臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度重上更二字第3號
上 訴 人 傅學維
訴訟代理人 張清雄律師
蔡涵如律師
曾本懿律師
被 上訴人 傅慶旺
傅慶泉
傅昆達
傅仁聰
傅詠霖
傅仁燦
共 同
訴訟代理人 葉玟岑律師
林瑋庭律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國102 年
10月22日臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第169 號第一審判決
提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於109 年8 月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
上訴人與被上訴人傅昆達、傅仁燦共有坐落高雄市○○區○鎮段○○段○○○○地號、面積三七五平方公尺土地，及上訴人與被上訴人傅慶旺、傅慶泉、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖共有坐落同小段一二二三地號、面積三七五平方公尺土地，合併分割如附圖甲所示，即編號A 部分、面積一七八點五八平方公尺土地，分歸上訴人取得；編號B 部分、面積一二五平方公尺土地，分歸被上訴人傅仁燦取得；編號C 部分、面積一二五平方公尺土地，分歸被上訴人傅昆達取得；編號D 部分、面積三二一點四二平方公尺土地，分歸被上訴人傅慶旺、傅慶泉、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖按「附表應有部分」欄所示共同取得。被上訴人傅慶旺、傅慶泉、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖應補償上訴人如找補表所示之金錢。第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○鎮段0 ○段0000地號土地 （地目田，面積為375 平方公尺）為上訴人與被上訴人傅昆 達、傅仁燦（下稱傅昆達等2 人）共有，應有部分各為3 分 之1 ；同小段1223地號土地（地目田，面積375 平方公尺； 與1267地號合稱系爭土地）則為上訴人與被上訴人傅慶泉、 傅慶旺、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖（下稱傅慶泉等5 人）共
有，上訴人及傅慶泉之應有部分各為7 分之1 ，傅慶旺、傅 昆達、傅仁聰、傅詠霖之應有部分各為28分之5 。兩造就系 爭土地並無不為分割之約定，亦無因使用目的不能分割之情 形，且無法達成協議分割。爰依民法第823 條第1 項、第82 4 條第2 項規定，求為判決分割系爭土地。
二、被上訴人則以：系爭兩筆土地相鄰，地目均為田，且其共有 人多有重疊，伊等均同意並請求將系爭兩筆土地合併分割等 語，資為抗辯。
三、原審判決依原判決附圖一（即本判決附圖乙）所示方案分割 。上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：原判決廢棄，求為 先位方案依附圖乙分割方案各別分割，備位方案依附圖丙分 割方案合併分割。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠系爭1267號土地為上訴人與傅昆達、傅仁燦共有，應有部分 各為3 分之1 。共有人曾就系爭1267號土地之分割達成協議 ，然迄未辦理分割登記，且已罹於消滅時效。
㈡系爭1223號土地為上訴人與傅慶泉、傅慶旺、傅昆達、傅仁 聰、傅詠霖共有，上訴人及傅慶泉之應有部分各為7 分之1 ，傅慶旺、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖之應有部分各為28分之 5 。
㈢兩造間就共有之系爭1267、1223號土地並未以契約訂有不分 割之期限，亦無因物之使用目的不能分割之情形。 ㈣系爭1267、1223號土地現合併經營停車場使用，系爭1267號 土地原經營「藍泉專業優質水商店」加水站，該加水站現已 停止營業。
五、本院判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具 應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同 意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第823 條第1 項 、第824 條第6 項前段分別定有明文。查，系爭1267號土地 為上訴人與傅昆達、傅仁燦共有，應有部分各為3 分之1 、 系爭1223號土地為上訴人與傅慶泉、傅慶旺、傅昆達、傅仁 聰、傅詠霖共有，上訴人及傅慶泉應有部分各為7 分之1 ， 傅慶旺、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖應有部分各為28分之5 ， 均未以契約訂有不分割之期限，亦無因物之使用目的不能分 割之情形，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本可稽（原審 雄簡調字卷第41至44頁），又被上訴人全體均同意就系爭12 67、1223號土地為合併分割（本院重上更一字卷第41頁），
被上訴人就1267、1223號土地之應有部分復均已逾2 分之1 ，則被上訴人請求就1267、1223號土地為合併分割，於法有 據，且相鄰土地合併利用，合乎經濟效用，應予准許。由本 院將此二筆相鄰土地合併計算後，各按應有部分計算分割， 使各共有人取得土地之一部。上訴人雖以：被上訴人係為惡 意規避找補之責，不擇手段惡意損害上訴人權益，始主張合 併分割，應依上訴人所主張二筆土地予以各別分割如原審附 圖1 所示，即將1223號分割為A 、B 二塊，A 由上訴人取得 ，B 由傅慶旺、傅慶泉、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖5 人共同 取得，將1267號分割為C 、D 二塊，C 由上訴人取得，D 由 傅昆達、傅仁燦2 人取得（本院卷第64頁）。是觀諸上訴人 主張之附圖乙方案或被上訴人主張甲方案，兩者分割取得之 位置、面積均同，均使就1223號土地與1267號土地所分得部 分南北緊鄰，形成一長方形狀土地，上訴人可利用土地南側 之康莊路對外通行，不同者，乃該二筆土地依此方法分割， 上訴人稱係依分別方式為之，被上訴人則稱係考量合併二筆 土地分割而已。是而無論依何方式分割，均乃共有人表達分 割方法之表示，無惡意損害上訴人權益可言。
㈡次按，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時 效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：以原物分配於各共有人，但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人， 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人，民法第824 條第2 項定有明文。法院裁判分割共有物， 應斟酌各共有人之利害關係、共有物之性質、利用價值及經 濟效用，為適當之分配，不受當事人意願之拘束，亦即裁判 分割共有物，須以原物分割為原則，並兼顧各共有人使用現 況及利益平衡，期使共有物之經濟效用於分割後達最大效益 為目的。經查：
⒈系爭1267、1223號土地為南北相鄰之土地，使用分區屬第 四種商業區，法定建蔽率60% 、容積率63% ，第1223號土 地北側臨高雄市小港區10米電之永順街，第1267號土地南 側臨高雄市小港區20米寬之康莊路，二筆土地合併使用， 土地上有一鐵皮建物，現供做為停車場使用，至於原有之 加水站，已歇業，招牌並已拆除等情，為兩造所不爭執， 並有空照圖、使用現況略圖、現況照片、原審勘驗筆錄可 稽（原審重訴字卷第11、62至68、90頁、本院重上字卷第 72至74頁、重上更一字卷37頁），堪信真實。本院審酌依 附圖甲方案，使上訴人取得1223、1267號二筆土地合併分 割之A 地，該面積178.58平方公尺長方地土地完整，面臨
20米寬之康莊路，得以充分利用；被上訴人傅仁燦取得12 5 平方公尺之B 部分土地，傅仁達取得面積125 平方公尺 之C 地（均面臨康莊路）；至於面臨10米永順街之D 部分 土地面積323.42平方公尺，則分歸傅慶旺、傅慶泉、傅慶 聰、傅詠霖、傅昆達5 人共同取得。
⒉以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文。 就系爭土地為合併分割如所示之甲方案，該甲方案分割之 各共有人間是否應互為找補？及為如何之找補乙情，有參 考對土地價值有專業知識之人為鑑估價值之必要，經本院 再囑託城鄉不動產估價師聯合事務所為鑑定（本院卷第11 3 頁；本案先前於103 年曾囑託該所鑑定），該事務所估 價師依影響價值之土地個別因素、區域因素分析，採比較 法及土地開發分析評估其商業用地之正常價格，並以加權 平均方式，決定土地最適當正常價格，計算各共有人相互 找補金錢，如後附之分割找補表所示，即被上訴人傅慶旺 、傅慶泉、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖依序各應給付上訴人 新臺幣（下同）10546 元、8435元、10546 元、10546 元 、10546 元，有該鑑定報告書可參。核該鑑定係具有鑑價 土地價值有專業知識之估價師，依其特別知識勘估該處所 為之鑑定，並就如何計算數值，提出說明，自堪採擇。 ⒊上訴人對於鄉城不動產估價師之鑑價認為不公，指謂：鑑 估報告係以位置處在1267號土地編號C 部分作為基礎土地 ，以此調整合併分割後編號A 土地，非以合併分割後整筆 土地予以調整，顯失公平，及鑑定人廖明崇先前曾於104 年1 月12日（按：即本院更一審）庭訊稱即便將1223、12 67號土地合併分割，仍應依袋地調整-23%，然本次鑑估報 告調整時，竟僅於宗地條件中形狀及深度，分別調整-5% 、3%，而有矛盾云云（本院卷第160 頁162 頁）。惟查， 就上訴人上揭所指，已據城鄉不動產估價師聯合事務所為 補充說明：「本次鑑定報告本方案中A 部分係屬完整一宗 地，雖橫跨1267及1223地號，因係臨20米莊敬路，故須與 C 部分（莊敬路之基準地）作調整，其調整修正因素之參 考以『高雄市政府地政局影響商業用地地價個別因素評價 基準』為準（詳如鑑定報告書Ｐ．55）。至於面積因素細 項之調整1%，因A 部分面積175.58㎡，而C 部分（基準地 ）為125 ㎡，兩者面積皆屬適透天店住類型，差異不大予 以1 ％調整，並無不妥。而本所103 年4 月30日之鑑定報 告係以分割方案一及二並未就編號A 與編號B 作個別因素 調整，係因編號A 為袋地適用『高雄市政府地政局繁榮街
道路線價區段宗地單位地價計算原則』減損35％計算，並 不適用『高雄市政府地政局影響商業用地地價個別因素評 價基準』評價基準，作面積細項之調整。至於編號B 為永 順街基準地已直接與比較案例調整，母須作其他因素調整 之必要」、「（先前）於104 年1 月12日準備程序中證稱 ：本所就問題答覆已有說明，如果將分割方案一編號A 及 C 中間那條線劃掉，即是同一塊設定就會按照一般我們估 價理論去修正，也可能整塊土地不到深度，過深也要減， 過淺也要減，也就是本所鑑定報告書所稱之『深度遞增及 遞減法則』。故本所指會依照這個比例去做，本所所稱這 個比例即是這個估價理論（深度遞增及遞減法則）去執行 。⑵就陳述意見狀中對於依袋地調整一23% ，但就去掉中 間那條線後，即形成為一宗地後，僅調整一5 ％、一3 ％ 。此因不論就估價或法律觀點，中間那一條線（既是地籍 線，也是分割線）產生結果不是一宗地或二宗地而已，而 是適用估價原理原則及市場交易習慣不同，形成價格路徑 必然亦有所不同，但兩者評估價格差異未必鉅大，就本案 而言，袋地調整雖為一35 %，但影響只有53.58 ㎡，而單 一宗地雖只有一9 % ，影響卻是175.58㎡。本所以109 年 地價水準為例，試算結果前者評估總價為80,792,400元， 後者評估總價為81,914,990元，兩者相差1,122,590 元（ 後者地價＞前者地價），另以103 年地價水準為例，試算 結果前者評估總價為107,098,800 元，後者評估總價為10 9,042,785 元，兩者相差1,943,985 元（後者地價＞前者 地價），因此兩種分割方式地價差距極微（僅占總價2 ％ 以下），應是取決於莊敬路及永順街之地價水準及差距大 小，兩路地價變數下產生相互連動，本件評估價格日期已 達六年，地價已有相當變動，此由本所評估過程中搜集實 價登錄之案例中反應結果是向下修正，所評估結果是可信 賴的」。並綜合評估說明：「㈠本所本次系爭鑑定報告與 前次鑑定報告書所載之被上訴人需找補上訴人分別為50,6 19元及1,234,886 元，陳述意見認有鉅額差異，唯本所認 為主因在於當地地價於估價時點劇幅變動下所致，非單由 方案不同所引起。103 年莊敬路單價168,600 元／㎡（每 坪高達557,358 元）、永順街單價121,000 元／㎡（每坪 高達400,000 元）至109 年下修莊敬路單價123,100 元／ ㎡（每坪406,944 元）、永順街單價95,500元／㎡（每坪 315,703 元）, 下修額（百分比）分別為莊敬路單價45,5 00元／㎡（一27 % )，永順街單價25,500元／㎡（一21% ）。已可謂劇幅震盪，本所評估係依據估價期日之市場價
格反應推算，故結果並無不當。㈡依據不動產估價技術規 則第2 條所示：『正常價格：指具有市場性之不動產，於 有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅 迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並 以貨幣金額表示者。』而正常價格計算係將各筆土地視為 獨立個體而計算之。若因鄰地為同一所有人，而將兩地視 為一地進行調整，有違正常價格之含意。故本所於103 年 4 月30日之鑑定報告，分割方案一、二之編號A 是從1223 地號所分割出面積為54.00 ㎡之獨立個體，以獨立個體角 度來看，編號A 為1223地號之袋地。然本所於109 年5 月 15日之鑑定報告，分割方案之編號為1223、1267地號分割 合併出面積為178.58㎡之單一宗地之獨立個體，依據其面 臨康莊路，進行估價。㈢依據不動產估價技術規則第19條 規定『個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較 標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項 進行之分析及調整。』A 之面積175.58㎡大於基準地C 之 面積175.58㎡大於基準地C 之面積125.00㎡，該位置為商 業區，單看營業坪效範圍A > C ，因此進行1 ％之調整。 然A 之形狀（利用度）因過於狹長過深，對利用度造成妨 害（參考鑑定報告P .56 ），因此進行一5 ％之調整。上 述皆參考並遵循個別因素調整之規範，逐項進行之分析調 整，方能反應土地客觀市價。㈣袋地之價格調整依據與土 地深度過深之調整依據不同，兩者使用之估價理論亦有差 異，所調整之比例皆有理論基礎，非本所主觀之判斷。而 依據報告所示，高雄市房地產指數相較去年同季價漲量穩 ，然103 年4 月30日本所調查當地之路線價，臨20米莊敬 路為168,600 元/ ㎡；臨10米永順路為121,000/㎡，而10 9 年5 月15日所調查之路線價，分別為123,100 元／㎡及 95,500元／㎡。兩時間點之反應當地不動產市場價格為基 準推估，才是估價推算最基本原則。」，有該所復函可參 （本院卷第177 至191 頁），對上訴人所質問題，詳為說 明，酌其說明並無不合理，所為補充核屬可採。 ⒋上訴人復執：鑑估報告所擇定之比較標的，與系爭1223、 1267地號土地，多有相異之處，不宜作為比較標的，故而 所鑑結果有違誤，不足採信，並聲請另擇其他不動產估價 事務所鑑定云云（本院卷第193 至206 頁）。查： ⑴上訴人稱鑑估報告就1223土地比較標的選擇不當乙節。 查，縱比較標的1 土地後方係臨行義街，而屬無尾巷， 惟系爭1223土地係單面臨路，比較標的1 係雙面臨路， 縱有一面係臨無尾巷，與系爭1223土地臨路條件差距不
會過鉅，且鑑估報告就勘估標的與比較標的的「個別因 素」比較調整分析表中之道路條件，亦認比較標的1 條 件稍優而調整百分率99 %（鑑估報告38頁），而已就個 別因素進行調整，比較標的1 並無不宜作為比較標的之 情形。比較標的2 之土地之臨路狀況為單面臨路之臨街 地性質，而非袋地（鑑估報告35頁），鑑估報告已對比 較標的2 為分析，上訴人以google map自行比對，再稱 鑑估報告之比較標的分析內容不正確，自非足取。比較 標的3 屬第三種特定商業專用區，建蔽率60％、容積率 490 % ，與系爭1223土地屬第四種商業區，建蔽率60％ 、容積率630 ％相較，行政及法令條件稍差，然鑑估報 告已就此部分進行調整，而在勘估標的與比較標的的「 個別因素」比較調整分析表中之行政及法令條件認比較 標的3 條件稍差，而調整百分率105 % （鑑估報告38頁 ），此部分之差異既已進行調整，比較標的3 自無不宜 作為比較標的之情。
⑵上訴人稱鑑估報告就系爭1267土地比較標的選擇不當乙 節。比較標的1 雖與系爭1223土地之比較標的3 係同一 筆土地，然並無不適宜作為比較標的情形。比較標的1 、2 雖皆臨宏平路而為40公尺馬路，與系爭1267鄰20公 尺之康莊路寬度有差距，惟鑑估報告就此部已進行調整 ，而在勘估標的與比較標的的「個別因素」比較調整分 析表中之道路條件認比較標的1 、2 條件稍優，而調整 百分率98 %（鑑估報告46頁），此部分之差異既已進行 調整，比較標的1 、2 要無不宜作為比較標的之情形。 ⑶比較標的3 雖未實際完成交易，然不動產估價技術規則 並無對未實際完成交易者不得作為比較標的之規定，鑑 估報告亦有標明議價空間20 %，不能認有比較標的不恰 當之情形。
⑷鑑估報告中之勘估標的與比較標的「個別因素」比較調 整分析表，於主要比較項目下仍有比較細項，其條件與 調整百分率需與前面之比較標的分析（鑑估報告35、44 頁）對照觀察，並無調整原則未敘明之情形。例如1223 地號土地與比較標的1 相較，道路條件稍優而調整99% ，應係比較標的1 雙面臨路（其中一面臨路為無尾巷） ，而1223地號土地僅有單面臨路之故。其次，比較標的 1 之行政及法令條件優而調整92% ，係因比較標的之建 蔽率、容積率為70％、840 % ，而系爭1223地號土地則 為60％、630%，故比較標的1 之條件優。再者，比較標 的1 宗地實質條件稍差，應調整130%，係因比較標的1
面積僅有43.86 坪，而1223地號土地面積則為97.23 坪 ，面積較大之故；比較標的2 宗地實質條件稍差，應調 整101 ％, 亦係因比較標的2 面積為80.16 坪，而1223 地號土地面積則為97.23 坪，面積較大之故。鑑估報告 就個別因素調整原因已有說明。至於同段1114地號土地 於元一國際不動產估價事務所之鑑估報告，土地開發分 析法中雖係評估興建住宅大樓，然系爭土地係臨20米道 路，與同段1114地號土地臨10米道路不同。且系爭土地 為都市計畫內第四種商業區，由鄰近人文地理環境條件 及區域內現況調查分析、土地個別因素考量下，應以商 業使用之店鋪型透天住宅為主，故以建築5 層樓店鋪透 天住宅為標準化之最高最有效利用，此部分鑑估報告已 為說明（鑑估報告的32一33頁）。縱同段1222、1221地 號土地業經建商收購並興建16層集合式大樓，亦不表示 興建住宅大樓之經濟效益較興建店鋪型透天住宅為高。 鑑估報告既已說明為何就系爭土地在土地開發分析法中 選擇興建店鋪型透天住宅為最高最有效利用，上訴人因 認鑑定不利於己，指鑑估報告未採用住宅大樓為土地開 發分析有欠允妥云云，並無足採。
六、綜上，如附圖甲分割方案，對兩造既屬客觀公平，且兼顧兩 造意願、土地使用現狀、公共利益，並使兩造均得直接通行 至現有道路，使系爭土地發揮最大經濟效益及使用需求，符 合兩造利益及社會經濟，較屬適當，並參考鑑價報告，由傅 慶旺、傅慶泉、傅昆達、傅仁聰、傅詠霖依序各給付上訴人 10546 元、8435元、10546 元、10546 元、10546 元，作為 上訴人未能按其應有部分受分配之補償。原審所為分割，並 非適當，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。 又，兩造所為其餘攻擊防禦方法，及所提資料，核不影響判 決結果，不一一贅載，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第80條之1 、第85條第1 項但書，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 9 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川
法 官 李怡諄
法 官 許明進
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（
均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 109 年 9 月 9 日
書 記 官 林佳蓉
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌─────────┬────────┬─────────┐
│當事人 │附圖甲編號D 應有│訴訟費用負擔比例 │
│ │部分 │ │
├─────────┼────────┼─────────┤
│上訴人傅學維 │ │百分之24 │
├─────────┼────────┼─────────┤
│被上訴人傅慶旺 │24分之5 │百分之9 │
├─────────┼────────┼─────────┤
│被上訴人傅慶泉 │24分之4 │百分之7 │
├─────────┼────────┼─────────┤
│被上訴人傅昆達 │24分之5 │百分之25 │
├─────────┼────────┼─────────┤
│被上訴人傅仁聰 │24分之5 │百分之9 │
├─────────┼────────┼─────────┤
│被上訴人傅詠霖 │24分之5 │百分之9 │
├─────────┼────────┼─────────┤
│被上訴人傅仁燦 │ │百分之17 │
└─────────┴────────┴─────────┘
找補表：（單位：新臺幣）
┌─────────┬────────┬─────────┐
│所有權人應得金額 │ 傅學維 │ 應得金額總計 │
│ ├────────┼─────────┤
│ │ │ │
│ │ -50,619 │ -50,619 │
│所有權人應付金額 │ │ │
├─────────┼────────┼─────────┤
│ 傅慶旺 │ │ │
├─────────┤ 10,546 │ 10,546 │
│ 10,546 │ │ │
├─────────┼────────┼─────────┤
│ 傅慶泉 │ │ │
├─────────┤ 8,435 │ 8,435 │
│ 8,435 │ │ │
├─────────┼────────┼─────────┤
│ 傅慶達 │ │ │
├─────────┤ 10,546 │ 10,546 │
│ 10,546 │ │ │
├─────────┼────────┼─────────┤
│ 傅仁聰 │ │ │
├─────────┤ 10,546 │ 10,546 │
│ 10,546 │ │ │
├─────────┼────────┼─────────┤
│ 傅詠霖 │ │ │
├─────────┤ 10,546 │ 10,546 │
│ 10,546 │ │ │
├─────────┼────────┼─────────┤
│ 傅仁燦 │ │ │
├─────────┤ 0 │ 0 │
│ 0 │ │ │
├─────────┼────────┼─────────┤
│ 應付金額總計 │ │ │
├─────────┤ 50,619元 │ 50,619元 │
│ 50,619元 │ │ │
└─────────┴────────┴─────────┘