臺灣屏東地方法院民事判決 109年度簡上字第52號
上 訴 人 王育蒼
被 上訴 人 鍾秉倫
訴訟代理人 陳慧錚律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國109
年2 月15日本院屏東簡易庭107 年度屏簡字第416 號第一審判決
提起上訴，本院於民國109 年9 月23日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國102 年4 月15日經由原 審被告張貴英即大慶房屋（下稱大慶房屋，被訴部分未據上 訴）居間仲介，於107 年5 月5 日與上訴人簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），購買門牌號碼屏東縣○○鄉 ○○路0000號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之基地，買賣總 價款新臺幣（下同）683 萬元。上訴人雖於不動產標的現況 說明書「39、有無滲漏水狀況」上勾選「有」，並備註「一 樓樓梯已修繕並完成防水」，然被上訴人於107 年5 月26日 前往看屋時發現廚房地面有積水情形，上訴人表示該積水為 廚房旁儲物間上方流籠未封口所致，且承諾將就漏水進行修 繕。嗣於107 年6 月15日點交房屋，上訴人雖曾於107 年6 月21、23日雇請防水工程人員進行流籠封口，然適逢連日大 雨，被上訴人發現系爭房屋包含如附表所示頂樓、二樓主臥 室窗台、浴廁、廚房儲物間、一樓車庫雨遮、一樓後方房間 橫樑等多處漏水（下稱系爭瑕疵），漏水情況顯較上訴人所 告知者嚴重，系爭漏水瑕疵於買賣成立前即已存在，且已影 響系爭房屋之通常效用，屬於重大瑕疵，上訴人自應負瑕疵 擔保責任，被上訴人主張減少買賣價金，並以修復瑕疵之費 用作為系爭房屋因系爭瑕疵而減少之價值，上訴人應依不當 得利之規定返還修補費用合計206,285 元等語，於原審聲明 ：上訴人應給付被上訴人206,285 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、上訴人則以：否認系爭買賣契約成立時，系爭房屋已經存在 系爭瑕疵，上訴人係受託代售系爭房屋，在出售予被上訴人 前，原屋主一直居住在內，上訴人在受託的一年間也多次與 仲介帶領客戶前往看屋，均未發現有系爭瑕疵，僅有一樓樓 梯間的一處漏水，已完成修繕並告知被上訴人，且系爭房屋 售價係折價出售，故簽訂系爭買賣契約時，與被上訴人約定
以現況交屋，且日後房屋有其他問題，概不負修繕之責。再 者，系爭房屋進行鑑定時距交屋時已相隔一年多，屋況已與 當時不同，鑑定結果亦認定無法鑑定出漏水自何時開始發生 ，鑑定結果之六處漏水瑕疵是否皆在交屋前存在，實有疑義 。而兩造協調漏水修繕時，被上訴人亦同意依上訴人委請之 修繕業者所評估，僅就接縫處作補強防水功能，並拆除頂樓 流籠及加強頂樓防水即可，即不再作任何請求，嗣後卻反悔 要求頂樓全面翻修，已逾瑕疵修補之範圍。又系爭房屋為中 古屋，部分損害亦可能來自房屋折舊因素，且被上訴人自交 屋後並未入住或出租他人，又拒絕上訴人提供之修繕，則被 上訴人自交屋後疏於管理，系爭瑕疵之擴大可能是在交屋後 產生，被上訴人亦與有過失等語，於原審聲明：被上訴人之 訴駁回。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人206,285 元，及自107 年9 月27日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並依職 權為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，爰引原審陳述外 ，補充陳述略以：兩造已訂立免除瑕疵擔保責任之特約，被 上訴人亦於原審109 年2 月5 日開庭時當庭承認確有此約定 ，故伊無須負瑕疵擔保責任等語，並聲明：（一）原判決廢 棄。（二）被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人爰引原審 陳述外，補充陳述略以：伊於該次庭期係表示兩造有現況交 屋之約定，但未同意免除上訴人之瑕庛擔保責任。再者，系 爭房屋係因防水失效導致滲漏水，上訴人受託出賣系爭房屋 期間既達一年，其於雨季期間應可發現系爭瑕疵，卻未如實 告知，顯有故意不告知瑕疵之情，縱兩造間有免除瑕庛擔保 責任之特約，該特約亦為無效，上訴人仍應就系爭漏水瑕庛 及所致損害負修復及賠償之責等語，並聲明：上訴人之上訴 駁回。
四、得心證之理由：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契 約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不 負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所 稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責 。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買受人應按物之性 質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出 賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約
顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第 1 項前段、第355 條、第356 條第1 項、第359 條分別定 有明文。經查：
1、關於系爭房屋之漏水瑕疵乙節，經原審委託台灣省土木技 師公會鑑定，鑑定結果發現系爭房屋存在如附表所示之瑕 疵，此有該會108 年10月31日（108 ）省土技字第高0610 號鑑定報告書存卷可參（下稱本件鑑定），又鑑定報告書 結論亦表示：系爭房屋，被上訴人主張涵蓋六大位置確有 滲漏水情形，其原因為防水失效所造成。上述六大位置因 滲漏水而損害，修復漏水瑕疵之費用為105,223 元，修復 漏水造成之損害所需費用為101,062 元，合計206,28 5元 ，目前科技尚無法鑑定出漏水自何時開始發生等語（見鑑 定報告書第13頁），前開鑑定單位之鑑定結果，核與被上 訴人於起訴時所附呈之現場照片相符（見原審卷第17至45 頁），亦與原審到場履勘所見無違，有勘驗筆錄、採證照 片在卷憑參（見原審卷第118 至131 頁），足見系爭房屋 確存有如附表所示滲漏水及損害情形。
2、又細觀本件鑑定報告內容，系爭房屋之漏水現象，均係因 房屋縫隙（包括門框、窗框、鋼板接縫處）滲漏水所致， 而上開滲漏水位置均為房屋興建時即已完成，鑑定結論亦 認為係因防水失效所致，並無證據顯示被上訴人購入系爭 房屋後曾在附表所示區域另行施工導致滲漏。而被上訴人 自107 年6 月15日購入系爭房屋，於107 年8 月2 日遞狀 起訴，依其所提出於107 年7 月4 日、7 月15日所攝照片 已可看出，系爭房屋於拍攝當時即有該六大位置之滲漏及 損害情形（見原審卷第17至45頁），而系爭房屋之防水失 效顯然不可能在不到1 月期間內遽然發生，足見系爭房屋 於簽訂系爭買賣契約時，業已存在如附表所示之瑕疵及損 害，而且亦無證據證明被上訴人有管理疏失致損害擴大之 情事，故上訴人雖主張伊應負責的漏水瑕疵僅有一處且業 已修繕完畢、被上訴人有疏為管理系爭房屋故應負與有過 失責任云云，均不足採。
3、又被上訴人所欲購買者乃現無漏水瑕疵之中古房屋，其於 點交後始知有如附表所示之此瑕疵存在，出賣人即上訴人 本應負擔保責任，此與上訴人是否事前知道有此瑕疵或可 否歸責無涉。本件經鑑定所見之瑕疵，於締約前未揭露而 為被上訴人所知悉，雖被上訴人並不否認兩造有以現況點 交之約定，但按一般交易習慣，其所指者乃就買受人可望 眼查知之狀況，或雙方已知之瑕疵免責，並無就目視無從 知悉及不告知瑕疵情形而為免責之意，是以，縱有現況交
屋約定，並非等同排除出賣人之瑕疵擔保責任，基上，系 爭房屋如附表所示瑕疵，顯然並非被上訴人簽訂系爭買賣 契約時所能知悉，故上訴人自不能免其瑕疵擔保責任。 4、上訴人固主張兩造於簽約時已有免除瑕疵擔保責任之口頭 協議云云，惟為被上訴人所否認，上訴人應就此有利於己 之事實負舉證責任。經查，證人即房屋仲介人員古秀蘭證 稱：我之在大慶房屋任職，現已離職，當時是房屋仲介， 本件房屋交易，我是被上訴人這邊的業務，上訴人的業務 是曾敏男，簽約時上訴人、被上訴人夫婦、店長張貴英、 代書杜憲琳、曾敏男及我均在場，代書負責擬訂契約條款 並解釋給交易雙方知悉，我、店長和曾敏男只是陪同在場 而已。因為時間太久了，我已經不記得上訴人有說過以現 況交屋，之後所有的瑕疵都不負責處理這些話。後來交易 雙方有針對新發現漏水的地方開協調會，上訴人跟我說沒 有關係，就請人去估價，他會處理到好，協調期間，上訴 人曾單方面告訴我說被上訴人的父親有說只要修繕頂樓漏 水處，之後不會再要求其修繕其他地方等語（見本院卷第 124 至128 頁），證人即代書杜憲琳證稱：我擬的買賣契 約是制式內容，在簽約之前雙方就契約條款已經都說清楚 ，就細節部分如買賣標的、價金、稅金負擔等，也已經談 好，該案件是信託的，裡面有銀行借款、私人借款、銀行 價金的信託，雙方均無爭執，去大慶房屋就是要簽約。我 沒有印象上訴人曾說過房屋賣出後，房屋所生的瑕疵概不 負責這類話語，而且如果雙方有這種免責約定，我也會解 釋清楚，並在契約上寫明等語（見本院卷第129 至133 頁 ），是證人古秀蘭、杜憲琳均證稱在簽約當時未曾聽聞兩 造有關於免除上訴人瑕疵擔保責任的特約，則上訴人此部 分所辯，自乏其據，不能憑採。
（二）綜上所述，本件被上訴人依前引之民法規定，以如附表所 示之修復費用作為向上訴人請求減少之價金而請求給付之 ，應屬有據。
五、據上所述，本件被上訴人起訴請求上訴人給付206,285 元， 及自起訴狀繕本送達翌日即107 年9 月27日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為 上訴人敗訴之判決，並無不恰，上訴人提起上訴，指摘原審 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 10 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 藍家慶
法 官 李宗濡
法 官 楊境碩
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 7 日
書記官 洪敏芳
附表
┌──┬──────────┬────────────┬────────┬──────┬───────┐
│編號│漏水位置 │ 瑕疵及損害情形 │ 造成原因 │瑕疵修復費用│瑕疵造成之損害│
│ │ │ │ │ │修復費用 │
├──┼──────────┼────────────┼────────┼──────┼───────┤
│ 1 │頂樓 │1.一樓至頂樓各層樓樓梯間│屋凸對外鐵門門框│3,708 元 │68,770 元 │
│ │ │ 牆面及頂板之混凝土，受│滲水。 │ │ │
│ │ │ 水氣滲入後明顯出現脫漆│ │ │ │
│ │ │ 、白華現象。 │ │ │ │
│ │ │2.地磚污損、脫落，實木樓│ │ │ │
│ │ │ 梯扶手變色及變形。 │ │ │ │
├──┼──────────┼────────────┼────────┼──────┼───────┤
│ 2 │二樓主臥室窗台下方 │1.主臥室窗台下方壁面及一│窗框四周牆壁縫隙│29,708 元 │8,765 元 │
│ │ │ 樓玄關維修孔處，因混凝│嵌縫不確實。 │ │ │
│ │ │ 土受水氣滲入後明顯出現│ │ │ │
│ │ │ 脫漆、白華現象。 │ │ │ │
│ │ │2.窗台下方牆面及頂板受潮│ │ │ │
│ │ │ 、地磚污損。 │ │ │ │
├──┼──────────┼────────────┼────────┼──────┼───────┤
│ 3 │二樓主臥室浴廁 │1.主臥室與浴廁隔間牆踢腳│主臥室落地鋁門門│121,545 元 │6,576 元 │
│ │ │ 處，因混凝土受水氣滲入│框漏水。 │ │ │
│ │ │ 後牆面明顯出現脫漆、白│ │ │ │
│ │ │ 華現象。 │ │ │ │
│ │ │2.牆面受潮、地磚污損。 │ │ │ │
├──┼──────────┼────────────┼────────┼──────┼───────┤
│ 4 │廚房儲物間 │1.儲物間牆面及洗石子地板│流籠壁面滲漏。 │41,656 元 │8,723 元 │
│ │ │ 受水氣滲入後產生霉味及│ │ │ │
│ │ │ 水漬。 │ │ │ │
│ │ │2.地磚污損。 │ │ │ │
├──┼──────────┼────────────┼────────┼──────┼───────┤
│ 5 │一樓車庫雨遮 │1.地板污損。 │雨遮接縫處漏水。│8,803 元 │3,249 元 │
├──┼──────────┼────────────┼────────┼──────┼───────┤
│ 6 │一樓後方房間橫樑 │1.房間地板污損。 │鋼板屋脊滲水下漏│8,803 元 │4,978 元 │
│ │ │ │。 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼──────────┼────────────┼────────┼──────┼───────┤
│結論│原告主張六大位置確有│ │防水失效。 │105,223 元 │101,062 元 │
│ │滲漏水情形。 │ │ │ │ │
├──┼──────────┼────────────┼────────┼──────┴───────┤
│ │ │ │ │合計：206,285 元 │
│ │ │ │ │ │
└──┴──────────┴────────────┴────────┴──────────────┘