臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
109年度重建簡字第60號
原 告 莊芬晶
訴訟代理人 林玉卿律師
被 告 葉琇菁
訴訟代理人 劉邦川律師
複代理人 邱俊銘律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國109年9月28日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
(一)緣兩造於民國107年12月22日，經大飛騰不動產經紀有限公 司仲介訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新 臺幣（下同）1,650萬元向被告購買坐落「新北市○○區○ ○段000地號」土地及其上門牌號碼「新北市○○區○○○ 街0號」房屋（下稱系爭房屋）。原告於第一次由仲介人員 帶看系爭房屋時，即有詢問系爭房屋是否有漏水？大飛騰不 動產經紀有限公司仲介人員回答：「沒有」。被告亦於買賣 契約所附之標的物現況說明第34條「現況是否有滲漏水之情 形」處，勾選「否」，嗣系爭房屋於108年2月26日辦理交屋 ，詎於108年10月中旬時，該屋臨近浴室牆面及房間天花板 竟發生嚴重滲漏水情形。因系爭房屋位於9號1樓，原告隨即 前往隔壁7號1樓及同棟9號2樓請求鄰居前往至系爭房屋滲漏 水處會勘，經9號2樓屋主及7號1樓屋主告知，原告始知該處 滲漏水已發生有數年之久，是被告自始即有刻意隱瞞房屋有 漏水瑕情事。原告並於發現系爭房屋滲漏水後，即於108年 11月15日寄發存證信函。為此，爰依民法物之瑕疵擔保、不 當得利及債務不履行損害賠償請求權等法律關係提起本件訴 訟，並聲明請求：被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利 息。
(二)對被告抗辯之陳述：
⒈系爭買賣契約書第九條第六項明定:「乙方（即被告)依法 對甲方（即原告）負有瑕疵擔保之責。」，足證於系爭買 賣契約書明定被告應負瑕疵擔保之責，被告自應就系爭房 屋於點交前即已存在之瑕疵負擔保之責。又被告既於系爭
買賣契約所附之標的物現況說明第34條「現況是否有滲漏 水之情形?」係勾選「否」，足見原告認知被告應交付者 ，係「無漏水問題」之房屋。
⒉原告於108年2月26日委請「宇瞻科技房屋檢驗」驗屋，僅 是以目視檢查，自無從察覺無法以目視檢測之滲、漏水瑕 疵。
二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行，並辯稱：
(一)系爭房屋係於87年建築完成，距兩造簽約時已為屋齡20年之 中古屋，此為原告所明知，且原於系爭房屋108年2月26日點 交時，業已委請宇瞻科技房屋檢驗進行驗屋，惟並無驗出任 何滲漏水情形。嗣原告於108年11月間方寄發存證信函表示 發生滲漏水，已距點交完畢後逾8個月，縱系爭房屋發生滲 漏水之情，亦為交付後所生問題，依民法第373條之規定， 系爭房屋之利益及危險應由買受人即原告承受負擔，自無要 求被告負擔之理，是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任， 顯於法不合。
(二)系爭房屋雖曾有少量漏水，然被告早於103、104年即已完成 修繕，此後多年未再發生滲漏水之情。況原告交屋時有委請 驗屋人員進行專業檢測，並未發現有滲漏水，系爭房屋點交 後由原告使用逾8個月，亦未發生滲漏水，足證系爭房屋交 屋時現況並無滲漏水，顯見系爭房屋交屋時並無任何瑕疵。(三)系爭房屋現況說明書第34條係記載：「現況是否有滲漏水之 情形？」，而系爭房屋之現況確無滲漏水，此可由原告亦於 現況說明書簽名確認及驗屋公司之報告，即得證實。是前開 記載既與交屋時現況相符，被告自無不完全給付，更遑論有 故意不告知瑕疵。再者，現況說明書第34條係反映買賣當時 之現況，且現況確無滲漏水，原告以該記載擴張解釋為被告 有保證品質或故意不告知瑕疵，顯屬擴張解釋，自無可採。三、得心證之理由：
原告主張前揭事實，業據其提出中國東方建設有限公司漏水 鑑定委託單、系爭房屋不動產買賣契約書、系爭房屋漏水照 片三張、蘆洲郵局第583號存證信函、原告另案準備書狀、 永和符合郵局第90號存證信函、宇瞻科技房屋檢驗建築物檢 測說明書、漏電斷路器測試器網頁截圖、空氣品質檢測器網 頁截圖、高頻電磁波測試器網頁截圖、DT-1130輻射偵測器 拍賣網頁截圖等件影本各乙份為證，被告雖不爭執上述證據 之真正，惟以上開情詞置辯。是本件就原告起訴請求有無理 由，茲分述如下：
(一)原告依民法第227條之規定請求損害賠償，有無理由？
按物之出賣人就買賣標的之給付有瑕疵，致買受人之履行利 益未能獲得滿足，而無加害給付（即因給付有瑕疵或不完全 ，致買受人之固有利益受有損害）之情形，由於民法第354 條以下已就出賣人所負物之瑕疵擔保責任為特別規定，原則 上自應優先於民法第227條關於債務不履行之一般規定而為 適用。倘該瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人 之事由所致者，始例外承認出賣人應同時負不完全給付之債 務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議(一) 、最高法院93年度台上字第695號民事判決意旨參照）。是 故若買賣標的物之瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人始 有負不完全給付之債務不履行責任之餘地。本件原告既主張 被告於締約當時未告知原告系爭房屋有漏水之瑕疵，即係認 係爭房屋漏水之瑕疵乃於契約成立前即已發生，當屬自始瑕 疵之情況，揆諸上述說明，即無不完全給付規定之適用，是 本件被告主張民法第227條第1項向被告請求損害賠償云云， 顯屬誤會。
(二)原告依民法第360條之規定請求損害賠償，有無理由？ ⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文 。是本件被告既已依民法359條之規定主張減少價金，則 再行主張民法第360條之損害賠償，即與前開要件不符。 ⒉況按買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣 之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之 品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契 約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第 359條、第360條之規定自明（最高法院83年度台上字第12 05號判決意旨參照）。即民法第360條所定之損害賠償， 係瑕疵擔保責任之特別規定，須以買賣之物，缺少出賣人 特約保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限 。且出賣人依民法第360條規定所為之保證，必須以受拘 束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部 ，始有「保證」之成立；至於契約上預定之品質，尚不能 認為保證，須出賣人為保證之意思表示，與買受人達成合 意，始負有履行該擔保約款之義務，該出賣人依民法第36 0條規定所負之保證責任，與依民法第354條規定所負出賣 人負有給付無瑕疵標的物之義務，並不相同。
⒊本件兩造間就系爭房屋是否有品質之保證，係對原告有利 之事實，自應由主張權利存在之原告，負有舉證責任。原 告雖主張被告之保證行為，無非係以系爭房屋之買賣契約
所附之標的物現況說明第34條「現況是否有滲漏水之情形 」處，勾選「否」之行為而認定，惟此僅係被告對系爭房 屋所認知之現況為說明，尚非契約當事人對於標的物之特 定品質有所議定，經出賣人提出保證，與買受人成立合意 之契約行為。此觀之系爭契約之一般、特別約定事項及系 爭說明書內，均無關於保證無滲漏水或相關之記載，益徵 兩造在簽訂系爭契約時，確未有另行就系爭房屋滲漏水問 題成立保證約定之真意甚明，是原告主張被告「保證」系 爭房屋並無漏水等情，核與民法第360條所指之保證特約 尚屬有間，且被告於締約時亦配合原告委請之驗屋公司對 系爭房屋進行驗屋，要難僅以被告於系爭房屋現況說明第 34條「現況是否有滲漏水之情形」處，勾選「否」之情形 ，遽以認定被告有故意未告知瑕疵，是被告前開抗辯系爭 房屋現況說明書，經原告簽名確認及驗屋報告證實，即無 故意不告知瑕疵，且現況說明書第34條僅係反映買賣當時 系爭房屋現況無滲漏，非係保證品質或故意不告知瑕疵等 語，應堪採信。此外，原告未再舉證證明兩造曾就系爭房 屋之品質有何保證特約存在及被告有故意不告知其瑕疵之 情形，應認其舉證尚有未盡。準此，原告亦不得依民法第 360條規定，向被告請求損害賠償。
(三)原告依民法第359條之規定請求減少價金，有無理由？ ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第359條定有明文。另按買受人應按物之性質，依通常 程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保 責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通 知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所 受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出 賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買受人因 物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或 請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使 或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條、第365 條分別定有明文。又民法第365條第1項規定之請求減少價 金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法 條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項所規定之行使 期間，乃權利本身存續之終始期間，不得予延長或縮短（ 最高法院72年度台上字第4694號、77年度台上字第67號裁 判意旨參照）。
⒉經查：本件原告自陳係於108年10月中旬時發現系爭房屋
有漏水之情形，而於同年11月15日寄發存證信函通知被告 瑕疵之情事，依上開規定，原告至遲應於通知後6個月間 即109年5月15日為對被告為減少價金或解除契約之主張， 然原告遲至109年6月8日始提起本件訴訟請求減少價金， 此有原告起訴狀所附收狀戳章存卷可憑，其減少價金請求 權已逾民法第365條之除斥期間而消滅。雖原告前於本院 （109年度重建小字第1號，下稱系爭前案）就系爭房屋之 瑕疵對被告提起損害賠償之訴訟，惟原告業於109年5月29 日言詞辯論期日當庭撤回起訴，並經被告當庭表示同意撤 回，故依民事訴訟法第263條之規定，系爭前案已生「視 同未起訴」之效力，故不能謂已為請求減少價金之行為。 另觀之原告於108年11月15日寄發之存證信函，其內容並 未提到原告有向被告請求解除契約或減少買賣價金等語， 實無證據證明原告於109年5月15日前已合法行使解除契約 或減少價金請求權，是縱認原告主張系爭房屋於交付時有 其所指瑕疵存在，原告之解除契約及價金減少請求權亦已 因除斥期間經過而消滅，原告自不得以系爭房屋有漏水瑕 疵為由，向被告主張行使解除契約或減少買賣價金請求權 。
四、從而，原告依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求 被告給付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核與判決結 果無影響，爰不逐一記論。至原告另聲請傳訊證人陳麗月及 聲請鑑定系爭房屋漏水情形，以證明系爭房屋於交付原告前 即有漏水瑕疵及因漏水所造成交易性減損金額為何，然本院 業認定原告請求為無理由，有如前述，則其聲請傳訊證人及 鑑定核無必要，併予敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 109 年 10 月 7 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 彭松江
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 10 月 7 日
書 記 官 許雁婷
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