臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度簡上字第九十四號
上 訴 人 美商科磊股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 楊隆源律師
被上訴人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十八年七月七日本院簡易庭八
十八年度竹簡字第三六二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
上訴人依原判決主文第一項應回復原狀之履行期間為陸個月。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）一般公寓大廈之共用部分，可區分為「大公」及「小公」。大公部分應 受公寓大廈管理條例第七條之限制，不得作為約定之專用標的，惟小公應不在 此限。系爭房屋之第一、二、三樓均為訴外人洋林建設有限公司（下稱洋林公 司）所有及建造，洋林公司於出賣系爭之大樓之個層房價即按當時之大、小公 計算，故雖大、小公部分均由全部區分所有權人共有，但各區分所有權人均知 悉小公部分仍係各層樓之區分所有權人所有，惟僅因宥於主管機關而不得登記 。
（二）系爭樓地板挑空部分，業經結構技師認定無安全性之顧慮，且亦為對其 餘區分所有權人造成生活之不便，況該部分業經管理委員會提起區分所有權人 會議追認同意在案。
（三）又該挑空樓地板之行為，應係大樓公共區域之一般改良行為，而此本屬 管理委員會之權限，故此業經管理委員會決議之改良行為，自屬依法有據。 三、證據：援用原審之立證方法外，補提房屋之建物登記簿謄本、建物測量成果圖 、房屋買賣契約書、建築圖及設計結構圖為證，並請求詢問證人許慶祥。乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： 上訴人所稱大公、小公之分類，現今法令並無明文，僅為交易習慣，故其所主 尚非可採。況公寓大廈管理條例第七條第三款已有明文，系爭部分不得約定專 有部分。故從公寓大廈建築物之整體安全性考量，上訴人之上訴應予駁回。 三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人將其承租坐落新竹市○○路二四七號之第二、三樓之樓 地板予以拆除打通，並設置樓梯，係屬無權占用，應予回復原狀。上訴人則上訴
主張一般公寓大廈之共用部分，可區分為「大公」及「小公」。大公部分應受公 寓大廈管理條例第七條之限制，不得作為約定之專用標的，惟小公應不在此限。 且系爭房屋出賣系爭大樓之各層房價即按當時之大、小公計算，故雖大、小公部 分均由全部區分所有權人共有，但各區分所有權人均知悉小公部分仍係各層樓之 區分所有權人所有。又系爭樓地板挑空部分，業經結構技師認定無安全性之顧慮 ，且亦非對其餘區分所有權人造成生活之不便，況該部分業經管理委員會提起區 分所有權人會議追認同意在案。又該挑空樓地板之行為，應係大樓公共區域之一 般改良行為，而此本屬管理委員會之權限，故此業經管理委員會決議之改良行為 ，自屬依法有據等語。被上訴人則以上訴人所稱大公、小公之分類，現今法令並 無明文，僅為交易習慣。況公寓大廈管理條例第七條第三款已有明文，系爭部分 不得約定專有部分，故從公寓大廈建築物之整體安全性考量，上訴人之上訴顯無 理由等情資為抗辯。
二、按共用部分之範圍，依據公寓大廈管理條例第三條第四款與第六款之定義觀之， 有法定共用部分與約定共用部分。前者係公寓大廈專有部分以外之其他部分不屬 專有之附屬建築物而供共同使用者。後者指公寓大廈專有部分經約定供共同使用 者。而有關法定共用部分，因性質上不許提供專用，故排除該條例第三條第五款 約定專用之情況，即不允許共用部分經區分所有權人會議之特別決議而約定供特 定區分所有權人使用（該條例第三十一條第五項）。又共用部分究否為法定，應 就其本身性質為判斷；今公寓大廈管理條例第七條既已就各款部分規定不得約定 專用，是核其性質，應與法定共用部分相當。經查：本件系爭部分係屬該建物第 二、三樓層間之樓地板等情，為兩造所不爭執，且經本院於八十八年十二月六日 勘驗現場，製有勘驗筆錄在卷可稽。是系爭部分係屬樓地板已無疑義。是揆諸首 揭說明，系爭部分既已排除公寓大廈管理條例第三十一條第五項之適用，是縱該 部分業經區分所有權人會議追認在案，此有上訴人於原審所提之八十七年七月三 日會議紀錄在卷可稽，亦無解於該決議違反公寓大廈管理條例第七條第三款規定 ，應為無效。
三、又按法律行為，違反禁止規定者，無效，民法第七十一條定有明文。復查：觀諸 公寓大廈管理條例第七條之意義、內容與範圍，係在維護公寓大廈之公共安全， 而以立法方式限制住戶變更或拆除該共用部分構造上等違反公共利益之行為，故 核該法條之規定效力，應屬禁止規定。本件上訴人違反上開禁止規定已如前述， 且系爭規定既就各該共有部分予以明示並予列舉，是依文理等解釋之結果，自不 應過於限縮，而有背立法原意。是上訴人另主張系爭部分係屬「小公」，自應排 除該法適用且系爭部分業經結構技師認定無安全之虞云云，亦與該法條所規範旨 趣有所違背，而不足採信。
四、又系爭樓地板挑空部分，上訴人係打通以為設置樓梯以供上訴人公司員工通行等 情，業為上訴人所自承，且系爭樓地板接連第三層樓公共樓梯間之出入門部分， 業經上訴人以木板整面封住等情，亦經本院勘驗現場在卷。執此，上訴人上揭變 更樓地板構造之行為，顯係基於自身之私益，尚與公寓大廈管理條例第十一條所 謂之拆除係居於系爭大樓住戶全體利益考量之意旨有間，故上訴人前開主張，亦 屬無由，應予駁回。原審此部分為被上訴人利之判決，經核尚無不合，上訴意旨
指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。上訴人之上訴應予駁回。五、本院斟酌上訴人承租系爭建物第一、二、三層樓以為辦公場所，且系爭樓地板挑 空搭設樓梯係供為數頗多之員工上、下通行之用，一時回復原狀不易，核其性質 非長時間不能履行，爰酌定履行期間六個月，以資兼顧。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一 論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第三百九十六條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 十四 日 台灣新竹地方法院民事第一庭
審判長法 官
法 官
法 官
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 十四 日~B法院書記官 洪木志
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網