臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第1957號
原 告 溫智宇
訴訟代理人 陳安莉
曹吉宙
複代理人 朱敏賢律師
陳昱成律師
陳新傑律師
被 告 顧天倫
訴訟代理人 顧大雍
被 告 中華基督教靈性育成事工協會
法定代理人 顧天倫
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一０九年九月三
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號土地上、建號同段第二八七四號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號十一樓之一房屋遷出，將房屋騰空返還予原告。
被告應自民國一０九年二月一日起至騰空遷讓返還前項所示房屋之日止，各按月給付原告新臺幣叁拾萬玖仟零貳元，如任一被告為給付，另一被告於其給付範圍內同免責任。
被告甲○○應給付原告新臺幣壹佰捌拾貳萬零壹拾貳元，及其中新臺幣壹佰叁拾壹萬零壹拾貳元自民國一０九年二月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項於原告以新臺幣叁拾肆萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁仟肆佰貳拾萬元為原告
預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹拾捌萬貳仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○如以新臺幣壹佰捌拾貳萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄；當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由 一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之， 民事訴訟法第十條、第二十四條定有明文。本件原告起訴依 兩造間房屋定期租賃契約，請求被告將其所出租、坐落臺北 市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號土地上、建號同段第二八七四 號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號十一樓之一房屋（下 稱本件房屋）遷讓返還予原告，及支付積欠之租金、相當於 租金之不當得利、違約金，而本件房屋坐落臺北市信義區， 在本院管轄區域內，且兩造間房屋租賃契約第十三條第項 並約定：「有關本契約之訴訟糾紛，甲、乙雙方（即兩造） 同意以臺北地方法院為第一審管轄法院」（見補字卷第十四 頁），依首揭規定，本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎 事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議 ，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟 法第二百五十五條第一項第一至三、七款、第二項亦有明定 。原告原僅以甲○○一人為被告，以兩造間房屋定期租賃契約 所生租賃物返還請求權為訴訟標的，請求甲○○遷讓返還本件 房屋，及給付民國一０八年七月至一０九年一月期間積欠之租 金、大樓管理費共新臺幣（下同）二百零八萬一千零一十元 （見補字卷第七頁）；嗣於一０九年七月二日首次言詞辯論 期日追加中華基督教靈性育成事工協會為被告（下稱被告教 會），及追加民法第七百六十七條第一項、第一百七十九條 、兩造間房屋定期租賃契約違約金請求權，請求二被告遷讓 返還本件房屋，給付積欠之租金、管理費共一百八十二萬一 十二元，自一０九年二月二十四日起每日一萬九千七百元之 違約金、自一０九年一月二十四日起按月三十萬九千零二元 之不當得利（見訴字卷第六三、六四頁筆錄、第六七、六八 頁書狀），因其中金錢請求部分，聲明「連帶」之記載與第
五項「任一被告已為給付，其餘被告於給付範圍內同免給付 義務」之記載顯不一致，經本院行使闡明權（見訴字卷第六 四頁筆錄），原告於同年月二十四日具狀更正為請求甲○○「 或」被告教會給付金錢（見訴字卷第一０六頁），仍與聲明 第五項「任一被告已為給付，其餘被告於給付範圍內同免給 付義務」之記載不相符合，再經本院行使闡明權，原告於同 年八月六日第二次言詞辯論期日變更為請求二被告各給付原 告聲明所示之金錢（見訴字卷第一一七頁筆錄）。原告前開 變更追加，追加（被告及訴訟標的）部分，基礎事實同一， 且於首次言詞辯論期日即為之，不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結，至三度變更金錢請求之聲明部分，僅係擴張或減縮應 受判決事項之聲明，且均經到庭被告甲○○無異議為本案言詞 辯論，於法尚無不合，本院爰就變更追加後之訴為裁判。三、被告教會經合法通知，無正當理由未到庭，，核無民事訴訟 法第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一 造辯論為判決，合先敘明。
乙、實體方面
一、原告部分：
（一）訴之聲明：
１被告應將本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○ 地號土地上、建號同段第二八七四號、門牌號碼臺北市○○ 區○○路○段○○○號十一樓之一房屋）騰空遷讓返還予原告。 ２被告甲○○及被告教會（即中華基督教靈性育成事工協會） 應各給付原告一百八十二萬零一十二元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。
３甲○○及被告教會應各給付原告二十八萬五千元自一０八年九 月一日起至三十日止，及五十三萬六千元自一０八年十月 一日起，二十八萬五千元自一０八年十一月一日起，二十 八萬五千元自一０八年十二月一日起、二十八萬五千元自 一０九年一月一日起，二十八萬五千元自一０九年二月一日 起，均至清償日止，按日以百分之一計算之違約金；以及 自一０九年二月二十四日起至遷讓返還本件房屋之日止， 按日以一萬九千七百元計算之違約金。
４甲○○及被告教會應各自一０九年一月二十四日起至遷讓返還 本件房屋之日止，按月給付原告三十萬九千零二元。 ５第２、３、４項聲明，任一被告為給付，其餘被告於給付範圍 內同免給付義務。
６願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：
本件房屋為原告所有，兩造於一０七年七月十七日訂立房 屋租賃契約（下稱本件租約），約定由被告向原告承租本 件房屋作為被告教會事務之用，租賃期間自同年八月一日 起至一一０年十一月三十日止，租金每月二十八萬五千元 ，應於每月匯入原告指定帳戶，如有遲延，自次月一日起 ，每日加計未付租金百分之一之違約金，保證金五十一萬 元，被告並應負擔每月二萬四千零二元之大樓管理費，被 告於租約期滿或終止時，應將本件房屋遷讓交還原告，未 即時遷出返還房屋時，原告得請求自期滿之翌日起至遷讓 完竣日止，每日一萬九千七百元之違約金，被告租金遲延 達二期以上時，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得 終止租約。詎被告自一０八年八月間起，即未依約給付租 金，計至一０九年一月止，共積欠租金一百六十七萬六千 元，另滯欠六期管理費共十四萬四千零一十二元，計一百 八十二萬零一十二元，經原告於一０九年一月七日以存證 信函定期催告，未獲置理，原告乃於同年一月二十一日再 以存證信函為終止本件租約之意思表示，該信函於同年月 二十三日到達被告，另再以民事準備㈠狀為終止本件租約 之意思表示（於一０九年七月二日經被告甲○○訴訟代理人 當庭收受），被告已無合法占有本件房屋權源，迄仍拒不 交還本件房屋，爰依民法第七百六十七條第一項、第四百 五十五條規定及本件租約第九條約定，請求被告遷讓返還 本件房屋，依本件租約請求被告各給付積欠之租金及管理 費共一百八十二萬零一十二元，及依民法第一百七十九條 規定，請求被告各自一０九年一月二十四日起至遷讓返還 本件房屋之日止，按月給付原告三十萬九千零二元，前開 租金、不當得利之請求期間，並按鈞院認定之本件租約終 止時調整，以及依本件租約第二條之約定，請求被告各就 一０八年八月起至一０九年一月止各期遲延租金每日加計百 分之一之違約金，金錢請求部分，如任一被告為給付，另 一被告於其給付範圍內同免給付義務。
二、被告部分：
（一）被告甲○○部分
１答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。
２甲○○固不否認積欠租金，惟以原告就本件租約之租金催告 及終止意思表示均未依本件租約第十一條之約定合法通知 其，不生終止之效力，不得請求其遷讓返還本件房屋，本 件租約第十三條第項明定由其個人負契約責任，原告不 得請求被告教會負責，其承租本件房屋供作被告教會事務
之用，並非營利，因今年全球新型冠狀病毒疫情影響，其 行醫收入減少，無力支付租金，並非惡意拖欠，原告請求 之違約金過高等語，資為抗辯。
（二）被告中華基督教靈性育成事工協會（被告教會）部分 被告教會未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲 明或陳述。
三、原告主張本件房屋為原告所有，其與被告甲○○於一０七年七 月十七日訂立本件租約，約定由甲○○向其承租本件房屋作為 被告教會事務之用，租賃期間自同年八月一日起至一一０年 十一月三十日止，租金每月二十八萬五千元，應於每月匯入 其指定帳戶，如有遲延，自次月一日起，每日加計未付租金 百分之一之違約金，保證金五十一萬元，甲○○並應負擔每月 二萬四千零二元之大樓管理費，甲○○於租約期滿或終止時， 應將本件房屋遷讓交還其，未即時遷出返還房屋，其得請求 自期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日一萬九千七百元之違 約金，甲○○租金遲延達二期以上，經其催告限期繳納仍不支 付時，其得終止租約，甲○○自一０八年八月間起，即未依約 給付租金，計至一０九年一月止，共積欠租金一百六十七萬 六千元，另滯欠六期管理費共十四萬四千零一十二元，計一 百八十二萬零一十二元，其曾於一０九年一月七日寄發存證 信函定期催告，於同年一月二十一日再以存證信函為終止本 件租約之意思表示，該信函於同年月二十三日到達，甲○○迄 仍占用本件房屋未返還原告之事實，業據提出公證書暨房屋 租賃契約、蘆洲民族路郵局第一號存證信函暨掛號郵件查單 、蘆洲民族路郵局第六號存證信函暨掛號郵件收件回執、建 物登記謄本為證（見補字卷第十一至三三頁、訴字卷第九五 至九七頁），核屬相符，且為甲○○所不爭執，應堪信為真實 。
但原告主張被告教會亦為本件租約承租人，本件租約業經原 告於一０九年一月二十三日終止，被告已無占有使用本件房 屋之權源，原告得請求被告遷讓返還本件房屋，及各給付如 聲明第三項所示之違約金部分，則為被告否認，辯稱：本件 租約承租人僅甲○○一人，被告教會不負承租人之責，原告並 未合法終止本件租約，原告請求之違約金過高等語。四、茲分述如下：
（一）按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處 分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、 第七百六十七條第一項前段定有明文。
１次按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃
者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支 付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因左列情形 之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵 償外，達二個月以上時，民法第一百九十九條第一項、第 四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百四十 條第一、二項、土地法第一百條第三款亦有明定。 ２原告與被告甲○○於一０七年七月十七日訂立本件租約，約定 由甲○○向原告承租本件房屋作為被告教會事務之用，租賃 期間自同年八月一日起至一一０年十一月三十日止，租金 每月二十八萬五千元，應於每月匯入原告指定帳戶，如有 遲延，自次月一日起，每日加計未付租金百分之一之違約 金，保證金五十一萬元，甲○○並應負擔每月二萬四千零二 元之大樓管理費，甲○○於租約期滿或終止時，應將本件房 屋遷讓交還原告，未即時遷出返還房屋時，其得請求自期 滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日一萬九千七百元之違約 金，甲○○租金遲延達二期以上，經原告催告限期繳納仍不 支付時，原告得終止租約，甲○○自一０八年八月間起，即 未依約給付租金，計至一０九年一月止，共積欠租金一百 六十七萬六千元，另滯欠六期管理費共十四萬四千零一十 二元，計一百八十二萬零一十二元，原告曾於一０九年一 月七日寄發存證信函定期催告，於同年一月二十一日再以 存證信函為終止本件租約之意思表示，該信函於同年月二 十三日到達，甲○○迄仍占用本件房屋，此經原告陳明在卷 ，且為甲○○所不爭執，前已述及。
３甲○○雖辯稱原告就本件租約之租金催告及終止意思表示均 未依本件租約第十一條之約定合法通知其，不生終止之效 力，但甲○○係以「甲○○（中華基督教靈性育成事工協會） 」之名義與原告簽立房屋租賃契約書，有房屋租賃契約可 考（見補字卷第十三、十五頁），且本件租約第十一條係 約定：「甲乙雙方相互間之通知，應以本契約或公證書上 所載之地址為準」（見補字卷第十四頁），甲○○既以「甲 ○○（中華基督教靈性育成事工協會）」名義與原告簽立房 屋租賃契約書，本件租約第十一條並約定「本契約或公證 書」所載之地址，而本件租約契約書面僅載有一住址即租 賃標的物門牌，且甲○○係承租人，租賃標的物自租賃期間 開始即在甲○○之直接占有中、為甲○○可受通知之處所，出
租人就租約有關事項在租賃標的物所在地向承租人通知， 無違事理常情，是原告對甲○○之通知，除得寄送至甲○○公 證書上所載之戶籍地址外，尚非不得寄送至本件租約租賃 標的物所在地即本件房屋址；原告於一０九年一月七日所 寄發、定期催告給付積欠租金及管理費之蘆洲民族路郵局 第一號存證信函，及於同年一月二十一日所寄發、為終止 本件租約意思表示之蘆洲民族路郵局第六號存證信函，收 件人均記載「中華基督教靈性育成事工協會甲○○」，均寄 送至本件房屋址，此觀卷附存證信函暨掛號郵件查單、蘆 洲民族路郵局第六號存證信函暨掛號郵件收件回執即明（ 見補字卷第十七至三三頁、訴字卷第九五至九七頁），關 於收件人之記載與本件租約承租人之記載大致吻合、僅前 後之排列略有差異，並無不能辨別收件對象或收件對象與 本件租約承租人不同之情形，該等存證信函並均寄送至本 件租約書面所載地址，合於本件租約第十一條之約定，自 非未依約通知，甲○○此節所辯，委無可採。
４甲○○自一０八年八月間起，即未依約給付租金，計至一０九 年一月止，共積欠租金一百六十七萬六千元，扣除保證金 五十一萬元，尚積欠租金一百一十六萬六千元，已逾二期 之租金數額（五十七萬元），原告於一０九年一月七日以 存證信函定期催告甲○○給付積欠之租金及管理費，該存證 信函於翌日到達甲○○，甲○○仍未於期限內清償，原告於同 年月二十一日以存證信函為終止本件租約之意思表示，該 存證信函於同年月二十三日到達甲○○，於法尚無不合，本 件租約業於一０九年一月二十三日經原告合法終止，甲○○ 自是日起喪失繼續占有使用本件房屋之權源，為無權占有 本件房屋，原告依民法第七百六十七條第一項、第四百五 十五條規定及本件租約第九條約定，請求甲○○遷讓返還本 件房屋，自屬有據。
５原告併主張被告教會亦為本件租約承租人，經查： ①本件租約固由甲○○以「甲○○（中華基督教靈性育成事工協 會）」名義簽立，前業提及，然由公證書之記載可見，承 租人部分除記載「甲○○（中華基督教靈性育成事工協會） 」外，另記載性別、甲○○出生年月日、身分證統一編號及 新北市新店區溪園路戶籍址等屬甲○○個人而非被告教會之 資訊（見補字卷第十一頁），而民間公證人依公證法第二 十四條之規定，須經民間公證人考試及格，或曾任法官、 檢察官、公設辯護人、法院公證人，或律師考試及格，均 具有相當法律知識，倘本件租約承租人為被告教會、甲○○ 僅為代表人，或係甲○○與被告教會共同承租（此節僅係假
設），公證人當不致僅在公證書及本件租約書面之承租人 欄位記載「甲○○（中華基督教靈性育成事工協會）」及甲 ○○個人性別年籍等資訊，而漏載「法定代理人」或「兼法 定代理人」字樣；參諸本件租約第十三條第項記載：「 乙方（甲○○）承租本約房屋僅作為『中華基督教靈性育成 事工協會』事務之用，但本約由甲○○個人負責任」（見補 字卷第十四頁），明揭本件租約承租人為甲○○個人、被告 教會不負契約責任，本件租約承租人僅甲○○一人，被告教 會非承租人，不負本件租約承租人之責，堪以認定。 ②惟被告教會為一００年五月間成立之人民團體，甲○○並迭次 供承其為執業醫生，以行醫收入繳付租金承租本件房屋， 本件房屋係提供被告教會使用，由被告教會作為宗教信仰 禮拜聚會處所或收容照顧罹患亞斯伯格症、妥瑞症、強迫 症及失親、單親未成年人等弱勢者之用等語（見訴字卷第 九九、一二三頁書狀），甲○○既為執業醫生、非在本件房 屋執業，被告教會亦係以團體自己（宗教禮拜、收容特定 人士）之使用目的而占有本件房屋，非僅為代表人甲○○個 人占有本件房屋，是被告教會亦係直接占有人，非占有輔 助人。
６甲○○自一０九年一月二十四日起喪失繼續占有使用本件房屋 之權源，原因承租人甲○○之許可、依占有連鎖理論而得直 接占有本件房屋之被告教會，亦自是日起喪失繼續占有使 用本件房屋之權源，原告依民法第七百六十七條第一項規 定請求被告教會遷讓返還本件房屋，亦非無憑。（二）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；應付利息之 債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百 分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負 遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得 請求依法定利率計算之遲延利息；承租人應依約定日期， 支付租金，民法第一百九十九條第一項、第二百零三條、 第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第 四百三十九條前段亦有明定。本件租約第三條第項約定 租金每月一期、於每月一日支付、每月租金二十八萬五千 元，第五條約定甲○○負擔社區大樓管理費，而甲○○自一０ 八年八月間起至一０九年一月本件租約終止時止，共積欠 租金一百六十七萬六千元，另滯欠六期管理費共十四萬四 千零一十二元，計一百八十二萬零一十二元，迭已載明， 扣除保證金五十一萬元，尚不足一百三十一萬零一十二元 ，是原告依本件租約之約定，請求甲○○給付一百三十一萬 零一十二元，及自起訴狀繕本送達翌日即一０九年二月十
六日（見補字卷第五三頁）起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息，亦屬有據，超過部分則屬無憑。至被 告教會部分，本件租約承租人僅甲○○一人，被告教會並非 本件租約之承租人，不負本件租約承租人之責，業如前敘 ，是原告依本件租約之約定，請求被告教會給付積欠之租 金、管理費共一百八十二萬零一十二元，仍非有據。（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，同法第一百七十九條前段亦有明定。土地法第九十七 條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一 項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定， 係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規 定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地 權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定 地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報 之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有 權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為 其申報地價，平均地權條例第十六條第一項已有明文。而 依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，最高法院六十一年台上字第一六九五號 、六十八年台上字第三０七一號著有判例可資參照。 １本件租約業於一０九年一月二十三日經原告終止而消滅， 被告均自翌日起已喪失繼續占有使用本件房屋之權源，惟 被告迄未遷離本件房屋、將本件房屋騰空返還予原告，係 無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋租 金之利益，已足認定。
２城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固有明文， 然該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所 有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋 租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承 租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住乃 人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應 滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿
房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得 適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定， 應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營 業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身， 即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法 介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆座落在商業區， 不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋 ，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住 用房屋可比，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者， 尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之 強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要 ；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立 法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利 潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立 法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定 所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發國 家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自 應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之 更新與繁榮，故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包 括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條 之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號裁判 意旨參照）。
３甲○○承租本件房屋係提供予被告教會使用，本件租約第十 三條第項約定甚明，並供居住使用，業如前述，參諸本 件房屋位在臺北市信義區基隆路一段，為十六層鋼筋混凝 土造大樓之第十一層，於八十一年間興建完成，面積達五 四三‧二一平方公尺（見訴字卷第一０九頁建物登記謄本） ，基隆路一段為雙向八線道，且鄰近忠孝東路四、五段、 臺北捷運市政府站，步行可達交通樞紐市政府轉運站，位 處臺北市工商交通繁忙之精華區，且本件租約約定每月租 金數額為二十八萬五千元，甲○○依約並應負擔每月二萬四 千零二元之大樓管理費，計三十萬九千零二元，被告係利 用本件房屋作為宗教信仰禮拜聚會處所或收容照顧特定人 之用，非賴以居住、營業，原非屬維繫生存必需之場所（ 例如：自然人之住所或法人之營業場所、生產廠房），甲 ○○既無力繳付租金，立即提前終止本件租約、遷出交還本 件房屋即可，既無庸繼續繳付高額租金，亦無須擔負違約 之責，甲○○逾半年仍一再藉詞拖延、百般推託、拒不遷讓 交還本件房屋，而通常宗教團體獲取信徒之捐獻金額頗鉅 ，足見被告持續占用本件房屋，即可獲得相當信眾之捐獻
或收取相關收容費用，本院認被告無權占用本件房屋所受 利益及原告所受損害，均各以本件租約租金及管理費數額 共三十萬九千零二元計算為適當。則原告依民法第一百七 十九條規定請求被告自一０九年二月一日起至遷讓返還本 件房屋之日止，各按月給付原告三十萬九千零二元，如任 一被告為給付，另一被告於其給付範圍內同免責任，亦屬 有據，逾此範圍之請求，即一０九年一月二十四日起至三 十一日止之不當得利部分，尚非有據，蓋一０九年一月之 租金已經全額計列、由甲○○負擔，自無從重複請求給付。（四）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務 所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條規定 甚明。本件租約第三條第項後段約定：「租金若有遲延 至超過當月底，次月起每一日加原未付房屋租金１％計算賠 償甲方（即原告）」；第九條後段約定：「乙方（即甲○○ ）於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方‧‧‧ 乙方未即時於寬限期內（終止租約或租賃期滿後一個月） 遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自寬限期滿後之翌日 起至遷讓完竣日止，每日新臺幣197,00元之違約金」（見 補字卷第十三、十四頁）。
１被告教會並非本件租約當事人、不負本件租約承租人之責 ，迭已敘明，原告依本件租約第三條第項後段、第九條 後段之約定，請求被告教會給付「租金遲延違約金」及「 租約終止後之遲延遷讓返還房屋違約金」，難認有據。 ２本件租約第三條第項後段租金遲延違約金部分，為租金給 付遲延損害賠償總額之預定，性質相當於租金之遲延利息 ，而如按約定違約金比例即每日百分之一計算，利息高達 週年利率百分之三六五，遠逾法定之利息上限，參諸現我 國存款利率多不逾週年利率百分之三，及原告長年容任甲 ○○陸續補足租金、未按期繳付（見訴字卷第七三頁書狀「 被告等自始即不依約定之方法、期日給付各期租金，一再 以部分清償之方式為給付，且往往拖延至次月始能全部清 償前一期租金」等語），原告於一０九年一月七日寄發之 蘆洲民族路郵局第一號存證信函，亦僅催告甲○○於文到十 日內繳付積欠之租金，並未請求違約金，足使甲○○產生縱 未按期給付租金，原告仍不會依本件租約第三條第項約
定計收違約金之合理信賴，甲○○一０八年八月起至一０九年 一月止積欠之租金，其中五十一萬元已經以保證金抵銷而 消滅，以及原告業就甲○○積欠之租金、管理費，請求自起 訴狀繕本送達翌日起按法定利率即週年利率百分之五計算 之利息等情，本院認關於租金遲延違約金部分，應予酌減 至零。
３至本件租約第九條後段遲延遷讓返還房屋違約金部分，原 告業已依民法第一百七十九條請求於本件租約經終止後仍 無權直接占有本件房屋之被告二人，返還自本件租約終止 翌日起至遷讓返還本件房屋之日止，所受相當於租金之不 當得利予原告，且未扣除一個月寬限期，原告亦未陳明除 原租金及甲○○所負擔之管理費數額外，尚另受有何種損害 ？應認甲○○拒不遷讓返還本件房屋，原告所受損害除已無 保證金足供扣抵未繳清之水電瓦斯電話清潔及回復原狀費 用外，均已獲填補，此部分違約金爰予酌減為原保證金數 額五十一萬元。
五、綜上所述，本件房屋為原告所有，原告與被告甲○○於一０七 年七月十七日訂立本件租約，約定由甲○○向原告承租本件房 屋作為被告教會事務之用，本件租約業於一０九年一月二十 三日經原告合法終止，甲○○自是日起喪失繼續占有使用本件 房屋之權源，本件租約承租人僅甲○○一人，被告教會非承租 人，不負本件租約承租人之責，被告教會係以團體自己之使 用目的而占有本件房屋，亦係直接占有人，甲○○自一０八年 八月起至一０九年一月止積欠租金、管理費共一百八十二萬 零一十二元，扣除保證金五十一萬元後，尚不足一百三十一 萬零一十二元，被告無權占用本件房屋所受利益及原告所受 損害，各以本件租約租金及管理費數額共三十萬九千零二元 計算為適當，本件租約第三條第項後段租金遲延違約金部 分，經酌減至零，本件租約第九條後段遲延遷讓返還房屋違 約金部分，酌減為原保證金數額五十一萬元，從而，原告依 民法第七百六十七條第一項、第四百五十五條規定及本件租 約第九條約定，請求甲○○遷讓返還本件房屋，依民法第七百 六十七條第一項規定請求被告教會遷讓返還本件房屋，依民 法第一百七十九條規定請求被告各自一０九年二月一日起至 遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告三十萬九千零二元 ，如任一被告為給付，另一被告於其給付範圍內同免責任， 依本件租約請求甲○○給付積欠之租金、管理費一百三十一萬 零一十二元，及自起訴狀繕本送達翌日即一０九年二月十六 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，依本件 租約第九條後段約定，請求甲○○給付五十一萬元遲延遷讓返
還房屋違約金，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則 無理由，不應准許，爰予駁回。原告、甲○○陳明願供擔保請 准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合， 爰分別酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告教會得 預供擔保免為假執行，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失 所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明 。
據上論斷，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 24 日 民事第四庭 法 官 洪文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 24 日 書記官 顏子薇