臺灣屏東地方法院民事判決 108年度重訴字第137號
原 告 張鳳嵐
兼上列一人
法定代理人 黃淑慧
共 同
訴訟代理人 林瑋庭律師
被 告 阮呂芳周
訴訟代理人 湯瑞科律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109 年9 月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣1,306 萬元，及自民國108 年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並由原告共同受領。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣435 萬4,000 元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,306 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：原告之被繼承人張峰賓，於民國107 年1 月10日 、2 月2 日與被告簽訂土地買賣協議書（下稱系爭協議書） ，約定由張峰賓向被告購買坐落屏東縣高樹鄉廣興段1668、 1669、1670、1671、1672、1673地號等6 筆土地（下稱系爭 1668、1669、1670、1671、1672、1673地號土地，合稱系爭 6 筆土地），並於系爭協議書第3 點約定買賣價金由張峰賓 以系爭6 筆土地向銀行貸款，以為給付，倘貸款金額未達買 賣價金總額之7 成，買賣契約即不成立，被告應將張峰賓已 付之款項全數返還。嗣後張峰賓與被告於107 年1 月11日、 2 月2 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由 張峰賓以總價新臺幣（下同）7,878 萬7,874 元，向被告購 買系爭1668、1669、1670地號土地，而以總價1 億1,056 萬 9,294 元，向被告購買系爭1671、1672、1673地號土地。上 開買賣價金共1 億8,935 萬7,168 元，業經張峰賓交付由中 國信託商業銀行西台南分行簽發，發票日107 年1 月5 日， 金額500 萬元及由中國信託商業銀行鳳山分行簽發，發票日 107 年2 月2 日，金額526 萬元之本行支票2 紙予被告，復 於107 年1 月11日匯款280 萬元至被告指定之合作金庫銀行 屏東分行00000000000000號帳戶，合計已給付被告1,306 萬 元。惟其後張峰賓以系爭6 筆土地向合作金庫銀行屏東分行 申請貸款1,550 萬元，經該行審核後決定不予核貸，依系爭
協議書第3 點約定，張峰賓得請求被告返還其已給付之1,30 6 萬元。又張峰賓於107 年6 月6 日死亡，其繼承人為原告 黃淑慧、張鳳嵐，迄未為遺產分割，依系爭協議書第3 點約 定及繼承法律關係，原告得請求被告加計法定遲延利息返還 1,306 萬元，並由原告共同受領等情，並聲明：㈠如主文第 1 項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊固有與張峰賓簽訂系爭協議書及系爭買賣契約 ，惟二者實為不同之契約。伊與張峰賓簽訂系爭協議書，係 委由張峰賓代為尋覓系爭6 筆土地之買受人，雙方並於第1 點約定買賣契約成立後，伊應給付張峰賓業務獎金及仲介費 ，而第3 點約定，則係針對系爭6 筆土地之買受人為之，亦 即，倘買賣價金業經談妥，伊同意於該買受人貸款之金額未 達買賣價金總額之7 成時，買賣契約為不成立。至系爭買賣 契約始為伊與張峰賓間之買賣契約，乃系爭協議書以外之另 一契約，原告主張二者為同一契約，並依系爭協議書第3 點 約定，請求伊返還已受領之價金1,306 萬元，洵屬無據。又 張峰賓自知其無力給付系爭6 筆土地之買賣價金，而另尋覓 訴外人裘維平向伊買受系爭1669、1670地號土地，並同意將 已給付之1,306 萬元全部轉為裘維平買受上開2 筆土地之定 金，則張峰賓與伊間亦已無1,306 萬元之債權債務關係存在 ，原告請求伊返還1,306 萬元，亦屬無據等語，資為抗辯， 並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之 判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭6 筆土地均為被告所有。
㈡、被告與張峰賓分別於107 年1 月10日、107 年2 月2 日，就 系爭1668、1669、1670地號土地及系爭1671、1672、1673地 號土地，簽訂系爭協議書。
㈢、被告與張峰賓於107 年1 月11日簽訂如本院卷一第33至39頁 所示不動產買賣契約書，約定由張峰賓以總價7,878 萬7,87 4 元，向被告購買系爭1668、1669、1670地號土地；復於10 7 年2 月2 日簽訂如本院卷一第41至43頁、第47至49頁所示 不動產買賣契約書，約定由張峰賓以總價1 億1,056 萬9,29 4 元，向被告購買系爭1671、1672、1673地號土地。上開買 賣價金，業經張峰賓交付由中國信託商業銀行西台南分行簽 發，發票日為107 年1 月5 日，金額500 萬元及由中國信託 商業銀行鳳山分行簽發，發票日107 年2 月2 日，金額526 萬元之本行支票2 紙予被告，並於107 年1 月11日匯款280 萬元至被告指定之合作金庫銀行屏東分行00000000000000號 帳戶，合計已給付被告1,306 萬元。
㈣、張峰賓於107 年2 月5 日，以系爭6 筆土地向合作金庫銀行 屏東分行申請貸款1,550 萬元，經該行審核後決定不予核貸 。
㈤、張峰賓於107 年6 月6 日死亡，其繼承人為原告黃淑慧、張 鳳嵐，迄未為遺產分割（有戶籍謄本及繼承系統表附卷足憑 ，見本院卷一第21至23頁、第239 頁）。四、本件之爭點為：㈠系爭協議書第3 點約定是否為系爭買賣契 約內容之一部？㈡原告請求被告返還已受領之價金1,306 萬 元，有無理由？茲分述如下：
㈠、系爭協議書第3 點約定是否為系爭買賣契約內容之一部？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張系爭協議 書第3 點約定，為系爭買賣契約內容之一部，既為被告所否 認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。 ⒉經查，系爭協議書第3 點約定：「……乙方（按即張峰賓） 承買該筆土地（按即系爭6 筆土地）向銀行貸款購買，如果 貸款金額未達7 成，本買賣不成立，已付款原金退還」等語 ，有系爭協議書在卷可稽（見本院卷一第25頁）。又證人即 系爭協議書、系爭買賣契約所載立會人邱元啟到場證稱：系 爭協議書及系爭買賣契約係由陳文雄代書所寫，當下伊、張 峰賓及被告之代理人邱麗慧均有在場，且有同意其內容並親 自簽名及蓋章；之所以簽訂系爭協議書，係因張峰賓欲買受 系爭6 筆土地，惟因資金不足，僅能先給付定金，再以土地 向銀行貸款後給付買賣價金予被告，並於第3 點約定倘張峰 賓貸得之款項未達7 成，買賣契約即不成立，被告需將張峰 賓已給付之定金全部返還；其後張峰賓請伊幫忙找代書以系 爭6 筆土地向銀行貸款，惟經代書告知貸款金額無法達7 成 ，張峰賓遂請伊載其去找邱麗慧至少5 次，欲取回定金，然 邱麗慧一直拖延，致張峰賓心情不佳等語（見本院卷一第21 8 至221 頁）；證人陳文雄亦到場證稱：系爭協議書及系爭 買賣契約均為伊依照張峰賓及邱麗慧所述之內容所寫，當時 伊、張峰賓、邱麗慧及邱元啟均有在場，且有同意其內容並 親自簽名及蓋章；系爭協議書係在簽訂系爭買賣契約後才簽 訂，而系爭買賣契約第2 條載明尾款由張峰賓向銀行貸款後 付清，所以才簽訂系爭協議書，約定倘張峰賓貸款未達7 成 ，買賣契約即不成立；系爭協議書係針對系爭買賣契約未載 明，但經張峰賓與被告約定之事項為之，而因系爭買賣契約 係為向銀行貸款之用，其上不能記載貸款未達7 成，故另外 簽訂系爭協議書等語（見本院卷一第252 至254 頁），堪認 原告主張：張峰賓向被告買受系爭6 筆土地，並於系爭協議
書第3 點約定倘貸款金額未達7 成，買賣契約即不成立，被 告應將張峰賓已給付之價金返還等語，尚屬非虛。 ⒊被告雖以系爭協議書第1 點約定：「本件買賣成交完成後， 甲方（按即被告）應將總金額付給乙方（按即張峰賓）業務 獎金每壹分地95萬元正及仲介費每壹分地2 萬5,000 元正， 雙方同意訂立，各無食言」等語，辯稱：系爭協議書與系爭 買賣契約實為不同之契約，系爭協議書第3 點並非系爭買賣 契約內容之一部云云。惟簽訂系爭協議書時在場之張峰賓、 邱元啟、陳文雄及邱麗慧均非法律專業人士，實難以期待其 等討論面面俱到，並將內容嚴實記載，於此情形，自不宜僅 自文字判斷，而應考量其他情事加以判斷契約當事人之真意 ，較為妥適。查張峰賓確有向被告買受系爭6 筆土地，為兩 造所不爭執，系爭協議書第3 點復明確載明：「乙方（按即 張峰賓）承買該筆土地（按即系爭6 筆土地）向銀行貸款購 買，如果貸款金額未達7 成，本買賣不成立，已付款原金退 還」等語，互核以觀，姑不論系爭協議書第1 點約定之內容 為何，系爭協議書第3 點均係針對張峰賓與被告間就系爭6 筆土地之買賣契約為之，應無疑義。至證人即被告之代理人 邱麗慧固到場證稱：系爭協議書第3 點約定係張峰賓要求寫 的，當時張峰賓在找買主，據其表示要這樣寫，才能給買主 信任，較容易成交，系爭協議書與系爭買賣契約無關，系爭 協議書係張峰賓為配合買主才簽，系爭買賣契約則係張峰賓 為向被告買受系爭6 筆土地而簽等語（見本院卷一第246 、 247 頁），惟亦證稱：之所以簽訂系爭協議書，係因張峰賓 欲買受系爭6 筆土地，並表示其買受系爭6 筆土地後，可以 更好之價格出售，但張峰賓怕被告將土地售予他人，故簽訂 系爭協議書，保證之後一定會向被告買受系爭6 筆土地；系 爭協議書第1 點約定係張峰賓要求寫的，因為張峰賓怕其找 到其他人用比被告所提更高之價格買受，被告會反悔等語（ 見本院卷一第244 、245 頁），前後所述已有不一，況依其 所證，張峰賓係為向被告買受系爭6 筆土地，始與之簽訂系 爭協議書，則何以系爭協議書竟與系爭買賣契約無關？亦有 矛盾。又證人邱麗慧上開所證，與證人邱元啟、陳文雄到場 證稱：其等不清楚系爭協議書第1 點之約定等語（見本院卷 一第221 、254 頁），顯有出入，其真實性容有可疑。且證 人邱麗慧乃代理被告與張峰賓簽訂系爭協議書及系爭買賣契 約之人，其說詞不免迴護被告而有偏頗之虞，難以遽信。是 被告徒執前詞，辯稱系爭協議書第3 點與系爭買賣契約無關 云云，即無足採。
⒋被告另辯稱：倘系爭協議書第3 點約定為系爭買賣契約內容
之一部，衡情系爭買賣契約應會再次重申相同之內容，以昭 慎重，乃系爭買賣契約並無相同內容之記載，可見系爭協議 書第3 點約定並非系爭買賣契約之內容云云。惟系爭協議書 第3 點約定即係針對系爭買賣契約為之，已如前述，則張峰 賓與被告既已簽訂系爭協議書，當無再於系爭買賣契約載明 相同內容之必要，其等未於系爭買賣契約重申其旨，尚無何 違背常理之處。被告上開所辯，亦無足採。
⒌從而，系爭協議書第3 點約定為系爭買賣契約內容之一部， 堪予認定。
㈡、原告請求被告返還已受領之價金1,306 萬元，有無理由？ ⒈查張峰賓於107 年2 月5 日，以系爭6 筆土地向合作金庫銀 行屏東分行申請貸款1,550 萬元，經該行審核後決定不予核 貸之事實，為兩造所不爭執，並經合作金庫銀行屏東分行函 復本院略以：伊銀行審酌借款戶、資金用途、還款來源、債 權保障及借款戶之展望等因素後，認張峰賓擔保性不足而予 以婉拒等語（見本院卷一第155 頁），可見張峰賓確實無法 以系爭6 筆土地向銀行貸得買賣價金總額7 成之金額，則依 系爭協議書第3 點約定，被告即應返還已受領之價金1,306 萬元。又張峰賓於107 年6 月6 日死亡，其繼承人為原告黃 淑慧、張鳳嵐，迄未為遺產分割，業據前述，則原告依系爭 協議書第3 點約定及繼承法律關係，請求被告返還1,306 萬 元，並由原告共同受領，於法即屬有據。
⒉被告雖辯稱：原告需證明張峰賓以系爭6 筆土地向全國各金 融機構貸款均未達7 成，始能認為系爭協議書第3 點約定之 條件成就云云。惟觀諸系爭協議書第3 點並未有此限制，且 我國金融機構對於貸款之審核已有一定之標準，自應解為張 峰賓向任一銀行貸款未達7 成，即為已足。況且以系爭6 筆 土地向全國所有金融機構貸款，不僅曠日費時，亦將導致張 峰賓動輒數月或數年後始能貸得款項給付買賣價金，而被告 亦需等待數月或數年始能取得買賣價金，以此可能遙遙無期 之限制作為買賣契約之條件，殊難想像。是被告徒執前詞， 遽謂原告尚不得依系爭協議書第3 點約定為請求云云，洵無 足採。
⒊被告復辯稱：張峰賓另尋覓裘維平向伊買受系爭1669、1670 地號土地，並同意將已付之1,306 萬元，全部轉為裘維平買 受上開2 筆土地之定金，則張峰賓與伊間已無1,306 萬元之 債權債務關係存在云云，並提出其與裘維平於107 年2 月14 日簽訂之不動產買賣契約書為證（見本院卷一第123 至129 頁）。惟查，被告與裘維平除簽訂上開不動產買賣契約書外 ，另於同日簽訂買賣協議書〈承諾書〉（見本院卷一第165
頁），此為兩造所不爭執，而徵諸買賣協議書〈承諾書〉上 記載：「承買人裘維平與出賣人阮呂芳周訂立買賣契約，定 金1,306 萬元正，本契約是向銀行提出貸款用途。出賣人所 有坐落屏東縣高樹鄉廣興段1668、1669、1670、1671、1672 、1673號等6 筆土地，前依承買人張峰賓訂有契約。107 年 2 月14日訂立契約是向銀行貸款用途」等語，且證人裘維平 到場證稱：當時張峰賓欲向訴外人黃宏宗購買土地，而其個 人無法貸得較高金額，故需借用伊之名義貸款，伊才因此簽 訂不動產買賣契約書及買賣協議書〈承諾書〉，伊不認識被 告，亦無向被告買受土地之意，僅係協助張峰賓順利貸得款 項而已等語（見本院卷二第8 、9 、11頁），證人陳文雄亦 到場證稱：簽訂買賣協議書〈承諾書〉時，伊有在場，該書 面並非裘維平要買土地而簽，而係為了貸款才簽，且係為給 張峰賓及被告保障，否認會認為被告又將土地售予裘維平， 變成一地二賣等語（見本院卷一第255 頁），足見裘維平與 被告間簽訂不動產買賣契約書，乃為向銀行貸款之用，其等 間實無買賣土地之意甚明。基此，裘維平既未向被告買受系 爭6 筆土地，張峰賓已付之1,306 萬元即無可能作為裘維平 應給付被告之買賣價金，則被告執前詞辯稱其與張峰賓間已 無1,306 萬元之債權債務關係存在云云，顯與事實不符，亦 無足採。
五、綜上所述，本件原告依系爭協議書第3 點約定及繼承法律關 係，請求被告給付原告1,306 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日（即108 年12月14日）起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息，並由原告共同受領，為有理由，應予准許。 又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經 核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 林婕妤
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 王鏡瑜