臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄訴字第11號
原 告 蔡王玉霞
兼
訴訟代理人 張國忠
被 告 許淑瓊
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國109年8月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段00000 地號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○○路00○00號頂樓如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示之增建物拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還予原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告起訴時訴之聲明第1 項原為：「被告應將坐落高雄市○ ○區○○○路00○00號頂樓所加蓋違章建築之範圍，包含所 有管路及全部違建物（違建總面積為74.49 平方公尺），全 部予以拆除，並回復原狀。」（見雄簡卷第9 頁）。嗣於民 國109 年5 月12日變更訴之聲明第1 項為：「被告應將坐落 高雄市○○區○○段00000 地號土地上之門牌號碼高雄市○ ○區○○○路00○00號頂樓增建建物即如附圖（109 年1 月 20日鹽埕地政事務所土地複丈成果圖）所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ 合計面積92平方公尺部分拆除騰空後，將頂樓平台返還予原 告及其他共有人。」（見雄訴卷第11頁），核屬更正事實上 陳述，非訴之變更或追加，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告張國忠為坐落高雄市○○區○○段0000地號 （下稱系爭土地）之共有人暨其上門牌號碼高雄市○○區○ ○○路00○0 號（即系爭建物後棟3 樓）之所有權人（權利 範圍分別為1000分之81、全部）；原告蔡王玉霞為系爭土地 之共有人暨其上門牌號碼高雄市○○區○○○路00號（即系 爭建物前棟1 、2 樓）之所有權人（權利範圍分別為1000分 之192 、全部）; 被告則為系爭土地之共有人暨其上門牌號 碼高雄市○○區○○○路00○00號（即系爭建物後棟5 樓） 之所有權人（權利範圍分別為1000分之78、全部），上開房 屋門牌號碼奇數者稱前棟、門牌號碼偶數者稱後棟，前後棟
為同一出入口，整棟樓層原為5 樓之建築物（下稱系爭大樓 ），系爭大樓之屋頂平台係系爭大樓1 至5 樓區分所有權人 共有，系爭大樓之屋頂平台上有增建建物（下稱系爭增建物 ），被告為系爭增建物之事實上處分權人，被告未經系爭大 樓全體住戶同意，擅自以系爭增建物占用系爭大樓之屋頂平 台，將之出租他人使用，且因系爭增建物妨害頂樓排水造成 積水沿樓梯間流下，被告占用系爭大樓之屋頂平台，影響原 告等住戶之居住品質。該屋頂平台係全體住戶共有，未約定 專用，原告為該屋頂平台之共有人，被告無權占有系爭大樓 屋頂平台，為此依民法第821 條、第767 條規定，請求被告 拆除系爭增建物，將系爭大樓之屋頂平台騰空返還予原告及 其他共有人全體。並聲明：被告應將坐落高雄市○○區○○ 段00000 地號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○○路00○ 00號頂樓增建建物即如附圖（109 年1 月20日鹽埕地政事務 所土地複丈成果圖）所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ合計面積92平方公 尺部分拆除騰空後，將頂樓平台返還予原告及其他共有人。二、被告則以：被告於68年間向原告蔡王玉霞購買系爭建物後棟 5 樓92之10號房屋，契約已載明同意被告使用頂樓，於75年 間完成加蓋系爭增建物，加蓋時有經過其他住戶同意，當時 建築師並出具無影響結構安全之證明，又被告均有繳納房屋 稅，復依當時民間買賣最頂層房屋皆會約定屋頂使用權，至 今長年來鄰居之間互動良好，被告於頂樓蓋系爭增建物還可 防水，除原告以外並無住戶提出干涉或異議，故被告占有系 爭大樓屋頂平台，應屬有權占有，原告請求被告將系爭增建 物拆除，將系爭大樓屋頂平台返還原告及其他共有人全體， 並非有據等語。並聲明：( 一) 原告之訴駁回。( 二) 如受 不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
(一) 原告張國忠為坐落系爭土地之共有人暨其上門牌號碼高雄 市○○區○○○路00○0 號（即系爭建物後棟3 樓）之所 有權人（權利範圍分別為1000分之81、全部）。(二) 原告蔡王玉霞為系爭土地之共有人暨其上門牌號碼高雄市 ○○區○○○路00號（即系爭建物前棟1 、2 樓）之所有 權人（權利範圍分別為1000分之192、全部）。(三) 被告為系爭土地之共有人暨其上門牌號碼高雄市○○區○ ○○路00○00號（即系爭建物後棟5 樓）之所有權人（權 利範圍分別為1000分之78、全部）。
(四) 原告蔡王玉霞為系爭建物之起造人。
(五) 被告之配偶古豐誠於68年4 月16日與原告蔡王玉霞簽訂系 爭92之10號房屋買賣契約書。系爭92之10號房地登記為被
告所有。
(六) 被告於75年間在系爭建物頂樓平台增建如高雄市政府鹽埕 地政事務所109 年2 月27日土地複丈成果圖所示A 、B 部 分之增建物（頂樓加蓋面積68平方公尺、雨遮16平方公尺 ）。另將增建物與通往頂樓樓梯之間空地以木板搭蓋圍連 ，區隔出如複丈成果圖所示C 部分之8 平方公尺儲藏室。 上開A 、B 、C 部分現由被告使用中。
(七) 系爭增建物曾經檢舉通報拆除違章建築，經高雄市政府工 務局到場勘查並於107 年9 月19日做成處分書，其上記載 「係不能補辦手續之實質違章建築，依法並得強制拆除之 」等語。
四、本院之判斷：
原告主張其分別為坐落系爭土地之系爭大樓門牌號碼92之6 號、92號之所有權人，被告為系爭大樓牌號碼92之10號之所 有權人及系爭增建物之事實上處分權人等情，業據提出土地 及建物登記謄本、系爭增建物照片為證，並有土地建物查詢 資料在卷可憑，且為被告所不爭執，堪信為真。系爭大樓為 連棟公寓，雖稱前棟、後棟，然均共用同一大門、樓梯進出 及上下樓層，屋頂平台係原告、被告與其餘區分所有權人（ 即1 至5 樓共10戶之區分所有權人）共有等情，亦為兩造所 不爭執，堪可採認。而系爭增建物包含加蓋建物及雨遮、將 樓梯圍連空間作為儲藏室，占用系爭屋頂平台範圍分別如附 圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示，占用面積共92平方公尺等情，復經 本院於109 年2 月27日勘驗及囑託高雄市鹽埕地政事務所（ 下稱鹽埕地政）測量屬實，此有本院勘驗測量筆錄、照片及 鹽埕地政109 年3 月19日高市地鹽所測字第10970164500 號 函附收件日期文號109 年1 月20日鹽法土字第700 號土地複 丈成果圖（即本判決附圖）在卷可稽，亦堪採認。至於原告 主張被告占有系爭屋頂平台係屬無權占有等情，則為被告所 否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌：原告請求被告拆 除系爭增建物返還屋頂平台，有無理由。茲分述如下：(一) 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之。民法第767 條第1 項前段、第821 條分別定有明文 。次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及 其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費 及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之；共 有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前 民法第799 條、第820 條第1 項分別定有明文。又按大樓
屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分 割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自 係大樓之共同部分，依民法第799 條規定，應推定為大樓 各區分所有人之共有（最高法院84年度台上字第2683號判 決參照，同院77年度台上字第892 號判決亦同此意旨）。 另按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之 協定，依民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同 協定訂定之（最高法院89年度台上字第585 號判決要旨參 照）。系爭大樓屋頂平台為全體區分所有權人共同使用部 分，推定為全體區分所有權人共有，揆諸前揭說明，系爭 公寓屋頂平台之分管契約，自應由全體共有人共同協定之 。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關 係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要 件，負舉證之責。以無權占有為原因，請求返還土地者， 占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無 舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實 證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照） 。被告既抗辯其係有權占用，即應就其有占用之正當權源 （即系爭大樓全體所有人已有由後棟5 樓所有人使用收益 系爭屋頂平台之分管協議）負舉證之責。
(二) 經查，被告抗辯其於75年間增建系爭增建物，係經系爭屋 頂平台之其他共有人同意興建等情，為原告所否認，被告 陳稱：當時75年加蓋時，只有在美國的蔡王玉霞沒有出具 同意書，其他住戶都有簽，但是我找不到同意書，因為我 100 年間已經搬離該址，認為原本的同意書破破的，就把 它撕掉。那時候建築師也有要我去叫住戶簽，我認為大部 分的同意就好了，不需要全部簽，就直接蓋了等語（見雄 訴卷第75頁），並未提出全體住戶同意書以實其說。被告 雖另提出108 年10月15日同意書1 紙，其上固記載「茲請 同意五樓住戶許淑瓊加建頂樓及屋頂排水管通過貴住戶外 牆延伸至一樓以利排水」等語（見雄簡卷第155 頁），然 該同意書僅有系爭大樓區分所有權人王秀蓮、詹樂芝、吳 秀英、蔡素珠等4 戶簽名，縱加計被告1 戶仍未過半數， 更難認已獲系爭大樓全體共有人之同意。被告固主張系爭 增建物均有繳稅、符合安全結構等情，然其提出建築師鑑 定結構安全證明（見雄簡卷第129 頁），僅能證明系爭增 建物之納稅義務人為被告、75年間曾經建築師現場勘查未 影響結構安全，均無法證明系爭大樓區分所有權人已就系
爭屋頂平台有約定由被告使用收益之分管協議。被告復主 張其與原告蔡王玉霞簽訂之不動產買賣契約書中已載明系 爭屋頂平台由被告單獨使用等語，惟被告提出上開買賣契 約書係記載：「屋頂使用權歸買方所有，使用範圍限建物 保存之面積比照使用之。但如屋頂緊急救難或修水池等有 關之公共用途不在此限」（見雄訴卷第17至19頁），就同 意使用面積尚需比照建築物保存登記之面積，且該契約書 僅係各別樓層買受人與出賣人於買賣契約中所為約定，然 分管契約應由全體共有人共同協定之，被告仍未能舉證證 明系爭大樓之全體區分所有權人間已有分管協議。(三) 又被告辯稱增建後長年並無住戶提出任何干涉或異議、當 時買賣頂層房屋可使用頂樓等情，或可推論係以有默示分 管契約存在為抗辯。然其他區分所有權人（系爭屋頂平台 之共有人）多年來未就系爭增建物占用系爭屋頂平台一事 干涉或異議、其他大樓頂樓住戶占用屋頂平台建築使用等 情，縱使屬實，惟參以首開說明，此與共有人彼此間默示 成立分管契約，仍屬有別，難以據此推認系爭屋頂平台共 有人就系爭屋頂平台有允由頂樓住戶專用，或允許興建系 爭增建物之默示分管合意。此外，被告復未舉證證明系爭 屋頂平台之其他共有人有何舉動或其他特別情事，足以推 知系爭大樓區分所有權人有默示之分管合意，是被告所辯 仍難以採認。除此之外，被告並未具體提出並舉證證明有 何其他以系爭增建物占有系爭屋頂平台之正當權源，準此 ，原告主張系爭增建物無權占用系爭屋頂平台如附圖編號 Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分，而依民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求被告將系爭增建物拆除，將該部分之屋頂 平台騰空返還原告及其他共有人全體，為有理由，堪予准 許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定， 請求被告將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分之系爭增建物拆除， 將該部分屋頂平台返還原告及共有人全體，為有理由，應予 准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻防方法，經本院審酌 核與本件判決結果無影響，爰不一一論列，併予敘明。另原 告起訴聲明及變更後聲明均未陳明願供擔保為假執行( 見雄 簡卷第9 、143 、221 頁，雄訴卷第11、73頁) ，被告答辯 願供擔保免為假執行之聲明即無庸審酌，附此說明。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 8 日
民事第一庭 法 官 張雅文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 10 日
書記官 陳褘翎