臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2163號
原 告 任浩鈞
訴訟代理人 連雲呈律師
陳貞吟律師
歐宇倫律師
複代理人 李榮林律師
被 告 蔡秉叡
上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國109 年9 月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○弄○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬壹仟元，及自民國一○九年五月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一○九年五月二十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣捌拾伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告為門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 弄 0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國107 年 10月26日，兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間為107 年11月1 日起至109 年10月31日止，合計2 年期間，每月租 金為新臺幣（下同）13,000元（下稱系爭租賃契約），並至 臺灣臺北地方法院所屬律衡民間公證人事務所由公證人丁惠 貞做成公證書，另被告於簽訂系爭租賃契約時有繳納26,000 元之押租金。然被告於108 年2 、4 、5 、7 、8 、10月及 109 年1 至3 月租金均未繳納，已欠繳9 個月房租合計117, 000 元，經扣除押租金26,000元，被告尚積欠7 個月房租合 計91,000元。又原告已於108 年12月6 日，委由律師發函催 告被告繳納所積欠房租，並於108 年12月24日，委由律師發 函予被告終止系爭租賃契約，惟均遭退件。則原告所積欠租
金經扣除押租金後，被告尚積欠7 個月房租合計91,000元， 經原告催告，被告仍未給付，原告自得依系爭租賃契約第6 條第1 項約定及民法第440 條第1 項規定，向被告終止系爭 租賃契約，並依民法第455 條、第767 條等規定，請求被告 遷讓返還系爭房屋，且給付積欠房租合計91,000元，及依系 爭租賃契約第6 條第2 項之約定，被告另應給付違約金26,0 00元。而系爭租賃契約既經原告合法終止，被告目前仍占有 系爭房屋，即屬欠缺法律上原因而妨礙原告占有使用系爭房 屋，且被告因而獲得使用系爭房屋相當於租金之利益，況被 告前向原告租賃系爭房屋使用，其所使用利益自得以原先租 金額為計算依據，原告自得依民法第179 條之規定，主張被 告於系爭租賃契約終止後仍占用系爭房屋所為屬不當得利， 其應自收受起訴狀繕本翌日起至交還系爭房屋予被告之日止 ，按月給付原告13,000元。爰依系爭租賃契約與民法第455 條、第767 條、第179 條等規定及系爭租賃契約第6 條第2 項之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應自系爭房 屋遷出，並將房屋返還原告。㈡被告應給付原告104,000 元 ，及自起訴狀繕本送達後翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達後翌日起，至交 還前開房屋之日止，按月給付原告13,000元。㈣原告願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何陳述或聲 明。
三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視 同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對 於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞 辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1 項之 規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限， 民事訴訟法第280 條第1 、3 項定有明文。經查，原告為系 爭房屋之所有權人，於107 年10月26日兩造就系爭房屋簽訂 系爭租賃契約，租賃期間為107 年11月1 日起至109 年10月 31日止，每月租金為13,000元，並至臺灣臺北地方法院所屬 律橫民間公證人事務所由公證人丁惠貞做成公證書，另被告 亦有繳納26,000元之押租金。然被告就108 年2 、4 、5 、 7 、8 、10月及109 年1 至3 月租金均未繳納，經扣除押租 金26,000元，被告尚積欠7 個月房租合計91,000元。又系爭 房屋現仍為被告占有使用中等事，有系爭房屋所有權狀、臺 灣臺北地方法院所屬律衡民間公證人事務所公證書暨房屋租 賃契約、原告名下帳戶存摺封面及內頁影本等件為證（見臺 灣臺北地方法院109 年度訴字第1846號卷【下稱北院卷】第
21頁、第23至28頁、第29至39頁），再被告已於相當時期受 合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭 執，則依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定，視 同對原告主張之事實自認。從而，就原告上開主張之事實， 自堪信為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。又承租人積欠租金 額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房 屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。再土地法第100 條第 3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而 設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適 用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。另按民 法第440 條第1 項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人 得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內 不為支付，出租人得終止契約。又房屋出租人定期催告承租 人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴 訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催 告，亦有本院39年台上字第554 號判例可參；再民法第254 條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要 件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權 人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後 經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認 債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該 條所定契約解除權（最高法院99年度台上字第525 號、69年 度台上字第1590號判決意旨可資參照）。次按承租人於租賃 關係消滅後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第 1 項前段分別定有明文。經查，原告為系爭房屋之所有權人 ，兩造間就系爭房屋約定定期之系爭租賃契約，租賃期間為 107 年11月1 日起至109 年10月31日止，每月租金為13,000 元，然被告就108 年2 、4 、5 、7 、8 、10月及109 年1 至3 月租金均未繳納，未付租金已達2 個月，已如前述。又 原告雖主張前於108 年12月6 日，委由律師發函催告被告繳 納所積欠房租，並於108 年12月24日，委由律師發函予被告 終止系爭租賃契約，惟均遭退件一節，有原告提出之立暘法 律事務所108 年12月6 日函暨信封封面影本、108 年12月20
日函暨信封封面影本為憑（見北院卷第41至43頁、第45至47 頁），自難認原告於108 年12月6 、20日各向被告催告及終 止系爭租賃契約為合法。再原告於109 年2 月14日向臺灣臺 北地方法院對被告提起本件返還房屋等事件之訴訟，其起訴 狀即已載明請求被告給付積欠房租，若被告不繳納房租則終 止系爭租賃契約之意旨，並於109 年4 月14日寄存送達於被 告戶籍地址，而於109 年4 月24日生合法送達效力，自堪認 原告已以起訴狀向被告催告繳納房租，且於經過1 個月之相 當期限後，被告仍迄未繳納所積欠房租予原告，是依前開說 明，本件經扣除押租金26,000元後，被告積欠租金已達2 個 月以上，經原告催告後1 月內仍未給付，系爭租賃契約自應 於109 年5 月24日合法終止，是系爭租賃契約既經合法終止 ，原租賃關係業已消滅，原告自得依民法第455 條前段、第 767 條第1 項等規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原 告，甚為顯然。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當 得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有 所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條定有明文。 占有人於房屋之租賃關係租期屆滿而終止後已無權繼續占有 使用該房屋，卻仍繼續占有使用，受有使用收益之利益，致 房屋出租人受損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因 占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律 關係，請求其償還價額。經查，本件兩造間系爭租賃契約於 109 年5 月24日業經原告合法終止，已如前述。則此時被告 所積欠108 年2 、4 、5 、7 、8 、10月及109 年1 至3 月 租金，經扣除押租金後，被告尚積欠7 個月房租合計91,000 元，且被告自109 年5 月25日起仍繼續無權占有使用系爭房 屋，可受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，屬無法 律上原因，且被告所得利益性質核屬不能返還，是原告請求 被告給付積欠租金91,000元，及自系爭租賃契約經合法終止 之翌日即109 年5 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息，與自109 年5 月25日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告相當於租金之不當得利13,000元，核屬正當， 應予准許。至原告逾越上開範圍之請求，即屬無據，不應准 許。
六、另按系爭租賃契約第6 條第2 項約定：「乙方（按即被告， 下同）於租約終止或租賃期滿不交還房屋者，自租約終止或 租賃期滿之翌日起，乙方應支付按租金貳倍計算之違約金。
」，有系爭租賃契約1 份在卷可參（見北院卷第27頁）。經 查，原告主張其於108 年12月20日已合法終止系爭租賃契約 ，遂請求被告依上開約定給付違約金26,000元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息云 云。然原告於108 年12月6 日、108 年12月20日所寄發之信 函均遭退件，尚難認已合法向被告催告及終止系爭租賃契約 ，均如前述，則依系爭租賃契約前開約定，須經原告合法終 止系爭租賃契約，且被告不交還房屋，被告始應支付按租金 2 倍計算之違約金，是原告此部分請求，即與前開約定要件 不符，原告此部分請求，為無理由，不應准許。七、綜上所述，原告依系爭租賃契約法律關係及民法第455 條前 段、第767 條第1 項、第179 條等規定，請求被告將系爭房 屋騰空遷讓返還原告，並給付91,000元，及自民國109 年5 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，與自10 9 年5 月25日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 原告13,000元，均為有理由，應予准許。至逾越前開範圍之 請求，為無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部 分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。九、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不 併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。經查 ，原告主張被告應給付違約金，且就違約金及相當於租金之 不當得利均自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，容有 誤會，已如前述，然此部分違約金及上開利息既不併算訴訟 標的價額，則訴訟費用自仍應由被告全數負擔，附此敘明。十、本件事證已臻明確，原告其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 9 月 17 日
民事第五庭 法 官 黃乃瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
書記官 吳雅真