臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第190號
原 告 莊應隆
兼
訴訟代理人 莊應增
被 告 莊仁貴
莊仁禮
上 一 人
訴訟代理人 莊永興
上列當事人間調整租金事件，本院於民國109年8月19日辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴 之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期 日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回， 民事訴訟法第262條定有明文。查原告起訴時，原列莊仁貴 、莊仁禮、劉鄒秋妹、劉芊妤、郭柏邑、劉邦宏、劉邦俊為 被告，並聲明：「㈠被告劉鄒秋妹、劉芊妤、郭柏邑、劉邦 宏、劉邦俊承租原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段00000○0 00地號，面積59.41平方公尺之租金，應自民國109年1月1日 起，調整為每年新臺幣（下同）78,264元給付予原告。㈡被 告莊仁貴承租原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段000○000地 號，面積101.69平方公尺之租金，應自109年1月1日起，調 整為每年133,962元給付予原告。㈢被告莊仁禮承租原告所 有坐落新竹縣○○鄉○○段000地號，面積28.68平方公尺之 租金，應自109年1月1日起，調整為每年37,782元給付予原 告。」；嗣因原告將新竹縣○○鄉○○段00000○000地號土 地出賣第三人，而於於109年6月12日準備程序期日撤回對被 告劉鄒秋妹、劉芊妤、郭柏邑、劉邦宏、劉邦俊之起訴，有 本院同日準備程序筆錄可參（見本院卷第138頁），經本院 通知被告劉鄒秋妹、劉芊妤、郭柏邑、劉邦宏、劉邦俊原告 撤回之意思後（見本院卷第167頁、171至173頁），其等皆 未於期限內表示反對，因認原告撤回此部分起訴，核與民事
訴訟法第262條規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、坐落新竹縣○○鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭212 、213地號土地）為原告2人共有，應有部分各2分之1。被告 莊仁貴前向原告承租系爭212、213地號土地、面積101.69平 方公尺，每年租金35,800元；被告莊仁禮前向原告承租系爭 212地號、面積28.68平方公尺土地，每年租金10,100元，此 有本院99年度審訴字第330號（下稱前案訴訟）和解筆錄可 參。惟被告等人自99年12月起，每年給付上開數額租金後， 迄今已近10年之久，未曾調整，系爭212、213地號土地99年 間之公告現值為10,500元，108年調高為13,500元，土地價 值逐年提高，且鄰近300公尺處有多家便利商店，附近又有 國小、國中、九讚頭車站、橫山鄉公所及衛生所，近5、6年 以來興建許多住宅，生活教育機能良好，交通方便，爰依民 法第442條、第227條之2第1項之規定，請求參照其出租同段 214地號土地予他人，每月每平方公尺109.78元之租金（10, 000元/91.09平方公尺），調整系爭212、213地號土地之租 金為每月每平方公尺109.78元，經計算後應調整之每年租金 金額如附表所示。
㈡、訴之聲明：
１被告莊仁貴承租原告所有新竹縣○○鄉○○段000○000地號 土地，面積101.69平方公尺之租金，應自109年1月1日起， 調整為每年133,962元給付予原告。
２被告莊仁禮承租原告所有新竹縣○○鄉○○段000地號土地 ，面積28.68平方公尺之租金，應自109年1月1日起，調整為 每年37,782元給付予原告。
二、被告則以：
㈠、系爭212、213地號土地位於新竹縣橫山鄉台三線旁，除被告 等人承租為住家使用外，鄰近區域均為一般住家，並無其他 經濟活動，住家對面為亞洲水泥公司，後面則為民營砂石場 ，周遭環境與生活機能實屬嚴重不佳狀態。又系爭212、213 地號土地所在區域之工商業經濟迄今遲未開發，大多數之設 施於99年間即已存在，且地段過於偏僻，距離新竹縣橫山鄉 治中心約有4、5公里距離，不僅就業、就學不易，附近工商 發展更是難尋，鄰近地區之居住密度也不高，多數土地仍屬 閒置未加利用狀態。本件原告以每月每平方公尺109.78元標 準計算租金，調漲幅度達2.74倍，明顯過高，且原告前於99 年間將土地申報地價調高，作為調整租金之依據，已遠高於 周圍其他地號土地租金之計算基準，故原告再提起本件訴訟
請求調高租金數額，確屬無理由。退步言之，倘認原告有提 高租金之必要，亦請參酌系爭土地鄰近地區租金之收取標準 即以系爭土地申報地價百分之5計算為妥等語。㈡、答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠、原告2人共有系爭212、213地號土地，應有部分各為二分之 一（見本院卷第65至第67頁）。
㈡、被告莊仁貴承租原告所有系爭212、213地號、面積101.69平 方公尺之土地，並於前案訴訟中與原告達成和解，約定自99 年12月起，每年給付之租金調整為35,800元（以申報地價年 息7%計算，並扣除尾數）（見本院卷第29至30頁）。㈢、被告莊仁禮承租原告所有系爭212地號、面積28.68平方公尺 之土地，並於前案訴訟中與原告達成和解，約定自99年12月 起，每年給付之租金調整為10,100元（以申報地價年息7%計 算，並扣除尾數）（見本院卷第29至30頁）。㈣、系爭212、213地號土地99年1月之公告現值均為每平方公尺1 0,500元，申報地價均為每平方公尺5,040元；109年1月之公 告現值均為每平方公尺13,500元，申報地價均為每平方公尺 3,360元（見本院卷第185至191頁）。四、經本院協同兩造整理爭點如下：
原告主張依民法第442 條、第227 條之2 第1 項之規定，請 求調整被告莊仁貴承租原告所有系爭212、213地號、面積10 1.69平方公尺之土地；被告莊仁禮承租原告所有系爭212地 號、面積28.68平方公尺之土地之租金，有無理由？如有理 由，調整後之租金為何？
五、得心證之理由：
㈠、原告無依民法第442條規定訴請法院調整租金之必要： １原告2人共有系爭212、213地號土地，應有部分各為二分之 一，被告莊仁貴向原告2人承租系爭212、213地號中面積 101.69平方公尺之土地，被告莊仁禮向原告2人承租212地號 中面積28.68平方公尺之土地，兩造於前案訴訟中和解，以 和解筆錄約定被告莊仁貴承租部分自99年12月起，每年給付 之租金調整為35,800元；被告莊仁禮承租部分自99年12月起 ，每年給付之租金調整為10,100元（均以申報地價年息百分 之7計算，並扣除尾數），此為兩造所不爭執（見不爭執事 項㈠至㈢），先堪認定。
２按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按未定期限之不動產租賃，如契約當事人約 定租金係按租賃標的不動產價值之固定比率計算，則所約定
之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整、契約當事人即無 再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要（最高法院 80年度台上字第10號判決意旨參照）。依照上開規定及最高 法院判決意旨，民法第442條雖針對未訂有期限之租賃契約 ，規定當事人得因租賃物不動產之價值昇降，聲請法院增減 租金，此為維持兩造間之公平所設，避免因租賃物不動產之 價值變動，造成原約定之租金顯然過高或過低之問題，惟如 何維持不動產價值與租金間之公平，仍應解釋租賃契約之內 容，即探求當事人之真意而定，若租賃契約已約定以申報地 價之一定比例計算租金，兩造均應受到拘束，蓋當事人已於 契約中對於可預料日後所發生之風險預作公平分配之約定， 基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，僅能依原約定行 使權利。經查，兩造於前案訴訟和解時，雖將租金約定為特 定之金額，惟和解筆錄載明租金之金額皆係以申報地價之7% 扣除尾數計算而得，足認兩造認申報地價7%為系爭212、213 地號土地每年租金之合理金額。又系爭212、213地號土地99 年1月之申報地價均為每平方公尺5,040元；109年1月之申報 地價均為每平方公尺3,360元，此為兩造所不爭執（見不爭 執事項㈣），系爭212、213地號土地之申報地價自兩造於前 案訴訟和解迄今並無原告主張價值提高之情事，依上說明， 其主張依民法第422條之規定調整系爭土地之租金，應屬無 據。
㈡、原告請求依民法第227條之2第1項之規定請求調整租金，為 無理由：
１按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。次按未定期 限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定 比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調 整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當 時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算 顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴 請法院調整其租金（最高法院93年度台上字第2446號判決意 旨參照）。本件兩造約定以申報地價7%作為每年租金計算之 依據，且系爭212、213地號土地之申報地價自99年迄今並未 提高，原告請求依民法442條之規定調整租金，於法未合， 已如前述，惟其請求依民法第227條之2調整租金部分，本院 仍應審認系爭212、213地號土地之價值自兩造於99年間和解 迄今，是否因情事變更，非當時所得預料，而使原定之申報
地價7%計算每年租金顯失公平。
２按情事變更原則，旨在規範契約成立後，有於訂約當時不可 預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間 之風險及不可預見之損失（民法第227條之2第1項規定參照 ）。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能 性，而為當事人所能預料者，當事人本得自行評估風險以作 為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始 以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求 增加給付（最高法院104年度台上字第2433號判決參照）。 原告雖主張系爭212、213地號土地附近有統一超商、大肚國 小、橫山國小、九讚頭車站、橫山鄉公所、橫山鄉衛生所、 全家便利商店、美廉社等機關學校及設施，生活機能方便、 屬於交通要道，土地價值逐年提高等情，惟查橫山鄉公所、 橫山鄉衛生所、大肚國小、橫山國小、臺灣鐵路管理局九讚 頭車站、統一超商等機關學校及設施均為99年以前即已存在 ，99年迄今僅增加全家便利商店、美廉社商店，此為原告所 自承（見本院卷第204頁）。又比較原告於本件訴訟提出之 空照影像，與前案訴訟卷內之空照影像（見本院卷第119、 213頁），除影像左下部分房屋略有增多外，系爭212、213 地號土地周邊環境、工商繁榮之程度，難認有顯著之變化。 依上所述，兩造於前案訴訟和解時已存在之因素，因前次約 定租金時兩造已得納為約定租金之依據，自無情事變更可言 ，而前案訴訟後系爭212、213地號土地附近雖增加全家便利 商店、美廉社商店，且房屋數量略有增加，雖堪認土地周邊 環境與99年間並非全然相同，然上開環境之變化尚屬客觀情 事之常態發展，未逾當事人前案和解時所認知之基礎或環境 ，而無難以預見之可能，原告執此主張有情事變更原則適用 ，並非有據。
３原告另主張其於104年7月1日出租與系爭212、213地號土地 鄰近之新竹縣○○鄉○○段000地號土地（下稱214地號土地 ）與訴外人吳家盈經營蔬果行所用，每月租金為1萬元，系 爭212、213地號土地之租金應比照計算云云。惟查，被告係 於系爭212、213地號土地建屋作為住宅使用，並無開設商店 營業，此經被告陳明，並有建物之外觀照片可資佐證（見本 院卷第39頁），原告所舉之214地號土地既出租供經營蔬果 行，則214地號土地之承租人與被告利用土地之經濟價值及 所受利益即不相同，難以立於同一基準相互比較租金之金額 。況且，依原告於前案訴訟所提之照片所示（見本院卷第21 4頁），214地號土地為兩面臨路之土地（即俗稱之三角窗） ，較單面臨路之土地更利於經營商店，其土地租金較高，亦
屬合理。原告主張系爭212、213地號土地之租金應參照214 地號土地租金，並無可採。
４揆諸民法第227條之2規定及前揭最高法院判決意旨闡述情事 變更原則之內涵，本件兩造於99年之前案訴訟中和解後，系 爭土地所在區域之周邊環境、工商繁榮之程度及被告利用系 爭212、213地號土地之方式，並無約定租金當時所不得預料 之情事變更，是本件原告依民法第227條之2第1項之規定， 請求增加被告應給付之租金數額，為無理由。
六、綜上所述，原告依民法第442條、第227條之2第1項規定，請 求調整被告2人承租土地之租金，如附表所示，為無理由， 應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘 明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 吳靜怡
法 官 莊仁杰
法 官 李宇璿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 16 日
書記官 王恬如
附表：
┌──┬──────┬────┬─────┬─────┬──────┐
│編號│被告即承租人│承租地號│承租面積（│99年每年租│應調整每年租│
│ │ │ │平方公尺）│金（新臺幣│金金額（新臺│
│ │ │ │ │） │幣，元以下四│
│ │ │ │ │ │捨五入） │
├──┼──────┼────┼─────┼─────┼──────┤
│ 1 │莊仁貴 │212、213│101.69 │35,800元 │133,962 元（│
│ │ │ │ │ │109.78×101.│
│ │ │ │ │ │69×12＝133,│
│ │ │ │ │ │962） │
├──┼──────┼────┼─────┼─────┼──────┤
│ 2 │莊仁禮 │212 │28.68 │10,100元 │37,782元（10│
│ │ │ │ │ │9.78×28.68 │
│ │ │ │ │ │×12＝37,782│
│ │ │ │ │ │） │
└──┴──────┴────┴─────┴─────┴──────┘