臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第1072號
原 告 楊榮輝
訴訟代理人 趙惠如律師
被 告 洪芳儀
受告知人 黃清潭
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年9月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號、面積851.32平方公尺土地乙筆變價分割，所得價金由兩造各按2分之1比例分配。訴訟費用由兩造各按應有部分比例2分之1負擔。 事 實 及 理 由
壹、原告主張
緣坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地（面積851.32平 方公尺，使用分區：特定農業區）（下稱系爭土地）為伊與 被告洪芳儀共有，應有部分各2分1，系爭土地無物之使用目 的不能分割情形，兩造間亦無不分割協議，然因土地面積不 大，無法細分利用，並經原告多次與被告協議出售系爭土地 未果，爰依法請求變價分割等語。並聲明：㈠兩造共有坐落 彰化縣○○鎮○○段00000地號、面積851.32平方公尺土地 乙筆請准予變價分割，所得價金由兩造各按2分之1之比例分 配。㈡訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
貳、被告答辯
系爭土地為祖產，且原告請求購買之金額過低，希望以每坪 新台幣3萬元出售，故不同意變價分割。並聲明：不同意變 價分割系爭土地。
參、得心證之理由
㈠原告主張兩造共有系爭土地，應有部分各2分之1之事實，有 系爭土地登記第三類謄本在卷可證（本院卷第17至19頁）， 堪以認定。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能 協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： （一）以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。（二）原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於
各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配 時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分 仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分 別定有明文。另按分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、 利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用之 價值、經濟效用等原則（最高法院84年度臺上字第1538號、 94年度臺上字第1768號、73年度臺上字第2714號判決要旨參 照）。又農業發展條例所指「耕地」為指依區域計畫法劃定 為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧 用地。另每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不 得分割。但有下列情形之一者，不在此限：（一）因購置毗 鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之 二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。（ 二）部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有 分管之未變更部分，得為分割。（三）本條例89年1月4日修 正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。（四）本條例 89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。（ 五）耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者 ，得分割為租佃雙方單獨所有。（六）非農地重劃地區，變 更為農水路使用者。（七）其他因執行土地政策、農業政策 或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案 核准者，得為分割。前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理 分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決 ，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。農業發展條例第 3條第11款、第16條分別定有明文。
㈢查系爭土地於民國（下同）89年1月4日農發條例施行前原為 彰化縣○○鎮○○段000地號土地（地目：旱、面積2,553平 方公尺），經本院以102年度訴字第960號分割共有物判決將 前開土地分割出系爭土地並為兩造共有，分割後系爭土地使 用分區與使用地類別均為特定農業區農牧用地，係為農發條 例第3條第11款所稱之耕地。兩造共有之系爭土地並無因法 令或物之使用目的不能分割之情形，兩造對此均不爭執，是 以原告訴請裁判分割，於法有據，應予准許，惟依上開說明 ，系爭土地既係屬農發條例所規定之「耕地」，自應受農發 條例第16條及相關規定之限制，系爭土地經裁判分割後已非 農發條例第16條第1項第3、4款於農發條例施行後繼承之耕 地或農發條例施行前共有之耕地，其分割自應適用農發條例 第16條本文，以分割後每人所有面積達0.25公頃為必要。而 系爭土地面積僅851.32平方公尺，若採原物分割無法使各筆
土地於分割後大於0.25公頃，而無從符合農業發展條利第16 條之規定，故本件系爭土地依法不得以原物分配方式分割。 ㈣再按農業發展條例第16條第1項關於耕地分割面積限制，係 為防止耕地細分而設，非不得以其他分割方法消滅耕地共有 關係（最高法院68年台上字第3247號判例參照）。本件於法 令限制下無從進行原物分割，已如前述，揆諸前開見解並不 排除以他法消滅共有關係，如將該等土地均予以變價，由拍 定人取得完整之土地，而由共有人按各該應有部分比例分配 價金，應最能發揮其經濟效用，以期能使系爭土地更盡其利 ，且符合法令限制，爰准將系爭土地均予以變賣，所得價金 按如兩造應有部分比例分配之。
㈤綜上所陳，原告起訴請求分割系爭土地，應予准許。本院審 酌法令限制、系爭土地之現況、分割後之經濟利用效益等情 ，爰將系爭土地予以變價分割，並將所得價金按應有部分比 例分配予兩造。
肆、第按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：(一)權利人同意分割。(二)權利人已參 加共有物分割訴訟。(三)權利人經共有人告知訴訟而未參加 ，民法第824條之1第2項定有明文。又訴訟之結果，於第三 人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論 終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三 人，民事訴訟法第67條之1第1項亦有明文規定。查本件系爭 土地之共有人即原告曾將其就系爭土地應有部分2分之1設定 最高限額抵押權予黃清潭，有土地登記謄本可憑（見本院卷 第17頁至第18頁），前開抵押權人等業經本院告知訴訟，雖 未前來參加訴訟，但系爭抵押權依法即移存於抵押人黃清潭 所分得部分。（本院提醒：本件系爭土地變賣所得價金應先 清償抵押權人黃清潭，勿直接分配予原告）。
伍、又分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共 有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方 法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割系爭土地雖有 理由，惟關於此部分訴訟費用之負擔，仍應以共有人全體各 按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰諭知如主文第2 項所示。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 洪志賢
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 10 月 5 日
書記官 林嘉賢