臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第35號
原 告 陳慧瑛
訴訟代理人 林志豪
訴訟代理人 江政峰律師
被 告 趙宇婕
上列當事人間返還房屋事件，本院於民國109年8月28日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落臺中市○○區○○段0000○0000○0000○號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○○街00號、同址7樓及地下一層）遷出，將房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣63萬元供擔保後，得假執行。 事實及理由
一、原告主張：原告於民國104年01月18日與被告簽訂不動產租 賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼臺 中市○○區○○○○街00號及同址7樓及地下一層（計3戶） 房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自104年4月10日起 至109年4月9日止，每月租金新臺幣（下同）9萬元。嗣因被 告積欠租金，兩造經公所調解，約定被告應於108年11月30 日前給付16萬元，於108年12月31日前給付15萬元，於109年 1月31日前給付15萬元，惟被告不僅未依約定給付，更拖欠 108年11月及12月份之租金共計15萬元，經扣除押租金24萬 元，被告所欠租金已逾2個月之租額，且被告違反系爭租約 約定，將系爭房屋1樓及1樓騎樓分租他人，原告業以存證信 函通知被告限期繳清及搬遷並終止系爭租約，是系爭租約終 止後，被告已屬無權占有。為此，爰依民法第455條、第767 條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。並聲明：㈠如 主文第一項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告向原告承租系爭房屋，先後花費860萬元改 善及裝潢，因而增加系爭房屋之價值。爾後因經濟不景氣、 情事變更，及原告拒不提供系爭房屋地下1樓及7樓之房屋使 用證明資料，供被告所有之公司辦理營業登記，造成系爭房 屋之7樓及地下1樓閒置無法使用，系爭房屋之原有效果（效 益）大減，致被告收入未達預期效果，被告因入不敷出，始 自108年9月起開始陸續積欠租金73萬元，依民法第227條之2 、第318條及第431條規定，原告應先償還被告因裝潢系爭房 屋所出資860萬元，再行解除契約返還房屋，以符事實及公 允等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於104年1月18日簽訂不動產租賃契約書，約定租賃標的 物為系爭房屋，租賃期限自104年4月10起至109年4月9日止 ，每月租金9萬元，押租金24萬元（見本院卷第17至23頁） 。
(二)原告為系爭房屋之所有權人。
(三)系爭租約第4條第2項約定：未經甲方（即原告）同意，乙方 （即被告）不得將租賃物出借、頂讓或以其他變相方法由他 人使用。
(四)兩造曾於108年10月31日於臺中市西屯區調解委員會，就系 爭租約其中自108年3月10起至108年10月31日止之租金，成 立調解，被告積欠原告租金之數額為46萬元，被告應分期於 108年11月30前給付16萬元、於108年12月31日前給付15萬元 、於109年1月31日前給付15萬元，如有1期未如期給付，視 同全部到期。被告除曾給付原告3萬元以外，其餘部分均未 依約履行。
(五)108年11月迄今之租金，被告僅給付3萬元，其餘均未給付。(六)被告未經原告同意，將系爭房屋1樓出租予訴外人劉洧瑄， 將系爭房屋1樓騎樓出租予訴外人范順益。其中劉洧瑄承租 至109年6月，范順益承租至109年4月底。(七)原告於109年1月15日寄發存證信函予被告，催告被告應於10 9年1月20日前補足遲付之租金，否則將依法終止契約，並要 求被告交還系爭房屋等語。
(八)原告有以109年03月03日民事準備書狀作為向被告終止租賃 契約之意思表示。
(九)被告目前仍實際占有系爭房屋。
四、兩造爭執之事項：原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還 予原告，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)原告主張於104年01月18日與被告簽訂系爭租約，約定由原 告將所有之系爭房屋出租予被告，租期自104年4月10日起至 109年4月9日止，每月租金9萬元，嗣因被告積欠租金，兩造 經公所調解，約定被告應以分期方式給付積欠之租金，惟自 108年11月迄今之租金，被告僅給付3萬元，其餘均未給付， 原告曾於109年1月15日寄發存證信函，通知被告限期繳清租 金及搬遷，並終止系爭租約之事實，為被告所不爭執，應堪 信為真實。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約； 承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃 物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租 於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出 租人得終止契約，民法第440條第1、2項、第443條第1、2項 分別定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃 物，民法第455條亦有明文。經查，系爭房屋每月租金為9萬 元，兩造經調解後，約定被告就108年3月10日起至108年10 月31日止之租金，應給付原告租金46萬元，被告自108年11 月調解完畢迄今僅支付3萬元租金，縱以被告給付之押租金 24萬元予以抵償，被告尚應給付108年3月10日起至108年10 月31日止之租金19萬元（計算式：46萬元－3萬元－24萬元 ＝19萬元），已逾2個月之租額18萬元（計算式：9萬元×2 月＝18萬元），遑論至原告於108年12月間起訴時，被告未 給付之租金更增添2個月，是原告依上開規定於109年1月15 日寄發存證信函催告被告給付租金，既未獲給付，原告以準 備書狀為終止系爭租約之意思表示，並於終止系爭租約後， 請求被告返還系爭房屋，即屬有據。又依系爭租約第4條第2 項之約定：未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得 將租賃物出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用（見本院 卷第19頁），查被告既不爭執其未經原告同意，將系爭房屋 1樓及1樓騎樓分別出租予訴外人劉洧瑄、范順益，依前揭規 定，原告亦得終止系爭租約，並於租賃關係終止後，請求被 告返還系爭房屋。
(三)被告雖以前詞置辯。惟按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 次按所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方 之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事 實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發 生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給 付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院101年 度台上字第1246號判決參照）。再按承租人就租賃物支出有 益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為 反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現 存之增價額為限，民法第431條第1項定有明文。經查，被告 抗辯因原告未提供房屋使用證明資料，因而拒絕給付租金； 另因原告未給付租賃物支出之有益費用，原告不得終止租約 ，伊拒絕遷讓等語。惟遍查卷內資料，並無約定原告應提供 系爭房屋使用證明資料，供被告所有之公司辦理營業登記， 縱原告曾同意交付房屋使用證明資料，依上開說明，原告交
付房屋使用證明資料，與被告給付租金，二者間非立於互為 對待給付之關係，被告自不得據此拒絕給付租金，亦不得以 此為由拒絕返還系爭房屋。又被告對於租賃期間有何情事變 更，及曾花費高達860萬元改善及裝潢房屋而增加房屋價值 ，且現存增價額為860萬元之事實，均未舉證證明。況依系 租約第4條第5項約定：合約終止，乙方應將營業遷出、裝潢 拆除，恢復空屋後交還不動產（見本院卷第19頁），是系爭 租約終止後，被告應將裝潢拆除並恢復為空屋，自無其所稱 裝潢有增加系爭房屋價值之情。縱認確有增加租賃物價值86 0萬元屬實，係另一新生法律關係，與被告因終止租約應返 還房屋，並非立於對待給付關係，被告自無從據此拒絕返還 系爭房屋。基上，被告所為抗辯均無可採。
(四)綜上所述，原告主張系爭租約已合法終止，並依租賃終止後 返還租賃物之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋，核屬 有據，應予准許。至於原告另依民法第767條第1項規定請求 返還系爭房屋，核屬請求權競合，毋庸贅述，附此敘明。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，被告雖另聲請傳喚證人連惠真到庭作證 ，證明兩造於調解時，原告同意交付系爭房屋稅單及承租同 意書等物（見本院卷第159頁），然查，縱原告曾同意交付 房屋稅單等物而未為交付，仍無解於被告應給付租金之義務 ，且無礙於被告未經原告同意將系爭房屋轉租他人之認定， 原告仍得終止系爭租約並請求返還系爭房屋，自無傳喚證人 到庭作證之必要；兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與 判決結果不生影響，故不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390 條第2項。
中 華 民 國 109 年 9 月 25 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 賴秀雯
法 官 楊雅婷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 25 日
書記官 陳淑華