臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年度訴字第一九四號
原 告 酉○○
亥○○
未○○
巳○○
申○○
午○○
丑○○
卯○○
辰○○○
戌○○
子○○
己○○○
天○○
地○○
寅○○○
共 同
訴訟代理人 何威儀律師
被 告 癸○○
庚○○
右二人共同
訴訟代理人 李光明
王如后律師
被 告 Ｆ○○
訴訟代理人 李光明
被 告 Ｇ○○
Ｌ○○○
右二人共同
訴訟代理人 李光明
王如后律師
被 告 Ｈ○○○
訴訟代理人 林丕業
李光明
王如后律師
被 告 甲○○
右 一 人
訴訟代理人 劉芳美
李光明
被 告 戊○○
Ｄ○○
右二人共同
訴訟代理人 李光明
王如后律師
Ｅ○○
訴訟代理人 李光明
被 告 Ａ○○
劉庭宣
Ｊ○○
右三人共同
訴訟代理人 李光明
被 告 玄○○
Ｂ○○
右二人共同
訴訟代理人 李光明
王如后律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 王黃信
李光明
王如后律師
被 告 宙○○
訴訟代理人 李光明
王如后律師
被 告 壬○○○
訴訟代理人 呂錦月
李光明
王如后律師
被 告 Ｉ ○
訴訟代理人 李光明
被 告 乙○○
訴訟代理人 李光明
王如后律師
被 告 宇○○
訴訟代理人 郭麗妹
李光明
王如后律師
被 告 丙○○
Ｃ○○
辛○○
右三人共同
訴訟代理人 李光明
被 告 Ｋ○○
訴訟代理人 王如后律師
被 告 Ｍ○○
黃○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告等應各將其所占用如附圖編號一至二十五號（第八、十二號從缺，圖中編號五之使用人應更正為Ｌ○○○、Ｍ○○、Ｋ○○；編號十一之使用人應更正為Ａ○○、黃○○；編號十三之使用人應更正為劉庭宣；編號十九之使用人應更正為壬○○○；編號二十之使用人應更正為Ｉ○）所示土地上之地上物拆除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以如附表所示之金額，為各該被告供擔保後，得假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）、被告等二十七人所佔用之桃園縣大園鄉○○段埔心小段第一之二三三、 一之二四五、一之二四六、一之二四七、一之二四八、一之二四九、一 之二五二、一之二五六、一之二五七、一之二五九、一之二六０、一之 二六一、一之二六二、一之二六三、一之二六四、一之二六五、一之二 七二、一之二七三、一之二七四、一之二七七、一之二八三、一之二八 四等二十二筆土地分別為原告所共有、另同縣鄉○段○○段一之三二五 土地，分別為原告等十五人及訴外人許性賢所共有，有土地登記簿謄本 為憑（原證三），詎被告等二十七人無任何權利，亦未經原告等十五人 及其他共有人同意，竟分別佔用上述土地搭蓋地上物使用，詳細佔用位 置及面積均如附卷之蘆竹地政事務所八十八年三月二十三日所測之蘆地 收字第一三五五號複丈成果圖所示（編號八及十二圖中編號五之使用人 應更正為Ｌ○○○、Ｍ○○、Ｋ○○；編號十一之使用人應更正為陳榮 中、黃○○；編號十三之使用人應更正為劉庭宣；編號十九之使用人應 更正為壬○○○；編號二十之使用人應更正為Ｉ○）。 （二）、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百 六十七條前段定有明文，又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為 本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為 之，民法第八百二十一條亦有明文。為此原告等十五人自得爰依上揭法 條即物上請求權等規定，請求鈞院賜判決如訴之聲明所述，以維權利。 （三）、次按訴狀送達後，原告雖不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充事實上之 陳述者，並無礙被告之防禦及訴訟之終結，民事訴訟法第二百五十五條 第一項、第二百五十六條第一款定有明文，經查本件訴訟標的仍為民法
第七百六十七條物上請求權，及訴之聲明仍與起訴狀相同之情況下，原 告酉○○依上揭法條自得追加除共有人許性賢以外之其他共有人為原告 ，又原共有人之一許萬枝已於本件訴訟繫屬中死亡，雖尚未辦理繼承登 記，惟依民法第七百五十九條規定，其繼承人戌○○、子○○、呂許燕 香、天○○、地○○、寅○○○已取得系爭土地之共有權，故一併追加 為原告（參原證十六之繼承系統表及原證十九之戶籍謄本）。 （四）、對主張有租賃關係之被告之抗辯：再按民法對於共有物出租方法，並無 如保存與改良行為，有特別規定，故解釋上自應依民法第八百二十條第 一項規定辦理，即在共有人未以契約訂定時，應由共有人共同管理之， 如共有土地出租時須得全體共有人同意始對全體共有人生效，而無同法 第八百一十九條第二項或土地法第三十四條之一規定之適用，故被告等 縱對系爭土地中共有人之一有租賃關係，但對其他共有人並不生效力， 從而第一號被告癸○○及第九號被告甲○○二人固提出由系爭土地之其 他共有人許永南名義開出之收據為證，第二號被告庚○○、第十一號被 告Ｄ○○、第二十號被告宙○○、第二十一號被告壬○○○及第二十七 號被告辛○○五人固提出由原告酉○○名義開出之收據為證，惟其中游 阿扁、宙○○與壬○○○所提出係由酉○○名義分別開立予游阿林、陳 耀慶及卓榮煌三人之收據，而縱游阿林等三人與酉○○有租賃關係，但 與Ｄ○○等三人有何相干？況其上均無「租金」收據之字樣，故是否能 證明許永南及酉○○所收取之物係上述七人用於抵付租金之用，而推定 兩造間有租賃關係存在，已有疑問？再退一步言，上述七人縱對共有人 之一或之二有租賃關係存在，但依上述說明對其他未出租土地之共有人 並不生效力，仍屬無權占用，從而上述七人仍應將系爭土地返還予原告 等全體共有人，至許永南或酉○○所為出租行為乃無權處分，上述七人 僅得另循其他法律途徑主張權利，惟此乃另一問題，與本件訴訟無關。 另第五號被告Ｌ○○○及第八號被告Ｈ○○○雖主張佔用系爭土地之權 源係受讓訴外人楊吳美與原告等之租賃關係而取得，但亦未舉證楊吳美 與原告等如何有租賃關係存在？因而其主張亦無可採。 （五）、對主張有借貸關係之被告之抗辯：再第二十二號被告Ｉ○固提出由原告 等人所簽之土地使用同意書為證，但縱令同意書為真，惟依同意書內容 觀之，原告等人係出借埔心小段一之三及一之十四地號土地予Ｉ○使用 ，而非Ｉ○現佔用同小段一之二七三地號土地，故系爭土地對原告等人 而言，仍屬無權占用，況上述土地使用同意書如解釋兩造就系爭土地有 借貸關係，則因未定期限，原告等依民法第四百七十條第二項規定，自 得隨時請求借用人Ｉ○返還借用之土地。
（六）、對主張有買賣關係之被告之抗辯：雖第二號被告庚○○及第二十三號被 告乙○○之妻王徐阿妹分別提出於民國五十七年十二月十六日及六十八 年六月二十二日向原告酉○○購買土地之契約書，惟觀之契約書內容， 上述二人所購買之土地亦非現右所佔用之系爭土地，且上述契約書迄今 已逾十五年，未曾辦畢土地所有權移轉登記，則其請求權依民法第一百
二十五條規定，自因不行使而消滅，故上述二人現佔用之系爭土地對原 告等人而言，仍屬無權佔用。
（七）、對主張有地上權之被告之抗辯：又第二十一號被告壬○○○雖提出「地 上權設定契約書」主張其有地上權乙事，惟查地上權係物權，依民法第 七百五十八條規定，非經登記不生效力，故壬○○○在未向地政事務所 為地上權登記前自不得就系爭土地主張有地上權存在。 （八）、至於其餘被告等人均未提出任何證物主張兩造間有任何法律關係，而本 件在被告間又屬普通共同訴訟，則依民事訴訟法第五十五條規定，其餘 被告自不得因其他被告主張與原告等人間有租賃等關係而受影響，亦即 其餘被告等人對原告等人而言仍無屬權占用。
（九）、附圖編號五之土地上建物本為訴外人羅木坤所有，其業於八十七年六月 十四日死亡，被告Ｌ○○○、Ｍ○○、Ｋ○○為其繼承人，應繼承羅木 坤之權利義務。附圖編號十一之土地上建物本為訴外人陳阿朝所有，其 業於七十三年三月二十三日死亡，被告Ａ○○、黃○○為其繼承人，自 應繼承其權利義務。
三、證據：提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、戶籍謄本、附圖、繼承系統表等為 證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：（被告Ｆ○○、甲○○、Ａ○○、劉庭宣、Ｊ○○、Ｉ○、Ｃ○○、辛 ○○、Ｍ○○、黃○○等未於最後言詞辯論期日到庭） （一）、原告起訴略謂被告等人無任何權利，亦未經原告及其他共有人同意，竟 分別佔用系爭土地搭蓋地上物使用云云，惟查： １、被告癸○○、庚○○、Ｄ○○、宙○○、辛○○等人占有使用系爭土地數 十年，並向原告及其他共有人按期繳納租金，此有被告所提出之租金收據 、憑單等証明可稽，上述租金收據、憑單之內容，詳如後附表所示，原告 與其他土地共有人將系爭土地出租被告，並分別向被告收租，兩造間已成 立租賃之法律關係，且由被告占有使用系爭土地數十年及原告收取租金多 年之事實可知，兩造間應存有不定期限繼續租賃契約，被告依據租賃之法 律關係使用系爭土地並非無權占有。嗣後雖因系爭土地共有人內部，對系 爭土地之管理使用協議有所爭執，而未繼續向被告收取租金，惟兩造間之 租賃關係仍屬存在，原告請求拆屋還地於法不合。 ２、被告Ｉ○在系爭土地上建築房屋，係經原告之同意始為之，原告並簽立乙 紙土地使用同意書予被告，以為憑証（參見被証二），原告既已同意被告 使用系土地，豈能謂被告無權占有？
３、再者，被告庚○○及被告乙○○之妻王徐阿妹分別於民國五十七年十二月 二十六日及六十八年六月二十二日向原告購買其房屋所占用系爭土地之基 地部分，此有被告於 鈞院八十九年一月十二日審理時庭呈之買賣契約書 原本兩份可証，被告既基於買賣契約占用其向原告購買之土地，自有法律 上之正當權源，非屬無權占有。
４、又被告Ｌ○○○、Ｈ○○○向原告及其他共有人繳納之租金收據，雖因年 代久遠，已遭遺失，惟查，被告占用系爭土地之建物均係向前手即訴外人 楊吳美買受，而訴外人楊吳美與原告間本存有租賃關係，被告買受建屋時 ，即一併受讓上開租賃關係，此可由後附買賣契約書之內容可証（被証五 ）。是以被告Ｌ○○○、Ｈ○○○亦非無權占有系爭土地。 ５、另被告Ｊ○○、玄○○、Ｂ○○、丁○○、楊玉樹、戊○○與原告間，亦 均有租賃之法律關係存在，雖被告持有之租金收據，已經滅失，但由系爭 土地上建物之建築年代相近，且經被告居住數十年之久等情以觀，被告藍 性喜等人與原告之間亦應存有租賃之法律關係，始為合理，蓋原告不可能 僅向部分被告收取租金，而任由其他同時占用系爭土地之被告無償使用土 地。
６、又查，原告於 鈞院八十九年一月十二日審理時，對被告庭呈庚○○、王 徐阿妹與原告之買賣契約之真正不爭執，而觀諸該買賣契約內原告之印文 ，與被証二之租金收據、憑單及土地使用同意書內原告之印文相同，由此 可証被告所提之租金收據，憑單及土地使用同意書均為真正，敬請 庭上 明查。
（二）、綜上所述，被告或基於租賃關係、或基於買賣關係或經原告之同意而占 有使用系爭土地，其占用均有正當權原，原告起訴請求被告拆屋還地， 實屬無理，以上敬請 鈞院詳查，並駁回原告之訴，以維權益，實感德 便。
三、證據：提出如被證四附表所示之收據、土地登記簿謄本、土地使用同意書、買 賣契約書等為證。
丙、本院依職權履勘現場並囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量後繪製複丈成果圖。 理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告雖不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟 之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文，經查本件原 告酉○○追加除共有人許性賢以外之其他共有人為原告，又原共有人之一許萬枝 已於本件訴訟繫屬中死亡，雖尚未辦理繼承登記，惟依民法第七百五十九條規定 ，其繼承人戌○○、子○○、己○○○、天○○、地○○、寅○○○已取得系爭 土地之共有權，一併追加為原告，業據原告提出戶籍謄本為證，原告此部分訴之 追加，因不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先敘明。二、被告Ｆ○○、甲○○、Ａ○○、劉庭宣、Ｊ○○、Ｉ○、Ｃ○○、辛○○、Ｍ○ ○、黃○○等經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到庭，經核無民 事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請由其一造辯論而判決。貳、實體方面：
一、原告主張被告等二十七人所佔用之桃園縣大園鄉○○段埔心小段第一之二三三、 一之二四五、一之二四六、一之二四七、一之二四八、一之二四九、一之二五二 、一之二五六、一之二五七、一之二五九、一之二六０、一之二六一、一之二六 二、一之二六三、一之二六四、一之二六五、一之二七二、一之二七三、一之二
七四、一之二七七、一之二八三、一之二八四等二十二筆土地分別為原告所共有 、另同縣鄉○段○○段一之三二五土地，分別為除辰○○○以外之原告十四人及 及訴外人許性賢所共有，被告分別佔用上述土地搭蓋地上物使用，詳細佔用位置 及面積均如附卷之蘆竹地政事務所八十八年三月二十三日所測之蘆地收字第一三 五五號複丈成果圖所示（圖中編號十一之使用人應更正為Ａ○○、編號十三之使 用人應更正為劉庭宣、編號十九之使用人應更正為壬○○○、編號二十之使用人 應更正為Ｉ○）等情，業據原告提出土地登記簿謄本等為證，且為被告等所不爭 執，並經本院依職權職權履勘現場並囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量後繪製複丈 成果圖一份附卷可稽，原告此部份之主張，自堪信為真實。二、被告等雖辯稱渠等或係基於租賃關係，或基於買賣關係，或基於借貸關係，或基 於地上權而占有系爭土地，渠等並非無權占有云云。惟查： （一）、對主張有租賃關係之被告之抗辯：按共有土地之出租乃共有物之管理行 為，並無土地法第三十四條之一規定之適用，故應依民法第八百二十條 第一項規定，即在共有人未以契約訂定時，應由共有人共同管理之，即 共有土地出租時須得全體共有人同意始對全體共有人生效（最高法院七 十九年度第二次民事庭會議決議），故被告等縱對系爭土地中共有人之 一有租賃關係，但對其他共有人並不生效力，從而被告癸○○及被告王 阿菊二人固提出由系爭土地之其他共有人許永南名義開出之收據為證， 被告庚○○、被告Ｄ○○、被告宙○○、被告壬○○○及被告辛○○五 人固提出由原告酉○○名義開出之收據為證，惟其中Ｄ○○、宙○○與 壬○○○所提出係由酉○○名義分別開立予游阿林、陳耀慶及卓榮煌三 人之收據，而縱游阿林等三人與酉○○有租賃關係，但與Ｄ○○等三人 並無關係。退一步言之，上述七人縱對共有人之一或之二有租賃關係存 在，但對其他未出租土地之共有人並不生效力，仍屬無權占用，從而上 述七人仍應將渠等所占用之系爭土地上之地上物拆除，返還予原告等全 體共有人。另被告Ｌ○○○及被告Ｈ○○○雖主張佔用系爭土地之權源 係受讓訴外人楊吳美與原告等之租賃關係而取得，但亦未舉證訴外人楊 吳美與原告等如何有租賃關係存在？其主張亦無可採。 （二）、對主張有借貸關係之被告之抗辯：被告Ｉ○固提出土地使用同意書一份 為證，惟按共有土地之貸與行為，依前述民法第八百二十條第一項規定 ，亦應由全體共有人同意行之，經查該同意書上所載共有人七人之姓名 均為同一人之筆跡，其中除酉○○、許春法、許永南姓名處有加蓋印文 外，許阿眛、許梓來、許同興、許明財之姓名處，均未加蓋印文，該同 意書既未經共有人七人親筆簽名，復有四人並未蓋用印文，即不能僅以 該同意書即認該借貸契約係經全體共有人同意為之，被告Ｉ○主張依借 貸契約而占有系爭一之二七三號（即由該同意書所載一之三、一之十四 與其他同小段土地一之十一、一之十二、一之十三、一之二合併後分割 而來，有該一之三號土地登記簿謄本附卷可稽），要無可採。 （三）、對主張有買賣關係之被告之抗辯：按土地法第三十四條之一係於民國六 十四年七月二十四日經總統公布施行，於該條法文施行前，共有物之處
分，應依民法第八百十九條第二項規定：「共有物之處分，應得全體共 有人之同意。」。本件被告庚○○雖提出於民國五十七年十二月十六日 向原告酉○○購買系爭同小段一之一五地號內三十一點二五坪土地之契 約書一份，惟該買賣契約書出賣人一方僅記載「共有人代表酉○○」， 並由酉○○一人簽名，惟酉○○究代表何共有人？是否已代表共有人全 體？或酉○○是否已得其他共有人之同意？且一之一五地號內三十一點 二五坪土地與其現所占用之系爭一之二四五地號內土地四十三平方公尺 有何關係？被告庚○○均未舉證證明之，其所辯與原告全體就系爭土地 存有買賣關係存在云云，並不足採信。另被告乙○○雖提出其妻王徐阿 妹於六十八年六月二十二日，向原告酉○○及當時之其他共有人許阿眛 、許永南、許同興、許文宗、亥○○、許萬枝（另有一共有人許梓來未 列名）購買同小段一之一一土地之契約書，惟觀諸契約書內容，訴外人 王徐阿妹所購買之土地為同小段一之一一地號內分割出其中約四十坪後 ，予以特定，惟被告乙○○並未舉證證明該契約書所謂之四十坪土地即 為其現在所占用之同小段一之二七四號土地，再依卷附複丈成果圖所示 ，其所占用之一之二七四號土地面積僅有八十一平方公尺，約二十五坪 左右，與四十坪亦相去甚遠。又該買賣契約並非存在被告乙○○與原告 等人之間，被告乙○○所辯與原告全體就系爭土地存有買賣關係存在云 云，不足採信。
（四）、對主張有地上權之被告之抗辯：被告壬○○○雖提出「地上權設定契約 書」一份主張其有地上權云云，惟查地上權係不動產物權，依民法第七 百五十八條規定，非經登記不生效力，故壬○○○在未向地政事務所為 地上權登記前自不得就系爭土地主張有地上權存在。三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條 前段定有明文，又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求 。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條亦 有明文。被告等均無法舉證證明渠等有占用系爭土地之權利，已如前述，從而原 告等十五人爰依前揭法條即物上請求權等規定，請求被告等應各將其所占用如附 圖編號一至二十五（第八號從缺）號所示土地上之地上物拆除，將土地返還予原 告等十五人及其他全體共有人，洵屬有據，應予准許。四、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定如附表所示金額准許之 。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 張淑芬
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十七 日
~B法院書記官 楊美慧