臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第766號
原 告 粘錦坤
訴訟代理人 趙惠如律師
被 告 林秝秦
林佩萱
上二人共同
訴訟代理人 林泰良
黃楓茹律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年7月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積三二一平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還與原告。
訴訟費用由被告共同負擔。
原告以新臺幣壹佰貳拾陸萬參仟元供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣參佰柒拾捌萬柒仟捌佰元預供擔保後，得免為假執行。 事 實 及 理 由
壹、程序部分：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款 定有明文。另不變更訴訟標的而更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦有明文。查本件 原告本於所有權人之所有物返還請求權，起訴請求林泰良將 占用原告所有土地、面積約300 平方公尺之地上物拆除。嗣 因查悉林泰良已將上開地上物贈與其女即被告林秝秦、林佩 萱，故具狀變更被告（見本院卷第99、101 頁），核原告所 為，乃基於其所有土地遭他人建物無權占用之同一基礎事實 ，依前揭規定，應予准許。又原告依測量結果更正聲明後述 聲明，屬補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變 更或追加，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告經由財政部國有財產署中區分局（下稱國有 財產署）代為標售無人繼承土地程序，標得坐落彰化縣彰化 市○○段○○○○段000地號、使用分區鄉村區、使用地類 別乙種建築用地、面積342平方公尺土地（下稱系爭土地） ，並於民國108年6月6日登記取得所有權後，始發現被告所 有門牌號碼為彰化縣○○市○○路000巷000弄00號之建物（ 下稱系爭建物），無正當權源占用系爭土地如附圖（即彰化 縣彰化地政事務所108年9月17日彰土測字第2508號土地複丈
成果圖）所示編號A部分、面積321平方公尺土地，供作工廠 使用，已侵害原告就系爭土地之所有權，爰依民法第767條 第1項前段規定，請求被告拆屋還地等語，並聲明：如主文 第1項所示；暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭土地原為訴外人林桂森所有，被告之祖父即訴外人林水 波與被告之伯公即訴外人林水泉於58年3 月25日，共同出資 向當時地主林桂森之子即訴外人林趂守購買系爭土地與毗鄰 之同段939 地號土地（出資比例各半），推由林水泉出面簽 訂不動產土地買賣契約書（下稱系爭契約書），並給付買賣 價金完畢，林趂守亦將土地交由其等占有使用，其等協議分 管，由林水泉在同段939 地號土地興建建物居住使用；林水 波則使用系爭土地。當時約定迨林趂守繼承取得系爭土地後 ，再辦理土地移轉登記，然其後林趂守未取得該地，經屢次 催告林趂守辦理土地所有權移轉登記，然迄未移轉。又林水 波於70年間韋恩颱風過後，在系爭土地上興建系爭建物，林 水波逝世後，由其子即訴外人林志強、林泰良共同繼承取得 該建物，並協議將房屋稅籍登記於林志強名下。林志強去世 後，其持分由其子即訴外人林昔旻繼承，嗣林泰良以新臺幣 （下同）60萬元向林昔旻購買持分，而取得系爭建物全部事 實上處分權，林泰良再贈與其女即被告各2分之1權利，並已 辦理系爭建物之房屋稅籍登記。
(二)原地主林桂森與林水波、林水泉間應存有耕地租賃關係，嗣 後變成租地建屋關係，林桂森之繼承人應當繼承租賃契約， 原告依照民法425 條所定買賣不破租賃原則，亦受上開租賃 關係之拘束。又林桂森之繼承人林趂守將系爭土地出售與林 水波、林水泉，縱然未辦理所有權移轉登記，然依系爭契約 書第13條約定：「但在未拍定移轉登記以前，乙方（即林水 泉）願意照日付給甲方（即林趂守）租金」，應認系爭建物 與土地間存有基地租賃關係存在，嗣土地與房屋分別讓與兩 造，然上開基地租賃關係，對於兩造仍繼續存在，被告自屬 有權占有。況原告應買系爭土地前，系爭建物即坐落系爭土 地，而具備公示狀態，任何第三人受讓系爭土地，均可能知 悉占有狀態之公示性，原告訴請拆屋還地，顯違誠信原則等 語置辯，並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利之判決，願 供擔保，請免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地原為林桂森所有，林桂森於昭和21年（即民國35年 ）5月9日死亡，其繼承人為：次女林敏、四女林足、六女林 巧及養子林趂守（於98年5月23日死亡）。
(二)被告祖父之弟林水泉在同段939地號土地，興建建物居住使 用。
(三)被告之祖父林水波於70年間，在系爭土地如附圖所示編號A 部分、面積321平方公尺土地，興建系爭建物。(四)林水波逝世後，由其子即林志強、林泰良共同繼承系爭建物 ，協議房屋稅籍登記於林志強名下，林志強去世後，其持分 由其子林昔旻繼承，嗣林泰良以60萬元向林昔旻購買持分， 林泰良再將系爭建物全部贈與給其女即被告共有，權利範圍 各2分之1，被告就系爭建物有事實上處分權。(五)原告經由國有財產署代為標售無人繼承土地程序，於108年5 月13日標得系爭土地（當時登記所有權人林桂森），於108 年6月6日辦畢所有權移轉登記。
四、兩造爭執事項：
系爭建物就系爭土地，是否具有合法占用權源？(一)被告抗辯兩造間依民法第425條、第426條之1規定，存有基 地租賃關係，是否可採？
(二)被告抗辯原告請求拆屋還地，有違誠信原則，有無理由？五、得心證之理由：
(一)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對 於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有 明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土 地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院 85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查原告所有系爭土 地，為被告具事實上處分權之系爭建物占用一情，既為被告 所不爭執，依上開說明，被告就系爭建物占用系爭土地有正 當權源之事實，自應負舉證之責。
1.被告固執證人林徵壽、江勝男之證詞，抗辯系爭土地原地主 林桂森與林水波、林水泉間存有耕地租賃關係，嗣後變為租 地建屋關係，林桂森之繼承人應繼承租賃關係，原告依照民 法425條買賣不破租賃原則，亦受上開租賃關係之拘束云云 。然本院依被告之聲請函詢彰化縣彰化市公所之結果，系爭 土地並無三七五租約登記，有該所回函可參（見本院卷第40 5頁）。而證人林徵壽僅證稱：我父親林水泉及伯父林水波 於八七水災之前，就在系爭土地及系爭939地號土地上耕種 ，我不清楚其等有無簽訂租約，亦不清楚其等基於何種權利 可以耕種土地等語（見本院卷第253 頁）。證人江勝男則證 稱：林水波本來在系爭土地上耕種，並且搭蓋簡易型工寮放 置農具，於韋恩颱風過後，才興建現在的系爭建物等語（見
本院卷第255 頁），則依上開證人證述內容，固然得知悉林 水波有在系爭土地上耕種之情事，然無從知悉林水波係基於 何種法律關係使用該土地，自無從僅以林水波曾在系爭土地 耕種之事實，即認定其與林桂森間具有耕地租賃或基地租賃 之法律關係存在，被告復未提出其他證據供本院審酌，是其 上開抗辯，即無可採。
2.被告抗辯林水波與林水泉於58年間，共同出資向當時地主林 桂森之子林趂守購買系爭土地與同段939地號土地，推由林 水泉出面簽訂系爭契約書，林趂守並交付土地與其等占用， 嗣其等協議由林水泉在同段939 地號土地興建建物居住使用 ，林水波則使用系爭土地等情，業據其提出系爭契約書1 紙 為證（見本院卷第157至163頁）。原告雖否認上開契約書之 真正，然據證人林徵壽到庭證稱：我父親林水泉跟叔叔林水 波共同出資購買土地，因為是親兄弟，就由身為大哥之林水 泉出面簽訂系爭契約書。林水波大約30幾年前，在系爭土地 上興建房屋等語（見本院卷第252至254頁）。參以兩造均不 爭執林水泉在同段939 地號土地，興建建物居住使用乙情， 可認系爭契約書應屬真正。而依系爭契約書第13條記載：「 但在未拍定移轉登記以前，乙方（即林水泉）願意照日付給 甲方（即林趂守）租金」（見本院卷第161 頁），可認被告 所辯林水波與林水泉共同向林趂守購買或承租系爭土地與同 段939地號土地之事實，應堪採信。
3.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與 第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1項固有明文。然上開規定係以出租人就租賃物具有所 有權為前提，始有適用。如出租人並無管理、處分租賃物之 正當權利，自難認其所簽訂之租賃契約，對於租賃物之受讓 人仍有效存在。又按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼 承人對於遺產全部為公同共有：公同共有物之處分及其他之 權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意 ，民法第1151條、第828條定有明文。查系爭土地之原所有 權人林桂森於昭和21年（即民國35年）5月9日死亡，其繼承 人為次女林敏、四女林足、六女林巧及養子林趂守等事實， 為兩造所不爭執。是林趂守於58年3月25日簽訂系爭契約書 時，並非當時登記所有人林桂森之唯一繼承人，依上開規定 ，林趂守並無單獨處分林桂森所遺遺產之權利。參以證人林 徵壽證稱：我父親林水泉曾經要求林趂守辦理土地所有權移 轉登記，然因林趂守之大姐及妹妹不願意蓋印，故遲未辦理 移轉登記。我不清楚簽約當時林桂森之其他繼承人有無同意 林趂守簽約等語（見本院卷第252至254頁），足見林桂森之
其他繼承人對於系爭契約書之約定應有爭執，始不同意辦理 土地移轉登記。被告復未提出任何證據證明林趂守係經全體 繼承人同意，而出售或出租系爭土地，或事後業經全體繼承 人承認，是縱然林趂守有與林水波、林水泉簽訂系爭契約書 ，並移轉土地與其等占用，然上開契約僅於當事人間有其效 力，土地受讓人並不繼受無權處分人與建物所有人間之債權 關係，從而，被告抗辯林水波、林水泉就系爭土地具租賃關 係存在，嗣土地與房屋分別讓與給兩造，依民法第425條、 第426條之1規定，兩造仍繼續存在基地租賃關係云云，亦非 可採。
(二)被告抗辯，原告請求拆屋還地有違誠信原則，是否可採？ 1.民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發 生其法律上之效力，倘物之受讓人若知悉讓與人已就該物與 第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者， 參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應 受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100年度台上字第 463號判決意旨參照）。
2.查林趂守並無單獨處分系爭土地之權利，系爭契約書僅於締 約雙方當事人間具有拘束效力，已如前述，是被告以系爭契 約書之法律關係，對原告抗辯其有占用系爭土地之合法權利 ，已難採認。又依國有財產署函附之108年度第401批逾期未 辦繼承登記土地或建築改良物公告及附件所示，系爭土地（ 標號48）於備註欄雖載明不點交，然就「使用管理情形」記 載：「依縣市政府地政機關移交之逾期未辦繼承登記土地及 建物列冊管理單無繼承人、合法使用人或其他共有人使用範 圍及出租記載。」（見本院卷第230 頁），難認原告於投標 買受系爭土地之過程中已明確知悉或可得知悉被告占用系爭 土地之法律關係為何，是被告僅憑系爭建物坐落系爭土地之 事實，抗辯原告受讓系爭土地前可能知悉占有狀態之公示性 ，原告訴請拆屋還地，有違誠信原則云云，實有所誤，係無 足採。
(三)綜上，系爭建物占用系爭土地並無正當權源，原告於本件亦 無違反誠信原則之情，則原告依民法第767條第1項前段規定 請求被告應將系爭建物拆除，並將占用土地返還與原告，即 屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告 應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A部分所示、面積321 平方公尺之建物拆除，將占用土地返還原告，為有理由，應 予准許。又兩造均聲請願供擔保，請准免為宣告假執行，於 法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 10 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 15 日
書記官 張茂盛