臺灣臺北地方法院民事判決
107年度訴字第1514號
原 告 國泰建設股份有限公司
法定代理人 張清櫆
訴訟代理人 楊國華律師
被 告 王雅萱
訴訟代理人 陳奕勳律師
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國109年8月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文 。查依兩造於民國100年2月26日簽訂之不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約）第29條，約定以本院為第一審管轄法院，有 系爭契約在卷可稽（本院卷一第17頁背面至第18頁），揆諸 首揭規定，本院就本件訴訟自有管轄權，先予敘明。貳、實體部分：
一、原告主張：被告以總價新臺幣（下同）5,510萬元向原告購 買府會園道建案（下就建案稱系爭建案，就建物稱系爭建物 ）編號B棟3樓之預售屋（門牌號碼：臺中市西屯區市○○○路0 0號三樓之2，下稱系爭房屋）及3個車位，兩造即簽訂系爭 契約，嗣後兩造合意調整總價為55,034,789元，被告已支付 52,940,000元。系爭建案於104年11月30日完工，原告於106 年9月30日將系爭房屋及其坐落基地移轉登記予被告，惟被 告拒絕辦理驗收交屋手續，亦未給付剩餘價金2,094,789元 ，屢經原告催討均未獲置理。又被告雖辯空調主機之設置更 改位置，屬於不完全給付，然空調主機之位置更改前後均位 於公共設施之位置，且空調主機並非嫌惡設施，另被告於10 6年6月19日存證信函既通知原告有「2樓公設露台處設置社 區公設用空調主機及電信設備」之「嚴重缺失」，而被告於 106年8月3日支付原告其中價金38,570,000元，如今卻又抗 辯以此「嚴重缺失」有給付不能而解除契約，亦悖事理。爰 依系爭契約第13條後段、第14條第1款第2目約定及民法第36 7條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告2,09
4,789元暨自起訴狀繕本送達第6日起至清償日止按日息萬分 之二計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：依系爭契約之約定，空調主機應設置於系爭建物 一樓西南側，系爭建物二樓公設露台係放置太陽能光電板， 然系爭建案完工後卻於系爭建物二樓公設露台設置空調主機 及電信設備，導致系爭房屋居住品質受到影響，價值受有減 損，原告未依債之本旨給付，爰依民法第227條適用同法第2 26條第1項、第256條規定解除契約，並以107年4月26日民事 答辯狀作為解除系爭契約之意思表示；倘若，本院審理後認 被告解除契約無理由，則因系爭房屋除有二樓公設露台設置 空調主機及電信設備之瑕疵外，尚有石板地板破裂、霧化之 瑕疵，被告亦得依民法第356條請求減少買賣價金2,916,326 元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷二第89至90頁）： ㈠被告於100年2月26日向原告購買系爭房屋及車位3位，門牌號 碼為臺中市西屯區市○○○路00號3樓之2，並簽訂系爭契約。 ㈡買賣總價原為5,510萬元，嗣後兩造合意調整為55,034,789元 ，被告已支付52,940,000元，剩餘2,094,789元未支付。 ㈢系爭建案於104年11月30日完工，原告並於106年9月30日將系 爭房屋及土地產權移轉登記予被告。
四、得心證之理由：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債 權人於有第226條之情形時，得解除契約，民法第227條第1 項、第226條第1項、第256條分別定有明定。所謂不完全給 付，係指債務人提出之給付不合於債之本旨者而言，而債務 人是否依債之本旨提出給付，應以其提出之給付與契約約定 之內容是否相符為斷（最高法院87年度台上字第2536號判決 參照）。則債權人主張因可歸責債務人之事由未依債之本旨 為給付，如其不完全給付之情形可能補正者，依給付遲延之 法則行使權利，不完全給付之情形不能補正者，依給付不能 之法則行使權利。
㈡被告主張原告可歸責而未依債之本旨提出給付，即系爭二樓 公設露台設置空調主機及電信設備，且該不完全給付之情形 不能補正，請求解除系爭契約，有無理由？
⒈系爭契約第30條約定：「本契約之附件是為本契約之一部 分。」（本院卷一第18頁），是附件之一層及二層平面圖 （下分稱一層平面圖、二層平面圖）均屬系爭契約一部分
。又被告主張一層平面圖上之「AC」為空調主機之標示， 業經原告108年8月14日當庭確認無誤（本院卷一第296頁 反面），而二層平面圖上並無空調主機之標示，且原告亦 稱兩造簽約時確實要把空調主機放在一層平面圖上的位置 ，但施工後發現空間太小，沒有辦法排放熱氣，無法放置 空調主機，所以才改放在二樓現在的位置等語（本院卷一 第296頁反面），則原告依約應將空調主機設置於系爭建 物一樓無誤。
⒉原告固稱空調主機雖經更改，然更改前後均位於公共設施 之位置，且空調主機並非嫌惡設施，另被告於106年6月19 日存證信函既通知原告有「2樓公設露台處設置社區公設 用空調主機及電信設備」之「嚴重缺失」，然被告於106 年8月3日支付原告其中價金38,570,000元，如今卻又抗辯 以此「嚴重缺失」有給付不能而解除契約，亦悖事理云云 。惟查，空調主機依約本應設於系爭建物一樓，距系爭房 屋甚遠，被告理當完全不受空調主機運轉之影響，但空調 主機現置於系爭房屋下方，即便運轉時產生之熱能及聲音 均符合法規要求，被告仍需忍受熱能及聲音，與被告簽訂 系爭契約購買系爭房屋時之認知不同，空調主機置於二樓 露台確實已影響被告之生活，是原告未依債之本旨為給付 ；又100年2月26日即兩造簽訂系爭契約時，空調主機設置 於一樓則系爭房屋預售時價格係55,226,000元，設置於二 樓系爭房屋預售時價格係54,005,000元，價格減少2,221, 000元，而106年9月30日即交屋時，空調主機設置於一層 系爭房屋價格係56,615,000元，設置於二樓系爭房屋價格 係54,379,000元，價格減少2,236,000元，有勘估標的價 值減損表可參（臺中市不動產估價師公會不動產估價報告 書第112頁），則100年2月26日、106年9月30日均降低約4 ％【計算式：2,221,000元÷56,226,000元＝4％，2,236,000 元÷56,615,000元＝4％，小數點以下四捨五入】，可徵空調 主機置於二樓露台不論於簽約或交屋時，均會導致系爭房 屋價格降低，則原告當未符合債之本旨為給付。準此，空 調主機未放置於原定位置，而放置於系爭房屋下方二樓台 ，原告確實未依債之本旨為給付。至被告主張原告將電信 設備置於二樓露台亦屬給付未依債之本旨部分，則因附件 一層及二層平面圖均未就此為標示，無法確知簽訂系爭契 約時，兩造約定電信設備放置於何處，且被告未就此舉證 以實其說，是本院無法為有利於被告之認定。
⒊又原告自承兩造簽約時確實要把空調主機放在一層平面圖 上的位置，但施工後發現空間太小，沒有辦法排放熱氣，
無法放置空調主機，所以才改放在二樓現在的位置等語， 如前所述，顯見原告施工後方知當初設計不佳，此當屬可 歸責於原告。從而，原告未依債之本旨為給付，且可歸責 ，即屬不完全給付。
⒋另原告稱一、二樓公設之冷氣空調設備已屬全體區分所有 權人所共有，其管理、使用方式由社區管理委員會決定之 ，原告無權過問可否遷移等語，是原告確實已無法遷移二 樓露台之空調主機，不完全情形即屬無法補正，揆諸前揭 規定，即應適用給付不能之規範，被告依此表示解除契約 ，於法有據。
⒌茲有復言者，被告係基於信賴原告屬知名建設公司，相信 原告會依約而行，方向原告購買預售屋，然原告卻違反系 爭契約之約定，擅自更改空調主機之位置，此不啻否定購 買預售屋消費者即被告對原告之信賴；且原告未向被告溝 通即擅自變更空調主機之設置位置，並已確實造成被告之 損失，如前所述，原告之行為確屬不當；又預售屋買賣於 我國係屬通常之交易狀態，消費者均係信賴建設公司會依 約蓋出建物，而買賣房屋為人生中重大決定，有人終其一 生審吃儉用只能購得一間房屋，若建設公司隨意更改設計 圖，事後再要求不得不接受之弱勢消費者減價收受，則預 售屋買賣將橫生問題，若因此導致消費者不敢再購買預售 屋，則此一買賣制度於我國將會逐漸消失，進而影響社會 經濟發展，是以，對於預售屋問題之處理不可不慎。 ㈢基此，被告主張解除契約有理由，不需給付原告尾款2,094,7 89元，本院即不再就減價部分為審認，附此敘明。五、綜上所述，被告解除契約有理由，原告請求被告給付2,094, 789元，即屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 9 月 30 日 民事第七庭 法 官 楊惠如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日 書 記 官 吳昭誼
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