臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第890號
原 告 黃傅菊梅
訴訟代理人 蔡坤展律師
被 告 林育良
吳炳輝
共 同
訴訟代理人 阮文泉律師
當事人間返還價金事件，本院民國109年9月7日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前向被告吳炳輝購買高雄市○○區○○段00 00○00地號土地(下稱11-4、11地號土地)，約定價款新臺幣 (下同)500萬元，原告已給付第1期簽約款50萬元，其餘450 萬元過戶款需在108年11月30日前給付；復向被告林育良購 買同段9-1、9-13地號土地(下稱9-1、9-3地號土地，與11-4 、11地號土地合稱系爭土地)，約定價款1,400萬元，原告已 給付第1期簽約款50萬元，其餘1,350萬元過戶款需在108年 11月30日前給付，兩造並分別在108年8月9日簽立買賣契約 。簽約時被告共同代理人黃惠明表示原告可先支付簽約款， 其餘款項均由系爭土地設定抵押權貸款，倘無法貸款可無條 件退還簽約款。詎爾後銀行拒絕承貸，故系爭土地買賣契約 因此解除，被告應分別返還已收受之簽約款各50萬元。縱認 無前開無法辦理貸款應退還簽約款之約定，被告得沒入簽約 款充作違約金，則被告未因解除契約受有損害，沒入之違約 金過高應可酌減，被告亦應返還逾收之違約金。爰依兩造間 約定之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應各給付原 告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告否認有無法辦理貸款無條件退還簽約款之約 定。原告能否貸得預期成數及款項涉及原告債信情況，非被 告可得而知，被告自不可能承諾貸款未如預期可退還簽約款 之買賣條件。原告未依約在108年11月30日給付系爭土地過 戶款，被告在109年1月31日催告未果，遂在109年2月26日解 除系爭土地買賣契約，並沒入已付價金作為違約金。系爭土 地雖分屬不同人所有，但可算是聯立契約，違約金數額為兩 造合意，違約金數額合計100萬占系爭土地總計價金1,900萬
元比例甚低，原告請求酌減應無理由等詞置辯。並聲明：㈠ 原告之訴駁回；㈡如受不利判決願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項
㈠原告前向被告吳炳輝購買燕巢區瓊安段11-4、11地號之農業 區土地，並在108年8月9日簽立買賣契約，約定價款500萬元 ，第1期為簽約款50萬元，其餘450萬元均為過戶款，過戶款 需在108年11月30日前給付。原告並已交付50萬元支票予被 告吳炳輝經兌現。
㈡原告前向被告林育良購買燕巢區瓊安段9-1、9-13地號之工 業區土地，並在108年8月9日簽立買賣契約，約定價款1,400 萬元，第1期為簽約款50萬元，其餘1,350萬元均為過戶款， 過戶款需在108年11月30日前給付。原告並已匯付50萬元予 被告林育良。
㈢原告迄今尚未給付過戶款。
㈣被告以原告未給付過戶款為由解除系爭土地買賣契約。四、兩造爭執事項
㈠兩造有無約定貸款未達成數則解除買賣契約，返還已收受之 簽約款?
㈡承上㈠如否，被告將已收受簽約款作為違約金沒入，其金額 是否過高?原告主張酌減並請求返還酌減後之金額有無理由?五、得心證之理由
㈠兩造有無約定貸款未達成數則解除買賣契約，返還已收受之 簽約款?
證人劉燕陵、莊明樺證詞相佐，又無其他客觀事證足證原告 主張為真實，故難認兩造有貸款未達成數則解除買賣契約， 返還已收受之簽約款之約定。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張兩造有貸款未 達成數解除買賣契約，返還已收受簽約款之約定乙情為被告 所否認，依前引規定應由原告就為證明。
⒉經查，系爭土地買賣仲介人員即證人劉燕陵固證稱：尾款要 貸款，因為金額比較高，所以買方(即原告)要求若貸款不成 簽約款無息退還，賣方代理人黃惠明有同意；有要求代書記 載在合約裡，但契約是代書寫的，給兩造看完就收回去，所 以沒有注意到沒有記載在契約上；原告說貸款不到他要的金 額，黃惠明就去京城銀行說可以貸到原告要求的金額但利率 要比較高，原告無法接受就沒有貸款，同時我們也有找玉山 銀行但成數不到原告要求金額等語(見本院卷第44至45頁)。 另代書即證人莊明樺則證述：買方說未達成數願意自己補差 額；不記得有約定未取得貸款無息退還已付金額，簽約跟電
腦不在同一空間，所以我有進進出出；黃惠明有說可以幫忙 找，據悉因為資料未補齊不了了之；約定貸款不足成數解約 退還已付金額是重要條件，若有會寫在契約裡；我確認付款 方式後用打字的，打字完後到簽約房間時還有確認付款，當 時也跟買方確認願意補足不足成數等語(見本院卷第48至50 頁)。證人莊明樺雖非全程在場，然標的及買賣價金之交付 屬重要事項，其證述在簽約前仍有向兩造確認乙情，與一般 代書辦理不動產買賣簽約前會多次向買賣雙方確認之常情相 符。是以證人劉燕陵、莊明樺之前開證詞相悖，又無其他客 觀事證可為證人劉燕陵證詞之佐證。復審酌買賣成立後無條 件退款要屬重要交易事項，應會形諸於文字書面確保等一切 情狀，尚難僅以證人劉燕陵之證述論斷。此外，原告亦未提 出其他事證，則原告此部分主張自難採信。
㈡承上㈠如否，被告將已收受簽約款作為違約金沒入，其金額 是否過高?原告主張酌減並請求返還酌減後之金額，有無理 由?
原告係認系爭土地為同一買賣標的，是以被告沒入之簽約款 共100萬元占系爭土地買賣契約總價合計1,900萬元比例甚低 。被告需再耗費勞力時間另覓買家及可能需負擔兩造間買賣 系爭土地之仲介費，故被告沒入之違約金尚屬合理，並無過 高之情事。
⒈兩造約定略以買方(即原告)違反義務經定期催告不履行者， 同意沒收已付價金作為違約金等語，有系爭土地買賣契約第 7條可參(見本院卷第20、30頁)。被告以原告未給付過戶款 為由解除系爭土地買賣契約。本件兩造原約定過戶款需在 108年11月30日前給付，原告迄未給付乙節為兩造所不爭執 。故被告依前開約定沒入原告已付簽約款作違約金，自屬有 據。
⒉按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定 於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢 或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求 權對債務人請求損害賠償之舉證成本及縮短訴訟之時程，並 督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我 決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則， 契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫 徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事 人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約 正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益 或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251 條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客
觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之 標準。本件被告得依約沒入簽約款為違約金，已如前述。原 告雖主張違約金過高云云，然原告自陳：欲購買一整塊土地 ，後來才知道有數筆地號及不同所有權人等語(見本院卷第 79頁)。可見原告係將系爭土地買賣契約視為同一買賣標的 ，所給付之簽約款100萬元占合計總價1,900萬元約百分之5 。而被告尚需另覓其他買家，期間須再耗費勞力時間。又依 證人劉燕陵有收違約金即須給付仲介費等語之證詞(見本院 卷第45頁)，足認將來被告可能尚需給付仲介費用，是故被 告沒入簽約款作違約金要屬合理。原告主張違約金過高應予 酌減，尚難採認。
六、從而，原告依兩造間契約關係提起本件訴訟，請求被告應各 給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息無理由，應予駁回。原告假執行之 聲請因訴之駁回失所附麗併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件 結論，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 21 日
民事第七庭法 官 楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 21 日
書記官 蔡佩珊