臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1744號
原 告 莊德強
許芯瑀
共 同
訴訟代理人 薛力榮律師
被 告 陳復新
訴訟代理人 張宏銘律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109 年9 月7 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文 。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之 主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認 為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決， 避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90 年度台抗字第2 號裁定參照）。查本件原告起訴主張：其向 被告購買坐落臺中市○○區○○段00000 地號土地（下稱系 爭土地），並簽立買賣契約（下稱系爭契約），且給付第一 期款新臺幣（下同）680,000 元。惟原告購買系爭土地係因 系爭土地坐落於臺中市第14期市辦重劃區範圍之內，原告係 為重劃後得合併分配，始向被告購買系爭土地，兩造就系爭 契約約定以「系爭土地重劃後不能合併分配」為解除條件。 而今系爭土地所處臺中市第14期重劃區之內範圍，已確定不 實施合併分配，系爭契約之解除條件成就，系爭契約應已失 其效力，原告並以起訴狀繕本送達向被告為解除契約之意思 表示。又系爭契約既經解除，兩造互負回復原狀之義務，原 告自得請求被告返還買賣價金680,000 元及自受領時起之利 息。嗣於本院審理中，併主張系爭土地已因重劃另與他人共 有，被告無法履約，乃屬給付不能，併依民法第226 條規定 解除契約。所依據基礎事實均在於系爭契約是否得解除，所 調查之資料得以相互援用，不甚礙被告防禦及訴訟終結，合 於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款規定，應予准 許。
二、原告主張：
㈠原告於民國108 年12月19日向被告購買系爭土地，面積56平 方公尺，兩造並於當日簽立系爭契約，約定買賣價金為3,38 8,000 元，原告並於當日給付第一期款680,000 元。惟原告 購買系爭土地係因系爭土地坐落於臺中市第14期市辦重劃區 範圍之內，原告係為重劃後得合併分配，始向被告購買系爭 土地，是系爭契約第12條第2 項即約定：「賣方（即被告） 簽訂同時即配合買方簽立重劃後合併分配申請書，並向台中 市政府申請土地合併分配。」，亦即系爭契約以「系爭土地 重劃後不能合併分配」為解除條件。而今系爭土地所處臺中 市第14期重劃區之內範圍，已確定不實施合併分配，系爭契 約之解除條件成就，系爭契約應已失其效力，原告並以起訴 狀繕本送達向被告為解除契約之意思表示。又系爭契約既經 解除，兩造互負回復原狀之義務，原告自得請求被告返還買 賣價金680,000 元即自受領時起之利息。 ㈡參系爭契約第12條第1 項之約定：「本約土地確屬臺中市第 十四期市辦重劃區範圍內之土地，現正重劃中，依土地登記 簿記載禁止移轉日至109 年1 月29日止，雙方合意如逾110 年6 月30日仍未取得重劃後土地所有權狀（含土地重劃費用 證明），則雙方以重劃前面積、地號等移轉予買方（土地公 告現值以當年度為主），惟如賣方在上述期間內取得重劃後 所有權狀買方應於2 個月完成款項之交付。」，可知兩造以 110 年6 月30日作為預估臺中市政府辦竣第14期市辦重劃區 之最後等待日期，若在此日期之前被告已取得重劃後土地， 即不受系爭契約第3 條第2 項關於付款時程之約定，若在此 日期之後，被告尚未取得重劃後土地，被告則以重劃前之面 積、地號移轉。是臺中市政府是否完成第14期重劃區之重劃 分配，將影響兩造關於系爭契約相互之履行方式，是重劃後 可否合併分配顯為系爭契約之磋商條款之一，被告不得諉稱 不知。
㈢原告莊德強另於108 年12月25日與訴外人吳全中就同段620 -17 地號土地成立買賣契約並約定「本約土地確屬臺中市第 十四期市辦重劃區範圍內之土地，尚在重劃中，賣方同意簽 訂重劃後合併申請書，惟如無法合併時則本買賣合約無條件 解除，買方給付之價金無息返還，雙方同時解除履約保證手 續。」該契約即因解除條件成就，原告莊德強已與訴外人吳 全中解除契約並回復原狀完畢。可知原告購買系爭土地即係 為重劃後得合併分配，系爭契約磋商期間，兩造除會面商談 ，亦協同仲介人員親至台中市政府了解第14期重劃進度，於 此期間被告明知原告投資購買系爭土地目的，且確有同意以
重劃後不能合併分配作為解除條件，若無此條件，原告無可 能同意簽訂系爭契約，被告為求順利出售系爭土地，於簽約 時亦就解除條件與原告有合意。系爭契約並未如原告莊德強 與吳全中之買賣契約明文約定；「惟如無法合併時則本買賣 合約無條件解除，買方給付之價金無息返還，雙方同時解除 履約保證手續。」係因兩造於系爭契約之前置協商階段，數 次向台中市政府了解重劃之情形，均感應可達到重劃分配之 結果，遂於系爭契約中直接約定被告應配合簽立申請書，惟 此不能否認被告已就解除條件與原告有合意存在。 ㈢被告於簽約後另與他人土地完成合併分配，被告已不能對原 告履行其給付義務，應屬可歸責於被告之嗣後主觀不能之給 付不能，原告應得依民法第226 條、第256 條、第259 條第 1 款之規定，請求解除契約並回復原狀。
㈣訴之聲明：⑴被告應給付原告680,000元，及自108年12月20 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵原告願供 擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠系爭契約第12條第2 項之約定，至多僅得證明被告應配合原 告向臺中市政府申請土地合併分配之情，然該約定並未記載 「如無法獲得分配，系爭買賣契約即失其效力或雙方同意解 除本契約」等文字，自無從證明該約定即屬解除條件之約定 。是系爭契約第12條第2 項之約定，係約定被告須配合簽訂 重劃後分配合併申請書，向臺中市政府申請土地合併分配， 並無保證系爭土地一定能申請合併分配。況是否能獲得合併 分配，亦須經相關主管機關審核決定，非被告所能置喙，系 爭土地買賣過程並無任何瑕疵，原告主張系爭契約已經解除 ，並無理由。
㈡兩造簽約時，原告僅有告知購買系爭土地後，要辦理合併分 配，並於其他約定事項約定被告應簽訂合併分配申請書，並 未以不能合併分配為契約之解除條件，且依常情此為契約之 重要事項，若兩造於系爭契約有此合意，自應清楚載明，惟 系爭契約確無此約定存在；況原告亦稱其與他人之土地買賣 契約中有無法合併時，則本買賣契約無條件解除之約定，應 足認雙方若確有解除條件之約定，應會記載於其他約定事項 ，然系爭契約並無此約定，自無所謂解除條件之約定存在。 ㈢原告另主張被告有嗣後主觀給付不能之情形存在云云，惟系 爭土地係重劃區土地，將來須經重劃，再依原有面積比例分 配新土地，然因原告購買系爭土地後，無法辦理土地合併分 配，被告為避免系爭土地面積過小，將來僅能分配徵收價金 ，造成更大損害之結果，始於原告出具同意書，取得原告同
意後，與其他9 人合併分配，自無所謂可歸責於被告而有給 付不能之情事存在，且原告若依約按期給付價金，被告仍得 依約將土地所有權移轉登記予原告，並無所謂給付不能之情 ，原告主張自屬無據。
㈣答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免假執行。
四、本院之判斷：
㈠原告主張：兩造於108 年12月19日簽立系爭契約，約定原告 向被告購買系爭土地，買賣價金為3,388,000 元，原告並於 當日給付第一期款680,000 元。為被告所不爭執（見本院卷 第55頁），並有系爭契約在卷可稽（見本院卷第17-24 頁） ，此部分事實，已可認定。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張兩造就系爭契 約有約定以「系爭土地重劃後不能合併分配」為解除條件， 自應舉證證明之。經查：
⒈系爭契約第12條第1 項約定：「本約土地確屬臺中市第十四 期市辦重劃區範圍內之土地，現正重劃中，依土地登記簿記 載禁止移轉日至109 年1 月29日止，雙方合意如逾110 年6 月30日仍未取得重劃後土地所有權狀（含土地重劃費用證明 ），則雙方以重劃前面積、地號等移轉予買方（土地公告現 值以當年度為主），惟如賣方在上述期間內取得重劃後所有 權狀買方應於2 個月完成款項之交付。」、第12條第2 項即 約定：「賣方簽訂同時即配合買方簽立重劃後合併分配申請 書，並向台中市政府申請土地合併分配。」（見本院卷第23 頁），但並無「如無法獲得分配，系爭買賣契約即失其效力 或雙方同意解除本契約」之類文字，系爭契約僅能看出原告 購買土地係為參與重劃之合併分配，原告主張由上開約定可 推知兩造有約定解除條件，尚難採取。
⒉又證人即參與系爭契約之仲介林永傑於本院言詞辯論中證稱 ：我是買方的仲介，簽約前問過重劃課說可以合併，簽約當 天下午就趕快去送件，重劃課也有讓我們掛件，但後來沒有 准許。簽約過程有無談到不能合併就不買因為時間太久不太 記得，兩造簽約前沒有見面，都是透過仲介，我有傳達買地 是為了合併，但原告關於「如果不能合併，莊先生就不想買 這筆土地」的認知沒有傳達給被告等語（見本院卷第96-98 頁）。證人即另名仲介陳遠明於本院言詞辯論中證稱：我是 賣方仲介，簽約當下賣方單純就是賣土地，我們知道原告要 合併，我們有告知如果要合併我們會配合，但沒有提到之後 會不會成功，沒有談到不成功就解約等語（見本院卷第102
頁）。證人即代書邱貞娥於本院言詞辯論中證稱：我有參與 系爭契約之簽訂，契約上手寫部分（按即契約第12條全部） 是我寫的，是依雙方簽約當下約定的條件去填寫的，且就寫 上去讓雙方簽名，簽約當日有說買土地是為了要重劃合併， 但沒有說如果無法合併重劃就解約。依我的專業知道他們的 需要，就詢問要不要加但書就是如果無法合併，就解約之類 的，他們說不用，因已經問過可以合併，就沒有寫等語（見 本院卷第99-101頁）。
⒊故由上開證人陳遠明、邱貞娥所述可知，兩造在簽約時並沒 有約定如果不能合併就解約，甚至代書邱貞娥提醒是否要增 列此一但書，兩造還表示不用。證人即林永傑亦證稱「如果 不能合併原告就不買」之認知沒有傳達給被告等語。足見兩 造確實沒有約定以「系爭土地重劃後不能合併分配」為解除 條件，原告主張兩造約定解除條件，不足採取。 ㈢原告另主張：被告於得知無法合併分配後，請求原告出具同 意書同意系爭土地與他人合併分配，應有默示解除系爭契約 之意思云云。並提出同意書為證（見本院卷第111 頁）。然 同意書上打字部分僅記載原告同意被告將系爭土地與其他地 主申請合併分配。下方手寫部分雖記載「本土地因市政府重 劃不予合併，因此本土地買賣無法成立，交由原地主陳復新 先生自行申請合併」等語，但僅有原告簽名，並無被告簽名 ，難認被告已同意「買賣無法成立」或解除契約之類的說法 。且證人林永傑證稱：當初寫同意書是因為申請（與原告其 他土地）合併分配沒有完成，如果再不去合併，政府要強制 徵收系爭土地，被告要求既然系爭土地無法與買方的土地合 併的話，希望開具同意書，讓賣方自己去找別人合併。同意 書下方手寫部分是原告說要這樣寫，就加註這兩行字，原告 一併簽名後拿給被告等語（見本院卷第99頁）。證人陳遠明 證稱：有看過同意書，當時因為離重劃可以合併的時間很短 了，如果沒有去做合併，被告這塊地無法配到土地只能領價 金，所以我們告訴被告先與其他人去合併，其他的部分以後 再來討論，就請原告寫同意書等語（見本院卷第102-103 頁 ）。可見同意書下方手寫「買賣無法成立」是原告單方之意 思，未經被告同意。且當時被告由仲介陳遠明得知之訊息為 「先與其他人合併，其他的部分以後再來討論」，並非就此 解除契約。故原告主張兩造默示解除契約云云，亦乏證據證 明，難以採取。
㈣原告又主張被告之土地已經與他人合併，無法移轉給原告， 應屬給付不能云云。然系爭契約第12條第1 項約定：「本約 土地確屬臺中市第十四期市辦重劃區範圍內之土地，現正重
劃中，依土地登記簿記載禁止移轉日至109 年1 月29日止， 雙方合意如逾110 年6 月30日仍未取得重劃後土地所有權狀 （含土地重劃費用證明），則雙方以重劃前面積、地號等移 轉予買方（土地公告現值以當年度為主），惟如賣方在上述 期間內取得重劃後所有權狀買方應於2 個月完成款項之交付 。」，已如前述。故系爭契約已約定重劃完成取得依新所有 權狀則依此移轉，若逾110 年6 月30日仍未取得重劃後土地 所有權狀則依原本之土地所有權狀移轉。依兩造陳述，系爭 土地業已重劃分配完成，目前只是在等待新所有權狀核發（ 見本院卷第141-142 頁）。且本件辯論終結時為109 年9 月 7 日，已經在禁止移轉日109 年1 月29日後，故被告即便尚 未取得新所有權狀，仍得依重劃前面積、地號等移轉予原告 ，一旦取得新所有權狀，亦可依重劃後之狀態移轉，均符合 系爭契約約定，並無給付不能之情形。原告主張給付不能， 無非係認為系爭土地已與他人合併分配，不可能再與原告其 他土地合併分配。然與原告其他土地合併分配只是原告訂立 系爭契約之動機，既然並未以此作為解除條件，被告也沒有 保證系爭土地一定可以與原告合併分配，只要被告依約移轉 系爭土地，即屬符合債之本旨之給付，事後縱然不能合併分 配，亦不因此成為不完全給付。故原告主張被告給付不能云 云，並無理由。
五、綜上所述，原告主張系爭契約有解除條件、系爭契約已經默 示合意解除、被告給付不能等，均不足採，系爭契約既未解 除，原告依民法第259 條請求被告返還業已給付之價金68萬 元，自無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請亦失所附麗，應併駁回。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 28 日
民事第五庭 法 官 王奕勛
上正本照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 28 日
書記官 顏督訓