臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第921號
原 告 陳月美
王月敏
兼
上二人共同
訴訟代理人 江佳俐
被 告 黃鈺雯
周政模
楊美芝
上三人共同
訴訟代理人 翁瑞麟律師
複代理人 洪振庭律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國109年9月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。經查，被 告黃鈺雯原為臺北市○○區○○路0段000巷00號5樓房屋及 其上如附圖所示增建物編號A之所有權人，嗣於本件訴訟繫 屬後之民國109年4月22日將所有權讓與訴外人許鼎謙，並於 同年5月22日將該62號5樓房屋移轉登記為許鼎謙所有，業經 其自承在卷（見本院卷第210頁），此有土地建物查詢資料 、異動索引查詢資料在卷可參（見本院卷第128頁至第129頁 、第176頁至第177頁），然揆諸上開規定，於本件訴訟並無 影響，合先敘明。
二、又原告起訴後，另追加公寓大廈管理條例第7條第1項第3 款 規定作為請求權基礎（見本院卷第151頁、第209頁），經核 係基於所主張對造無權占用之同一事實，依照民事訴訟法第 255條第1項但書第2款之規定，自屬合法，次予敘明。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊與黃鈺雯、被告周政模、楊美芝（下合稱 被告，分則以姓名稱之）分別為臺北市○○區○○路0段000 巷00號、64號大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，系爭 大樓之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）為全體區分所有權人 共有，且不得約定專用，被告竟無權占用並於其上加蓋如附 圖所示增建物編號A、B（下合稱系爭增建物，分稱系爭增建
物A、B）使用致生損害，爰依民法第767條第1項、第821條 、第179條、公寓大廈管理條例第7條第1項第3款規定，提起 本件訴訟，請求黃鈺雯拆除系爭增建物A，周政模及楊美芝 拆除系爭增建物B，並將系爭屋頂平台返還予全體區分所有 權人，及各給付回溯5年內及迄回復原狀之日止相當於租金 之不當得利等語，並聲明：㈠黃鈺雯應將系爭增建物A拆除 ，並將屋頂平台回復原狀返還予原告及其他共有人全體，及 給付原告新臺幣（下同）5萬8,935元，暨自109年4月20日起 至屋頂平台回復原狀之日止，按月給付原告363元；周政模 、楊美芝應將系爭增建物B拆除，並將屋頂平台回復原狀返 還予原告及其他共有人全體，及給付原告4萬9,105元，暨自 109年4月20日起至屋頂平台回復原狀之日止，按月給付原告 302元；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊已依現行民法第820條規定獲過半數共有人同 意使用系爭屋頂平台，此有分管協議書可證，況其他住戶均 早已口頭同意此事，足見就系爭屋頂平台確存有分管契約， 伊並非無權占用等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回 ；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第136頁）： ㈠原告為系爭大樓62號、64號1樓之區分所有權人；黃鈺雯為 系爭大樓62號5樓之區分所有權人；周政模、楊美芝為系爭 大樓64號5樓之區分所有權人。
㈡系爭增建物A、B各為黃鈺雯、周政模及楊美芝增建並使用。四、得心證之理由：
㈠被告並非無權占用系爭屋頂平台
⒈按建築物之特定部分，須具備實質上獨立性要件及形式上之 獨立性要件，始得成為區分所有權之客體，前者如該特定部 分具備構造上之獨立性、自己出入門戶可直接與外界相通等 ，後者則係區分所有權之登記、獨立之門牌號碼，或者所有 人已將特定部分分割，或讓與他人成為區分所有權之客體等 情形。經查，兩造均不否認系爭屋頂平台並無單獨編列建號 、門牌，亦無產權登記等情（見本院卷第220頁），再酌以 系爭屋頂平台之構造性質，堪認該部分並非區分所有建築物 ，而屬系爭大樓全體區分所有權人所共有之共用部分，先予 敘明。
⒉次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主 要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。公寓大廈管理條 例第7條第1項第3款固有明文，惟本條例施行前已取得建造 執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓
大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。92年12 月31日修正前同條例第43條亦已明定（修正後則移列為同條 例第55條第2項但書，亦同此旨）。而查，公寓大廈管理條 例係於84年6月28日公布，並於同月30日施行，然系爭大樓 則於76年12月11日建築完成，並於77年2月1日為第一次登記 ，為兩造自承在卷（見本院卷第220頁），亦有土地建物查 詢資料在卷可佐（見本院卷第78頁、第80頁、第82頁、第84 頁、第122頁），易言之，系爭大樓於公寓大廈管理條例施 行前已建築完成並辦畢登記，是以，關於系爭屋頂平台之使 用，揆諸前開規定，並不受公寓大廈管理條例第7條規定之 限制，應無疑義，原告據此主張並無分管契約之適用，難認 可採。
⒊又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收 益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之 ，98年1月23日修正施行前民法第818條、第820條第1項分別 定有明文。故共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使 用特定之共有物者，既非法律所不許，因此共有人得為共有 物之分管契約，共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益 之權，並非無權占有。各區分所有權人之間，得自行約定建 築物共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由 特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合 意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分；至共 有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合 住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈 之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管 領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管 理，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之 存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定 部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情 事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之 情形，而應受分管契約之拘束。茲查：
①證人楊敬龍證稱：伊為系爭大樓62號2樓房屋所有人，也是 系爭大樓原始住戶，該坐落土地原為家族所有，其後與建商 合建，部分房屋分配給地主，部分則由建商郭俊麟出售第三 人；伊有在76年12月11日協議書上親自簽名，也曾簽過契約 書，系爭大樓蓋好之際，當時住戶均同意屋頂歸頂樓所有權 人管理使用，第一手頂樓住戶搬來時就已加蓋，伊均知情及 同意，且頂樓加蓋留有通道，陽台處亦可以看到水錶即可。 之後不知何時還有另簽一份分管協議書，於此之前系爭屋頂 平台均由5樓住戶使用等語（見本院卷第211頁至第215頁）
。
②證人楊進字亦證稱：伊為系爭大樓64號3樓房屋所有人，也 是系爭大樓原始住戶，該坐落土地原為家族所有，其後與建 商合建，部分房屋分配給地主，部分則由建商郭俊麟出售第 三人；伊有在76年12月11日協議書上親自簽名，之後於今年 5月簽分管協議書，內容均為真實，表示伊同意且知情5樓住 戶於頂樓加蓋，之前都是口頭同意，後來要有書面才簽分管 協議書，先前系爭屋頂平台均由5樓住戶使用，同意範圍為 留通道供修理清洗水塔，此外部分均可使用等語（見本院卷 第215頁至第219頁）。
③而系爭大樓原始住戶共10戶曾於76年12月11日簽立協議書， 其中第一點即約明「頂樓屋頂歸頂樓所有權人管理使用，並 負責維護修繕。但頂樓所有權人不得上鎖或加裝鐵門致妨害 同棟之共有人或關係人之防火逃生或為裝天線、看水塔、抄 水錶等要到屋頂時之自由上下」（見本院卷第182頁），嗣 後系爭大樓2至5樓住戶復就系爭屋頂平台之管理使用，簽立 分管協議書，並同樣載明由系爭大樓5樓之所有權人專用（ 見本院卷第16頁），另系爭大樓原始承購戶亦曾與建商簽立 房地買賣之契約書（見本院卷第184頁至第205頁），其中就 5樓屋頂亦有相同約定，更載明「5樓所有權人為加蓋頂樓合 法增建物，需要相關之土地共有人或房屋所有權人蓋章並提 供證件時，該相關人皆願意無條件提供配合」（見本院卷第 204頁）。是以，綜合前開證詞及證物判斷，足見系爭大樓 於初始建成之際，不僅透過建商與各住戶，更有住戶間彼此 約定系爭屋頂平台由5樓房屋所有權人專用，堪認系爭大樓 區分所有權人間已就此成立分管契約，則被告身為系爭大樓 5樓區分所有權人，其據此管理使用系爭屋頂平台，自屬有 權使用。
④至於原告雖主張被告不得於系爭屋頂平台上增建云云（見本 院卷第221頁），惟系爭屋頂平台既得由5樓房屋所有權人管 理使用，非不得於其上增建，此觀諸證人楊敬龍、楊進字所 稱均同意加蓋，以及契約書上記載5樓所有權人加蓋增建時 ，其他關係人士應無條件配合等節，亦可明瞭，況縱令該增 建係違章建築，僅生嗣後拆除之行政問題，仍不能推翻分管 契約之效力。更遑論原告並不否認於76年12月11日協議書上 親自簽名，且知悉系爭屋頂平台約定由頂樓所有權人使用一 事（見本院卷第220頁至第221頁），其既已明知此事，卻與 被告及其他區分所有權人間因系爭大樓地下室及法定空地另 案涉訟（見本院卷第154頁至第171頁），而逕行提起本件訴 訟，益加難認其主張可取。
⒋從而，系爭大樓區分所有權人間就系爭屋頂平台既已約定分 管契約，亦即由系爭大樓5樓房屋所有權人專用，故被告管 理使用系爭屋頂平台，乃屬有據，原告主張被告無權占用一 節，並無理由。
㈡原告不得請求被告拆除系爭增建物A、B及給付相當於租金之 不當得利
被告並非無權占用系爭屋頂平台，已如前述，則原告請求渠 等各拆除系爭增建物A、B，並回復原狀返還予共有人，以及 回溯5年內及迄回復原狀之日止相當於租金之不當得利，均 屬無據。
五、綜上所述，原告依照民法第767條第1項、第821條、第179條 、公寓大廈管理條例第7條第1項第3款等規定，訴請被告拆 除系爭增建物A、B，以及給付相當於租金之不當得利，均為 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦 失其附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 洪甄憶