臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第466號
原 告 廖珮均
訴訟代理人 吳奎新律師
複代理人 陳添信律師
被 告 台北市大興公寓大廈管理委員會
法定代理人 葉嘉雯
訴訟代理人 劉貴榮
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109 年9 月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人原為許天雱，於民國109 年3 月10日變更 為葉嘉雯，業據兩造陳明（見本院卷第249 頁），其具狀聲 明承受訴訟（見本院卷第362 頁），核無不合，應予准許。二、原告主張：原告所有臺北市○○區○○段○○段00000 ○號 建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00○0 號1 樓房 屋（下稱系爭房屋），其中如附圖所示D1部分面積24.68 平 方公尺遭被告無權占有，作為大樓之公共通道，並設置機車 停車格出租，爰依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告 將如附圖所示D1部分騰空返還原告等語。並聲明：㈠被告應 將如附圖所示D1部分騰空返還原告。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。
三、被告則以：系爭房屋所屬大興華廈之建商與各承購戶間，已 就將系爭房屋如附圖所示D1部分作為通道共同使用，以默示 方式成立分管契約，此為訴外人模登寶貝股份有限公司（下 稱模登公司）與系爭房屋前所有人即訴外人黃秋華間本院10 0 年度訴字第616 號請求拆屋還地等事件確定判決所確認之 事實，上開分管使用狀況為其後之受讓人得以見聞知悉，此 分管契約之效力及於其後之受讓人，且原告係經由本院拍賣 買受系爭房屋，於本院拍賣公告中已載明「主建物64.66 平 方公尺中，有部分為大樓之通道，通道面積為24.68 平方公 尺」等語，原告拍定前，已知有該通道，且知該通道必為該 社區住戶基於分管契約所致等語，資為抗辯。並聲明：㈠原 告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，請准供 擔保免為假執行。
四、本院得心證之理由：
㈠按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交
易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可 認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。 是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各 共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人 所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得 認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契 約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與 第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在， 通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法 院99年度台上字第790 號、98年度台上字第2426號判決意旨 參照）。次按專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共 用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，公寓大廈管 理條例第33條第1 款定有明文。
㈡大興華廈於68年間經臺北市士林地政事務所辦理建物所有權 第一次登記時，同段00之0 號0 樓房屋（下稱00之0 號0 樓 房屋）之範圍係如附圖所示B 部分，同段00之0 號0 樓房屋 （下稱00之0 號0 樓房屋）之範圍係如附圖所示C 部分，同 段00之00號0 樓房屋（下稱00之00號0 樓房屋）之範圍係如 附圖所示E 部分，系爭房屋之範圍係如附圖所示D 及D1部分 ，惟建商對外銷售時，00之0 號1 樓房屋之範圍已擴及為如 附圖所示B 及A1部分，00之0 號1 樓房屋之範圍已擴及為如 附圖所示C 及A2左側與E 部分同寬部分，系爭房屋之範圍已 擴及為如附圖所示D 、D1及A2右側部分，亦即前後兩排房屋 之間並無通道存在，此有建商銷售廣告一樓平面圖（見本院 100 年度訴字第616 號卷第127 頁）、證人許秀緞提出之大 興華廈房地買賣契約書暨附圖（見本院100 年度訴字第616 號卷第216 至236 頁背面），足證大興華廈對外銷售時，建 商已將如附圖所示A1及A2部分劃歸為00之0 號1 樓、00之0 號1 樓、系爭房屋之屋內範圍使用，而非作為通道使用。然 目前大興華廈實際使用現況，除00之0 號0 樓及00之0 號1 樓房屋之使用範圍與上開建商銷售廣告一樓平面圖所示相符 外，00之00號1 樓房屋之範圍已擴及為如附圖所示E 及E1部 分，系爭房屋之範圍則已內縮為如附圖所示D 部分及A2右側 部分、D1部分變更為通道使用，參酌證人即大興華廈原始住 戶陳俞伶證述：00之0 號、00之0 號及00之0 號這3 戶是公 司跟建商買的，當時大樓中間沒有和重慶北路平行的橫向走 道，會從81之9 號（即系爭房屋）旁邊的通道出入，00之0 號會通到重慶北路後面的00巷，是建商交屋時就弄好的，當 時通道的狀況買屋的人應該都知道等語（見本院100 年度訴
字第616 號卷第190 至193 頁）；證人即大興華廈原始住戶 許秀緞亦證述：華廈有分A 、B 、C 棟，A 棟、C 棟大門較 大，B 棟較小，我有聽說B 棟的門太小了，消防不安全，所 以後來有開一個後門，大樓本來是長條型，後來是從中間穿 過去，應該是建商改的，因為那戶還沒賣出去所以才從那裡 改，那戶的門牌好像是00之0 號0 樓（即系爭房屋）等語（ 見本院100 年度訴字第616 號卷第208 至211 頁），足證大 興華廈興建完成取得使用執照後交屋前，建商已將1 樓原有 之通道變更設計，將如附圖所示A1部分納入00之0 號1 樓房 屋屋內範圍，將如附圖所示A2左側與E 部分同寬部分、A2右 側部分分別納入00之0 號1 樓、系爭房屋屋內範圍，將原屬 系爭房屋登記所有權範圍如附圖所示D1部分變更為共同使用 之通道，並依此交屋，大興華廈原始各承購戶，經由銷售廣 告、買賣契約所附一樓平面圖、現場實際使用狀況，自始即 知悉如附圖所示A1、A2部分已分屬00之0 號1 樓、00之0 號 1 樓及系爭房屋使用範圍，且知悉一樓通道係變更如附圖所 示D1部分相連A 部分貫穿大廈中間東西向，堪認系爭房屋所 屬大興華廈之建商與各承購戶間，已就將系爭房屋如附圖所 示D1部分作為通道共同使用，以默示方式成立分管契約，模 登公司與系爭房屋前所有人黃秋華間本院100 年度訴字第61 6 號請求拆屋還地等事件之確定判決亦同此認定，經調該卷 核閱無訛。
㈢且原告係經由本院107 年度司執字第66884 號拍賣抵押物強 制執行程序拍定買受系爭房屋，於拍賣公告中業已載明：「 主建物64.66 平方公尺中，有部分為大樓之通道，通道面積 為24.68 平方公尺」等語，經調該卷核閱無訛，堪認原告經 由拍賣公告上開記載及現場實際使用狀況，可得而知系爭房 屋如附圖所示D1部分有上開分管契約存在，應受上開分管契 約之拘束。
㈣至原告主張黃秋華與被告間成立分管契約，係因黃秋華當時 擁有共4 戶，即系爭房屋、00之00號1 樓、00之0 號1 樓、 00之0 號0 樓，而以其部分專有部分換得部分共用部分，然 現4 戶分屬不同人所有，原告所有系爭房屋如附圖所示D1部 分為原告所有之專有部分，並未換得部分共用部分，不受上 開分管契約之拘束云云。惟上開分管契約係建商與各承購戶 間所成立，且專有部分經該專有部分區分所有權人同意即可 約定成為共用部分，此觀之上揭公寓大廈管理條例第33條第 1 款規定即明，並不以換得同面積或等值之部分共用部分為 必要，原告主張其所有系爭房屋如附圖所示D1部分為專有部 分，且未換得部分共用部分，不受上開分管契約之拘束云云
，並不可採。
五、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項前段規定，請求被 告將如附圖所示D1部分騰空返還原告，為無理由，應予駁回 ；其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。六、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均 不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明 。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 28 日
民事第三庭 法 官 陳世源
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 28 日
書記官 吳婉萱
, 台灣公司情報網