最高法院民事判決 109年度台上字第2269號
上 訴 人 曾順華
吳駿縯
吳樂萍
共 同
訴訟代理人 林維毅律師
被 上訴 人 祭祀公業曾華廷
法定代理人 曾盛康
訴訟代理人 鍾義律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年6月
19日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（108 年度重上字第32號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人丙○○、乙○○之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
上訴人甲○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴人甲○○之上訴部分，由該上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號土地（重測前為同鄉○○○段000 地號，下稱系爭土地）為伊所有。上訴人丙○○占用系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號甲部分面積501 平方公尺土地（下稱甲部分土地），並繼承取得其上編號A部分面積294平方公尺之未辦保存登記建物（門牌號碼為屏東縣○○鄉○○路00號，下稱68號建物），及於該占用土地上設置編號⑴、⑵、⑶、⑷、⑻、⑼、⑽所示之圍牆；上訴人乙○○占用如附圖所示編號乙部分面積682 平方公尺土地（下稱乙部分土地），並繼承取得其上編號B部分面積16平方公尺及編號C部分面積360 平方公尺之未辦保存登記建物（門牌號碼為同鄉○○路000號，下稱000號建物），及於該占用土地上設置編號⑸、⑹、⑺之圍牆；上訴人甲○○則於民國107年4月10日拍定取得第一審共同被告曾哲毅所有門牌號碼同鄉○○路000 號建物（下稱119號建物）中如附圖所示編號F部分面積60平方公尺土地上之建物（下稱F 部分建物）。上訴人無占有上開土地正當權源，並受有相當於租金之不當得利，致伊受損害等情，爰依民法第767 條第1項規定及不當得利法律關係，求為命丙○○將68 號建物及附圖編號⑴、⑵、⑶、⑷、⑻、⑼、⑽所示圍牆拆除，乙○○將121號建物及附圖編號⑸、⑹、⑺ 所示圍牆拆除，依序返還甲、乙部分土地，並各自102年9月1 日起至返還土地之日止，按年給付伊新臺幣（下同）3萬0,862元、4萬2,011 元；甲○○將F部分建
物拆除，返還占用土地，並自107年6月14日起至返還土地之日止，按年給付伊4,032 元之判決【被上訴人逾上開相當於租金之不當得利請求部分，於第一審受敗訴判決後，未據其聲明不服；又第一審判命曾哲毅將如附圖所示編號D部分面積126平方公尺土地上之建物及編號（11）、（12）之圍牆拆除，返還占用土地，並給付相當於租金之不當得利部分，亦未據曾哲毅聲明不服，均未繫屬本院，不予贅述】。
上訴人丙○○則以：甲部分土地係伊高祖父曾粦古向被上訴人借用，該使用借貸契約未經被上訴人合法終止，且為伊繼承；縱認未成立使用借貸契約，被上訴人前任管理人曾開明自68年起，將田賦代金繳納通知書交付伊或伊父親，以收取金錢，作為占有使用土地之對價，亦應認雙方成立租賃契約。上訴人乙○○辯稱：伊祖父母吳双德、曾阿榮妹（下稱吳双德等2 人）自40年起，即向被上訴人承租乙部分土地及另筆重劃前內埔鄉忠心崙段949之1地號土地（下稱949之1地號土地），成立不定期之租賃契約，且被上訴人前任管理人曾慶梅亦曾委由他人持田賦代金繳納通知單，向吳双德等2 人收取金錢作為租金，伊得繼承該租賃契約之權利。上訴人甲○○亦以： F部分建物係伊自法院拍定取得，依民法第425條之1規定，伊與被上訴人間推定在該建物得使用期限內有租賃關係存在，伊占用上開土地均非無合法權源等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：丙○○提出68號建物之86、87年度房屋稅繳款書，僅能證明有繳納該建物之房屋稅，而其祖先於日治時期即設籍在該處之原因多端，均不足以證明與被上訴人該占用土地有使用借貸關係存在；另依其提出71年第1 期之田賦代金繳納通知單所載，所課田賦之土地為美和段1133號，並非系爭土地；至其提出內容記載「68年第一期分割別」等語之紙張，不僅未記載係何時間、由何人所制作，亦無製作者或被上訴人之簽名或用印，亦不足以作為丙○○之先人與被上訴人間就系爭土地成立租地建屋契約之證據。又乙○○所提出之收據，係關於租耕另筆949-1 地號土地收繳租金之收據，與系爭土地無涉；另提出之79年第1 期、40年第2 期、46年期、47年期之田賦折征代金繳納收據，或記載「忠心崙、86號」或「忠心崙」等字樣，亦不能認與系爭土地有關。乙○○固提出68年第1期、69年第1期田賦代金繳納通知單，及系爭989地號土地71年1期、73年（原判決書誤繕為74年）1 期、76年1期之田賦代金繳納通知書、繳款書；惟上開68年第1期田賦繳納通知單所載「949-1等2筆」土地（另69年第1 期田賦代金繳納通知單係記載「884號等2筆」，原判決誤繕為記載「949-1等2筆」），係指忠心崙段949-1地號及同段957地號土地，該957 地號
重測後編為美和段1415地號（墓），並非系爭土地；至另3 紙71年1期、73年1期、76年1 期之田賦代金繳納通知書、繳款書所載地號固為系爭土地，然持有田賦代金繳款書之人，未必係出資繳納款項之人，而出資繳納田賦代金之人除另能舉證外，亦不能遽認其與土地所有權人間，有以該款項作為其間使用土地對價之合意而就該土地成立租賃關係。況被上訴人亦持有系爭土地72年第1 期之田賦代金繳納通知書，乙○○復未能說明其與被上訴人就租用土地之面積若干、租金如何計算、租金何時及如何交付等租約內容之約定為何，其所稱與被上訴人就占用土地成立租賃契約云云，自無足採。而被上訴人之首任管理人曾慶梅於34年10月20日死亡，直至72年12月17日始再選任曾開明為管理人，其間未置管理人，顯無乙○○所稱曾慶梅於40年間與吳双德等2 人「口頭約定」就系爭土地成立不定期租賃契約之情事。田賦繳納通知單於上開期間所為「曾開明」之記載，或係稅務機關運作上為應付事實需要所為之記載，仍不能因此即認被上訴人有選定管理人，曾開明於72年以前並非被上訴人之管理人，且被上訴人並非自然人，不負表見代理之授權人責任。訴外人曾魁村固曾出具收據向吳双德收取租金，惟其係收取另筆949-1 地號土地畑耕之租金，難謂屬系爭土地之代價，乙○○主張72年以後由曾開明與其合意成立系爭土地之不定期租賃契約云云，委無可採。系爭土地為被上訴人所有，119號建物原為曾哲毅所有，則其中之F部分建物與系爭土地自始非同屬一人所有，核與民法第425條之1第1 項規定之要件不符；且F 部分建物之拍賣公告已載明該建物坐落之土地非債務人曾哲毅所有，不在拍賣之列，系爭土地所有人已提起拆屋還地訴訟等意旨，足見甲○○於拍定前已知悉該建物與坐落之土地非屬同一人所有。上訴人均未能證明其等就占用之土地有何正當權源，丙○○、乙○○復自承於102 年以前即占用各該部分土地，甲○○於107年4月10日拍定F部分建物，亦於 107年6月14日獲發不動產權利移轉證書，則被上訴人依上開法律規定，請求如上所聲明，即有理由等詞，為其判斷之基礎。廢棄發回部分（即原判決關於駁回丙○○、乙○○之上訴部分）：
按當事人之適格，為法院應依職權調查之事項。又共同繼承之遺產在分割以前，為各繼承人公同共有，非經全體繼承人同意，繼承人之一不得任意處分。而拆屋為事實上之處分行為，須對於房屋有事實上處分權之人，始得為之。而未經辦理所有權第一次登記（保存登記）之公同共有房屋，其事實上處分權原則上屬於公同共有人全體，非經全體公同共有人之同意，不得命其中部分或一人拆除之。故訴請拆除尚未經分割之未辦保存登記之房屋，仍應以全體繼承人為被告，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占
有人為被告。查丙○○、乙○○各陳稱其對於68 號建物、121號建物及圍牆有事實上處分權等語（見一審卷㈡第353頁、第354頁），惟丙○○曾稱：68號建物係伊高祖父曾粦古所蓋，伊繼承來的，乙○○亦稱：121 號建物為伊祖父吳双德所蓋，伊繼承來的各等語（依序見同上卷第46頁、第48頁、第103 頁背面），而丙○○為曾日丸、曾涂清妹夫妻所收養，曾日丸夫妻尚育有一女曾金珠；又乙○○之父為吳進財，吳進財另育有子女吳秀玉、吳秀娟、吳秀玲、吳美靜等4 人，有丙○○、乙○○提出之戶籍謄本可稽（見一審卷㈠第51至52頁、第113至114頁），則曾日丸、吳進財之其餘繼承人有無拋棄繼承？倘未拋棄繼承，各繼承人是否協議分割曾日丸、吳進財遺產而依序將68號建物、121 號建物之事實上處分權分歸丙○○、乙○○？均攸關此部分訴訟當事人是否適格？原審未說明認定依據，逕認68號建物、121 號建物之事實上處分權分別由丙○○、乙○○取得，而為其2 人敗訴之判決，不免速斷。丙○○、乙○○上訴論旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
駁回上訴部分（即原判決關於駁回甲○○之上訴部分）：按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第 449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項固定有明文。惟上開規定之適用，以土地及土地上之房屋原同屬一人所有，嗣所有人將土地或房屋讓與他人，致土地及房屋因而異其所有人為要件，倘土地及土地上之房屋原非屬同一人所有，即無上開規定之適用。本件原審參酌上開事證，綜合研判，並據調查所得之證據資料，本其認事、採證之職權行使，合法認定系爭土地為被上訴人所有，119號建物原為曾哲毅所有，其中之F部分建物與系爭土地自始非同屬一人所有，甲○○拍定取得F部分建物無民法第425條之1第1項規定之適用，其就該建物所坐落土地部分無正當占用權源，並以上述理由為甲○○敗訴之判決，經核並無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件丙○○、乙○○之上訴為有理由，甲○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2 項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 10 月 8 日
最高法院民事第五庭
審判長法 官 鄭 傑 夫
法 官 盧 彥 如
法 官 林 麗 玲
法 官 張 恩 賜
法 官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 10 月 22 日