臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第54號
上訴人即附
帶被上訴人 王劉雪玉
訴訟代理人 林見軍律師
上訴人即附
帶被上訴人 吳玉鈴
訴訟代理人 謝秉錡律師
被上訴人即
附帶上訴人 蔡宗祐
訴訟代理人 蘇志淵律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國108年11
月13日臺灣臺中地方法院107年度重訴字第646號第一審判決提起
上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於109年8月11日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命㈠王劉雪玉給付逾新臺幣60萬元本息部分及該 部分假執行之宣告；㈡吳玉鈴給付新臺幣100萬元本息部分 及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔（除確定部分外） ，均廢棄。
二、上開廢棄㈠、㈡部分，蔡宗祐在第一審之訴及假執行之聲請 ，均駁回。
三、王劉雪玉其餘上訴駁回。
四、蔡宗祐附帶上訴駁回。
五、第一審訴訟費用（除確定部分外）由王劉雪玉負擔5分之1， 餘由蔡宗祐負擔。第二審訴訟費用，上訴部分由王劉雪玉負 擔10分之3，餘由蔡宗祐負擔；附帶上訴部分由蔡宗祐負擔 。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人即附帶上訴人蔡宗祐（下稱蔡宗祐）於 原審聲明請求上訴人即附帶被上訴人王劉雪玉、吳玉鈴（合 稱上訴人；各稱姓名）給付新臺幣（下同）600萬元及自起 訴狀繕本送達翌日（其中王劉雪玉部分為107年10月27日； 吳玉鈴部分為107年10月30日）起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息（下稱法定遲延利息），嗣經原審判決 上訴人應給付200萬元本息。其二人就敗訴部分不服，提起 上訴，蔡宗祐則提出一部附帶上訴，並附帶上訴聲明：上訴 人應再給付100萬元本息。因此，蔡宗祐原審之聲明逾請求 給付300萬元本息部分，未據其聲明不服，非屬本院審理範 圍。
貳、蔡宗祐主張：
一、其與上訴人於民國107年4月28日約定以總價新臺幣（下同） 2075萬元之價金，買受王劉雪玉所有臺中市○區○○段○○ 段000○號建物（門牌號碼為臺中市○區○○路000號6樓之3 ）、608建號建物（門牌號碼為同上路號樓之4）及上開建物 之基地即同段00、0000、0000、0000地號土地應有部分（上 開609、608建號建物及基地部分，合稱系爭房地1）；暨買 受吳玉鈴（下稱吳玉鈴）所有臺中市○區○○段○○段000 ○號建物（門牌號碼為同上路號樓之5）、000建號建物（門 牌號碼為同上路號樓之6）及上開建物之基地即同段00、00- 0、0000、0000地號土地應有部分（上開606、607建號建物 及基地部分，合稱系爭房地2）。其與上訴人之代理人即吳 玉鈴配偶徐子友共同簽訂系爭房地1、2之買賣契約（下稱系 爭買賣契約），並約定以由僑馥建築經理股份有限公司（下 稱僑馥公司）辦理系爭買賣契約之價金履約保證，並信託於 中國信託商業銀行名下信託專戶管理，
二、其已依系爭買賣契約第5條第2項約定之付款方式，履行給付 第一期款（簽約款）50萬元、第二期款（備證用印款）350 萬元，及第三期款（完稅款）200萬元，合計給付600萬元至 信託專戶，並給付上訴人應負擔之房屋契稅95,592元。惟王 、吳二人因故拒絕履約，經蔡宗祐於107年8月17日以臺北公 館郵局第194號存證信函催告後，上訴人均未履行辦理系爭 房地1、2之所有權移轉登記義務，其再以同年8月31日臺北 公館郵局第000號存證信號函通知解除系爭買賣契約。僑馥 公司亦發函兩造確認催告及解約通知，倘上訴人有爭執，應 提訴訟或提出相關證明，惟上訴人仍未置理，僑馥公司乃發 還蔡宗祐繳納之房屋契稅95,592元（於107年10月2日由臺中 市政府地方稅務局匯款退回），及自上開600萬元買賣價金 扣除蔡宗祐墊付之土地增值稅75,079元及履約保證費600元 後，已返還5,924,321元。
三、上訴人拒絕履約，違約明確，其依系爭買賣契約第10條第3 項約定，請求上訴人應給付懲罰性違約金300萬元。四、倘若法院認吳玉鈴未授權徐子友簽訂系爭買賣契約，則徐子 友既為吳玉鈴之配偶，並持有系爭房地2權狀謄本及吳玉鈴 之印章，徐子友並出租收取系爭房地2事物，顯然吳玉鈴有 將系爭房地2交由徐子友管理及處分之外觀及舉措，使被上 訴人認定徐子友為有權代理，依民法第169條前段規定，吳 玉鈴應負授權人責任。
五、聲明：上訴人應給付300萬元，及王劉雪玉自107年10月27日 起；吳玉鈴自107年10月30日起，均至清償日止之法定遲延 利息。
參、王劉雪玉答辯：
一、兩造簽訂系爭買賣契約後，因吳玉鈴不配合出面處理用印， ，王劉雪玉係因等待吳玉鈴解決問題，而非不願意履約過戶 ，復因承辦代書未通知履約過戶，以致履約未完成，但違約 責任不應評價與吳玉鈴相等。
二、又依系爭買賣契約第5條約定，第二期款係於備證用印後、 第三期款係於完稅後，即相對期限條件屆至時，蔡宗祐始有 付款義務，但蔡宗祐卻於條件未屆至前，分別於107年6月12 日、同年月19日各匯入350萬元、200萬元至信託專戶，既然 系爭房地買賣過程，尚未達備證用印及完稅階段，蔡宗祐提 前將第二期款、第三期款匯入信託專戶，自不能算入已支付 價金總額之範圍內。故蔡宗祐應以支付第一期價金50萬元為 請求懲罰性違約金之範圍，並應予酌減。
肆、吳玉鈴答辯：
一、因吳玉鈴之配偶徐子友係經營不動產仲介之業務，吳玉鈴僅 曾委託並同意徐子友銷售系爭房地2，但並未授權徐子友得 簽訂系爭房地2之買賣契約。吳玉鈴不知徐子友以吳玉鈴之 代理人身分出售系爭房地2予蔡宗祐，徐子友未經吳玉鈴授 權而擅自在系爭買賣契約上簽立吳玉鈴之姓名及以偽刻印章 蓋用印文，吳玉鈴並無任何表現行為，而使被上訴人信任有 授權徐子友簽訂系爭房地2買賣契約。徐子友僅取得王劉雪 玉之授權而簽訂系爭買賣契約，徐子友無權代理吳玉鈴簽訂 系爭買賣契約，故系爭買賣契約對吳玉鈴不生效力。二、縱認徐子友得代理吳玉鈴簽立系爭買賣契約，惟懲罰性違約 金本得由法院依職權酌減，亦得以誠信原則檢驗，系爭買賣 契約採取履約保證機制，蔡宗祐並非直接交付現金予王、吳 二人，迄至系爭買賣契約解除後，吳玉鈴未曾阻止蔡宗祐領 回信託專戶之買賣價金，且土地增值稅亦已匯還，蔡宗祐損 害僅為價金匯入信託專戶期間之利息損失。又系爭買賣契約 第二期款及第三期款之履約期限尚未屆至，蔡宗祐提前將款 項匯入信託專戶，自不能算入已支付價金總額之範圍內。蔡 宗祐應以支付第一期價金50萬元為請求懲罰性違約金之範圍 ，並應予酌減。
三、此外，徐子友事後未提出授權書及權狀等文件，但蔡宗祐委 託辦理系爭地1、2所有權移轉登記事務之代書０００竟同意 蔡宗祐繼續匯入第二期、第三期款項，足見蔡宗祐之使用人 ０００已有重大過失，蔡宗祐自應承擔過失責任。伍、原審判決上訴人應給付200萬元之本息，駁回蔡宗祐其餘之 訴及假執行之聲請。上訴人就上開敗訴部分，提起上訴，蔡 宗祐提出一部附帶上訴。兩造聲明如下：
一、上訴人部分：
⒈上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分， 蔡宗祐在第一審之訴駁回。
⒉附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、蔡宗祐部分：
⒈上訴答辯聲明：上訴駁回。
⒉附帶上訴聲明：原判決駁回蔡宗祐後開第一審之訴部分廢棄 ；上開廢棄部分，上訴人應再給付100萬元，及王劉雪玉自 107年10月27日起；吳玉鈴自107年10月30日起，均至清償日 止之法定遲延利息。
陸、兩造不爭執事項（本院卷204-205頁）：一、系爭房地1之登記所有權人為王劉雪玉，系爭房地2之登記所 有權人為吳玉鈴。
二、蔡宗祐與形式上為王、吳二人代理人之徐子友，於107年4月 28日與簽訂系爭房地買賣契約書，由蔡宗祐以總價款2,075 萬元買受系爭房地1、2，並以僑馥公司辦理買賣價金履約保 證，約定將價金信託存於中國信託商業銀行（即中信銀）名 下信託專戶管理，並委由特約地政士０００辦理系爭房地相 關產權移轉作業程序。系爭買賣契約書及不動產買賣價金履 約保證申請書上關於王、吳二人之簽名及用印，均係由徐子 友簽署及蓋印。
三、蔡宗祐依系爭買賣契約第5條第2項約定之付款方式，於簽約 日給付第一期款（簽約款）50萬元、於107年6月12日給付第 二期款（備證用印款，契約預定給付日為107年6月30日） 350萬元，嗣於107年6月19日收受０００之完稅簡訊通知後 ，旋即於同日將第三期款（完稅款，契約預定給付日為稅單 核發後5日內）200萬元及房屋契稅9萬5,592元存入僑馥公司 之中信銀名下信託專戶。故蔡宗祐已給付買賣價金600萬元 及支付房屋契稅9萬5,592元。
四、蔡宗祐以王、吳二人違約拒絕履行出賣人過戶義務為由，於 107年8月17日以臺北公館郵局第194號存證信函催告上訴人 履約未果，嗣於107年8月31日以臺北公館郵局第211號存證 信函為解除買賣契約之意思表示。僑馥公司亦於107年9月4 日以內湖江南郵局第509號存證信函致函兩造，表示已獲蔡 宗祐催告及解約通知，王、吳二人若有爭執，應提起訴訟或 相關證明，否則將依約撥付專戶價款，惟僑馥公司未獲置理 ，即依系爭買賣契約第10條第5項規定，除返還蔡宗祐繳付 之房屋契稅9萬5,592元外（該款項於107年10月2日由臺北市 政府地方稅務局匯款退回），並返還價金600萬元扣除蔡宗 祐先行墊付之土地增值稅75,079元、履約保證費600元後，
計返還蔡宗祐價金5,924,321元。嗣經吳玉玲將上開土地增 值稅75,079元匯還蔡宗祐。上開各期付款明細詳如原審卷46 頁不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表所示。五、系爭買賣契約於107年9月4日解除。
六、系爭買賣契約簽訂前迄今，上訴人將系爭房地隔成9間套房 出租予第三人使用，並有租金收益。
七、吳玉鈴於107年7月間對徐子友就系爭買賣契約，提出偽造文 書刑事告訴，經臺灣臺中地方檢察署檢察官以107年度偵字 第21062號為不起訴處分，嗣經再議後，經臺灣高等檢察署 臺中分署以108年度上聲議字第132號認再議無理由駁回確定 在案（下稱偽造文書案）。
柒、兩造爭執事項：
一、徐子友是否獲得吳玉鈴授權而得代理吳玉鈴簽訂系爭房地2 部分之系爭買賣契約？
二、倘若吳玉鈴未授權徐子友代理吳玉鈴簽訂系爭房地2部分之 系爭買賣契約，則被上訴人抗辯徐子友為吳玉鈴之表現代理 人，吳玉鈴應負授權人之責任，有無理由？
三、蔡宗祐請求上訴人給付懲罰性違約金，有無理由？應否酌減 違約金數額？
捌、本院之判斷：
一、蔡宗祐主張徐子友代理吳玉鈴與其簽訂系爭房地2之買賣契 約，嗣經催告後，拒不履行移轉登記所有權，其得依系爭買 賣契約第10條第3項約定請求吳玉鈴給付違約金云云。吳玉 鈴則否認，並抗辯其未授權徐子友代理簽約，系爭買賣契約 效力不及於吳玉鈴，自不負違約責任等語。經查： ㈠查蔡宗祐提出之系爭買賣契約，形式上固記載上訴人之代理 人為徐子友（原審卷17頁、本院卷275頁），然系爭買賣契 約簽訂過程，經證人０００於①原審證稱：「系爭買賣契約 於107年4月28日簽立，……當時在場簽約的人，買方是蔡宗 祐在場，賣方是代理人徐子友在場，另外是中信房屋仲介營 業員，營業員通知我到場，我是本件系爭買賣契約的代書。 」（原審卷119頁背面），「賣方王劉雪玉、吳玉鈴之簽名 、印章都是徐子友簽蓋，因為徐子友說有王劉雪玉、吳玉鈴 的授權。」（原審卷120頁），「我一直到系爭買賣契約書 簽約當日，中信房屋仲介營業員通知我到場才知道有本件不 動產的買賣，在該日之前我跟徐子友或吳玉鈴都沒有談到本 件不動產買賣的事宜。」（原審卷120頁），「簽立系爭買 賣契約書時不知道吳玉鈴、徐子友的內部狀況，系爭買賣契 約書簽約後我有請徐子友提供過戶所需要的資料，包括吳玉 鈴、王劉雪玉的所有權狀跟印鑑證明，其中王劉雪玉的簽約
後沒多久徐子友就補過來，吳玉鈴部分到107年6月間因為買 方用印的款項已經進來，我積極催徐子友，徐子友表示他沒 有辦法叫吳玉鈴拿出要過戶的資料，徐子友叫我自己打電話 給吳玉鈴，我有打電話給吳玉鈴，吳玉鈴表示她與徐子友有 在打官司，好像跟我說是離婚官司，電話中吳玉鈴並表示她 沒有授權給徐子友出售這間房子。該段期間我跟吳玉鈴有因 為這件事情電話聯繫過幾次，後來吳玉鈴就說有問題就找她 律師。」（原審卷120頁背面），「系爭買賣契約書簽約當 下，徐子友只有口頭說有得到吳玉鈴授權簽約，就本件不動 產買賣，徐子友並沒有提出得到吳玉鈴授權的書面。……本 件系爭買賣契約書簽約當下，在徐子友沒有提出任何吳玉鈴 授權文件的情形，並沒有當場打電話跟吳玉鈴確認」（原審 卷121頁），「事後有打電話給吳玉鈴，吳玉鈴說沒有授權 給徐子友出售這間房屋，電話中聽起來吳玉鈴的意思是指沒 有同意徐子友代理吳玉鈴簽立系爭買賣契約書」等語（原審 卷121頁背面）；另於②偽造文書案偵查中結證：「授權的 部分是徐子友跟我說有口頭授權」、「因為用印是在6月時 ，從簽約到6月的這段期間我有問他，徐子友說要等到6月， 但是後來有些問題，徐子友就無法提出授權書」（偵卷350 頁）等語。綜據上開證人０００證述系爭買賣契約簽訂歷程 ，足認徐子友代理上訴人於系爭買賣契約簽訂之際，並未提 出上訴人之授權文件或證明，僅口頭表示經上訴人授權，惟 於系爭買賣契約簽訂後未久，徐子友即已補正提出王劉雪玉 之系爭房地1所有權狀、印鑑證明，但遲未提出系爭房地2所 有權狀、吳玉鈴印鑑證明等文件，則由證人０００之證述， 僅能證明徐子友口頭向證人０００表示其有獲得吳玉鈴授權 之事實，但不能證明徐子友是否確已獲得吳玉鈴授權之事實 。
㈡再者，徐子友於原審結證：「我跟吳玉鈴是配偶關係，吳玉 鈴名下所有的不動產都是我出錢購買，除了本件不動產有授 權以外，其他的不動產也有授權，以前也賣過很多，也是我 出面簽約，之前其他的不動產，吳玉鈴會簽委託書給我，本 件不動產吳玉鈴也有簽委託書給我。」（原審卷177頁背面 ），「我口頭上也有跟吳玉鈴說過這間房子有客戶要買，吳 玉鈴沒有反對要賣。」（原審卷178頁），並提出吳玉鈴106 年9月12日所簽訂之一般委託銷售契約書（原審卷191-192頁 ）為據。惟查，該委託銷售契約書之內容，係有關吳玉鈴將 系爭房地2委託有巢氏房屋加盟店合適有限公司居間仲介銷 售，而徐子友為該公司之承辦人，所成立之法律關係為吳玉 鈴與合適有限公司間之居間契約，依該契約內容，吳玉鈴係
委託該公司居間仲介系爭房地2，並無關於吳玉鈴授權徐子 友或合適有限公司得代理吳玉鈴簽訂系爭房地2買賣契約之 約定，則證人徐子友證稱其獲得吳玉鈴授權而代理簽訂系爭 買賣契約部分，即難採信。
㈢至於證人徐子友另提出其與吳玉鈴於107年4月19日錄音，錄 音譯文如下載（原審卷198頁）：
「徐子友：最近有一組客戶在談光復路那一件。」 「吳玉鈴：有意願嗎？」
「徐子友：可能有機會啦！」
上開談話內容對照吳玉鈴簽訂委託銷售契約一節，上開對話 僅能證明吳玉鈴詢問徐子友居間斡旋買方進展如何，有無出 售可能性，與吳玉鈴簽訂委託銷售契約，並無相違，但尚不 足以認定吳玉鈴有何授權徐子友簽訂系爭房地2買賣契約之 意思表示。
㈣另外，王劉雪玉於偽造文書案偵查中結證：「（這4個建號 的房子，在何時有講好要出售？）當初買的時候就講好了。 （吳玉鈴也知道之後要賣掉？）吃飯的時候有講到。（當時 有講到要以多少金額賣出？）2千萬就可以賣。（吳玉鈴當 時有同意？）大家都在一起這樣說。（當初這4個建號購買 的金額？）9百萬。（這4個建號買的時候就有9個隔間？） 不是，是買的時候就已經打通了，但是9個隔間是我跟徐子 友一起規劃然後施做的。」等語（見偵查卷第349、350頁） ，並輔以吳玉鈴簽訂委託銷售契約一情，上開王劉雪玉所證 內容，亦僅是涉及上訴人委託銷售之底價，屬於授與居間斡 旋業者與買方洽商買賣價格條件之範疇，不足以認定吳玉鈴 有何授權徐子友簽訂系爭賣契約之表示。
㈤又偽造文書案雖經不起訴處分確定在案，惟不起訴理由係基 於：吳玉鈴未提出其於107年4月28日前有反悔而不同意出售 系爭房地2之證據資料，及徐子友基於與吳玉鈴間之夫妻關 係，並認知有授權出售，始以代理人之身分簽訂系爭賣契約 、履約保證申請書，實難認徐子友有偽造文書之主觀犯意為 主要論據（詳臺中地檢107年度偵字第21062號為不起訴處分 書，原審卷105-107頁）。查吳玉鈴固有出售系爭房地2之意 願，然委託居間銷售與代理簽訂買賣契約，實為二事，上開 偽造文書案不起訴處分僅就徐子友之主觀犯意為認定，而未 就吳玉鈴授權徐子友代為簽訂系爭買賣契約之客觀事實為探 究，故自難僅憑上開偽造文書案之不起訴處分結果，即逕認 吳玉鈴有授權徐子友簽訂系爭賣契約之事實。
㈥此外，吳玉鈴提出如附表一、二所示之訊息，其中吳玉鈴經 徐子友告以僑馥公司已通知信託專戶之資金後，吳玉鈴即時
明確表示徐子友未經其同意賣出（詳附表一編號2、附表二 編號2），而徐子友則覆稱：「妳有簽委託銷售契約書」等 語，可見徐子友係以委託銷售契約之居間關係為其代理吳玉 鈴簽訂系爭買賣契約之權源，然委託銷售契約並無代為簽訂 買賣契約之約定，徐子友以吳玉鈴所簽訂之委託銷售契約而 代理簽訂系爭房地2之買賣契約，顯有失據。蔡宗祐主張吳 玉鈴有授權徐子友代其簽訂系爭買賣契約一節，不足採認。 ㈦綜上各節，蔡宗祐主張吳玉鈴授權徐子友簽訂系爭買賣契約 ，吳玉鈴應負出賣人責任云云，尚屬無據。
二、蔡宗祐另主張其信任徐子友為吳玉鈴之配偶，且持有吳玉鈴 印章、系爭房地2之所有權狀影本（誤載為謄本，原審卷75 頁背面），及吳玉鈴委託徐子友銷售系爭房地2，暨徐子友 提出租金表等事實，故徐子友為吳玉鈴之表見代理人，吳玉 鈴應負授權人之責任云云；吳玉鈴則否認有表現行為等語。 按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其 代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任 ，必須本人有表現之事實，足使第三人信該他人有代理權之 情形存在，始足當之。且所謂知他人表示為其代理人，以本 人實際知其事實為前提，最高法院76年度台上字第854號裁 判意旨參照。故表見代理之成立，係指本人於他人為無權代 理行為以前，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他 人表示為其代理人而不為反對之表示，或有其他表見之事實 ，足使第三人信該他人有代理權之情形，若無上述之情形存 在，無權代理之本人自無對外澄清之義務，不應負授權人責 任。經查：
㈠吳玉鈴與徐子友雖具有夫妻關係，而於日常家務得互為代理 人（參照民法第1003條第1項規定），然系爭買賣契約之簽 訂，涉及吳玉鈴所有系爭房地2之財產重大變動，並非日常 家務範疇，徐子友自無當然代理吳玉鈴之權限，蔡宗祐主觀 臆測其等為夫妻關係，而認為徐子友有代理權限，實屬無據 。
㈡又我國社會一般情形，當事人將自己印章交付他人，委託他 人辦理特定事項者，比比皆是，除受託辦理特定事項外，不 能以持有他人印章，即論以本人應負表現代理之授權人責任 （最高法院71年台上字第1355號判決意旨參照）；民法第16 9條前段所規定之表見代理，必須本人就某種法律行為確有 表見之事實，足使第三人就該法律行為信該他人有代理權之 情形，始屬相當，倘本人僅將其所有不動產所有權狀及印鑑 用章交付他人，既尚難據以臆斷本人之用意何在，則得否徒 憑該項單純之交付行為推定本人已有令第三人信該他人有某
種法律行為代理權之表見事實存在，非無疑義（同院78年度 台上字第2473號裁判意旨參照）。查系爭房地2既係徐子友 於斡旋居間階段而起意決議出售並簽訂系爭買賣契約，吳玉 鈴尚不知情，雖徐子友持有刻印吳玉鈴字樣之印章，但並無 檢附該印章之印鑑證明文件，且容或因承辦吳玉鈴居間斡旋 系爭房地2一案，而持有標的物之所有權狀影本，亦不能憑 以認定吳玉鈴有何以自己行為授與代理權予徐子友，而令蔡 宗祐信任之客觀行為。蔡宗祐主張其信任徐子友持有刻印吳 玉鈴字樣印章及系爭房地2所有權狀影本，故吳玉鈴應負表 見代理責任云云，礙難採認。
㈣至於蔡宗祐主張吳玉鈴有簽訂委託銷售系爭房地2，及徐子 友提出租金表等事實部分，其中委託銷售系爭房地2，是吳 玉鈴與有巢氏加盟店合適有限公司間居間仲介關係，係授與 居間斡旋業者與買方洽商買賣價格條件之範疇，不足以認定 吳玉鈴有授權徐子友簽訂系爭賣契約之表示，而徐子友提出 租金表一情，則是徐子友於斡旋階段，係為顯示標的物收益 價值，提高系爭房地2售價，促成買賣條件所為有利益之事 實行為，與徐子友有無獲得吳玉鈴授權簽訂系爭買賣契約之 權限，並不相關。
㈤綜上各節，蔡宗祐提出吳玉鈴應負授權人責任之各項事證， 均不構成認定吳玉鈴有何表現授權徐子友簽訂系爭買賣契約 之事實，而足使蔡宗祐信任徐子友有代理權之情形存在。從 而，蔡宗祐主張吳玉鈴應負民法第169條之授權人責任云云 ，亦屬無據。
三、本件不能證明吳玉鈴有授權徐子友簽訂系爭買賣契約之權限 ，亦不能證明吳玉鈴應負表現代理之授權人責任，則徐子友 以吳玉鈴代理人名義簽訂之系爭房地2之買賣契約，效力不 及於吳玉鈴，蔡宗祐主張吳玉鈴應負違約之責，自不可採。四、王劉雪玉未履行系爭買賣契約義務，應給付懲罰性違約金部 分：
㈠系爭買賣契約第5條約定，買方即蔡宗祐給付買賣價金分為 四期，第一期款（簽約款）50萬元、第二期款（備證用印款 ）350萬元【此部分並約定：⑴乙方（即指上訴人，下同） 應於107年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印 手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。⑵甲 方（即指蔡宗祐，下同）最遲應於前開日期將第二期款存匯 入專戶】、第三期款（完稅款）200萬元【此部分並約定： 稅單核發後五日內甲方應將第三期款存匯入專戶】、第四期 款（尾款）1475萬元。查蔡宗祐除依約給付第一期款50萬 元外，且於107年6月12日將第二期款即各為200萬元、150萬
元存入僑馥公司之信託專戶，再於107年6月19日知悉完稅後 ，旋即於同日將第三期款200萬元及買方應繳納之稅費95,59 2元存入僑馥公司之信託專戶乙節，有僑馥公司之107年6月 12日、同年月20日簡訊通知（原審卷78頁、93頁）、證人０ ００之簡訊通知（原審卷79頁）及印花稅、契稅、土地增值 稅之繳款書（原審卷80-92頁）可佐，堪認蔡宗祐上開各期 給付之價款與系爭買賣契約約定相符。王劉雪玉抗辯蔡宗祐 提前將第二期款、第三期款匯入信託專戶，自不能算入已支 付價金總額之範圍內云云，自無足採。
㈡系爭買賣契約第10條第1項、第3項約定：「除本約有特別約 定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他 方訂七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進 行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由 僑馥建經執行專戶價金之撥付作業」、「本約簽訂後，乙方 若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除 時，除應負擔甲方所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金 之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付 價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行 給付甲方」等語。查蔡宗祐主張王劉雪玉違約拒絕履行出賣 人過戶義務為由，於107年8月17日以臺北公館郵局第194存 證信函催告王劉雪玉，嗣於同年月31日以臺北公館郵局第 211號存證信函為解除買賣契約之意思表示等事實，業據蔡 宗祐提出上開二件存證信函為證（原審卷30-32頁、38-42頁 ），而僑馥公司亦於107年9月4日以內湖江南郵局第509號存 證信函致函王劉雪玉，表示已獲蔡宗祐催告及解約通知，王 劉雪玉若有爭執，應提起訴訟或相關證明，否則將依約撥付 專戶價款，然王劉雪玉並未提出爭執，僑馥公司依系爭買賣 契約第10條第5項規定，已返還蔡宗祐繳付之房屋契稅9萬5, 592元及價金5,924,321元，亦有僑馥公司上開存證信函為證 （原審卷44-45頁），暨系爭買賣契約於107年9月4日已生解 除效力等事實，均無爭執，又王劉雪玉自承：「沒有履約是 事實，但如果認為我們要負違約責任，不應評價跟吳玉鈴的 違約責任相同。」，「當時契約買賣契約共分四期，一期是 簽約款，二期是用印款，第三期完稅款，第四期是尾款，本 件代書是雙方共同委任，代書既然是上訴人的代理人，而代 書沒有通知，上訴人當然也要負責，但王劉雪玉的違約責任 不應該評價跟吳玉玲一樣。」等語（本院卷341頁），從而 ，蔡宗祐主張因可歸責於王劉雪玉之因素而解除系爭房地2 之買賣契約，王劉雪玉依約應負懲罰性違約金責任，堪予採 認。
㈢王劉雪玉抗辯蔡宗祐請求違約金數額150萬元過高，應予酌 減等語。按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之 額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因 懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度 台上字第2529號裁判意旨參照。查系爭買賣契約固約定以蔡 宗祐已支付價金總額作為懲罰性違約金之數額，然蔡宗祐已 支付600萬元價金，其對價之標的物應包含系爭房地1、2， 但系爭房地2部分，因徐子友無代理權限，致系爭買賣契約 對吳玉鈴不生效力，則王劉雪玉所應負違約金之責任，應以 300萬元為上限，方屬合理；再者，蔡宗祐於107年9月4日解 除契約後隨即取回已支付之價金，並自承另為規劃使用（本 院卷348頁），則蔡宗祐對於上開各期支付價金，無法另行 運用期間尚屬短暫（107年4月28日50萬元；107年6月12日 350萬元；107年6月19日200萬元）；及考量王劉雪玉違約情 節係因其已將系爭房地1辦理所有權移轉登記之文件（印鑑 證明、權狀正本、印鑑章等）均交付受委託之地政士０００ ，但因等待吳玉鈴、徐子友間之爭議，於蔡宗祐催告後，仍 未指示使用人即地政士０００辦理系爭買賣契約履約義務， 以致發生違約，並非主觀惡意拒不履約一節，其可歸責程度 並非惡性重大等情狀，認為蔡宗祐請求王劉雪玉給付違約金 150萬元之數額，尚屬過高，應酌減為60萬元為適當。從而 ，蔡宗祐主張王劉雪玉應給付懲罰性違約金60萬元，核屬有 據，逾此範圍之主張，即屬無據。
玖、綜上所述，蔡宗祐依系爭買賣契約之法律關係，⑴請求王劉 雪玉給付60萬元及自107年10月27日起至清償日止之法定遲 延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由 ，不應准許。⑵請求吳玉鈴給付部分，為無理由，不應准許 。
拾、上訴及附帶上訴有無理由範圍：
一、上訴部分：原判決就上開不應准許部分，判命⑴王劉雪玉給 付逾60萬元本息部分；⑵吳玉鈴給付100萬元本息部分，暨 附條件准、免假執行之宣告，均有未合，上訴人就此部分提 起上訴，分別指摘原判決不當，求予廢棄改判，均有理由， 爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。 原判決就上開應准許部分，併依蔡宗祐、王劉雪玉聲明為附 條件之准、免假執行宣告，並無不合，王劉雪玉就上開部分 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。二、附帶上訴部分：蔡宗祐請求上訴人應再給付100萬元本息部 分，為無理由，不應准許。原審就此不應准許部分為蔡宗祐
敗訴之判決，及駁回此部分假執行之聲請，並無違誤，蔡宗 祐就此部分提起附帶上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
拾壹、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 不另論述。
拾貳、據上論結，王劉雪玉上訴為一部有理由，一部無理由；吳 玉鈴上訴為有理由；蔡宗祐附帶上訴為無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 15 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 洪堯讚
法 官 林孟和
正本係照原本作成。
蔡宗祐得上訴。
王劉雪玉、吳玉鈴不得上訴。
上訴利益需逾新臺幣150萬元始得上訴第三審。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 陳志德
中 華 民 國 109 年 9 月 16 日
附表一
┌─┬──────┬──────┬───────────────┬────┐
│編│iMessage對話│傳訊者與 │iMessage對話內容 │卷證頁碼│
│號│傳送時間 │收訊者 │ │ │
├─┼──────┼──────┼───────────────┼────┤
│1 │2018年6月15 │徐子友傳訊給│僑馥通知：保證號碼000000000用 │本院卷 │
│ │日下午10：37│吳玉鈴 │印款-1新臺幣0000000元已於6月12│163頁 │
│ │ │ │日存入信託專戶。 │ │
│ │ │ │僑馥通知：保證號碼000000000用 │ │
│ │ │ │印款-2（全）新臺幣0000000元已 │ │
│ │ │ │於6月12日存入信託專戶。 │ │
│ │ │ ├───────────────┤ │
│ │ │ │妳看著辦吧！ │ │
├─┼──────┼──────┼───────────────┼────┤
│2 │2018年6月16 │吳玉鈴傳訊給│你沒有經過我的同意賣掉我名字房│本院卷 │
│ │日上午12：16│徐子友 │子，我要告你偽造文書 │165頁 │
├─┼──────┼──────┼───────────────┤ │
│3 │2018年6月16 │徐子友傳訊給│妳有簽委託銷售契約書 │ │
│ │日上午12：16│吳玉鈴 │如果不賣就繼續讓我收租也很好 │ │
└─┴──────┴──────┴───────────────┴────┘
附表二
┌─┬──────┬──────┬───────────────┬────┐
│編│LINE對話傳送│傳訊者與 │LINE對話內容 │卷證頁碼│
│號│時間 │收訊者 │ │ │
├─┼──────┼──────┼───────────────┼────┤
│1 │2018年6月15 │吳玉鈴傳訊給│附表一編號1「iMessage對話內容 │本院卷 │
│ │日下午11：58│林見軍律師 │」（截圖） │169頁 │
│ │ │ ├───────────────┤ │
│ │ │ │林律師這是徐子友傳給我的 │ │
├─┼──────┤ ├───────────────┤ │
│2 │2018年6月15 │ │沒有告知我的情況下把房子賣掉，│ │
│ │日下午11：59│ │這是偽造文書 │ │
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