臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年度訴字第一三九八號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代理人 徐建弘律師
被 告 甲 ○
訴訟代理人 巨克安律師
複 代理人 鄭仁壽律師
右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰肆拾萬元，及自民國八十八年九月十二日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序
實施前，以新台幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。 二、陳述：
（一）、原告於民國（下同）八十七年八月十六日與被告訂約，購買被告所有之桃 園縣平鎮市○○路○段一七０號之房地（下稱系爭不動產），總價金新臺幣 （下同）一千二百萬元，原告於訂約時支付定金六十萬元，並於八十七年八 月十九日支付六十萬元，豈知被告於收取原告之一百二十萬元後，突又將系 爭房地移轉登記予訴外人鄭麗雪，原告於八十八年八月十日委請律師發函， 催請被告出面理清糾葛，嗣接被告委託律師所代為之覆函（八十八年八月十 三日第八一三號函），其函中所言，不僅與事實不符，且毫無解決悔約之誠 意，原告迫不得已再於八十八年八月十八日委請律師發函催告，請求其加倍 返還已收之價金，作為違約賠償，惟被告仍置之不理，毫無賠償之誠意。按 依兩造所訂定之不動產買賣契約書第八條第一項規定： 乙方違反本約約定時，自逾期日起至完全給付日止，每逾一日，乙方應依 已繳房地價款千分之一計算違約金給付予甲方。知經甲方通知限期履行契 約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之價款加 倍返還甲方，作為違約賠償。綜上所陳，被告已悔約不履行，且將系爭房 地出售過戶予他人，其收受原告之價金共計一百二十萬元正，依前開契約 約定自應加倍返還予原告，作為違約賠償，爰依法提起本件訴訟。 （二）、對被告抗辯之陳述：
１、被告抗辯謂雙方已有協議解約，且由被告另行出售系爭房地，待有多餘之 款項始返還原告已支付之定金及頭期款共一百二十萬元，並舉證人到庭為 證，惟兩造從未達成解約之協議，原告更未同意被告將權狀及文件從代書 曾惠玲處取回。證人曾惠玲片面將所有權狀等文件交還被告，原告確實不 知情，且其所指有收回兩造之買賣契約書正本，更是荒唐虛假，再查所有
文件又非於兩造討論時所領回，到底何原因曾代書事後為何未經原告同意 即讓被告領回，又未再通知原告，此均不合情理之處。 ２、而依曾代書所言：問：「已付之價金如何解決？」答：「有說由甲○將系 爭房屋賣掉後再將原告已付之價金返還」，此亦與被告之抗辯所指之：「 賣掉後有超出原價一千二百萬元及費用四十萬元後，有多出的才願意退還 原告」互相矛盾，不符情理。
３、再者依證人古永明於八十八年十一月十五日作證所稱：「大約有我、甲○ 及其先生、乙○○、代書等人，結論大概是解約及提由甲○以銀行利率借 予買方來負擔，但沒談成，沒什麼結論」，且其亦直指若公司要退回證件 ，是要雙方簽名同意，且本件沒有通知買方。證人王莤稱：「‧‧‧至於 事後履約，解約之事宜是在總公司談，我就不清楚。」等語，從被告所舉 之證人之供述，適足以證明被告違約，且證明被告意圖混淆視聽，虛指再 出售之價金，扣除費用若有超出原價，才會退回已收價金，全係臨訟卸責 之詞，不可採信。
４、被告另抗辯因原告無法貸得尾款，違約在先，已向原告解除契約，惟原告 從未未收到被告解約之通知，是到八十八年八月十日發存證信函予被告時 ，調出謄本方知系爭不動產已賣與他人。 ５、綜上所陳，被告已悔約他賣，依契約第八條第一項之規定，原告已於八十 八年八月十日以第一一六號函催告其限期履行，其仍拒不履行，原告不得 不再於八十八年八月十八日以第一二一號函通知解除契約，茲再以本言詞 辯論意旨狀之副本送達為解除契約之通知，並請求被告將已收價款返還原 告，並給付已收價款乙倍之違約賠償及遲延利息。 三、證據：提出兩造八十八年八月十六日所訂立之不動產買賣契約書、土地登記謄 本謄本、建物登記謄本、八十八年八月十日第一一六號催告被告之律師函、八 十八年八月十三日被告委託律師之回函、八十八年八月十八日第一二一號催告 被告之律師函各一份、土地所有權狀十紙、建物所有權狀乙紙、銀行存摺乙份 、有價證卷買賣對帳單乙份、合併交割憑單暨買賣報告書四紙、票據資料查詢 簡覆單乙紙、支票存款往來對帳單五紙等為證。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）、原告之訴駁回。
（二）、如獲不利判決請准供擔保免為假執行。 二、陳述：
（一）、查被告固曾於八十七年八月十六日與原告就被告所有之平鎮市○○路○段 一七０號之房地成立買賣契約，總價金一千二百萬元，並於八十七年八月十 九日兩造齊至天林代書事務所代書曾惠玲處，被告將辦理過戶所須之證件權 狀交由代書曾惠玲保管，而尾款一千零八十萬元則約定應於同年九月十日前 交付。惟因原告當時資金不足，須向銀行辦理貸款，遂委由代書曾惠玲向台 新銀行中壢分行辦理貸款事宜，經台新銀行徵信後，原告因償債能力不足， 遂無法依約於八十七年九月十日前貸得一千零八十萬元整來支付尾款，雙方
乃同意解除契約並共赴曾惠玲代書處交還取回權狀，依契約規定被告本得就 原告已交付之訂金及部分買賣價金全數沒收，惟被告仍基於道義口頭答應如 系爭房地再次出賣之價金扣除費用超過原買賣價金一千二百萬元時，願意補 找，否則訂金依約將全數沒收，今被告再透過北區房屋仲介公司已將系爭房 地出賣與鄭麗雪，其買賣價金為一千一百零一萬元，加上百分之四的四十萬 元仲介費，被告合計損失一百三十九萬元，扣除沒收之定金尚有不足，自無 再補找與原告之餘地。本件係因原告無力清償尾款，違約在先，經被告解除 契約，並沒收一百二十萬元後，始再行轉賣他人，被告並無任何違約事由， 原告之請求為無理由。
（二）、本件買賣契約因原告債信不良無法貸得款項以支付尾款，而經雙方合意解 除：查本件原告因曾與被告簽訂買賣契約，並支付訂金及部分價金合計一百 二十萬元，尚有尾款一千零八十萬元整尚未交付，惟因原告個人債信問題而 無法向銀行貸得尾款，兩造遂合意解除契約，惟被告並未以任何書面通知催 告原告，此由證人曾惠玲到庭證稱：「尾款交付是八十七年九月十日，但因 乙○○信用不良，銀行拒絕貸款」、「兩方於隔了一個多月後．．．，解除 契約」、「雙方已同意解除契約」等語，古永明亦證稱：「是買方（即原告 ）總價方面無法談成，即尾款部分無法貸到款」、「解約口頭上在天林公司 談妥」（見 鈞院八十八年十一月十五日言詞辯論筆錄），即可得知。契約 既經雙方合意解除，原告主張被告事後將房屋移轉登記予鄭麗雪為違約一事 ，並經其催告，解除兩造間買賣契約，而依兩造契約第八條而請求違約賠償 ，自屬無據。
（三）、依常情而言，出賣人與買受人訂約後，復將買賣標的違約轉賣第三人，均 係圖得較原先為高之價金，本件兩造間所訂立之契約總價金為一千二百萬元 ，而被告嗣因房地產景氣下滑而出賣第三人之價金為一千一百零一萬元，扣 除四十萬元之仲介費，被告實得一千零六十一萬元，與兩造間之買賣價格相 差一百二十九萬元，意即被告將系爭標的物出賣於第三人反使被告受有一百 三十九萬元之損失，若非原告確實無力支付尾款，且系爭契約業經雙方合意 解除，被告自無將之轉賣第三人而使自己受有一百三十九萬元損失之理，又 被告縱使扣除自原告沒收之一百二十萬元，仍有十九萬元之高額損失及違約 之風險，此於情理上益足徵原告所述與事實不符，自非可採。 三、證據：提出買賣契約影本乙份、服務費臨時收據影本乙份，並聲請訊問證人曾 惠玲、古永明、王茜及范聖昌。
理 由
一、本件原告起訴時聲明主張：「一、被告應給付原告新台幣二百四十萬元，及自八 十七年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、前項聲明原 告願供擔保宣告假執行。」，嗣於言詞辯論中減縮應受判決事項之聲明為：「一 、被告應給付原告新台幣二百四十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。二、前項聲明原告願供擔保宣告假執行。」， ，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定相符，應予准許，合先敘明 。
二、原告主張兩造於八十七年八月十六日訂約，購買被告所有坐落桃園縣平鎮市○○ 路○段一七０號之房地，總價金一千二百萬元，原告於已支付定金及部分價金共 一百二十萬元，惟被告收取前開款項後卻將系爭房地移轉登記予訴外人鄭麗雪， 因被告悔約，原告乃委請律師發函催告被告，請求加倍返還原告已收之價金，作 為違約賠償，惟被告置之不理，爰依兩造訂定之買賣契約第八條第一項規定，請 求解除契約，並訴請被告給付原告二百四十萬元及利息，作為違約賠償等語；被 告則以：本件買賣契約因原告債信不良無法貸得款項以支付尾款，雙方乃合意解 除契約，並共赴代書處交還取回權狀，依契約規定被告本得就原告已交付之定金 及部分買賣價金全數沒收，惟被告仍口頭答應如系爭房地再次出賣之價金扣除費 用超過原買賣價金一千二百萬元時，願意補找，否則訂金依約將全數沒收，今被 告再次出賣系爭房屋後，扣除沒收之金尚及價金有不足，自無再補找與原告之餘 地，本件係因原告違約在先，經被告解除契約後，始再行轉賣他人，原告主張被 告事後將房屋移轉登記予鄭麗雪為違約一事，並經其催告，解除兩造間買賣契約 ，而依兩造契約第八條而請求違約賠償，自屬無據等語資為抗辯。三、原告主張兩造於八十七年八月十六日就被告所有之系爭不動產訂定買賣契約，總 價金一千二百萬元，原告並已支付訂金及部分價款合計一百二十萬元，並於八十 七年八月十九日齊至代書事務所，被告將辦理過戶所須之證件權狀交由代書曾惠 玲保管，而尾款一千零八十萬元則約定應於同年九月十日前交付及被告嗣後將系 爭不動產另行出賣他人之事實，為兩造當庭所不爭執，原告此部分主張自堪信為 真實。又原告主張被告於收取前開定金及價金款項後，復將系爭房地出賣予他人 ，顯已違約，經其催告後，解除契約，請求被告給付違約賠償等語，惟此為被告 所否認，辯稱：系爭買賣契約因原告債信問題無法貸得尾款，業經兩造合意解除 契約，因原告之違約行為在先，經被告解除契約後，始再行將系爭房地轉賣他人 ，原告請求被告給付違約賠償，顯屬無據等語。是本件首應審酌者乃在於系爭不 動產買賣契約是否已因兩造間合意解除契約或因被告依法行使解除權解除契約而 不存在。經查：
（一）、被告先後以系爭買賣契約業經雙方合意解除及因原告違約行為在先被告才主 張解除契約等語置辯，姑且不論被告所辯前開情節於客觀上兩者是否相容而得 併存主張，仍分次論敘如下。被告雖辯稱因原告無法貸得尾款，兩造已合意解 除契約，惟此為原告所否認，辯稱兩造從未達成解約之協議，原告更未同意被 告將權狀及文件從代書曾惠玲處取回等語。依證人即系爭不動產買賣承辦代書 曾惠玲到庭證稱：「賣方都有將所有證件準時交付．．．因原告沒有貸到款， 所以尾款並未交付．．．兩方於隔了一個多月後立下切結書解除契約」、「交 付之文件是於事後被告委託代賣時才領回」、「（被告領回證件時，為何未經 原告同意？）因雙方既已同意解除契約，當然要將證件退回」、「（已付之價 金如何解決？）有說由甲○（被告）將系爭房屋賣掉後，再將原告已付之價金 返還」、「（賣方要領回證件時，有無通知買方？買方有無意見？）沒有，但 雙方解約時就已知道，雙方口頭上說要解約，至於買方已付價款要待賣方將房 子轉賣出去時再解決．．．」等語，又證人即天林房屋仲介有限公司經辦人古 永明則到庭證稱：「（談解約時你是否在場？有誰在場？結論是什麼？）．．
．結論大概是解約，及提議甲○以銀行利率借予買方來負擔，但沒談成，沒什 麼結論。」、「公司退回證件，需雙方簽名同意。」、「本件賣方領回證件時 ，並無通知買方。」等語，另證人王茜證稱：「買方是在我們公司簽約，後來 是買方無法貸到尾款而解約，至於事後解約之事宜，是在總公司談，我就不清 楚」（見本院八十八年十一月十五日言詞辯論筆錄）等語觀之，兩造是否確已 合意解除系爭不動產買賣契約情事，已屬存疑，再者，就證人曾惠玲證稱兩造 於事後曾立下切結書解除契約乙節，此為原告所否認，被告亦當庭表示不知情 （見本院八十九年三月二日言詞辯論筆錄），再參以本件不動產買賣契約價金 高達一千二百萬元，兩造既於嗣後合意解除系爭契約，惟竟未當場作成任何書 面協議，亦未就原告已繳付之價金協議如何處理，另證人曾惠玲證稱有說由被 告將系爭房屋賣掉後再將原告已付之價金返還等語，亦與被告辯稱：賣掉後有 超出原價一千二百萬元及費用四十萬元後，有多出的才願意退還原告等情有所 不符，復未當場收回原告所保有之系爭買賣契約書（系爭買賣契約書業經原告 當庭提出），以杜系爭買賣將來可能發生之糾紛，甚且於被告自代書處取回交 付之證件以辦理轉賣系爭房地予第三人時，竟未通知原告並經其同意，凡此確 均與交易常情有違，被告復無法舉其他事證以明其說，是其辯稱兩造已合意解 除云云，實難遽予憑信。
（二）、又依兩造所不爭執之不動產買賣契約書第八條約定：「一、乙方（指被告） 違反本約約定時，自逾期日起至完全給付日止，每逾一日，乙方應依已線房 地價款千分之一計算違約金給付予甲方（指原告）。知經甲方通知限期履行契 約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之價款加倍返 還甲方，作為違約賠償。二、甲方違反本約約定時，自逾期日起至完全給付日 止，每逾一日，應付按該期未履行給付之房地價款千分之一計算滯納金給付予 乙方。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並 沒收甲方已繳價款作為違約賠償，其標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。」 。被告雖另辯稱因原告付不出尾款，其行為已違約，被告才主張解除契約，沒 收已收取價金云云，惟縱認原告有未能依約繳付尾款之違約行為屬實，然依前 揭兩造不動產買賣契約書第八條第二項規定，被告如欲行使解除權並沒收原告 已繳價款作為違賠償時，應依約先踐行定期催告程序，始得解除契約甚明，被 告既當庭自承並未對原告為任何書面催告通知程序，其逕予主張解除契約並沒 收已繳付之價款，於法則屬無據，此外，被告復未能就此有利於己之事實舉證 以實其說，其此部分辯詞，無從採信。
四、綜上所述，兩造於系爭不動產買賣契約成立後，被告並未合法解除契約之情事， 已如前述，被告既於與原告訂定系爭不動產買賣契約後，另行將系爭不動產出賣 並移轉登記與他人，經原告依系爭不動產買賣契約第八條第一項規定，通知限期 履行後，逾期仍不履行，此有原告提出之存證信函二份為證，從而，原告依前揭 不動產買賣契約約定，請求解除契約，並請求被告加倍給付所收之價款共二百四 十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年九月十二日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，於法有據，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不符，爰分別酌
定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證及法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他援用之證據，經 本院審酌後，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第 二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十六 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 汪智陽
右正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 十六 日~B法院書記官 楊由漢