臺灣高等法院民事判決
108年度上更二字第82號
上 訴 人
即追加原告 曾秀妹
訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師
上 訴 人
即被上訴人 張金英
訴訟代理人 王志陽律師
被 上訴 人
即追加原告 呂俊雄
呂政憲
共 同
訴訟代理人 龍其祥律師
呂幸珠
追 加被 告 財政部國有財產署中區分署（即吳勝宏之遺產管理
人）
法定代理人 趙子賢
追 加被 告 鍾 豪
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國103年4月15日臺灣新竹地方法院101年度訴字第125號第一審判
決分別提起上訴，上訴人曾秀妹及被上訴人呂俊雄、呂政憲分別
為訴之追加，經最高法院第二次發回更審，本院於109年9月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回曾秀妹後開第二、三項之訴部分，及該部分 訴訟費用之裁判均廢棄。
二、確認曾秀妹就法務部行政執行署新竹行政執行處九十年度地 稅執專字第三三九號行政執行事件所拍定之坐落新竹縣○○鎮 ○○○段○○○○○地號土地（面積一一九平方公尺，權利範圍全部 ）有優先購買權。
三、張金英就前項土地於民國一○○年八月十五日以拍賣為原因之 所有權移轉登記應予塗銷。
四、張金英之上訴駁回。
五、財政部國有財產署中區分署應就上開第二項土地與曾秀妹訂 立與上開第二項拍定相同條件之買賣契約，並應於曾秀妹給 付價金新臺幣壹佰肆拾貳萬陸仟捌佰元予財政部國有財產署 中區分署後，將上開第二項土地所有權移轉登記予曾秀妹。六、財政部國有財產署中區分署應就坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○地號土地（面積四○平方公尺，權利範圍全部）與呂俊雄、呂政憲訂立與法務部行政執行署新竹行政執行處九十年度地稅執專字第三三九號行政執行事件拍定相同條件之買賣契約，並應於呂俊雄、呂政憲給付價金新臺幣參佰參拾捌萬捌仟捌佰元予財政部國有財產署中區分署後，將上開土地所有權移轉登記予呂俊雄、呂政憲應有部分各二分之一。七、鍾豪應將前項土地經新竹縣竹東地政事務所於民國一○四年七月十日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。
八、第一審、第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用均由張金英負擔。 事實及理由
壹、程序部分
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一，該訴訟標的對於數人必須合一確定 時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴 訟法第446條第1項、第255條第1項第2、5款定有明文。又民 事訴訟法第255條第1項第2款之規定，因可利用原訴訟資料 ，除有礙於對造防禦權之行使外，得適用於當事人之變更或 追加。在第二審依第446條第1項適用第255條第1項第2款規 定變更或追加當事人，於對造之審級利益及防禦權之保障無 重大影響，即得為之，以兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟 經濟之要求。次按依土地法第104條第2項規定，基地或房屋 之出賣人未依同條第1項規定通知優先購買權人而與第三人 訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，是此項優 先購買權性質上為物權之先買權。是因行使土地法第104條 之優先購買權，而對第三人及出賣人起訴請求確認優先權者 ，其為訴訟標的之法律關係對於共同訴訟之各人，自屬必須 合一確定（最高法院71年度台上字第297號判決意旨參照） ，且因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為 不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確 認優先購買權存在及依同樣條件補訂書面契約，暨塗銷所有 權移轉登記暨協同辦理所有權移轉登記（最高法院106年度 台上字第1307號判決意旨參照）。經查：
㈠、被上訴人呂俊雄、呂政憲（下稱呂俊雄二人）於原審依土地 法第104條及民法第426條之2規定對上訴人即被上訴人張金 英（下逕稱其名）訴請確認就坐落新竹縣○○鎮○○○段00000地 號土地（面積40平方公尺，權利範圍全部，下稱3-110土地 ）有優先購買權，及塗銷張金英於民國100年8月15日以拍賣 原因之所有權移轉登記（下稱3-110拍賣登記），上訴人曾 秀妹（下逕稱其名）於原審亦依上開相同規定對張金英訴請 確認就同段2-206地號土地（面積119平方公尺，權利範圍全 部，下稱2-206土地）有優先購買權，及塗銷張金英於100年 8月15日以拍賣原因之所有權移轉登記（下稱2-206拍賣登記 ）。原審為呂俊雄二人勝訴之判決，另駁回曾秀妹之請求。 曾秀妹、張金英各就其敗訴部分不服，提起上訴。本院103 年度上字第627號（即前審）判決廢棄原審駁回曾秀妹之請 求部分，確認曾秀妹之優先購買權存在，及命張英金塗銷2- 206拍賣登記，並駁回張金英之上訴。張金英提起第三審上 訴，最高法院106年度台上字第1307號判決將前審判決廢棄
發回。呂俊雄二人於106年8月14日本院106年度重上更一字 第65號（下稱更一審）審理中追加財政部國有財產署中區分 署（即吳勝宏之遺產管理人，下稱國財署）為被告，並追加 聲明：國財署應就3-110土地與呂俊雄二人訂立與法務部行 政執行署新竹行政執行處（101年1月1日改制為新竹分署， 下仍稱新竹行政執行處）90年度地稅執專字第339號行政執 行事件（下稱系爭執行事件）於100年7月27日拍定（下稱系 爭拍定）相同條件之買賣契約，並應於呂俊雄二人共同給付 拍定價金新臺幣（下同）338萬8800元予國財署後，將上開 土地所有權移轉登記予呂俊雄、呂政憲各1/2（本院更一審 卷一第87-89頁，卷二第183頁），及追加鍾豪為被告，並聲 明：鍾豪應將3-110土地經新竹縣竹東地政事務所收件字號1 04年東字第101420號於104年7月10日所為之所有權移轉登記 （下稱3-110買賣登記）予以塗銷。曾秀妹於107年1月17日 更一審審理中亦追加國財署為被告，並追加聲明：國財署應 就2-206土地與曾秀妹訂立與系爭拍定相同條件之買賣契約 ，並應於曾秀妹給付拍定價金142萬6800元予國財署後，將 上開土地所有權移轉登記予曾秀妹（本院更一審卷二第5-6 頁）。更一審判決廢棄原審關於確認呂俊雄二人之優先購買 權存在及命張金英塗銷3-110拍賣登記部分，駁回呂俊雄二 人之訴及追加之訴，並駁回曾秀妹之上訴及追加之訴。呂俊 雄二人及曾秀妹均提起第三審上訴，最高法院108年度台上 字第100號判決第二次廢棄發回。
㈡、經核呂俊雄二人及曾秀妹依土地法第104條第1項規定請求確 認優先購買權存在，其為訴訟標的之法律關係對買受人張金 英與出賣人國財署必須合一確定，是其於更一審程序追加國 財署為被告，與民事訴訟法第255條第1項第5款規定相合。 又呂俊雄二人及曾秀妹於原審聲明請求張金英塗銷3-110、2 -206拍賣登記（原審卷一第3頁），惟倘未同時請求國財署 與之補訂書面買賣契約，無法逕行請求塗銷，是其本於同一 基礎事實，各請求國財署以與系爭拍定相同條件與之訂立買 賣契約，並於其給付價金後辦理3-110土地、2-206土地（合 稱系爭土地）所有權移轉登記，均應准許。另張金英於訴訟 繫屬中即104年6月23日將3-110土地出賣予鍾豪，並於104年 7月10日以買賣為原因辦理所有權移轉登記（下稱3-110買賣 登記，前審卷二第90、115-121頁），而土地法第104條第2 項所定優先購買權有物權之效力，是鍾豪受讓3-110土地， 為呂俊雄二人訴請確認優先購買權存在之確定判決效力所及 ，則呂俊雄二人於本院追加鍾豪為被告，並請求鍾豪塗銷3- 110買賣登記，除亦係基於渠等具優先購買權，對土地具支
配力之同一基礎事實外，並使鍾豪得加入訴訟為攻擊防禦， 所受保障更甚，自無妨礙其審級利益及防禦權可言，雖鍾豪 不同意追加，仍應准許。
二、鍾豪、國財署未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，爰依呂俊雄二人及曾秀妹之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、呂俊雄二人及曾秀妹主張：坐落3-110土地上門牌號碼新竹縣○○鎮○○路0段00號房屋（下稱長春路房屋）為訴外人陳仁艷於日治時期向當時土地所有人承租土地後所起造，36年4月間出賣予訴外人呂財。呂財死亡後，由其配偶呂劉碧分割繼承，於75年5月間贈與呂俊雄二人。坐落2-206土地上門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00巷00號房屋（下稱東林路房屋，與長春路房屋合稱系爭房屋）為訴外人范曾端妹向當時土地所有人承租土地後所起造，77年5月2日出賣予曾秀妹之配偶溫文達，溫文達於78年2月17日贈與曾秀妹。吳勝宏（92年10月27日死亡）分別於81年5月1日、81年4月28日以買賣為原因登記取得3-110土地、2-206土地所有權，因其積欠地價稅，經新竹行政執行處拍賣系爭土地，由張金英於100年7月27日各以338萬8800元、142萬6800元拍定，同年8月15日辦妥所有權移轉登記（即3-110拍賣登記、2-206拍賣登記），嗣張金英於104年6月23日將3-110土地出賣予鍾豪，同年7月10日辦妥所有權移轉登記（即3-110買賣登記）。惟呂俊雄二人及曾秀妹依土地法第104條第1項前段、第2條後段及民法第426條之2第1項前段、第3項規定，分別就3-110土地、2-206土地有依同樣條件優先購買之權利，然新竹行政執行處未依法通知伊等優先承買，並經張金英否認伊等之優先購買權存在，自有訴請確認之必要，及塗銷所為移轉登記，並按同一條件與伊等簽約，於伊等繳付價金後移轉登記等語。曾秀妹於本院上訴聲明：㈠原判決不利曾秀妹部分廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈確認曾秀妹就系爭執行事件拍定2-206土地有優先購買權存在；⒉張金英就上開土地於100年8月15日以拍賣為原因之所有權移轉登記（即2-206拍賣登記）應予塗銷。追加之訴聲明：國財署應就2-206土地與曾秀妹訂立與系爭拍定相同條件之買賣契約，並應於曾秀妹給付拍定價金142萬6800元予國財署後，將上開土地所有權移轉登記予曾秀妹。呂俊雄二人對張金英上訴部分之答辯聲明：張金英之上訴駁回；其追加之訴聲明：㈠鍾豪應將3-110土地所為之所有權移轉登記（即3-110買賣登記）予以塗銷。㈡國財署應就3-110土地與呂俊雄二人訂立與系爭拍定相同條件之買賣契約，並應於呂俊雄二人共同給付拍定價金338萬8800元予國財署後，將上開土地所有權移轉登記予呂俊雄、呂政憲各1/2。二、張金英答辯略以：呂俊雄二人及曾秀妹未舉證證明系爭房屋 有租地建屋之情，亦未曾交付租金與吳勝宏，並無租賃關係 ，縱受讓取得各該房屋之事實上處分權，就基地之出賣無優 先購買權可言。又長春路房屋由呂財之全體繼承人公同共有 ，亦應由全體繼承人行使優先購買權始為合法。況呂俊雄二 人及曾秀妹主張租地建屋之事實，發生在土地法第104條、 民法第426條之2規定修訂前，依法律不溯既往原則，無該規 定之適用。另現存系爭房屋均非原房屋，縱有基地租賃契約 ，該契約亦於原房屋不堪使用時消滅，即令未消滅，上訴人 復已放棄優先承買權等語，資為抗辯。於本院上訴聲明：㈠ 原判決不利於張金英部分廢棄。㈡上開廢棄部分，呂俊雄二 人在第一審之訴駁回。答辯聲明：㈠曾秀妹之上訴及追加之 訴均駁回。㈡呂俊雄二人追加之訴駁回。
三、鍾豪、國有財產署未於言詞辯論期日到場，然均具狀表示呂 俊雄二人及曾秀妹於本院追加之訴，侵害其審級利益及防禦 權等語。
四、經查，3-110土地分割自同段3地號土地（下稱3號土地），3 號土地原為訴外人宋森枝、宋高榮、宋謙賢、宋榮耀、宋仁 壽、宋懷仁、宋枝發、宋瑞樓、宋善青（合稱宋枝發九人） 於36年9月登記為共有，嗣於61年4月27日分割出3-110土地 ，由宋謙賢、宋民柱、宋懷仁、宋仁壽（合稱宋謙賢四人） 共有。2-206土地於61年12月9日分割自同段2-9地號土地， 為訴外人宋純志、宋謙賢（合稱宋純志二人）共有。嗣3-11 0土地、2-206土地分別於81年5月1日、81年4月28日以買賣 為原因移轉登記予吳勝宏所有，因其積欠地價稅，經新竹行 政執行處以系爭執行事件100年7月4日公告拍賣系爭土地， 由張金英於100年7月27日各以338萬8800元、142萬6800元拍 定（即系爭拍定），同年8月15日以拍賣為原因辦妥所有權 移轉登記（即3-110拍賣登記、2-206拍賣登記）。張金英復 於104年6月23日將3-110土地出賣予鍾豪，同年7月10日以買 賣為原因辦妥所有權移轉登記（即3-110買賣登記）。3-110 土地上建有長春路房屋，2-206土地上建有東林路房屋，均
未辦保存登記等各情，有光復初期舊登記簿、台灣省新竹縣 土地登記簿、共有人名冊、土地建物查詢資料、新竹行政執 行處第一次拍賣公告（原審卷一第9-10、37-40、106-112頁 ，原審卷二第155頁，更一審卷二第211-215頁，本院卷一第 225、227頁，本院卷二第209-215頁），並經本院依職權調 取系爭執行事件案卷核閱無訛（相關證物另影印存卷），且 為兩造不爭執（本院卷二第269頁，更一卷第299-300頁）， 應堪信實。
五、又呂俊雄二人及曾秀妹主張各就3-110土地、2-206土地存有 土地法第104條之基地租賃關係，有依與系爭拍定相同條件 優先購買之權利，則為張金英否認，並以上開情詞置辯。是 本件爭點應為：㈠呂俊雄二人及曾秀妹就系爭土地有無基地 租賃契約存在？㈡系爭房屋是否已不堪使用？㈢呂俊雄二人及 曾秀妹得否行使優先購買權？茲分別析述如下：㈠、呂俊雄二人及曾秀妹就系爭土地有基地租賃契約存在： 按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租 賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。88年4月21日修正前民 法第425條定有明定。而分割共有物性質上為共有人間應有 部分之交換，是共有人出租土地後分割，原租賃關係對於取 得該出租部分土地所有權之受讓人，自仍繼續存在。次按租 用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契 約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明 文。上開規定之立法目的係因租用基地建築房屋，於房屋所 有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可 請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用並 安定社會經濟，參酌最高法院43年台上字第479號、48年台 上字第227號及52年台上字第2047號判例意旨而設（立法理 由參照）。違章建築之買受人雖因未辦理登記而無從辦理移 轉登記取得建物所有權，而僅得以事實上處分權讓與，但受 讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之積極權能，除 登記外，實屬無異，與本條立法所欲避免有較高經濟價值之 建物因易主而遭拆除之情形相同，解釋上給予相同保護較符 立法意旨（參照最高法院85年度台上字第51號判決同旨）。 是民法第426條之1雖規定以「房屋所有權移轉」為其要件， 解釋上以包含房屋之事實上處分權移轉在內，較符立法意旨 （臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民類提案第1號 研討結果參照），且於民法債編修正前成立基地租賃契約之 承租人興建之違章建築事後移轉產權者，亦應有適用。再按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但 法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。而私文
書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人固應先證明其為 真正，始有形式上之證據力，此觀民事訴訟法第357條規定 亦明。惟受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第27 7條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時， 應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造 舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低 等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低 證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考， 舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經 驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡 舉證之責（最高法院107年度台上字第313號判決意旨參照） 。經查：
㊀3-110土地部分：
⒈長春路房屋之更迭：
⑴、長春路房屋坐落在3-110土地上，為兩造不爭執。呂俊雄二 人主張長春路房屋為陳仁豔起造，36年4月初賣予呂財等 語，並提出36年4月1日房屋賣渡證書（下稱賣渡證書）及 房屋稅籍登記表、户籍資料為證（原審卷二第78頁，前審 卷二第158-162頁，前審卷三第149、154頁）。雖張金英 否認賣渡證書之真正，惟參酌房屋稅籍證明書載明長春路 房屋之起課日期為33年1月（原審卷一第35、36頁），可 證該屋至遲於33年1月即已建造完成。又依原審勘驗原本 相符之賣渡證書照片觀之，賣渡證書紙質陳舊泛黃，文字 、印文墨色褪色，顯已歷時久遠，證書內文出現標示屋瓦 特徵之「台灣瓦葺」（日式屋瓦），及新臺幣發行前之「 台幣」等用語，證書所貼印花稅幣值亦為「台幣」，與當 時社會背景相符，書寫方式亦符合當時由右而左以直式書 寫之習慣，堪認該文書已存在相當年代，衡情非臨訟所為 。且依新竹縣政府稅捐稽徵局（下稱新竹稅捐局）檢送之 房屋稅籍登記表載明，呂財於死亡前為長春路房屋之納稅 義務人（前審卷三第149、154頁），55年度上、下期，56 年度上期，而57年、58年上期房屋稅繳納通知書記載呂財 之住○○○○街000號（原審卷一第27-32頁），戶籍登記簿謄 本所載呂財之戶籍址則為長春路220號，與呂劉碧及二人 之子女均設籍該址（前審卷二第158-162頁），及依新竹○ ○○○○○○○○（下稱竹東戶政事務所）門牌證明書所示，長春 路房屋於84年1月1日整編前之門牌為長春路220號，62年8 月15日整編前為長春路316號（前審卷一第191、192頁） 等情，亦可知呂財簽訂賣渡證書後成為房屋納稅義務人， 並與配偶子女設籍此處，可認其確實已取得長春路房屋，
據此亦堪認賣渡證書為真正。至賣渡證書上雖記載呂財所 買受者為「長春街32號」，與長春路房屋門牌於42年3月3 1日整編前為「長春街30號」不同，惟竹東戶政事務所103 年2月12日函覆：「二、經查本鎮民國36年間無『東華里長 春街32號』門牌設籍資料可稽。三、次查『東華里長春街30 號』於民國42年3月31日整編為長春路311之3號、長春路31 4號、長春路316號等3個門牌。」（前審卷一第65頁）， 則呂俊雄二人抗辯應係34年台灣光復後戶籍整編時漏未登 錄長春街32號，但實際存在與斯時隔壁長春街30號不同之 其他房屋，始會於42年間將長春街30號房屋編為311-3、3 14、316號等語，非屬無據，無從以上情而認賣渡證書係 屬不實，張金英執此否認賣渡證書真正，自無可取。是呂 俊雄二人主張長春路房屋為陳仁艷起造，36年4月間出賣 予呂財等情，應屬可採。
⑵、又呂財66年12月17日死亡後，呂劉碧單獨繼承長春路房屋，並於75年5月18日贈與呂俊雄、呂政憲各1/2，房屋稅籍亦於67年4月24日以繼承為原因由呂財移轉與呂劉碧，75年9月25日再以贈與為原因移轉與呂俊雄二人，並註明持分各為1/2等情，有呂俊雄二人所提戶籍登記簿謄本、建築改良物贈與所有權移轉契約書（下稱贈與契約）、贈與稅免稅證明書、房屋稅籍證明書及上開房屋稅籍登記表（原審卷一第33、34頁，前審卷二第158頁，前審卷三第154頁）可稽。雖呂劉碧於67年間以繼承為原因申請變更納稅義務人名義之相關申請資料，因逾保存年限而銷燬，且無從查知該申請應檢附之文件內容，業據新竹稅捐局函覆在卷（前審卷二第124頁、卷三第69頁），惟呂劉碧該申請既經當時之新竹縣稅捐稽徵處函覆符合規定，准予變更（前審卷二第95頁），堪認該處係就呂劉碧所提文件審核後，認其符合單獨繼承之資格，始予准許，故房屋稅籍登記表並未註明持分。此再與呂俊雄二人於75年間申請變更納稅義務人名義時，房屋稅籍登記表明確記載其持分各1/2之登載方式明顯不同，益得明證。至呂財之繼承人未向稅捐機關申報遺產稅，亦未向法院陳報遺產清冊或辦理拋棄繼承（前審卷二第105、154頁），均不影響呂劉碧經該處審認得單獨繼承長春路房屋之結果，張金英抗辯長春路房屋應由呂財之全體繼承人公同共有云云，洵無可取。 ⑶、依上，呂財向陳仁艷購買未辦保存登記之長春路房屋，呂 劉碧於呂財死亡後因分割繼承該權利，嗣再贈與呂俊雄二 人，而取得長春路房屋之事實上處分權，洵堪認定。 ⒉基地租賃契約部分：
⑴、呂俊雄二人另主張陳仁艷於興建長春路房屋時，即與斯時3 號土地所有人宋枝發九人成立基地租賃契約，嗣呂財取得 長春路房屋後，迄至呂劉碧、呂俊雄二人，均按期繳付租 金等語，已提出附表所列收據、催繳單為證。張金英雖否 認上情，亦否認上開文書之真正。然查：
①觀諸3號土地之土地登記簿記載該土地為「建物敷地」（原 審卷二第43頁），可知該地於日治時期已供他人建物之用 ，故呂俊雄二人主張：陳仁艷於興建長春路房屋時即與宋 枝發九人成立基地租賃契約，尚非全然無據。
②再者，附表所列收據、催繳單（無原本之收據未予列載）最早製作之時間為48年間，最晚為81年，期間長達30餘年，各期收據保存不易，且人事皆非，實難查考，舉證困難，自得降低證據之證明度。查依原審勘驗原本相符之收據、催繳單照片及呂俊雄二人補提之照片觀之（原審卷二第79-88頁、第133-136頁），各收據、催繳單之紙質，及收據上所貼印花稅票紙質陳舊泛黃，文字、印文墨色褪色，顯已歷時久遠，且依其泛黃、褪色之程度可推為不同時期之文書，收據內文出現日文「敷地面積」（即中文地基面積）、「敷地租稅」、「敷地租金」之用語，48年、50年收據所貼印花稅票面額有1分、1角（10分）、3角、5角（50分），與當時社會背景相符。又附表所列68年以前之收據、催繳單使用大致相同之格式印製，均載明係某年度「敷地租稅」（或「敷地租金」），金額以中文數字書寫，另記載「敷地面積」之坪數、每坪租金之金額、該年度金額（即敷地租稅數額），並載明收據受領人姓名，出具收據之業主代表（或土地管理人）為訴外人宋森枝，同時載明日期；70年以後之收據則改以直式信箋書寫，非印製之收據，並以「建物基地租金」取代「敷地租稅」之用語，內容僅簡單記載租金總額、年度、坪數、每坪金額等項，經收人均為訴外人宋謙賢等各情，亦符合社會書寫習慣之變遷；及3-110土地分割後改由宋謙賢四人共有之情事，堪認定附表之收據、催繳單均為真正。 ③另分割前3號土地於日治時期登記之建物敷地面積為「壹分參厘壹毛」，約384.354坪〈即293.4坪(壹分)＋29.34坪3（參厘）＋2.934坪（壹毛），原審卷二第34頁〉，而賣渡證書載明出售房屋之面積為「拾坪餘」，48年至60年之收據記載之敷地面積則分別為13.2坪、13坪、11坪，二者仍大致相符，並可知呂財僅承租3號土地之一部。又61年4月27日分割出3-110土地，其面積為「參四公厘」（即34平方公尺，約10.285坪，原審卷二第109頁），所有人變更為宋謙賢四人共有，而61年9月5日收據即減縮敷地面積為10.285坪，與分割後之土地面積相同，此後68年催繳單、70年後之收據仍均記載面積為10坪（附表編號13以下），按整數計算租金，核與3-110土地變動情形相符，是附表所列收據雖未載明土地標示，仍可認係繳納3-110土地租金之收據，且無論60年以前之收據記載之承租面積逐年遞減是否與呂俊雄二人所指因長春路拓寬工程拆除外牆有關，均不影響前開認定。至3-110土地雖於64年5月24日因地籍圖重測，面積增加為40平方公尺（約12.1坪，原審卷一第37頁），惟長春路房屋使用之土地範圍並未增加，是68年催繳單、70年後之收據僅按10坪計算租金，亦與常情無違，並更可認上開收據為真正，及有租地之事實。 ④至附表所列收據所載收租人雖僅一人，然衡諸共有土地之共有人因具親屬關係，而推由其一共有人向承租土地者收取租金，與社會常情無違，況宋森枝所交付之收據均記載「代表」、「土地管理人」等字，已表明代收租金之旨。再依2-206土地原共有人即證人宋純志於本院到庭證述：宋森枝為伊父親，排行老二，宋枝發為宋森枝之長兄，宋謙賢為伊叔叔，伊家族在新竹縣竹東鎮東林路、長春路交叉口處中央市場、王子大飯店附近的土地好像有磚蓋房子，伊很小的時候，宋森枝有帶伊去看過。宋森枝有去王子大飯店附近收租金，應該是收地上物向伊家族租土地的錢，收租金都是宋森枝在處理。小時候有看過宋森枝在處理類似原審卷二第79至84頁反面這樣的空白收據，宋森枝有說地上物不是伊家族的，土地是阿公留下來的，由宋森枝管理，宋森枝過世後換伊母親管理，交給伊堂哥宋民樞跑腿。收據上手寫的簽名字跡看起來很像宋森枝寫的，有些看起來不一樣的可能是伊母親代簽等語（本院卷二第264-265、267頁）。參以社團法人新竹縣建築師公會（下稱建築師公會）101年12月18日檢送之鑑定報告（下稱101年鑑定報告）附件3長春路與東林路口之GOOGLE地圖（原審卷三第55頁），及104年5月7日檢送之鑑定報告（下稱104年鑑定報告，外放）附件5第3頁長春路與東林路口之地籍圖，均顯示東林路確與長春路一段交錯，且3-110、2-206土地位置相近，均在上開路段交叉範圍之情，堪認宋氏家族所有之長春路、東林路交叉口附近土地，約於系爭房屋坐落之位置，向由次子宋森枝管理，並有向地上物所有人收取租金之權，及出具類似附表編號1至12之收據予承租人，70年後則由宋謙賢一人代表收取。併審酌呂財於戶政機關登記之姓名為「呂呂才」，57年9月11日改名「呂連財」（前審卷二第158頁），55至58年度之稅捐繳納通知書、新竹稅捐局67年4月26日函卻均記載「呂財」（前審卷二第95頁），可見其對外均以呂財自稱，是附表編號1繳租人姓名「呂財」，編號2「呂才」及52年以後之編號3至12「呂呂才」應係呂財無疑；而68年9月編號13催繳單及70年至75年間編號14至19收據之受領人為呂劉碧，76年至81年間編號20至23收據之受領人為呂俊雄，亦與呂財於66年12月17日死亡後由呂劉碧單獨繼承長春路房屋，並於75年5月間贈與呂俊雄二人之時點一致，益證呂財、呂劉碧、呂俊雄二人歷來均有繳納3-110土地租金，而有租地之事實。 ⑤此外，呂政憲之妻即訴外人呂陳秀蓮曾於75年2月21日向宋謙賢四人購買3-110土地之鄰地即同段3-179地號土地（下稱3-179土地），有土地買賣所有權移轉契約書、土地登記謄本、地籍圖謄本在卷可佐（前審卷二第151、163、183頁，前審卷三第66-68、225頁），倘長春路房屋斯時無基地租賃關係而非合法占有3-110土地，宋謙賢四人應無同意出售鄰地予呂陳秀蓮之可能。再參以前述呂財於36年4月間購入長春路房屋並長期居住，且3-110土地在長春路與東林路交叉口範圍，宋氏家族土地之管理人應可輕易知悉3-110土地上存有長春路房屋之事實，更無可能放任長春路房屋無權占用土地，堪認長春路房屋係基於租地建屋契約而合法占有3-110土地。 ⑵、從而，依呂俊雄二人前揭主張及舉證，可認至遲於48年間 呂財有向土地所有權人繳租時，雙方即成立基地租賃關係 。其後3地號土地另分割出3-110土地，土地所有權人已有 更迭，而長春路房屋亦由呂劉碧、呂俊雄二人分別因分割 繼承、贈與取得，渠等僅取得事實上處分權，然依首揭說 明，仍應適用民法第426條之1規定，該基地租賃契約對於 房屋受讓人即呂俊雄二人，及分割後3-110土地所有人吳 勝宏仍繼續存在。且按建築房屋基地之出租人，以承租人
積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民 法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金， 必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非 謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終 止租賃契約（最高法院68年度台上字第777號判決意旨參 照）。是呂俊雄二人取得之長春路房屋既係基於租地建屋 契約合法占有3-110土地，縱渠等於82年後未按期繳納租 金與吳勝宏，亦僅為吳勝宏是否定期催告並於呂俊雄二人 仍拒繳租後終止租賃契約之問題，仍不影響該基地租賃關 係存在之效力。
⑶、至新竹行政執行處96年3月27日就3-110土地執行查封時之 筆錄固記載：「上公館段3-110號為竹東長春路二段熱鬧 地段，據屋主表示地是她的，房也是她的，從上一代就住 在這裡，義務人（指吳勝宏）只是有這塊地的部分所有權 。」等語（前審卷一第229頁反面）。惟該查封筆錄上並 無該自稱屋主者之簽名，究由何人陳述，已屬不明。況查 ，呂俊雄二人曾於74年11月間向訴外人曾廷昌購買3-110 地號土地之鄰地即同段3-125地號土地（下稱3-125土地） 上門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000號房屋乙棟（下稱長春路2 24號房屋），有地籍圖謄本、買賣所有權移轉契約書可佐 （前審卷二第151、163、181頁），而依上開地籍圖所示 ，呂陳秀蓮前向宋謙賢四人購入之3-179土地即坐落3-110 土地與3-125土地之間，三筆土地相連；再參以原法院民 事執行處於88年間對3-110土地、3-125土地強制執行時（ 88年度執字第5707號），拍賣通知將呂俊雄列為第三人， 並於附記欄記載：「第3-110、3-125地號有呂俊雄開設之 立大角鋼鐵櫃行...拍定後均不點交」、「右開地上建物 所有人，如有租地建屋之法律關係，就承租範圍有優先承 買權」之情（原審卷一第110-112頁），可認呂俊雄二人 主張坐落3-110土地、3-125土地上之長春路房屋及長春路 224號房屋相通，3-179土地為連接3-110土地與3-125土地 之通道，應非虛妄，是上開查封筆錄中自稱屋主之人泛稱 房地均屬其所有，固非精確，亦非全然無據，自無從遽予 推論呂俊雄二人有否認基地租賃契約關係存在之意思表示 。
㊁2-206土地部分：
⒈東林路房屋之更迭：
東林路房屋係坐落在2-206土地上，為兩造所不爭執。曾秀妹主張東林路房屋為范曾端妹起造，77年5月2日出售予溫文達，溫文達於78年2月17日贈與曾秀妹，逕以曾秀妹名義與范曾端妹簽訂建築改良物買賣所有權移轉契約書（下稱移轉契約書），並於78年2月27日將房屋稅籍由范曾端妹變更為曾秀妹等情，業據提出買賣契約書、移轉契約書、臺灣省新竹縣政府不動產監證費收據、78年度契稅繳款書、房屋稅籍證明書為佐（原審卷一第50-55頁），應堪信實。是溫文達向范曾端妹購買未辦保存登記之東林路房屋，並贈與曾秀妹，曾秀妹自為東林路房屋之事實上處分權人。 ⒉基地租賃部分：
⑴、曾秀妹主張2-206土地原係登記為宋純志二人共有，前經范曾端妹向宋純志二人承租該地起造東林路房屋，迄至溫文達及伊先後取得該建物時，其間各所有權人或事實上處分權人均有繳交租金予上開土地之原共有人代表宋純志，嗣2-206土地於81年4月28日出售予吳勝宏，伊亦於83年間交付郵政匯票4萬元予吳勝宏以繳付地租，該匯票並經兌領等情，業據其提出新竹縣土地登記簿、79年4月6日收據、儲匯處（經辦局）答復聯為證（原審卷二第89、96頁）。張金英雖否認上開收據之真正，惟以該收據製作之時間為79年間，距今已20年之久，人事皆非，實難查考，舉證困難，自得降低證據之證明度。而依原審勘驗原本相符之收據照片觀之，該收據內文亦有「敷地面積」、「敷地租金」之用語，使用與附表編號1至12相同之格式印製，記載「敷地面積」之坪數為「三十二坪」、每坪租金「九百五十二元」、「本年（上半年）度金額」（即敷地租金數額）為「一五,二三二」，收據受領人「溫文達」，出具收據之土地管理人為「宋純志」，同時載明日期為79年4月6日，符合當時已使用阿拉伯數字之書寫習慣，衡酌2-206土地於原共有人宋純志二人收租期間（即81年出售前）迄今已逾20年，實難期待曾秀妹提出全數租金收據以為證明。至證人宋純志於本院證述時雖否認其上「宋純志」為其所簽，並證稱未見過其上印文（本院卷二第264、266頁）。惟其同時證稱：家族土地於宋森枝過世後換由伊母親管理，並請宋民樞協助處理等語，自不排除上開收據上「宋純志」之簽名及印文，應係斯時負責管理或協助管理家族土地之人以宋純志之名義製作，且係宋純志同意所為，自可認為真正。
⑵、關於曾秀妹陳稱確有繳付租金，且於2-206土地出售予吳勝宏之後，溫文達於83年間與多位鄰地房屋使用人共同委請訴外人楊玉簪律師寄發存證信函，並檢附租金匯票予吳勝宏以繳付地租乙情，除經曾秀妹之女即證人溫美玲於本院到庭證稱：地主77年開始每半年就來家裡跟伊父母收一次租金，每次1萬5千多元，其他商店、住家的租金也都是宋家的人來收。最後一次來收租金為80年底，到83年溫文達跟鄰居查到新地主資料，付費找楊玉簪律師發存證信函，並寄4萬元匯票，當時20幾人一起去找楊玉簪律師等語（本院卷二第326-329頁）外，亦有現住新竹縣○○鎮○○路00號之鄰居即證人羅春梅於原審到庭證稱：因為地主後來沒有來收租金，伊83年去地政事務所查知地主是吳勝宏及地址，找楊玉簪律師寫存證信函，並附匯票2萬元支付81、82年度地租，當時有21、22位共同委託楊玉簪律師，每人付1000元費用等語及庭呈存證信函可考（本院前審卷一第234頁反面至第235頁、第239-241頁），縱未送達吳勝宏，仍可認曾秀妹確有繳納地租之本意。雖證人溫美玲另證述係宋純志前往收租，而為證人宋純志否認（本院卷二第267頁）。惟證人溫美玲同時亦稱：宋純志來收租金當時看起來大概5、60歲，現在年紀應該很大了等語（本院卷一第328、330頁），而證人宋純志為40年生，77年當時年僅30餘歲（個人基本資料另存證物袋），顯與證人溫美玲所描述之外觀未符，參以證人宋純志關於家族土地均委請宋民樞處理之證言（本院卷二第264頁），足認證人溫美玲係因主觀上認宋純志為地主，收據亦記載土地管理人為宋純志，而誤認前往收取租金之人即為宋純志，是其此部分證言固因主觀認知錯誤而與事實未符，亦無礙本院前開認定，併此敘明。 ⑶、再依證人溫美玲證稱：伊全家在78年間搬到東林路房屋居 住，溫文達與曾秀妹於上址經營七彩美容院等語（本院卷 二第326頁），佐以現住新竹縣○○鎮○○路00巷0號之證人黃 玉盆於本院到庭證稱：伊自68年起居住上址迄今，上址房 屋是買的，地跟宋謙賢租的，曾秀妹也是買地上物及租地 。宋謙賢半年向伊先生張玉榮收一次租金，租金7千多元 等語（本院卷一第380-382頁），證人羅春梅亦證稱：伊 現住新竹縣○○鎮○○路00號，與曾秀妹隔一條巷子，伊自53 年起向宋森枝承租新竹縣○○鎮○○○段○○○段0000地號土地約 10.89坪，之後由他姪子宋權樞收租等語（前審卷一第234 頁反面至第236頁），再依前述2-206土地與3-110土地、 東林路房屋與長春路房屋之距離相近，均在長春路與東林 路交叉口範圍之情，宋氏家族土地之管理人應可輕易知悉 2-206土地上存有東林路房屋之事實，則其既向證人黃玉 盆、羅春梅收租，自無放任東林路房屋無權占用土地，而 未收取租金之可能。
⑷、另依新竹行政執行處100年9月8日執行筆錄所示（更一審第 347頁至第347頁反面），證人溫美玲與其弟即訴外人溫棋 叡（下稱溫美玲二人）於100年9月8日前往新竹行政執行 處時，對於執行書記官詢問曾秀妹與吳勝宏有無租約時， 已答稱溫文達於83、84、85年有寄存證信函給吳勝宏，縱 未明確表示有租約存在，亦已足可推認有主張租約存在之 意，張金英以溫美玲二人未否認執行書記官關於曾秀妹於 拍賣時與吳勝宏無租約之陳述，並默認而撤回異議，顯與 事實不符，亦無可信。
⒊綜酌上開事證及經驗法則，堪認上開租金收據為真正，且宋純志二人應係全體同意出租2-206土地予東林路房屋之事實上處分權人，可認曾秀妹與宋純志二人成立基地租賃關係，其雖僅取得事實上處分權，然依首揭說明，仍應適用民法第426條之1規定，該基地租賃契約對於2-206土地之所有人吳勝宏仍繼續存在。且曾秀妹取得之東林路房屋既係基於租地建屋契約合法占有2-206土地，縱渠等於81年後未按期繳納租金與吳勝宏，亦僅為吳勝宏是否定期催告並於曾秀妹仍拒繳租後終止租賃契約之問題，仍不影響該基地租賃關係存在之效力。又土地法第104條及民法第426條之2規定分別於64年7月24日、88年4月21日修訂及增訂，而呂俊雄二人及曾秀妹就系爭土地之基地租賃契約在上開規定修、增訂後仍然存續，是新竹行政執行處於100年7月間拍賣系爭土地時，呂俊雄二人及曾秀妹依當時有效施行之上開規定行使承租人之優先購買權，並無溯及既往之情，張金英抗辯呂俊雄二人及曾秀妹不得溯及既往適用上開規定，洵無足取。㈡、系爭房屋並無不堪使用致租約消滅情事：
⒈長春路房屋部分：
按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非 有相當之期限不能達其目，故當事人雖未明定租賃之期限， 依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪 使用時為止之期限。然房屋是否不堪使用，應依實際狀況以 為判斷，至行政機關所頒固定資產耐用年數表，僅為供報稅 提列資產折舊之參考，尚不足為據。查呂俊雄二人與吳勝宏 間係為供系爭房屋使用目的而就系爭土地成立不定期限租賃 關係，已於前述。又依賣渡證書載明買賣時間為36年4月1日 ，標的物為「柱木造台灣瓦葺二樓房屋壹座」（原審卷二第 78頁），贈與契約、房屋稅籍證明書亦記載建物為「木造」
、「雜木」，起課日期為33年1月（原審卷一第33、35、36 頁）等情，可認長春路房屋為日治時期起造，原始構造應為 二樓木造房屋，且已逾新竹稅捐局所訂新竹縣各類房屋折舊 標準木造房屋（雜木）之耐用年限30年（原審卷二第106、1 07頁）。然經原審於101年7月24日履勘現場之結果：長春路 房屋為二層樓房屋，面臨長春路，一樓為磚造構造，目前開 設CoCo冷飲店，二樓牆壁為黃泥土造、柱子為磚造，面臨長 春路之牆壁為混凝土造，設有鐵欄杆及木頭窗戶。房屋後方 則為木窗，該木窗所在位置為木造牆壁，兩側均為黃泥土造 牆壁，屋頂內部為木頭造，木頭縫隙可見瓦片，從長春路上 目視一樓為水泥牆，二樓為木頭牆壁，屋頂覆蓋鐵皮屋頂等 情，有勘驗筆錄及現場照片可稽（原審卷二第65頁、第90頁 至第93頁反面），且依照片亦可見室內仍有木造樓梯，二樓 地板亦為木造，足徵長春路房屋之屋頂、牆壁、窗戶、內部 樓梯、二樓地板等多處均仍為木造結構。又經原審囑託建築 師公會以現存資料及現況勘查，鑑定長春路房屋之建造年代 （最早可能存在時間）及其建材開始使用之年代，依其101 年鑑定報告所載：長春路房屋依建築法所稱建築物之樑柱、 牆面、樓版、屋頂，經現場勘查皆屬原有建築物之建材，未 曾更換。1樓店舖因營業需要做室內裝潢整理。屋頂因防漏 雨需要，在原有房屋之屋頂加蓋彩色鋼浪板包覆，原有建築 物依現場勘查評估建造年代約為日據時代至40年左右之建築 物，至於屋頂加蓋之彩色鋼浪板則為近代使用之材料（原審 卷三第46頁），其中主建物右側外牆之雨淋板建材為日據時 代至40年之建材（照片編號3、4），屋頂現況為木造樑椽覆 蓋紅瓦片屋頂，為日據時代至40年之建材（照片編號5）， 室內原有建物之木造樓梯、一樓磚柱及牆面，二樓屋頂室內 木造樑、屋瓦、磚柱、牆面、木窗、木造地板、木造隔間等 ，均應係伴隨主建物在日據時代所建造（照片編號12至15、 19至28，原審卷三第62-64、77-79、81-87頁）。鑑定人於 祥忠建築師亦於原審到庭證稱：鑑定待鑑定之標的物最早可 能存在的時間，係依現況勘查及建築材料來研判，不同時期 的建築材料會有所不同。建築材料包括結構及裝修，例如以 前的結構就是磚造、土造，現在的材料就是混凝土、Ｈ型鋼 。本件鑑定標的物比較古老的之建築材料例如魚鱗板、木窗 、木地板、木樓梯、磚構、土牆等原有牆面之構造材料，因 那邊剛好有個洞可以看出土及稻穀、米糠等早期建築材料； 較新的建築材料並未影響到房屋結構等語（原審卷三第143 頁至同頁反面）。依此，長春路房屋仍保留大部分主要原始 木造結構，雖屬陳舊，仍堪使用，且新增建材例如以鋼構、
角鋼材料補強，及屋頂覆以Ｃ型鋼彩色鋼浪板等，均未影響 房屋結構，並無張金英所指有不堪使用之情形，其徒憑耐用 年限而謂房屋已不堪使用，自不可採。
⒉東林路房屋部分：
依溫文達與范曾端妹簽訂之買賣契約書、移轉契約書所載，東林路房屋為「磚造」、本國式磚造平房（原審卷一第50-52頁），房屋稅籍證明書亦記載建物原為「磚石造」，起課日期為46年7月（原審卷一第55頁）等情，可認東林路房屋原為一層磚石造平房，且已逾新竹稅捐局所訂新竹縣各類房屋折舊標準木造房屋（磚造）之耐用年限46年（原審卷二第106、107頁）。然經原審於101年7月24日履勘現場之結果：東林路房屋現況為二層樓建物，一樓內部牆壁已粉刷，無法看出材質，曾秀妹並當場表示因颱風漏水無法居住且不夠住，故於83年間加蓋二樓鋼構造建物等語，有勘驗筆錄及現場照片可稽（原審卷二第66、67頁，第94頁至第95頁反面），固可認東林路房屋有增建2樓之事實。惟經原審囑託建築師公會鑑定東林路房屋之建造年代（最早可能存在時間）及其建材開始使用之年代，依101年鑑定報告所載：1樓之外牆及磚柱為原有建築物所僅存，現有1樓之建築物係在原有外牆及磚柱旁另以鋼骨構材建造樑柱及樓板。2樓則全部以鋼體構材建造樑柱及屋頂，該原有建築物之建造年代經現場勘查似難判斷，但依原外牆有一扇木造窗戶研判，發生年代可能為40年至50年間所建造，至於1樓及2樓以鋼體構材所建造之部分，應為近年代所流行，依浴廁有一根Ｈ型鋼柱遭腐蝕研判，該部分構造約有10年至20年左右等情，有鑑定報告書及現場照片可佐（原審卷三第46、88-107頁），且依該報告所附壹樓平面示意圖所示，東林路房屋1樓有三側原有牆面、磚柱均仍存在，僅在原有房屋牆、柱下以鋼骨造柱梁樓板包覆建造，其中一面外牆留有一扇木造窗戶，約為40年至50年間之建材，另一側與鄰房交牆面（原審卷三第59、93頁）。依此，東林路房屋有三側既有牆面、磚柱等主結構仍然存在，僅以鋼骨造柱梁樓板包覆建造補強支撐力；至1樓柱樑頂板係為增建2樓而改建為鋼骨構造建材，並無達不足以遮風避雨，難為經濟上使用而不堪使用或滅失之程度。況曾秀妹於原審勘驗時係稱因颱風漏水無法居住，此與房屋因不堪使用而無法居住有別，張金英一再執此抗辯東林路房屋已不堪使用，洵無可取。㈢、呂俊雄二人及曾秀妹得行使優先購買權：
⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先購買之權。出賣人應將出賣條件以書面通知優先購 買權人；優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者， 其優先權視為放棄，為土地法第104條第1項前段、第2項前 段，民法第426條之2第1項前段、第2項所明定。強制執行法 上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用； 故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時， 執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如 未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得 對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利，且此項效 力亦不因拍定人已輾轉所有權予第三人而有異（最高法院98 年度台抗字第187號裁定意旨、101年度台上字第1716號判決 意旨參照）。又買賣價額屬買賣主要條件之一，出賣人通知 承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知， 承租人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以承租人知悉買賣 土地之事實，即謂已盡通知之義務（最高法101年度台上字 第1716號判決意旨參照）。
⒉查呂俊雄二人及曾秀妹分別就3-110土地、2-206土地各與吳勝宏存在基地租賃契約，系爭土地既經新竹行政執行處查封拍賣，呂俊雄二人及曾秀妹即得主張各就3-110土地、2-206土地有優先購買權。惟依系爭執行事件100年7月4日第一次拍賣公告所示，系爭土地（甲、乙標）之附記均為：「二、96年3月27日現場查封時，土地上有建物。依據移送機關新竹縣政府税捐稽徵局97年2月27日查報，前揭土地上之建物老舊，部分房屋為空屋、部分房屋有人居住，惟使用權源不明，請應買人自行查證。」（更一審卷二第177頁），另遍查全卷，亦未見通知呂俊雄二人及曾秀妹行使優先購買權之函文，堪認新竹行政執行處並未通知呂俊雄二人及曾秀妹行使權利，張金英對此亦不爭執（更一審卷第289頁），是縱該處已核發權利移轉證書予張金英，其移轉自不得對抗呂俊雄二人及曾秀妹，呂俊雄二人及曾秀妹仍得主張優先購買權。雖張金英抗辯：呂俊雄二人及曾秀妹於查封時未主張有租賃權，且於其拍定並辦畢所有權移轉登記後，具狀聲明異議復撤回，已放棄優先購買權云云。惟新竹行政執行處於100年7月4日拍賣公告時始揭示拍賣條件，呂俊雄二人及曾秀妹於查封時尚無從知悉拍賣條件，不得僅以其知悉拍賣系爭土地之事實，即謂新竹行政執行處已盡通知之義務，縱其於查封時未主張有租賃權，亦不影響其優先權。又呂俊雄二人及曾秀妹知悉系爭土地拍定後，於100年8月22日以其有優先購買權為由，具狀向新竹行政執行處聲明異議，經該處於同年8月25日以電話聯繫後表明撤回異議，復於同年9月15日、10月17日均以同一事由具狀向該處聲明異議等情，固有民事異議狀、電話紀錄單、執行筆錄等可稽（更一審卷二第19、69-83頁）。然經核上開各文件內容，可知係因執行人員告知張金英向新竹行政執行處表明欲評估是否將土地出售地上物所有人之故，呂俊雄二人始同意該處之建議暫先撤回異議，並無拋棄優先購買權之意，張金英此部分抗辯，自屬無稽。㈣、從而，呂俊雄二人及曾秀妹分別就3-110、2-206土地有優先購買權，新竹行政執行處未通知行使優先權，其移轉不得對抗呂俊雄二人及曾秀妹，是呂俊雄二人及曾秀妹訴請張金英、鍾豪塗銷3-110、2-206拍賣登記、3-110買賣登記，並請求國財署就3-110、2-206土地分別與之訂立與系爭拍定相同條件之買賣契約，暨於其給付拍定價金後協同辦理所有權移轉登記，均屬有據。六、綜上所述，呂俊雄二人及曾秀妹依土地法第104條、民法第426條之2規定請求確認各就系爭執行事件拍定3-110、2-206土地有優先購買權存在，及請求張金英塗銷3-110、2-206拍賣登記，均為有理由，應予准許。原審為曾秀妹敗訴之判決，尚有未洽，曾秀妹上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。至原審為呂俊雄二人勝訴之判決，並無不合，張金英上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又曾秀妹追加請求國財署就2-206土地與之訂立與系爭拍定相同條件之買賣契約，暨於其給付拍定價金後協同辦理所有權移轉登記；及呂俊雄二人追加請求國財署就3-110土地與之訂立與系爭拍定相同條件之買賣契約，暨於其給付拍定價金後協同辦理所有權移轉登記，並追加請求鍾豪塗銷3-110買賣登記，均為有理由，應予准許，爰判決如主文五、六、七項所示。七、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均認與前開論斷結果無礙，爰不再逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件曾秀妹之上訴為有理由，張金英之上訴為無 理由，呂俊雄二人及曾秀妹追加之訴為有理由，依民事訴訟 法第450條、第449條第1項、第78條，第463條、第385條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日 民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 柯雅惠
法 官 邱蓮華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 109 年 10 月 5 日
書記官 蘇意絜
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。