臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第50號
上 訴 人 徐浚華即徐維鴻
訴訟代理人 李采宸
被上訴人 福暘不動產經紀有限公司
法定代理人 陳俊權
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國108 年11月29
日本院桃園簡易庭108 年度桃簡字第533 號第一審判決，提起上
訴，本院於民國109 年8 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按「訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或 受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他 造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未 為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以 書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未 提出異議者，視為同意撤回」、「上訴人於終局判決前，得 將上訴撤回。但被上訴人已為附帶上訴者，應得其同意」、 「撤回上訴者，喪失其上訴權」、「第262 條第2 項至第4 項之規定，於撤回上訴準用之」，民事訴訟法第262 條第2 項至第4 項、第459 條第1 、3 、4 項定有明文，並依同法 第436 條之1 第3 項規定於簡易訴訟之上訴程序準用之。經 查，本件上訴人已於民國109 年4 月28日當庭以言詞聲明撤 回對林國松之上訴（見本審卷第128 頁準備程序筆錄），並 經本院於109 年5 月21日提示上開筆錄予林國松確認後，林 國松已表示對此撤回部分沒有意見（參本審卷第138 頁）， 揆諸前揭規定，確已生上訴人撤回林國松上訴部分之效力， 是本案被上訴人僅剩福暘不動產經紀有限公司，合先敘明。貳、實體部分：
一、被上訴人即原審原告主張：
㈠原審起訴主張：
上訴人之母李采宸（即李辰華）前於106 年12月9 日，與被 上訴人，簽立委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託被上 訴人代為銷售其子即上訴人所有、門牌號碼為桃園市○○區
○○路000 號房屋及其坐落基地（下稱系爭房地），委託銷 售期限則至107 年4 月30日止，且由被上訴人員工徐瑞美負 責此案。嗣兩造另於107 年4 月9 日簽立契約內容變更合意 書，將委託期間延長至107 年12月31日。之後，上訴人之外 祖父李甘澤，因急售系爭房屋，欲變更總價為628 萬元、底 價為560 萬元，經被上訴人與李采宸確認無誤後，遂與李甘 澤於107 年10月20日再簽立契約內容變更合意書；後經徐瑞 美於107 年12月20日覓得買方即林國松（原審另一原告，但 其訴訟業經原審判決駁回，且經上訴人撤回該部分上訴而確 定在案），被上訴人並於同日與林國松簽立不動產買賣斡旋 契約書（下稱系爭斡旋書），林國松表示願以500 萬元購買 系爭房地，並給付斡旋金1 萬元，經被上訴人就此通知李甘 澤後，李甘澤亦於同日簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭 專任契約），約定委託銷售價格為530 萬元，並於同日同意 授權被上訴人代為收受買方之定金，另表示賣方出價達528 萬元即可成交，故經徐瑞美努力，林國松於107 年12月26日 加價至528 萬元，李甘澤遂同意出售，並簽立契約內容變更 合意書，將總價變更為528 萬元，故林國松給付之斡旋金即 轉為定金而由被上訴人代為收受。是至此，上訴人與林國松 業經被上訴人居間成立不動產買賣契約。後經約定於同年12 月28日簽立正式買賣契約，然經李甘澤要求改期後並未到場 ，此後經多次聯繫，均置之不理，拒不出面簽立買賣契約。 是上訴人既授權予李釆宸、李甘澤委託被上訴人銷售系爭不 動產，自應負契約責任，故依系爭契約第8 條第5 項、第12 條第1 項第2 款約定，在買賣雙方價金與條件一致時，上訴 人應於5 日內至被上訴人指定處所簽訂不動產賣賣契約書， 因可歸責於上訴人事由致無法簽訂買賣契約者，上訴人仍應 給付第5 條約定之服務報酬即成交價款之4 ％即21萬1,200 元，及賠償被上訴人所受之損害即原得自林國松取得之服務 報酬10萬元，總計31萬1,200 元。並於原審聲明：上訴人應 給付被上訴人31萬1,200 元等語。
㈡二審答辯：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力；代理人有數人者，其代理行為應共同為之 ；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對本人不生效力，此為民法第103 條、第168 條、第17 0 條第1 項所明定。是上訴人既授權予其母李釆宸、外袓父 李甘澤委託被上訴人代為銷售系爭房地，而為共同代理人， 自應就代理人行為共同為之。被上訴人嗣後僅與李甘澤訂立 系爭專任契約，李甘澤就此部分所為之代理行為即屬無權代
理，但此部分業經上訴人於原審承認之，故系爭契約即對上 訴人發生效力。再系爭專任契約亦有以手繕寫「本人已詳知 契約內容，不須審閱期間」等字句，並經上訴人於系爭專任 契約上簽名，應認上訴人已拋棄審閱期間之權利，且上訴人 不得再主張此字句為被上訴人員工徐瑞美自行加註一節。再 者，上訴人之代理人李甘澤既已同意買方林國松528 萬元之 出價時，即應認已符合民法第345 條之規定，該房地之買賣 契約即已成立。再李甘澤復自承與證人龔儉間有多次投資不 動產之經驗，非一般無知之消費者。至上訴人不願出面與被 上訴人及林國松簽約後，上訴人之母李釆宸再於原審審理中 以電話詢問林國松是否仍有意願購買系爭房地時，因林國松 並不認識李釆宸，而回應無意購買部分，乃屬正常，上訴人 自不得以此逕認林國松為假買方。
⒉上訴人之代理人李甘澤已向徐瑞美詳問關於系爭房地出售之 稅金問題，徐瑞美亦已如實回報，且李甘澤除將系爭房地交 予被上訴人銷售外，另交予原審證人龔儉銷售，足認李甘澤 早已知悉稅金之計算，而且當李甘澤違約不出面簽立買賣契 約後，龔儉仍繼續銷售中，是上訴人之代理人李甘澤自非上 訴人所稱為輕率、無經驗之人。是被上訴人請求上訴人給付 居間報酬，確屬有據。上訴人提起本案上訴，為無理由，應 駁回上訴。
二、上訴人即原審被告抗辯及上訴理由略以：
㈠原審答辯：
上訴人確實有授權上訴人之母李釆宸、外祖父李甘澤委託被 上訴人銷售系爭不動產，代理人李采宸自107 年5 月1 日至 107 年12月31日所簽立之委託銷售價格均為728 萬元，後代 理人李甘澤復簽立系爭專任契約，委託徐瑞美代為銷售系爭 不動產，約定委託銷售價格則為530 萬元，並因徐瑞美同意 以其服務費2 萬元補足買賣價金528 萬元，故上訴人原實拿 金額應為530 萬元，上訴人之代理人並要求徐瑞美應先核算 稅金，及待取得被上訴人之授權書後再簽立買賣契約；至徐 瑞美到庭雖證稱確有買方即林國松出價528 萬元一事，但卻 未就此通知李采宸，即買賣三方亦均未到場，斡旋金也未收 到轉為定金，被上訴人從未與林國松接觸過。甚者，李采宸 打電話向林國松確認是否購買系爭不動產，其亦表示無購買 意願；徐瑞美見李甘澤為老人家，急賣房用錢，故契約書均 係照徐瑞美的意思簽立，表示上訴人均願意照買方意思及所 談價格出售系爭不動產，然被上訴人不談論買賣系爭不動產 之細節即提起本件訴訟，顯係被上訴人與徐瑞美設騙局引誘 李甘澤簽立系爭契約，且原約定之簽約時間點，因上訴人服
役未放假，尚未取得授權書，被上訴人即迫不及待發存證信 函，並提起刑事偽造文書告訴。依據民法第567 條居間人義 務、第571 條、不動產經紀業管理條例第22條、第26條，以 居間為營業者，關於訂約事項及當事人履行能力或訂立該約 之能力有義務調查，而被上訴人福暘公司均未做最後審查， 且李采宸從未授權受託人代收買方支付，被上訴人違反對上 訴人之義務而為有利於買方之行為，自不得向上訴人請求給 付損害賠償等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人於原 審之訴駁回。
㈡二審主張：
⒈本件於107 年12月20日所簽立之系爭專任契約無效，因無給 予立約人定型化契約3 日之契約審閱期間，該契約上所載捨 棄審閱期間部分，應屬無效。再不動產買賣契約移轉登記所 生之出賣人應負擔之稅賦，影響出賣人出售不動產獲利之多 寡，故被上訴人依其居間之專業，於買賣成交前，即負有告 知上訴人應負擔稅額之義務，否則難認買賣雙方已就契約必 要之點已有互相同意，但被上訴人於委任期間卻未予告知， 且有民法第74條第1 項之情形，故應認被上訴人所稱其所居 間上訴人與林國松間之買賣契約並未成立，被上訴人自不得 據以主張因上訴人有違約而請求損害賠償。
⒉系爭斡旋書、承諾書、要約書關於林國松簽名及民事補充狀 之簽名，似均出於同一人之手，被上訴人並無法證明確有林 國松此人存在。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人20萬5,600 元，被上訴人其 餘之訴駁回（即林國松部分，該部分已確定）。上訴人不服 ，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄； ㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則 答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人於原審主張上訴人分別授權予李采宸、李甘澤委託 被上訴人銷售系爭房地，並先由李采宸與被上訴人於106 年 12月9 日簽立系爭契約，委託銷售系爭房地，當時約定委託 銷售價格為798 萬元、委託銷售期間至107 年4 月30日，嗣 於107 年4 月9 日另簽立契約內容變更合意書，變更契約期 間自107 年5 月1 日起至107 年12月31日，變更總價為728 萬元。後由李甘澤與被上訴人於107 年10月20日再簽立契約 內容變更合意書，變更契約期間自107 年10月20日起至107 年12月30日，變更總價為560 萬元；李甘澤於107 年12月20 日再就系爭房地約定委託銷售價格改為530 萬元，委託銷售 期間至107 年12月31日，並於107 年12月26日再簽立契約內 容變更合意書，變更契約期間自107 年12月26日至107 年12
月31日，變更總價為528 萬元等情，業據被上訴人於原審提 出委託銷售契約書、契約內容變更合意書3 份、專任委託銷 售契約書等資料為證（見原審卷第7 至10、20至22、24頁） ，且為上訴人所不否認，可信為真實。再兩造對於原審所認 定上訴人係委託李釆宸、李甘澤共同代理委託被上訴人代為 銷售系爭不動產，代理行為應當共同為之，但被上訴人嗣後 卻僅與李甘澤簽立系爭專任契約及內容變更同意書，為無權 代理，但因經上訴人於原審到庭承認之而為有效部分，均不 為爭執，則系爭專任契約及契約內容變更合意書對於上訴人 即發生效力。
五、再參以兩造上開之陳述，可知本案上訴人上訴之爭點即為： ㈠訴外人李甘澤代理上訴人與被上訴人簽立系爭專任契約時 ，被上訴人是否有未遵守契約審閱期間之規定？㈡被上訴人 是否有告知上訴人於系爭房地買賣契約成立時，上訴人應負 擔稅捐之數額？上訴人是否可主張有民法第74條第1 項暴利 行為之情形，而得主張撤銷該法律行為？㈢是否確有林國松 此一買家存在？林國松是否確欲購買系爭房地？茲分述如下 ：
㈠訴外人李甘澤代理上訴人與被上訴人簽立系爭專任契約時， 被上訴人是否有未遵守契約審閱期間之規定？
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項固定有 明文。惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契 約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之 權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅 於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構 成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審 閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。消費者於簽約 前之審閱期間雖未依前開規定，惟如企業經營者未有妨礙消 費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解契約條款之 機會，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅 係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及契約自由原則下 ，並無不可。本件上訴人雖就此主張：訴外人李甘澤在代理 上訴人簽訂系爭專任契約時，被上訴人未給予合理審閱期間 ，且乘李甘澤經驗不足，急欲出售系爭房地之際，在該契約 書上加註：「本人已詳知契約內容不須審閱時間」，該加註 文字自不得構成契約內容，故該專任契約因違反上開規定而 不生效，則被上訴人自不得基於該契約，主張上訴人違約而
請求損害賠償等語。
⒉經查，系爭專任契約首欄載有：「本契約及其附件於107 年 12月20日經委託人攜回審閱『 』日（契約審閱期間至少為 三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者 得主張該條款仍構成契約內容）」等語，其旁並經被上訴人 員工徐瑞美加註「本人已詳知契約內容，不須審閱時間」等 文字，並經上訴人之代理人李甘澤代為簽立上訴人姓名部分 ，為兩造所不爭執，並有該契約書1 份附原審卷第20頁可參 ，可信為真實。是足認上訴人之代理人李甘澤於簽訂上開契 約時，未曾向被上訴人提出攜回該契約書供審閱之請求。依 此，上訴人代理人李甘澤於明知其有權請求給予審閱期之情 形下，猶捨此未為請求，並在「本人已詳知契約內容，不須 審閱時間」等文字旁加以簽名確認，堪認係基於自身考量而 選擇放棄契約審閱期間；況且，李甘澤亦於本院審理中到庭 陳稱：「我跟徐瑞美是很久的朋友，他拿給我簽名，我沒有 多看就簽名了」等語（參本院卷第166 頁），更可認是李甘 澤自願放棄審閱期間無誤。況李甘澤為33年2 月出生，於簽 立上開專任契約書時，為64歲之人，其教育程度並為國中畢 業（此可參原審個資卷關於李甘澤之個人戶籍資料），故可 認以當時李甘澤之年紀及智識，對於系爭專任契約上契約內 容之記載，並無無法瞭解之情形，且上訴人亦不否認當時李 甘澤急欲將系爭房地加以出售，故該放棄審閱期間，即刻簽 立系爭專任契約部分，應為李甘澤當時之真意。準此，上訴 人再主張被上訴人有違上開應給予契約審閱期間之規定，即 由李甘澤代理上訴人簽立系爭專任契約，該契約應不生效力 ，更不得據以請求上訴人給付損害賠償部分，即無足採。 ㈡被上訴人是否有告知上訴人於系爭房地買賣契約成立時，上 訴人應負擔稅捐之數額？上訴人是否可主張有民法第74條第 1 項暴利行為之情形，而得主張撤銷該法律行為？ ⒈上訴人上訴主張系爭房地若成立買賣契約，關於上訴人應負 之稅捐部分，被上訴人於受委任之期間，均未加以告知，且 有民法第74條第1 項暴利行為得以撤銷規定之適用。 ⒉經查，訴外人徐瑞美已於原審到庭證稱：「（上訴人簽立2 份委託銷售契約、3 份契約內容變更合意書，簽立過程為何 ？）原審卷第7 、10頁之契約是李辰華（即指上訴人母親李 釆宸）跟我簽立，李辰華表示賣798 萬，沒有底價，只有說 有人出價再說，那時價位有點高，所以沒有買方出價，這2 份契約之延續的。後來李甘澤找我說想要急賣，請我幫他算 稅金，他願意想一下價格，我就在財政部的網站試算給他看 ，李甘澤就來公司找我變更賣價為628 萬元，底價為560 萬
元…」等語（參原審卷第127 頁），是足認上訴人所稱被上 訴人並未就系爭房地計算上訴人應負擔之稅金部分，即無足 採。甚者，證人龔儉亦於原審到庭證稱：「因李釆宸要出售 系爭房地，故由其介紹包括徐瑞美在內之4 個業務，後來李 釆宸即與徐瑞美簽立系爭契約，並與其所屬之公司簽專任委 託契約書」等語（節錄，詳參原審卷第128 頁背面）。是可 認上訴人之代理人李釆宸亦應透過與證人龔儉所簽立之專任 契約，而得知系爭房地出售時應負擔之稅金，故應認上訴人 並無不知應負擔稅捐數額之情形。況關於房屋買賣，出賣人 應負擔之稅捐等，相關不動產經紀、仲介公司之網頁上，多 有免費試算之軟體，就土地增值稅而言，財政部稅務網頁上 亦有試算之服務，即此等計算均為上訴人、上訴人代理人可 自行查詢計算而得之資訊。況自上訴人代理人一再就系爭房 屋之委託成交價、底價變更金額一情觀之，應可認上訴人確 已知悉是否應負擔房地出售之稅捐及其數額，否則怎可能一 再降價變更價錢。準此，應認被上訴人確有告知上訴人之代 理人關於系爭房地出售時應負擔之稅捐金額，或上訴人之代 理人早已從龔儉處或其他管道查得之資訊，得知該稅捐金額 。是以，不論被上訴人有無為上訴人、上訴人代理人試算過 應負擔之稅賦，均不致影響系爭專任契約之效力及被上訴人 為上訴人所居間之買賣契約之成立，上訴人就此部分主張因 該稅捐金額未予確定，買賣契約必要之點因此未予合致，買 賣契約無法成立部分，即無足採。
⒊又按民法第74條第1 項、第2 項規定：「法律行為，係乘他 人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之 約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請 ，撤銷其法律行為或減輕其給付」、「前項聲請，應於法律 行為後一年內為之」。上訴人雖又主張於整過委託及訂立買 賣契約之過程中，因不知悉上訴人應負稅捐金額，故上訴人 代理人李甘澤於簽立專任委任契約及成立買賣契約時，應有 民法第74條第1 項規定之適用（參本院卷第130 頁）。然民 法第74條第1 項暴利行為之撤銷，須以訴為之（最高法院71 台上字第1566號裁判意旨參照）。惟上訴人就此並未另行提 起訴訟，自無從於本案中加以主張。況查，上訴人代理人李 甘澤係於107 年12月20日即代理上訴人簽立上開專任契約， 原審並認定李甘澤係代理上訴人於107 年12月26日同意林國 松之出價，而成立買賣契約。則上訴人如欲主張前揭暴利行 為應予撤銷簽立專任契約或買賣契約之法律行為，亦應於法 律行為後一年內即108 年12月26日以前為之，然上訴人未於 原審為該部分之主張，遲於109 年2 月15日提起上訴時，始
主張本案應適用民法第74條第1 項之規定，已逾該撤銷權1 年之除斥期間，而不得再為主張。況李甘澤於締約當時，為 64歲之人，復有國中畢業之智識能力，且被上訴人復已告知 上訴人之代理人關於應負擔稅捐之數額，已如前述，則上訴 人自無從主張李甘澤有急迫、輕率無經驗而為法律行為，並 據以主張民法第74條第1 項暴利行為應予撤銷。據上，上訴 人此部分之主張仍屬無由。
㈢是否確有林國松此一買家？林國松是否確欲購買系爭房地？ ⒈上訴人上訴主張從林國松於原審所提出之起訴狀及相關資料 ，似均為被上訴人所為，是林國松是否確實存在即有可疑。 況上訴人於原審審理中亦曾撥打電話予林國松確認是否有購 買系爭房地之意願但遭拒，由此足認林國松並無與上訴人成 立系爭房地買賣契約之意，則原審認定被上訴人已完成居間 仲介系爭房地之買賣契約，被上訴人得據以請求損害賠償部 分，即為無理由。
⒉經查，林國松已於本院準備程序中到庭證稱：「（是否曾透 過被上訴人買賣不動產？是否記得該不動產資料？被上訴人 公司何人承辦此案件？）沒有。我只是找被上訴人公司幫我 找房子，我要買，我當初是說路況好的地方，價格在5 、60 0 萬元，是要做住家，後來被上訴人公司沒有介紹我不動產 ，是徐瑞美幫我服務這個案件」、「（你前稱被上訴人公司 都沒有介紹你任何不動產，有無說要跟誰簽約？）之前徐瑞 美有帶我太太去看儲蓄路的房子，好像200 多號，我沒有去 ，看了之後，我太太說他很喜歡那間房屋，之後我就跟徐瑞 美說如果屋主要賣，我要以500 萬元向他購買，後來徐瑞美 說屋主說有其他人出價560 萬元，我說請徐瑞美再去跟屋主 談是不是能夠降價，我再多一點，後來我就跟徐瑞美說我願 意出價到528 萬元，如果超過528 萬元我就不買了，這是10 7 年12月底的事情」、「（是否知道賣方原委託交易價格為 何？有無見過賣方或其他代理人？）被上訴人沒有跟我說， ，是以我承擔的金額去跟他談，如果願意就可以成交。我沒 有見過賣方或是賣方代理人，因為當時還在談，徐瑞美有說 屋主後來說願意以528 萬元出售，這是在107 年12月27日發 生的事情，徐瑞美說28日要簽約，我有說28日已經將近元旦 ，是不是可以改成元旦後再簽約，徐瑞美說屋主說28日下午 一定要簽約，代書要由屋主找，本來是被上訴人配合代書要 寫，我對這部分同意。本來是約定在28日當天聯繫好之後要 去屋主聯絡的代書處簽約，但是當天徐瑞美跟我說聯絡不上 屋主，所以我就沒有去代書那裡簽約，因為沒有人出面」、 「（你是否有就上開買賣交易，給付何人款項？給付金額？
）之前徐瑞美說要有斡旋金，所以我給付1 萬元給她，也是 107 年12月，就是徐瑞美拿了這1 萬元之後才再去跟屋主斡 旋，最後才談成528 萬元的價格」、「（提示原審卷第19頁 正反面〈買方給付服務報酬承諾書〉、第23頁〈契約內容變 更合意書〉是否曾見過該契約書？上面簽名是否為你所為？ ）有，都是我簽的」、「（從12月28日之後，後續是否有其 他買賣契約簽立之進展？你所給付之款項，是否有經返還？ ）28日沒有簽約之後，徐瑞美說有一個法定日期給賣方緩衝 ，徐瑞美就叫我再等，我就說好，等到108 年1 月之後，都 沒有聯絡上賣方，我還叫徐瑞美來我家，我說斡旋契約有違 約一方要付加倍返還的責任，他說這是要經過跟賣方談了之 後，由賣方支出，後來被上訴人公司才說他要提告，後來徐 瑞美有拿1 萬元還給我」、「（你從12月28日有沒有見過賣 方或賣方代理人？你有無接過賣方或賣方代理人之電話，時 間為何？）沒有。我之後也覺得很奇怪，我跟賣方未曾謀面 ，為何賣方有我的電話，他說我為何要告他，我說關於這些 事情，你去問被上訴人。所以他打電話給我的時間是我已經 在原審提告之後，是一位女生打電話給我，他有說他是儲蓄 路的屋主」、「（提示原審卷第6 頁、46頁、第74頁、第94 頁〈起訴狀、委任狀、民事補充狀等〉是否有委任被上訴人 提起本案訴訟？）是被上訴人公司有說我不用到庭，他們會 幫我提出訴訟，進行訴訟程序，我有寫委託書給他，上面的 章是我拿給他們的，所以這些都是我授權的」、「（我〈李 釆宸〉那一天打電話給你時，我是不是跟你說這間儲蓄路的 房子你是否有意願要買，你是不是回答沒有意願？）當天上 訴人確實有這樣問我，但是他第一句是問我為什麼要告他， 問我要不要買，我說當初你不出面，我已經提告了，你才打 電話，有什麼事你就跟仲介講，後來我就掛斷電話了」等語 （本院卷第138 頁至第140 頁），足證確有林國松此一買家 存在，且其所證述之情節與兩造所主張議價、訂約及上訴人 主張於原審審理中以電話詢問林國松是否欲購買房地之情形 大致相符，堪認林國松確有出價528 萬元欲向上訴人買受系 爭房地，後係因上訴人及其代理人未出面訂約，始無法成交 。另在其對上訴人於原審提起民事訴訟後，上訴人之代理人 始打電話詢問其購買之意願。然此時既已非訂約當時，自不 得以此等情狀主張林國松於107 年12月27、28日時並無購買 系爭房地之真意。是由此足認上訴人主張並無林國松此一買 家存在，且林國松並無意願購買系爭房地部分，與事實並不 相符。
六、綜上所述，上訴人之代理人李甘澤既於107 年12月26日再簽
立契約內容變更合意書，變更契約期間自107 年12月26日至 107 年12月31日，變更總價為528 萬元，經上訴人將此意思 表示傳達予賣方林國松後，而變更願買價格為528 萬元，當 認林國松及上訴人已就買賣標的及其價金達成合致。是上訴 人以被上訴人未達成其稅金核算之要求而拒絕簽約，自屬無 理。從而，本件買賣標的及價金既已達成合致，上訴人自應 依約履行簽訂不動產買賣契約書，而上訴人無理由拒絕履行 ，當係可歸責於上訴人，而該當系爭契約約定之違約事項。七、另按違約金除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不適當方法履行 債務時，即需支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額，為民法第250 第2 項明定。又約定之違約金 過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。 至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為斟酌之標準，若所約定之額數，與實 際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約 金或賠償額預定性違約金而異（最高法院79年度台上字第19 15號判例、82年台上字第2529號判決意旨參照）。是查，系 爭契約第8 條、第12條均載明上訴人拒不簽訂不動產買賣契 約書之賠償約定，審酌其規範意旨當均係為避免可歸責於上 訴人因素，致被上訴人之仲介義務無法完成後續簽約程序時 ，而無法取得服務報酬之違約罰則，並約定以服務報酬計算 ，可知該筆款項之請求係屬違約金性質，並約定違約者除應 給付服務報酬外及賠償他方之損害，核屬懲罰性違約金之特 別約定。是原審審酌一般不動產仲介業者除為賣方覓得買方 ，並斡旋買賣雙方提出之條件外，尚須在買賣雙方達成合意 後，協助處理簽署買賣契約書及過戶等後續事宜，堪認被上 訴人與上訴人簽立系爭契約時，約定被上訴人提供之服務內 容應包含上開事項，而被上訴人依上訴人委託銷售之條件， 覓得買方林國松後，上訴人卻不願簽署買賣契約等情，已如 前述，是被上訴人亦因而省卻本需處理系爭不動產過戶等後 續事宜之人事、勞務費用，故系爭契約約定以成交總價百分 之4 即21萬1,200 元計算違約金，實屬過高，應核減為以成 交總價百分之2 計算即10萬5,600 元，方屬合理。另認被上 訴人主張受有未能取得林國松應給付之服務費10萬元損失， 有前揭不動產買賣斡旋契約書暨契約內容變更合意書可憑， 是被上訴人因上訴人違約拒不訂立不動產買賣契約之行為， 確實受有無法獲得林國松應付之服務費用損失，該等請求， 洵屬有據，而判決上訴人應給付被上訴人20萬5,600 元（
105,600 ＋100,000 ），及依職權為假執行之諭知，經核並 無違誤。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無 理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 吳為平
法 官 林靜梅
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 15 日
書記官 鄭敏如
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