臺灣臺南地方法院民事判決 109年度簡上字第51號
上 訴 人 蔡明輝即蔡建壹
被 上訴人 許徐環
訴訟代理人 蘇清恭律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108 年
12月11日本院柳營簡易庭108 年度營簡字第199 號第一審簡易判
決提起上訴，本院於民國109 年9 月2 日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原告主張：上訴人即被告前於民國105 年12月4 日向被上訴人承租門牌號碼臺南市○○區○○○0 ○0 號房 屋（下稱系爭建物），約定租期自106 年1 月1 日起至110 年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）36,000元，上訴 人應於每月1 日前繳納，上訴人如有違背兩造約定之任何條 件，被上訴人得隨時解約收回系爭建物，並簽訂房屋租賃契 約書（下稱系爭租約），詎上訴人自107 年10月1 日起即未 依約繳納租金，經被上訴人於107 年12月24日、108 年1 月 3 日寄發存證信函催告上訴人繳納所欠租金，如逾期未給付 即終止系爭租約，上訴人仍未依約給付租金，經被上訴人於 108 年9 月18日向上訴人表示終止系爭租約，上訴人即應將 系爭建物返還與被上訴人，且上訴人於系爭租約終止後，即 無占有使用系爭建物之權源，屬無權占有，其無法律上原因 受有相當租金之利益，使被上訴人受有相當於租金之損害， 被上訴人自得請求上訴人返還按系爭租約約定每月租金36,0 00元計算之利益，爰依系爭租約及不當得利之法律關係請求 上訴人遷讓返還系爭建物、依約給付租金及相當租金之不當 得利等語，並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭建物遷讓返還 被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人432,000 元；㈢上訴人 應自系爭租約終止之翌日起至遷讓返還系爭建物之日止，按 月給付被上訴人36,000元。
二、上訴人則以：上訴人承租系爭建物之目的在設立工廠，被上 訴人因此於簽約時即出具房屋使用同意書，同意上訴人在系 爭建物設立工廠，惟被上訴人委託之訴外人全家福房屋仲介 有限公司（即住商不動產佳里店，下稱全家福公司）仲介人 員未告知上訴人系爭建物係違法農舍，兩造簽訂系爭租約後 ，上訴人經營之美德國際生物科技股份有限公司（下稱美德
公司）隨即與遠東科技大學簽訂專案名稱為「中草藥商品化 之研究」之進駐廠商營運輔導合約書，上訴人支出諮詢服務 、購買器材、支出工資及施工費用，已耗費1,886,728 元， 經過1 年7 月工廠建置之準備期間後，始得知系爭建物為違 法農舍，且農地無法申請工廠登記，上訴人於兩造訂約之初 未據實告知，違反誠信原則，係與仲介勾串，藉此收取不當 租金、仲介費，致上訴人蒙受損失約20,000,000元，陷入財 務危機，若被上訴人賠償，上訴人方願意遷讓返還系爭建物 ；又被上訴人未據實告知上訴人系爭建物為違法農舍，上訴 人自得請求酌減租金，況系爭租約第19條約定「申報金額為 新台幣陸仟元正」，故租金應以6,000 元計算，另被上訴人 於原審對於系爭租約終止後之相當租金不當得利僅請求36,0 00元，並非按月請求36,000元，縱然被上訴人係請求上訴人 於系爭租約終止後按月給付相當租金之不當得利，其數額應 依土地法第105 條準用同法第97條規定計算，不得逕依系爭 租約之租金數額為計算等語資為抗辯，並於原審聲明：被上 訴人之訴及假執行之聲請均駁回（惟被上訴人於原審並未聲 請假執行）。
三、原判決判命：上訴人應將系爭建物遷讓返還被上訴人（主文 第1 項）；上訴人應給付被上訴人417,600 元（主文第2 項 ）；上訴人應自108 年9 月19日起至遷讓返還系爭建物之日 止，按月給付被上訴人36,000元（主文第3 項）；並駁回被 上訴人其餘之訴，及依職權為訴訟費用負擔之裁判與宣告假 執行，併宣告如上訴人就原判決主文第1 項以259,600 元， 主文第2 項以417,600 元，主文第3 項以每月36,000元為被 上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人不服提起上訴，上 訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分 ，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人上訴答辯聲明則為 ：上訴駁回。又上訴人未就原判決主文第1 項命上訴人將系 爭建物遷讓返還被上訴人部分為上訴（見本院卷第70頁）， 此部分業已確定，不在本件審理之範圍。
四、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人於105 年11月18日簽立原審卷第73至77頁之專任 委託出租契約書、租賃標的不動產說明書予全家福公司， 委託該公司將系爭建物出租，該專任委託書契約書上有標 明「自用農舍」。
（二）上訴人於105 年12月2 日簽立如原審卷第239 至241 頁之 承租要約書向全家福公司表示欲承租系爭房屋。（三）兩造於105 年12月4 日簽立原審卷第25至33頁所示之房屋 租賃契約書（即系爭租約），由被上訴人將系爭房屋出租
予上訴人，租賃期間為106 年1 月1 日起至110 年12月31 日止，租金每月36,000元。
（四）上訴人持有上有被上訴人親簽「許徐環」簽名之如原審卷 第233 頁所示之房屋使用同意書（但被上訴人就該同意書 上「工廠」之記載是否為被上訴人簽名時即已存在有爭執 ）。
五、得心證之理由：
本件兩造有爭執之處在於：㈠被上訴人將系爭建物出租予上 訴人時，是否同時簽立房屋使用同意書，有無保證系爭建物 可供工廠設立登記使用？㈡被上訴人請求上訴人給付租金及 相當租金之不當得利有無理由？茲分述如下：
（一）無論被上訴人將系爭建物出租予上訴人時，是否同時簽立 房屋使用同意書，依上訴人所提出之證據，均無法證明被 上訴人將系爭房屋出租予上訴人時有保證系爭建物可供工 廠設立登記使用：
⒈按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租 人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃 物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是 如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之 給付；又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發 生所具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院96年度台 上字第1415號、48年台上字第887 號判例意旨參照）。申 言之，出租人若未以合於所約定使用、收益之租賃物交付 承租人，承租人固可行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給 付，惟就租賃契約當事人就租賃物應合於何使用、收益之 約定，因屬承租人主張其同時履行抗辯權存在之特別要件 ，若出租人有爭執，自應由承租人負舉證責任。 ⒉上訴人固執上有被上訴人親簽「許徐環」簽名之如原審卷 第233 頁所示之房屋使用同意書，主張被上訴人將系爭建 物出租予上訴人時同時簽立上開房屋使用同意書，保證系 爭建物可供工廠設立使用云云，然工廠設立登記係行政管 制措施，並非一般人均知悉其設立地點所需具備之條件， 揆諸上開說明，自應由上訴人就被上訴人曾保證系爭建物 可供工廠設立登記使用乙節負舉證責任。惟姑不論被上訴 人是否於簽立系爭租約時即同時簽立上開房屋使用同意書 ，及被上訴人簽立該房屋使用同意書時其上是否已有「工 廠」之記載，該房屋使用同意書係記載「本人所有坐落台 南市○○區○○里○○○○○000 號…房屋…同意…提供
工廠設立使用，使用期間本人無任何異議」等語，由該文 義，被上訴人僅係「同意」上訴人使用系爭建物設立工廠 ，並未「保證」該房屋可供工廠設立使用，被上訴人已交 付上訴人足供其機器設備進駐之系爭建物，此由上訴人自 認其已開始營運準備之事實自明（見原審卷第55頁），並 有上訴人所提出其為營運準備之照片14張在卷可按（見原 審卷第59至71頁），可知系爭建物之空間確屬適於上訴人 工廠營運使用，僅係在行政管制上無法為工廠設立登記， 然上訴人自認其為美德公司之經營者（見原審卷第160 頁 ），有能力可以查證系爭建物可否供工廠設立登記，故若 上訴人無法證明上訴人曾「保證」系爭建物可供工廠設立 登記使用，自不能以被上訴人未交付合於約定使用、收益 之租賃物為由，就其應付予被上訴人之租金為同時履行抗 辯。
⒊何況被上訴人於105 年11月18日簽立原審卷第73至77頁之 專任委託出租契約書、租賃標的不動產說明書予全家福公 司，委託該公司將系爭建物出租，該專任委託書契約書上 有標明「自用農舍」之事實，為兩造所不爭執，而全家福 公司刊登之系爭建物出租廣告，亦均明確標註系爭建物係 「農舍」，有全家福公司提出之網路廣告列印資料、105 年12月廣告單、本院當庭就證人即全家福公司仲介人員卓 素月手機內住商不動產管理系統頁面中修改日期為105 年 11月18日之系爭建物網路廣告刊登資料所為之勘驗筆錄、 照片及全家福公司委託製作廣告單之展聖企業股份有限公 司所提出之105 年11、12月廣告單各1 份在卷可考（見本 院卷第173 至177 、207 至208 、217 至223 、249 至25 7 頁），在在足信被上訴人出租系爭建物時對系爭建物屬 農舍從未隱瞞，上訴人辯稱被上訴人訂約之初未據實告知 ，違反誠信原則，係與仲介勾串，藉此收取不當租金、仲 介費云云，自屬無據。
⒋上訴人雖另以：系爭建物係違章建築，並非合法農舍，農 舍之字號也是假的，根本不該有農舍存在云云，並提出臺 南市政府稽查農業用地違規使用會勘紀錄、臺南市政府地 政局109 年7 月14日南市地用字第1090839925號函及臺南 市政府工務局109 年7 月24日南市工使二字第1090893789 號函各1 件為證（見本院卷第291 至295 頁），亦係就被 上訴人未以合於約定使用、收益之租賃物交付承租人為抗 辯。惟系爭建物確實領有南工局（佳）自用農舍使字第50 3 號自用農舍使用執照，有臺南市政府工務局108 年11月 5 日南市工使二字第1081251591號函暨檢附之資料1 份在
卷可考（見原審卷第207 至216 頁），屬合法農舍，參照 上訴人提出之上開資料，可知被上訴人係就系爭建物為增 建及水泥鋪面屬違規，系爭建物原農舍部分仍屬合法，而 此違法部分，僅係被上訴人應負之行政責任。何況系爭建 物係因在特定農業區農牧用地上而無法為工廠設立登記， 有臺南市政府經濟發展局109 年5 月8 日南市經工商字第 1090546119號函1 件附卷可稽（見本院卷第111 頁），可 知系爭建物無法為工廠設立登記係因其所處土地為農地， 與系爭建物是否屬違建無關。被上訴人出租時既已將所約 定之系爭建物範圍交付上訴人使用，上訴人復無法證明被 上訴人曾「保證」系爭建物可供工廠設立登記使用，上訴 人自無法僅以系爭建物有部分係屬違建，而抗辯被上訴人 未盡以合於約定使用、收益之租賃物交付承租人之義務。（二）被上訴人得依約請求上訴人給付未付之租金417,600 元， 及自108 年9 月19日起至上訴人遷讓返還系爭建物之日止 ，按月給付相當租金之不當得利36,000元： ⒈被上訴人已依系爭租約約定交付系爭建物予上訴人使用、 收益，業經認定如前，上訴人自應依約按月給付租金36,0 00元與被上訴人，而被上訴人主張上訴人自107 年10月起 即未依約給付租金，為上訴人所不爭執，上訴人復於原審 自認僅給付21個月之租金（見原審卷第55頁），被上訴人 已催告上訴人給付租金，有被上訴人提出之存證信函回執 在卷可按（見原審卷第19至25頁），是被上訴人於108 年 9 月18日終止系爭租約，自屬合法。被上訴人自得請求上 訴人給付107 年10月1 日起至108 年9 月18日止積欠之租 金417,600 元【計算式：36,000×（11＋18/30 ）＝417, 600 】，及自108 年9 月19日起至上訴人遷讓返還系爭建 物之日止，按月給付相當租金之不當得利36,000元。 ⒉上訴人雖以：被上訴人未據實告知上訴人系爭建物為違法 農舍，上訴人自得請求酌減租金，況系爭租約第19條約定 「申報金額為新台幣陸仟元正」，故租金應以6,000 元計 算，另被上訴人於原審對於系爭租約終止後之相當租金不 當得利僅請求36,000元，並非按月請求36,000元，縱然被 上訴人係請求上訴人於系爭租約終止後按月給付相當租金 之不當得利，其數額應依土地法第105 條準用同法第97條 規定計算，不得逕依系爭租約之租金數額為計算云云。惟 ：
⑴系爭建物是否為違法農舍，與被上訴人是否已交付合於 所約定使用、收益之租賃物並無關聯，業於前述，上訴 人僅據此即謂應酌減租金，核屬無據。
⑵又系爭租約第19條係約定：「本租金憑單扣繳由乙方即 被告負責向稅捐稽徵機關負責繳納。甲方參萬陸仟元為 實收金額，申報金額為新台幣陸仟元正」等語，可知所 謂6,000 元係兩造就「申報金額」即租金所得收入報稅 稅額所為之約定，並非實收之租金，況上訴人亦自認已 依約繳納21個月租金之事實（見原審卷第97頁），顯見 上訴人據系爭租約第19條約定辯稱兩造約定租金為每月 6,000 元云云，與兩造實際合意之租金數額不符，不足 為採。
⑶上訴人復以：被上訴人於原審對於系爭租約終止後之相 當租金不當得利僅請求36,000元，並非按月請求36,000 元云云，惟細鐸被上訴人於原審經法官闡明後所為之訴 之變更係表示：「請求聲明更正為遷讓房屋，給付終止 租約已到期之租金，及終止租約後至返還之日止之不當 得利。以3 萬6 仟元計算」等語（見原審卷第178 頁） ，就請求不當得利部分已明確表示係請求「終止租約後 至返還之日止」該段「期間」之不當得利，可知被上訴 人之後所述「以3 萬6 仟元計算」，係表明相當租金之 不當得利欲以每月36,000元計算之意思，上訴人上開所 辯，顯係就被上訴人之陳述斷章取義，委無足採。 ⑷上訴人又以：被上訴人請求上訴人給付相當租金之不當 得利，應依土地法第105 條準用同法第97條規定計算， 不得逕依系爭租約之租金數額計算云云。惟按城市地方 供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊 利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自 不受土地法第97條規定之限制；又無權占有他人所有物 或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上 占有人所受之利益為衡量標準（最高法院94年度第2 次 民事庭會議決議、104 年度台上字第715 號判決意旨參 照）。查上訴人租用系爭建物係作為工廠營運使用，得 以營商而享受商業上之特殊利益，依前揭說明，其約定 之租金本不受土地法第97條規定之限制，而上訴人若依 約占有使用系爭建物，每月應付租金為36,000元，觀諸 系爭租約甚明（見原審卷第27頁），可知客觀上上訴人 占用系爭建物之利益應相當於每月36,000元，故被上訴 人主張每月按36,000元計算相當租金之不當得利，依上 開說明，自屬有據，上訴人上開所辯，仍無足採。六、綜上所述，被上訴人基於系爭租約及不當得利之法律關係請 求上訴人給付未付之租金417,600 元，及自108 年9 月19日 起至上訴人遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當租金之
不當得利36,000元，核屬有據，原判決因而判命上訴人如數 給付（詳如原判決主文第2 、3 項），自無違誤，上訴人猶 執前詞上訴指摘原判決違法、不當，為無理由，應予駁回。七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌 後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論列，附此敘明 。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 林雯娟
法 官 廖建瑋
法 官 游育倫
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 28 日
書記官 林彥丞