臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第901號
原 告 黃聰孟
訴訟代理人 李佳翰律師
複 代理人 林奕辰律師
複 代理人 陳俊瑋律師
被 告 林美佑
訴訟代理人 林福裕
被 告 林辰輔
訴訟代理人 蕭岱珉
上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國109 年8 月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林辰輔應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 號房屋如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分所示範圍騰空返還予原告。被告林辰輔應給付原告新臺幣參拾萬壹仟陸佰陸拾元及自民國一○九年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林美佑應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 號房屋如附圖編號Ｇ、Ｈ、Ｉ部分所示範圍騰空返還予原告。被告林美佑應給付原告新臺幣貳拾肆萬柒仟參佰陸拾伍元及自民國一○九年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項，於原告以新臺幣參拾伍萬元為被告林辰輔供擔保後，得假執行；但被告林辰輔如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第二項，於原告以新臺幣拾萬元為被告林辰輔供擔保後，得假執行；但被告林辰輔如以新臺幣參拾萬壹仟陸佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第三項，於原告以新臺幣參拾伍萬元為被告林美佑供擔保後，得假執行；但被告林美佑如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第四項，於原告以新臺幣捌萬元為被告林美佑供擔保後，得假執行；但被告林美佑如以新臺幣貳拾肆萬柒仟參佰陸拾
伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之聲明為：「 一、被告林美佑應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 號 房屋遷讓返還予原告，並應給付原告新臺幣（下同）10萬元 及其自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息。二、被告林辰輔應將門牌號碼新北市○○ 區○○街00巷0 號房屋遷讓返還予原告，並應給付原告10萬 元及其自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息。三、原告願供擔保請准宣告假執行。四 、訴訟費用由被告負擔。」等語（見本院卷一第11頁），嗣 於民國109 年7 月28日以民事綜合言詞辯論意旨狀，變更聲 明為：「先位訴之聲明：一、被告林辰輔應將門牌號碼新北 市○○區○○街00巷0 號房屋如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、 Ｅ、Ｆ部分所示範圍騰空返還予原告。二、被告林辰輔應給 付原告301,660 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。三、被告林美佑應將門牌 號碼新北市○○區○○街00巷0 號房屋如附圖編號Ｇ、Ｈ、 Ｉ部分所示範圍騰空返還予原告。四、被告林美佑應給付原 告247,365 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。五、原告願供擔保，請准宣告 假執行。六、訴訟費用由被告負擔。備位訴之聲明：一、被 告林辰輔應將坐落於新北市○○區○○段000 地號土地如附 圖所示Ｄ部分面積39.78 平方公尺之建物即門牌號碼新北市 ○○區○○街00巷0 號房屋拆除後，將該部分所占用之土地 騰空返還予原告及其他共有人全體。二、被告林辰輔應給付 原告120,752 元及自民事準備書㈢狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息。三、被告林美佑應 將坐落於新北市○○區○○段000 地號土地如附圖所示Ｇ部 分面積32.62 平方公尺之建物即門牌號碼新北市○○區○○ 街00巷0 號房屋拆除後，將該部分所占用之土地騰空返還予 原告及其他共有人全體。四、被告林美佑應給付原告99,018 元及自民事準備書㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息。五、原告願供擔保，請准宣告假 執行。六、訴訟費用由被告負擔。」等語（見本院卷二第57 至59頁），經核原告所為上開訴之變更，屬請求之基本事實
同一，且原告係因被告於109 年1 月9 日初次到庭為下述之 答辯內容後，即提起本件追加之備位之訴，亦難認有何妨礙 被告之防禦及訴訟之終結之情事，揆諸上開法律規定，應予 准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於99年3 月9 日與證人陳阿中購買坐落臺北 縣○○市○○○段○○○○段000000地號土地，面積516 平 方公尺，權利範圍應有部分1/3 （下稱系爭土地）及其上門 牌號碼新北市○○區○○街00巷0 號房屋（下稱系爭5 號房 屋）；同日與證人李春娥購買系爭土地，權利範圍應有部分 1/3 及其上門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 號房屋（下 稱系爭7 號房屋，與系爭5 號房屋合稱系爭不動產），並均 已交付價款，陳阿中及李春娥亦已分別點交上開土地及房屋 予原告，原告業已取得系爭不動產之事實上處分權。又原告 取得系爭不動產之事實上處分權後，旋即以門鎖鎖住系爭不 動產，嗣原告發現被告2 人未經原告同意，即逕自無權占有 系爭不動產，原告即委請李佳翰律師分別以107 年調律李字 第107122201 號及107122202 號函催告被告2 人遷讓返還系 爭不動產，被告2 人皆置之不理，是被告2 人自占有日起， 即分別無權占有系爭不動產，並受有相當於租金之不當得利 。原告自得提起本件訴訟，先位請求被告自系爭不動產遷出 ，將系爭不動產返還予原告，並返還自起訴時起回溯前5 年 內相當於租金之不當得利；備位請求被告拆除系爭不動產， 返還系爭土地，並返還前述相當於租金之不當得利損害。爰 先位依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第213 條、第 962 條及類推適用民法第767 條第1 項規定；備位依民法第 767 條第1 項、第821 條、第179 條規定提起本訴，請求由 本院擇一為對其有利之判決，並聲明，如前開程序事項中變 更後之先位及備位聲明。
二、被告林美佑、林辰輔則以：原告並無系爭不動產事實上之處 分權。依原告所述於99年3 月9 日向陳阿中及李春娥，購買 系爭5 號及7 號之土地及房屋，並移轉交付系爭5 號及7 號 房屋，然就新北市政府稅捐稽徵處之函文，陳阿中及李春娥 自始皆未曾有系爭5 號及7 號房屋之稅籍紀錄，及證人陳阿 中及李春娥於庭上表示其自始皆無占有使用收益系爭5 號及 7 號房屋，也未繳納過水電費，也亦無事實上之處份權，甚 至該屋實際地點在哪也不清楚，故其出售系爭5 號及7 號房 屋實屬無權處分，故原告也亦無系爭5 號及7 號房屋之事實 上處分權。又被告林辰輔及林美佑2 人乃向具有事實上之處 分權人及房屋稅籍登記人林坤翰購買，並交付與被告2 人，
現由被告出租使用收益，故被告2 人有事實上之處分權等語 ，資為抗辯。答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決 ，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷二第86至87頁，並依判決用語修改之 ）
㈠原告於99年3 月9 日與訴外人陳阿中購買坐落臺北縣○○市 ○○○段○○○○段000000地號土地，面積516 平方公尺， 權利範圍應有部分1/3 及其上門牌號碼新北市○○區○○街 00巷0 號房屋；同日與訴外人李春娥購買系爭土地，權利範 圍應有部分1/3 及其上門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 號房屋，並均已交付價款，訴外人陳阿中及李春娥亦已分別 移轉上開土地之應有部分10分之4 予原告。上開二份買賣契 約之見證人均為林其瑩。林坤翰則為林其瑩之子。陳麗蘭則 為林其瑩之妻。
㈡被告林辰輔占有系爭5 號房屋。
㈢被告林美佑占有系爭7 號房屋。
四、本院之判斷：
㈠先位之訴部分：
1.系爭5 號及7 號房屋為在系爭土地上所興建之未保存登記建 物。按未辦保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不 能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之 約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人 （最高法院69年度台上字第696 號、85年度台上字第51號意 旨判決參照）。老舊未辦保存登記之建物，年代已久，當初 究係何人起造，如何移轉，固難究詰。惟就此種建物之事實 處分權誰屬，當以事實上管領力孰屬為斷。蓋對之擁有事實 上管領之力者，即為占有人，而占有人於占有物上行使之權 利，推定其適法有此權利，民法第943 條著有明文。次按無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益， 亦為民法第179 條前段所明定。占有為一種法律上地位，取 得占有即取得受法律保護之利益，亦得發生占有之不當得利 返還請求權。
2.經查，原告主張其分別自陳阿中及李春娥受讓系爭5 號及7 號房屋之事實上處分權，買賣之後有取得系爭5 號及7 號房 屋之鑰匙，並將該處以圍牆圍起來等語，雖為被告所否認， 並以前詞置辯。然查，原告於99年3 月9 日分別與陳阿中及 李春娥簽立系爭不動產之買賣契約書，見證人均為林其瑩（ 現改名為林其明，以下逕稱林其瑩），又原告於99年5 月20 日與廖淑英代理李春娥簽立之土地點交確認書，見證人亦為 林其瑩等情，有買賣契約書、土地點交確認書附卷可參（見
本院卷一第23至30頁、第185 頁）。又系爭5 號房屋原始設 立房屋稅籍之納稅義務人為周節子，63年5 月2 日變更納稅 義務人為劉登財，99年5 月19日因買賣變更納稅義務人為林 坤翰；系爭7 號房屋原始設立房屋稅籍之納稅義務人為張傳 修，74年7 月5 日變更納稅義務人為王洪存，90年2 月6 日 因買賣變更納稅義務人為蔡瑤庭，99年4 月9 日因買賣變更 納稅義務人為林坤翰，而林坤翰為林其瑩之子等節，則有新 北市政府稅捐稽徵處三重分處108 年5 月17日新北稅重二字 第1084731824號函、林其瑩及林坤翰之個人戶籍資料附卷可 查（見本院卷一第97頁、限閱卷）。而證人即系爭土地應有 部分及系爭5 號房屋之出賣人陳阿中證稱：我透過當時的里 長林其瑩買賣系爭土地之應有部分及系爭5 號房屋，林其瑩 也是本院卷第23至26頁所附之我跟原告簽立之買賣契約書之 見證人，所有過程都是林其瑩處理，林其瑩雖然沒有跟我講 過買賣系爭5 號房屋之細節，我也沒有支付過系爭5 號房屋 的水電費用、拿過鑰匙、繳過稅金，也不知道有沒有辦理稅 籍登記，這些我都不清楚，但是我賣系爭5 號房屋的時候， 有人把系爭5 號房屋那邊圍起來，賣完之後，有用鐵板圍起 來等語（見本院卷二第27至30頁）；另證人即系爭土地應有 部分及系爭7 號房屋之出賣人李春娥則證稱：我有將系爭土 地之應有部分之系爭7 號房屋賣給原告，買賣和點交都是委 託林其瑩處理，我不認識土地點交確認書上面的廖淑英，當 初我的配偶林明義先取得系爭土地之應有部分，也是委託林 其瑩辦理的，之後出賣系爭土地應有部分及系爭7 號房屋， 我本人沒有辦點交，也不清楚稅籍登記，沒有取得過系爭7 號房屋之鑰匙等語（見本院卷一第465 頁），證人陳阿中及 李春娥均委託林其瑩出賣、點交系爭不動產予原告，而林其 瑩若非前已為證人陳阿中、李春娥取得系爭5 號、7 號房屋 之事實上處分權，即無可能於受託處理原告與證人陳阿中、 李春娥間買賣系爭不動產之不久，其子林坤翰分別於99年5 月19日、99年4 月9 日取得系爭5 號及7 號房屋之稅籍登記 。且據證人陳阿中所述，系爭4 號房屋出賣予原告之後，確 有以鐵板圍起，亦與原告主張其取得系爭5 號、7 號房屋占 有後，隨即鎖住系爭5 號、7 號房屋；又原告亦出具林其瑩 見證之上開土地點交確認書，其上記載點交標的物包含系爭 7 號房屋，足見原告所述陳阿中、李春娥經由林其瑩而取得 系爭5 號及7 號房屋之占有及事實上處分權，其後亦經由林 其瑩出賣及點交系爭5 號及7 號房屋予原告，原告取得系爭 5 號及7 號房屋之占有及事實上處分權等語，應屬非虛。則 原告合法受讓系爭5 號及7 號房屋之事實上處分權，其依民
法第179 條規定，請求被告林辰輔遷讓返還系爭5 號房屋、 被告林美佑遷讓返還系爭7 號房屋，自屬有據。又原告之請 求為選擇合併之訴，本院就原告此部分之請求既為原告勝訴 之判決，自無庸再就其餘之請求權基礎予以論述。 3.被告林辰輔雖抗辯其自林坤翰取得系爭5 號房屋之事實上處 分權云云；被告林美佑則抗辯其自林坤翰取得系爭7 號房屋 之事實上處分權云云。然稅籍登記名義，與系爭房屋所有權 或事實上處分權歸屬無涉，林其瑩之子林坤翰分別於99年5 月19日、99年4 月9 日取得系爭5 號及7 號房屋之稅籍登記 ，並非當然取得系爭5 號及7 號房屋之事實上處分權，況其 父林其瑩方受陳阿中、李春娥託，而將系爭5 號及7 號房屋 之占有及事實上處分權轉讓予原告，已如前述，林其瑩之子 林坤翰之稅籍登記是否即足以證明林坤翰已經取得系爭5 號 及7 號房屋之事實上處分權，顯有疑問。則原告早於99年間 即已取得系爭5 號及7 號房屋之事實上處分權，被告二人自 無從於六年多以後之105 年6 月2 日、105 年4 月12日，自 林坤翰處取得系爭5 號及7 號房屋之事實上處分權。故被告 二人此部分之抗辯，尚非可採。
4.又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念。查被告二人並無占有系爭5 號、7 號房屋之正 當權源，而被告林辰輔自105 年4 月15日取得系爭5 號房屋 之稅籍登記，堪認其自此時而取得系爭5 號房屋之占有；被 告林美佑則於105 年6 月2 日取得系爭7 號房屋之稅籍登記 ，可見其自此時而取得系爭7 號房屋屋之占有等情，有新北 市政府稅捐稽徵處三重分處108 年5 月17日新北稅重二字第 1084731824號函附卷可查（見本院卷一第97頁），被告二人 因占有系爭5 號及7 號房屋，而分別獲得相當於租金之不當 得利。審酌被告林辰輔將系爭5 號房屋以每月12,000元之租 金出租；被告林美佑則將系爭7 號房屋以每月10,000元之租 金出租，有房屋租賃契約書附卷可查（見本院卷一第439 至 445 頁），是原告原得請求被告林辰輔給付相當於租金之不 當得利397,600 元（計算式：12,000元×33月+12,000 元× 4/30月＝397,600 元），然原告僅請求被告林辰輔給付301, 660 元，自應准許；又原告原得請求被告林美佑給付相當於 租金之不當得利331,333 （計算式：10,000元×33月+10,00 0 元×4/30月＝331,333 元，元以下四捨五入），然原告僅 請求被告林美佑給付相當於租金之不當得利247,365 元，亦 屬有據。
㈡原告先位之訴既有理由，自毋庸審酌其備位之訴。五、綜上所述，原告依民法第179 條之規定，請求被告林辰輔遷
讓返還系爭5 號房屋，並給付相當於租金之不當得利301,66 0 元，及自收受民事準備（二）狀之翌日即109 年1 月10日 （因被告林辰輔並未居住於戶籍地，自應以其收受民事民事 準備（二）狀而認其受原告之催告）起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息；請求被告林美佑遷讓返還系爭7 號房屋，並給付相當於租金之不當得利247,365 元，及自收 受民事準備（二）狀之翌日即109 年1 月10日（因被告林美 佑並未居住於戶籍地，自應以其收受民事民事準備（二）狀 而認其受原告之催告）起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由，應 予駁回。兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行 ，關於原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因 訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。原告雖於本件 言詞辯論終結後，請求傳喚證人林其瑩，而主張本件有再開 辯論之必要，然證人林其瑩業經屢次傳喚，而未於本院109 年4 月13日、109 年7 月2 日、109 年8 月13日言詞辯論期 日到庭，自難認有需再度傳喚而再開辯論之必要，附此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 9 月 24 日
民事第三庭 法 官 許珮育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 28 日
書記官 陳冠云
附圖：