臺灣新竹地方法院民事簡易判決 109年度竹北簡字第329號
原 告 余作圳
訴訟代理人 余政璋
被 告 林楚樊
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109 年9 月22日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○○巷○○號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬壹仟元。
被告應自民國一○九年九月十一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者；擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查 本件原告起訴時原聲明係請求「一、被告應將門牌號碼新竹 縣○○鄉○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返 還予原告。二、被告應自民國（下同）109 年4 月30日起至 騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同 ）7,000 元。自108 年6 月5 日至109 年4 月30日共計11個 月77,000元。原告得請求被告自租約終止日起至騰空遷讓返 還房屋之日止，按月給付相當於租金五倍之違約金即35,000 元。」；嗣於109年9月22日言詞辯論期日當庭變更聲明為： 「一、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應 給付原告91,000元。三、被告應自109年9月11日起至騰空遷 讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告7,000元。」，有 本院109年9月22日言詞辯論筆錄可參（見本院卷第73至74頁 ）；核原告上揭所為訴之變更，其請求之基礎事實同一，且 屬單純減縮其應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法尚 無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造 辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告於106 年8 月5 日向原告承租系爭房屋 ，約明租金每月7,000元，並於每月5日前繳納。上開租約至
107年8月5日租賃期間屆滿起，業已成為不定期限之租賃契 約。惟被告自108年6月起至今均未繳房租，期間多次尋訪皆 避不見面，原告已於109年4月15、30日分別以存證信函催繳 均未獲置理，經扣除押租金後，被告積欠之租金已達2個月 之數額，原告再以109年8月20日本院調解程序筆錄繕本送達 ，作為向被告房屋租金催繳及終止租賃契約之意思表示，兩 造租賃契約既已依法終止，被告自應將系爭房屋騰空返還原 告，且應給付終止租約前尚積欠之租金及終止租約後所受相 當租金之不當得利。爰依兩造租賃契約及不當得利之法律關 係提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第一至三項所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或答辯。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告前於106 年8 月5 日向原告承租系爭房屋， 約定租賃期間為106 年8 月5 日至107 年8 月5 日，租金 每月7,000 元，原告已向被告收取押租金14,000元，系爭 租約到期後，兩造未再訂立租約，惟被告僅繳付房租至 108 年5 月，其後即未再繳納任何租金予原告等情，業據 提出房屋租賃契約書、存證信函等為證（見本院卷第13至 31頁），核與原告所述相符。而被告經合法通知未曾到場 爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供 本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪 信原告上開主張為真實。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451 條定有明文。查兩造於106 年8 月5 日簽訂房 屋租賃契約書，約定系爭房屋出租予被告，租賃期間自 106 年8 月5 日起至107 年8 月5 日止，每月租金7,000 元，每月5 日以前繳納，每次應繳1 個月等情，有房屋租 賃契約書附卷可稽；嗣前揭租賃期限屆滿後，承租人即被 告仍繼續使用系爭房屋，而原告亦未表示反對之意思，則 依前揭規定，渠等就系爭房屋於107 年8 月5 日租賃期限 屆滿後，自成立不定期限租賃契約，應可認定。（三）次按，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三承租 人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時；承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人 支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物；土地法第100 條第3 款、民法第
440 條第1 項、第2 項前段、第455 條前段分別定有明文 。又按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償 外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出 租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事 由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付 租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其 期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為 終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院 42年台上字第1186號判例意旨可資參照）。查本件原告雖 與被告間成立不定期限之租賃契約，惟被告自108 年6 月 5 日起即未繳納租金，原告雖於109 年4 月15日及同年月 30日分別以竹北中山郵局第89、102 號存證信函向被告為 催告租金之意思表示（見本院卷第27至31頁），惟均為被 告拒收而未合法送達，原告復以本件起訴狀繕本及本院 109年8月20日調解程序筆錄送達被告為繳付租金之催告暨 終止租約之意思表示，即屬正當。又前開起訴狀及調解筆 錄繕本業於109年9月10日合法送達於原告（見本院卷第67 頁），則本件不定期限租賃契約即於該日終止，亦堪認定 。又查，被告於108年6月5日至109年8月5日之15個月期間 ，總計應給付之租金數額為105,000元（計算式：7,000元 ×15個月＝105,000元），扣除被告已繳納之押金14,000 元後，積欠租金數額為91,000元（計算式：105,000－14, 000＝91,000），已逾2個月之租金數額，兩造租賃契約既 經前述已合法終止，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋， 及請求租賃契約終止前未繳付之租金91,000元，為有理由 ，應予准許。
（四）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益，民法第179 條前段亦有明文。本件租賃關係終 止後，被告繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益， 原告因而受有不能使用收益之損害，兩造既已約定系爭房 屋之使用利益為每月7,000 元，而系爭租約於109 年9 月 10日已為終止，則原告自得請求被告給付自租約終止日之 翌日即109 年9 月11日起至騰空返還系爭房屋之日止，按 月給付原告7,000 元相當於租金之不當得利。（五）綜上所述，原告依租賃契約及不當得利法律關係，請求被 告遷讓返還系爭房屋，及請求被告給付原告91,000元，及 自109 年9 月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告7,000 元，為有理由，應予准許。
四、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法 第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條、第385 條第1 項、第389 條第1 項第3 款 ，判決如主文所示。
中 華 民 國 109 年 10 月 12 日
竹北簡易庭法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
書記官 劉亭筠