臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第1723號
原 告 蕭聖志
訴訟代理人 盧建宏律師
被 告 楊金源
楊涵雲
楊素貞
楊菊子
楊萬峯
楊萬寶
楊萬鶴
楊翊馨（原名：楊斯婷）
楊登翔
共 同
訴訟代理人 陳河泉律師
上列當事人間履行協議事件，本院於民國109 年8 月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第4 款分 別定有明文。原告起訴係聲明：被告應協同原告辦理坐落桃 園市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地（下逕稱地號 ）上三七五租約之終止登記。嗣於本院審理中變更上開聲明 如後開原告訴之聲明所示（本院卷二第17頁），經核原告均 係基於兩造間簽立民國99年6 月4 日買賣契約書及99年12月 11日協議書所生紛爭之同一原因事實，復因644 地號土地業 經被告楊金源、楊菊子行使優先承買權致耕作權因混同而消 滅，故原告變更為請求損害賠償，均合於上開規定，應予准 許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造前於99年12月11日簽立協議書（下稱99年12 月11日協議書），由被告出售643 、644 、645 地號土地之 應有部分予原告，並約定依99年6 月4 日土地買賣契約書（
下稱99年6 月4 日契約書）之條件履行，亦即被告應依99年 6 月4 日契約書之特約條款第3 條約定，辦理終止上開土地 上之三七五租約登記【民地大約字第137 號，出租人為楊枝 梅、承租人為被告楊金源、楊連樹（楊連樹死亡後由現耕繼 承人楊菊子繼承）】，並放棄承租人之優先承買權，詎被告 迄今仍未終止645 地號土地上三七五租約，另因被告未終止 644 地號土地上三七五租約，使原告取得有瑕疵之土地，不 能以共有人身分優先承買楊枝梅被拍賣之644 地號土地應有 部分2 分之1 ，嗣由被告楊金源、楊菊子行使承租人之優先 承買權買得，其後桃園市政府議價徵收被告楊金源、楊菊子 所買得的644 地號土地應有部分2 分之1 ，總金額為新臺幣 （下同）8,970,418 元，扣除被告楊金源、楊菊子優先承買 價額366 萬元，差額5,310,418 元乘以原告之應有部分960 分之257 即為原告所受之損失1,421,643 元。爰依99年6 月 4 日契約書特約條款第3 條、99年12月11日協議書、民法第 227 條第2 項、第184 條規定提起本件訴訟，請求擇一為原 告有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,421,643 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息。㈡被告應協同原告辦理645 地號土地上「民地大約 字第137 號」三七五租約之終止登記。㈢第1 項聲明願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告依99年6 月4 日契約書買受之土地，出賣人已分割且 辦理移轉登記予原告，其上三七五租約登記均已塗銷。原 告另依99年12月11日協議書向被告買受之土地，被告亦已 辦理移轉登記予原告。原告請求被告塗銷的三七五租約登 記，係存在於楊枝梅所有644 、645 地號土地應有部分2 分之1 ，出租人為楊枝梅、承租人為被告楊金源、楊菊子 ，原告並未向楊枝梅購買分割後之644 、645 地土地應有 部分2 分之1 ，原告就未買受之土地，並無請求終止租約 之權利，被告亦未曾允諾終止，蓋依99年6 月4 日契約書 之特約條款第3 條約定，出租人應先補償承租人終止三七 五租約的損失，而簽立99年12月11日協議書時，出租人楊 枝梅已死亡，承租人即被告楊金源、楊菊子未受補償，自 不可能同意終止三七五租約。
㈡再者，倘原告主張644 、645 地號土地上三七五租約都要 終止，為何原告於103 年7 月間會協同辦理三七五租約換 約，讓被告楊金源、楊菊子的三七五租約繼續存在分割後 的644 、645 地號土地上。又被告楊金源、楊菊子均為64 4 地號之共有人，應有部分分別為1920分之223 、1920分
之179 ，同時行使承租人及共有人之優先承買權而標得64 4 地號土地，係合法權利行使，至於原告從未行使其共有 人之優先承買權，而未能標得644 地號土地，非因被告之 故。另645 地號土地目前由原告指定之登記名義人郭承典 與楊枝梅之受遺贈人吳廖智共有，被告楊金源、楊菊子為 三七五租約之承租人，因共有人未達成分管協議致承租面 積2 分之1 無法特定，如共有人達成分管或分割協議，則 三七五租約的耕作範圍僅存在於楊枝梅之受遺贈人吳廖智 所分管或分得之位置，不會及於原告之土地，原告捨此不 為，執意訴請被告塗銷三七五租約登記，實屬無稽等語置 辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（本院卷二第151至153、188頁） ㈠被告楊金源、楊涵雲、楊素貞、訴外人楊連樹（繼承人為 被告楊菊子、楊萬峯、楊萬寶、楊萬鶴、楊翊馨、楊登翔 ，下稱楊菊子等6 人）、訴外人楊枝梅及其餘訴外人等人 ，前與原告簽立99年6 月4 日契約書，出售640 、643 、 644 、645 、646 、647 地號土地之特定部分予原告。99 年6 月4 日契約書之特約條款第3 條約定「本約643 、64 4 、645 、646 地號有三七五租約，承租人應放棄優先購 買權，並辦理租約終止登記。（承租人與出租人於簽定本 約前先簽好協議書）」。同日出租人楊枝梅與承租人楊連 樹、楊金源已就上開出賣之部分簽立三七五租約終止協議 書（本院卷一第11至17、663 、664 頁）。 ㈡99年6 月4 日契約書中屬於楊枝梅出賣之土地（即本院10 0 年重訴字第240 號民事判決分割移轉登記後之643-1 、 644-1 、645-1 、646 地號土地），其上三七五租約之出 租人，已於103 年7 月變更為原告，同時終止租約（本院 卷一第383 至387 、657 至662 頁）。 ㈢兩造嗣簽立99年12月11日協議書，由被告出售643 、644 、645 地號之應有部分予原告，已辦畢所有權移轉登記（ 本院卷一第653 至655 頁）。
㈣法務部行政執行署桃園分署於107 年11月9 日通知原告、 被告楊金源、楊菊子就644 地號土地應有部分2 分之1 是 否行使優先承買權，被告楊金源、楊菊子於107 年11月16 日提出三七五租約及土地所有權狀表示行使優先承買權， 並繳交366 萬元而各取得644 地號土地應有部分4 分之1 （本院卷二第67至85頁）。
㈤桃園市政府就被告楊金源、楊菊子所有644 地號土地應有 部分各4 分之1 ，於108 年11月8 日議價徵收之總金額為
8,970,418元。
四、兩造爭執事項：
㈠被告依99年6 月4 日契約書及99年12月11日協議書之約定 ，是否負有塗銷644 、645 地號土地上全部三七五租約登 記之義務？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。依99年6 月4 日契約 書之特約條款第3 條約定：「本約643 、644 、645 、 646 地號有三七五租約，承租人應放棄優先購買權，並 辦理租約終止登記。（承租人與出租人於簽定本約前先 簽好協議書）」等語（本院卷一第11至17頁）。因原告 未買受全部643 、644 、645 、646 地號土地，則該條 款所約定終止租約範圍及義務人容有爭議。
2.原告雖主張不論出租人楊枝梅或承租人楊金源、楊連樹 均負有終止義務，且全部644 、645 地號土地上之三七 五租約均應終止云云，惟查：
⑴依出租人楊枝梅與承租人楊金源、楊連樹於99年6 月 4 日另簽立三七五租約終止協議書，記載「出租人與 承租人雙方同意99年6 月4 日與蕭聖志先生簽訂之土 地買賣契約書中之桃園市○○區○○段000 ○000 ○ 000 ○000 地號之三七五租約依本協議處理。有出售 之部分依個別地號出售總金額扣除土地增值稅及其他 因出售土地而支出之費用後，由出租人給付剩餘金額 之三分之一予承租人，…。」，並記載有出售部分與 未出售部分於分割後，辦理三七五租約換約及終止等 語（本院卷一第663 、664 頁）。似僅限於有出售之 部分土地，出租人與承租人協議終止租約，且出租人 應將部分買賣價金用來補償承租人。
⑵次查，出租人楊枝梅與承租人楊金源、楊連樹間三七 五租約即民地大約字第137 號，承租土地為507 、67 0 、665 、508 、523 、644 、645 地號土地，僅存 在於楊枝梅之應有部分2 分之1 （其餘2 分之1 為承 租人所有）。嗣楊枝梅於99年8 月2 日死亡，原告訴 請楊枝梅之遺產管理人即財政部國有財產局臺灣北區 辦事處依99年6 月4 日契約書將楊枝梅出售之土地辦 理分割並移轉登記予原告，經本院100 年重訴字第24 0 號民事判決原告勝訴確定，有上開判決附卷為憑（ 本院卷一第657 至662 頁）。嗣原告取得分割後643 -1、644-1 、645-1 、646 地號土地。而楊連樹於99 年9 月26日死亡，由被告楊菊子等6 人繼承，並由被
告楊菊子為現耕繼承人，於103 年7 月2 日辦理三七 五租約變更，同時將644-1 、645-1 地號土地之出租 人變更為原告，被告楊金源、楊菊子並放棄644-1 、 645-1 地號土地之耕作權而終止644-1 、645-1 地號 土地上之三七五租約，有桃園區公所函文及土地登記 申請書及附件在卷可參（本院卷一第297至395頁）。 ⑶依上開履約過程觀之，99年6 月4 日契約書之特約條 款第3 條所約定之終止三七五租約範圍，僅限於楊枝 梅所出賣且有三七五租約之部分，即644-1 、645-1 地號土地（此部分土地上之三七五租約業已終止）， 不及於未出售之分割後644 、645 地號土地上之三七 五租約，否則原告及被告楊金源、楊菊子協同於103 年7 月2 日申辦變更租約時，即應將644 、645 地號 土地上之三七五租約全部終止，故原告主張應將全部 644 、645 地號土地上之三七五租約均應終止云云， 並不可採。
3.原告主張依99年12月11日協議書，被告出售643 、644 、645 地號土地之應有部分予原告，並約定依99年6 月 4 日契約書之條件履行，即被告負有終止644 、645 地 號土地之三七五租約義務云云，惟查：
⑴99年12月11日協議書僅記載「雙方於99年6 月4 日訂 立買賣契約，雙方協議增加買賣土地面積大有段645 地號土地由原契約增加至所有持分，大有段643 、64 4 地號由原契約增加至所有持分四分之三，買賣單價 依原契約，買賣價金增加金額9,579,267 元正，依照 契約約定辦理付款…。」等語（本院卷一第653 、65 4 頁），僅有買賣單價及付款方式依照99年6 月4 日 契約書，並非全部條件援引。
⑵再者，原告主張被告應塗銷之三七五租約登記，係存 在於楊枝梅所有分割後644 、645 地號土地應有部分 2 分之1 上，非99年6 月4 日契約書、99年12月11日 協議書之買賣標的物，被告依99年12月11日協議書所 出賣之643 、644 、645 地號土地應有部分，其上並 無三七五租約存在，原告主張被告移轉之土地有瑕疵 存在云云，並不可採。至於原告主張因644 、645 地 號土地上楊枝梅應有部分2 分之1 有三七五租約存在 ，及於全部土地，妨害原告之使用收益，而被告楊金 源、楊菊子為承租人，其餘被告亦為原承租人楊連樹 之繼承人，均負有終止租約義務云云，然被告楊金源 、楊菊子僅承租644 、645 地號土地上楊枝梅應有部
分2 分之1 ，其餘2 分之1 為承租人所有，承租人嗣 將自己之應有部分出賣，在未協議分管之情形下，似 無法特定承租人實際耕作位置為何，縱認承租人在全 部土地上耕作，亦非被告所出賣之應有部分上有租約 存在。何況，原告於99年12月11日向被告購買644 、 645 地號土地應有部分時，明知644 、645 地號土地 上楊枝梅應有部分2 分之1 上有三七五租約存在，該 租約係存在於「應有部分」而非特定位置，更難認被 告交付之土地有何瑕疵。
⑶綜上，原告主張被告負有終止644 、645 地號土地之 三七五租約云云，並不可採。從而，原告訴請被告應 塗銷645 地號土地之三七五租約登記（644 地號土地 上之三七五租約已因混同而消滅），為無理由。 ㈡被告未塗銷644 地號土地三七五租約登記，是否侵害原告 之共有人優先承買權？原告依民法第227 條第2 項及第18 4 條第1 項規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？ 1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦 同；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得 請求賠償，民法第227 條第2 項、第184 條第1 項分別 定有明文。
2.經查，法務部行政執行署桃園分署前以103 年遺稅執特 專字第57329 號遺產稅事件執行拍賣楊枝梅所有644 地 號土地應有部分2 分之1 ，拍定後於107 年11月9 日通 知原告、被告楊金源、楊菊子就644 地號土地應有部分 2 分之1 是否行使優先承買權，而被告楊金源、楊菊子 於107 年11月16日提出三七五租約及土地所有權狀表示 行使優先承買權，並繳交366 萬元而各取得644 地號土 地應有部分4 分之1 （本院卷二第67至85頁）。嗣桃園 市政府就被告楊金源、楊菊子所有644 地號土地應有部 分各4 分之1 ，於108 年11月8 日議價徵收之總金額為 8,970,418 元等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項 ㈣、㈤）。
3.本院既認定被告不負有終止644 地號土地之三七五租約 義務，則被告未塗銷644 地號土地之三七五租約登記， 未違反99年6 月4 日契約書或99年12月11日協議書，而 非不完全給付，更無侵權行為可言。再者，被告楊金源 、楊菊子均為644 地號之共有人，應有部分分別為1920 分之223、1920分之179 （本院卷二第79、80頁），渠2 人同時行使承租人及共有人之優先承買權而標得644 地
號土地，係合法權利行使，至於原告從未行使其共有人 之優先承買權，而未能標得644 地號土地，非因被告之 故，二者無相當因果關係，從而，原告主張被告未塗銷 644 地號土地三七五租約登記，侵害原告之共有人優先 承買權云云，並不可採，原告依民法第227 條第2 項及 第184 條第1 項規定請求被告負損害賠償責任，為無理 由。
五、綜上所述，原告依99年6 月4 日契約書特約條款第3 條、99 年12月11日協議書、民法第227 條第2 項、第184 條規定， 請求㈠被告應給付原告1,421,643 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告應協同 原告辦理645 地號土地上「民地大約字第137 號」三七五租 約之終止登記，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，原告另聲請傳喚證人即受 原告委託辦理優先承買權之人員邱信禎，欲證明原告行使優 先承買權之經過，惟本院既認被告無塗銷三七五租約登記義 務，被告即無侵害原告優先承買權之情形，故無調查之必要 ，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 18 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 21 日
書記官 龍明珠