭地下室，有上揭勘驗照片可稽（見系爭另案 一審卷㈡第116至117頁），是原告主張系爭B契約簽立時， 因系爭地下室唯一入口在新北市○○區○○路000號旁，故 將承租範圍更正為新北市○○區○○路000號地下室等節， 核與系爭地下室現場情形相符，應為可採。況，倘系爭B租 約確有更動承租範圍，何以系爭B租約內，除門牌號碼更正 外，無隻字片語針對承租範圍變動加以說明？更有甚者，被 告在簽立B租約後也未調整其使用之範圍，甚至於系爭另案 法院前往勘驗時，仍將系爭地下室全部用於堆放輪胎、輪圈 等物？且系爭地下室於系爭另案法院勘驗時仍為相連通之空 間，並未區分不同門牌號碼之地下空間而有間隔，益徵兩造 於簽立系爭B租約時均未認知新約僅限定被告使用新北市○ ○區○○路000號建物之地下室，被告徒以系爭B契約第1條 關於承租範圍之片面記載抗辯承租範圍變更，委無可採。 ⒍綜上，系爭B租約承租之範圍與系爭A租約相同，均為如附圖 所示之系爭地下室。
㈡、被告是否受詐欺而簽立系爭 B租約？若是，被告是否合法撤 銷簽立系爭租約之意思表示？
按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示，民法第92條第 1項前段固有明文，惟主張被詐欺或 被脅迫而為表示之當事人，應就此事實負舉證責任。本件被 告主張原告於兩造系爭 B租約前，未明確告知系爭地下室有 產權爭議，故為詐欺云云。然，系爭 B租約簽立時，兩造業 以系爭A租約定原告將系爭地下室出租於被告近5年，縱系爭 地下室有產權爭議，被告於承租之5年期間亦應得查悉。況 原告早於69年即透過買賣方式取得系爭地下室之部分事實上 處分權，業經系爭另案第一審法院、第二審法院認定明確（ 見本院卷第151頁；第159至162頁），而原告既存有對系爭 地下室之事實處分權，就其系爭地下室其他權利人之內部關 係，於被告已承租系爭地下室近5年，系爭B租約僅為原租約 之續約之情形，縱未詳細告知被告其取得系爭地下室事實上 處分權之始末，亦難認有何詐術之行使。此外，被告復未舉 證原告有何詐術之行使，被告主張其簽立系爭B租約係被詐 欺而為意思表示，要屬無據。被告既非被詐欺而簽立系爭B 契約，其以被詐欺為由以系爭律師函所為撤銷簽立系爭B契
約之意思表示，自非合法。
㈢、原告依系爭B租約第6條前段、民法第455條請求被告騰空返 還系爭地下室有無理由？
依系爭B租約第6條、民法第455條，承租人即被告於系爭B租 約之租賃關係消滅後，即應自系爭地下室遷出，並依承租時 之原狀，將系爭房屋騰空、返還於原告。查，系爭B租約之 租賃期間至108年3月14日止，而原告於108年2月17日即以存 證信函通知被告不再續租，被告應於租期屆滿後返還系爭下 室，該存證信函於同日送達被告，有系爭B租約、存證信函 及中華郵政掛號郵件收件回執可稽（見本院卷第17頁；第23 至27頁）。準此，原告依系爭B租約第6條前段、民法第455 條請求被告自系爭地下室遷出，並騰空返還系爭地下室，核 屬有據。
㈣、原告依系爭B租約第6條後段先位請求被告按月給付違約金， 或依不當得利法律之關係備位請求返還不當得利，有無理由 ？系爭B租約約定之違約金是否過高？被告應給付之違約金 數額應為若干？
⒈原告得依系爭B租約第6條後段請求被告按月給付違約金 查諸系爭租約第6條第6項約定：承租人即被告於租期屆滿時 ，除經出租人即原告同意續租外，應即日將系爭地下室遷空 交還原告，如不即時遷讓返還系爭地下室，原告得請求被告 於遷讓返還系爭地下室之日前，按月給付租金 5倍之違約金 等內容（見本院卷第18頁），則被告於租期屆滿時即108年 3月15日起即應自系爭房屋騰空遷出，被告迄未騰空遷出系 爭地下室，原告自得依前揭約定請求自108年3月15日起至被 告騰空、遷讓系爭地下室止，按月租金 5倍計算之逾期遷讓 房屋之違約金，至被告於系爭租約原約定之租賃期限108年6 月30日屆滿後，自同年7月1日起至同年12月15日繼續占有使 用系爭房屋，因未逾兩造合意展延之租賃期限108年12月15 日，即未違反系爭租約，原告自不得請求該段期間之違約金 。從而，原告依系爭B租約第6條後段請求上揭違約金，自屬 有據。
⒉系爭B租約所定違約金應減至每月4萬元為當 ①按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及 自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及 契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違 約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高 者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院 得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606
號判決）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第252條定有明文。當事人約定之違約金是否過高 ，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形 及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量 標準；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權 人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高（最高法院109年度台上字第1795號判決）。依 前揭說明，就系爭B租約第6條第6項後段之違約金，本院自 得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，依職權減至相當之金額。
②本院審酌被告已向原告承租系爭房屋長達10年，且原告係先 位請求違約金，待先位無理由時方請求相當租金之不當得利 ，認系爭B租約第6條第6項後段約定逾期遷讓系爭地下室按 月計租金5倍即每月100,000元之違約金，實屬過高，認應酌 減至每月40,000元（即月租金2倍之違約金）為適當，是原 告依系爭B租約第6條後段請求被告自108年3月15日起，至遷 讓、返還系爭地下室止，按約給付40,000元之違約金，要屬 可採；至原告逾此範圍之請求，則不足採。
四、綜上所述，原告依系爭B租約第6條前段、民法第455條規定 ，請求被告遷出系爭地下室，並將系爭地下室騰空、返還原 告；及原告依系爭B租約第6條後段，請求被告自108年3月15 日起，至騰空、返還系爭地下室之日止，按月給付違約金4 萬元，均有理由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執 行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 確定如後附之計算書。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 吳孟竹
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 42,679元
合 計 42,679元
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 呂亞馨
附圖：新北市中和地政事務所105年7月15日複丈成果圖（本院104年度訴字第1794號返還共有物等事件卷㈡第191頁）