臺灣基隆地方法院民事判決
109年度簡上字第11號
上 訴 人
即 原 告 謝炳煌
訴訟代理人 楊思勤律師
被 上訴人
即 被 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 吳嘉榮律師
被 上訴人 黃天貴
上列當事人間確認優先購買權事件，上訴人對於中華民國109年1
月14日本院基隆簡易庭108年度基簡字第1003號第一審判決提起
上訴，經本院第二審合議庭於109年9月14日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟陸佰參拾伍元由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、被上訴人黃天貴經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條 之1第3項準用同法第463條，再準用同法第385條第1項前段 之規定，准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○段○○○○段00地 號土地(下稱系爭土地)，因無人辦理繼承登記，經被上訴人 財政部國有財產署北區分署(下稱北區分署)委託「台灣金融 資產服務股份有限公司」(下稱金服公司)於民國108年9月18 日標售，而由被上訴人黃天貴以新臺幣(下同)289,299元得 標。惟依土地法第73條之1第3項「依第二項規定標售土地或 建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共 有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於 決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」 之規定，因上訴人為系爭土地之「繼承人」及「合法使用人 」，自有優先購買權，乃於108年9月20日向金服公司主張就 系爭土地有優先購買權，詎金服公司於108年10月17日以108 年度台金北繼字第11號函復「……經呈財政部國有財產署北
區分署(即被上訴人)審認後以108年10月16台財產北處字第1 0800290320號函核示：『本案謝君(即上訴人)檢附之分管契 約書雖已切結前述事項，惟因該契約書年代久遠且未經公、 認證，謝君亦非立約人，致難以審認，爰請通知謝君於10日 內依投標須知第12點第2項至第5項規定，循司法途徑處理』 ……於文到十日內向法院提起確認之訴。」等語，上訴人確 為系爭土地之「繼承人」及「合法使用人」，惟被上訴人北 區分署、黃天貴對於上訴人就系爭土地有優先購買權既均有 爭執，致使上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，亦即法律關係之存在與否不明確，致上訴人在私法上 之地位有受侵害之危險，而此危險非不得以對於被上訴人之 確認判決除去之，為此提起本件積極確認之訴。並聲明：確 認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。
二、被上訴人於原審均求為判決：上訴人在原審之訴駁回。其答 辯意旨略以：
(一)被上訴人北區分署部分：
⒈系爭土地為訴外人謝金潭之遺產，因其繼承人逾公告期限未 辦理繼承登記，經改制前臺北縣政府73年10月1日列冊代管 ，嗣代管期限屆滿再以90年8月13日九十北府地籍字第29468 4號函移交被上訴人北區分署辦理公開標售。被上訴人北區 分署接管系爭土地後，依土地法第73條之1規定委由訴外人 金服公司以逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物公開標售 。第一次公開標售結果，於107年3月14日由訴外人徐惠英以 最高標價415,300元標得系爭土地及同小段92地號土地，斯 時上訴人即向被上訴人北區分署主張優先購買權，經金服公 司審查不符優先購買要件之後，上訴人乃基於系爭土地之繼 承人及使用人地位起訴請求確認優先購買權存在，經本院以 107年度基簡字第433號確認優先承買權事件受理在案，經審 理結果，判決上訴人敗訴確定。訴外人徐惠英於判決後，因 不堪訴訟耗時，乃向被上訴人北區分署表示放棄系爭土地及 同小段92地號土地之標買權。經被上訴人北區分署再度委由 訴外人金服公司公開標售結果，系爭土地嗣經被上訴人黃天 貴以最高標價289,299元標得，上訴人仍表示行使優先購買 權，嗣經金服公司審查結果，以108年10月17日108年度台金 北繼字第11號函復上訴人提供之審查資料年代久遠無法審查 ，上訴人即提起本件確認訴訟。
⒉被上訴人北區分署否認上訴人提出之「分管約字」之形式上 真正。而上訴人始終就「分管約字」之形式上真正，未能舉 證以實其說。
⒊上訴人並非土地法第73條之1第3項規定之系爭土地之「繼承
人」或「合法使用人」：
⑴縱認「分管約字」之形式上真正。觀諸「分管約字」記載「 一、長房朝廷應得山場壹殿……其地番八拾八番之壹田八拾 九番之壹田九拾壹番田九拾四番田九拾八番田計五筆朝廷應 得之額為炤」、「二、次房金潭、章榮應得山場內垵東至… …其地番八拾八番田八拾九番田九拾弍番畑九拾七番田百番 田弍百五拾六番田弍百五拾七番田計七筆係金潭章榮應得之 額為炤」、「參房印叔承嗣人章榮應得山場內垵……其地番 八拾九番之弍田九拾參番畑九拾五番田九拾六番田計四筆係 參房應得之額聲明炤」、「八、批明第九拾番地厝宅及庭地 長房與弍房作為對半均分不得異言聲明再炤」等內容，「分 管約字」中之「八拾八番」、「八拾九番」、「九拾番」、 「九拾壹番」、「九拾弍番」、「九拾參番」、「九拾七番 」、「九拾八番」、「百番」、「弍百五拾六番」、「弍百 五拾七番」，即為坐落新北市平溪區石底段竿蓁林小段88、 89、90、91、92、93、97、98、100、256、257地號土地。 然系爭土地與同小段77-2、77-4、88、88-2、89、91、92、 93、97、97-1、98、100、256、256-2、257地號等16筆土地 ，於臺灣光復後之36年7月1日以總登記為原因，登記為訴外 人謝金潭單獨所有等事實，有土地登記簿謄本可稽。復參諸 已故訴外人謝金潭登記為所有權人之上開16筆土地中，其與 上訴人提出之「分管約字」記載謝朝廷分管之土地重疊者， 僅有系爭土地及同小段91、98地號等3筆土地，其餘88-1、8 9-1、94地號等3筆土地並未登記謝金潭名義，另三房「謝印 」分管之89-2、95、96地號等3筆土地，亦未登記謝金潭名 義，而登記為謝金潭所有之77-2、77-4、88-2、97-1、256- 2地號土地，亦全與「分管約字」所記載之土地無涉；凡此 事實，已足以判斷上訴人提出「分管約字」亦有可能因人事 變化，而與現實狀況不符。
⑵況依上訴人提出之「建物登記簿謄本」所示資料，上訴人之 先祖父謝接枝於38年11月1日即以「第一次登記」為原因辦 竣「新北市平溪區平林32號」房屋(下稱系爭建物)之所有權 登記等情，可見上訴人之先祖父謝接枝並非認知不足之人士 ，是系爭土地或卷附「分管約字」所分管之土地，倘確為謝 朝廷共有之土地，何以上訴人之先祖父謝接枝於辦理房屋所 有權登記之餘，卻獨漏大批土地共有權利未為登記，令人不 解，益徵上訴人主張「分管約字」為真正，並據以主張其為 系爭土地之共有人，殊屬無據。
⑶再者，系爭土地上之系爭建物編定門牌號碼為「新北市平溪 區平林32號」，係於臺灣光復後38年11月1日辦理所有權第
一次登記，不僅與上訴人主張日治時期完成建築之門牌號碼 「臺北廳基隆郡石底庄竿蓁林九十番」房屋，完全不符，亦 與上訴人繳納電費之用電地址即「新北市平溪區竿蓁林27號 」大相逕庭，足認系爭建物係無權占用系爭土地，而非上訴 人之先曾祖父謝朝廷分管使用之範圍。再觀之上訴人提出之 新北市瑞芳戶政事務所108年3月15日新北瑞戶字第10851513 69號函載「……惟有關臺端申請補登日據時期設籍竿蓁林90 番地地門牌整編證明乙節，查本所現有檔存門牌資料，並無 日據時期番地地址與光復後門牌地址對照資料可資核對，爰 礙難受理。」等語，益見上訴人並非系爭土地之繼承人之一 ，系爭土地亦非其先曾祖父謝朝廷分管使用之範圍，而屬無 權占用系爭土地，上訴人自不得主張其就系爭土地有優先購 買權。
(二)被上訴人黃天貴部分：
被上訴人否認上訴人就系爭土地有優先購買權，且被上訴人 經實地訪查系爭土地，並無門牌號碼為新北市平溪區竿蓁林 27、29、32號之建物，而分管契約以占有為前提，系爭土地 既無上訴人所稱之系爭建物占有使用，難認上訴人就系爭土 地存有分管契約而屬系爭土地之合法使用人。
三、原審審理結果，以上訴人非屬系爭土地之繼承人或合法使用 人為由，判決上訴人全部敗訴。上訴人不服，提起上訴，並 聲明：(一)原判決廢棄；(二)確認上訴人就系爭土地優先購 買權存在。被上訴人則求為判決：上訴駁回。
四、按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之 意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事 訴訟法第454條第2項前段定有明文。此於簡易程序之第二審 準用之，同法第436條之1第3項亦有明定。本件判決應記載 之理由，經本院審理結果，認關於兩造攻擊防禦方法之意見 及法律上之意見，均與第一審判決理由相同，茲引用之，不 予贅述。
五、上訴意旨除執原審之主張重複為主張，本院就此業已引用原 審之判決理由，不再贅述外；其餘上訴意旨固略以：系爭土 地於36年7月1日以總登記為原因，登記為訴外人謝金潭單獨 所有，並無真正之合法原因，迄今亦無人辦理繼承登記，顯 見訴外人謝金潭並非系爭土地之真正所有權人，依院字第19 19號解釋「土地法第三十六條所謂登記有絕對效力。係為保 護第三人起見。將登記事項賦予絕對真實之公信力。故第三 人信賴登記。而取得土地權利時。不因登記原因之無效或撤 銷。而被追奪。惟此項規定。並非於保護交易安全之必要限 度以外剝奪真正之權利。如在第三人信賴登記。而取得土地
權利之前。真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之 無效或撤銷。提起塗銷登記之訴。」上訴人仍得對被上訴人 主張其為系爭土地之真正權利人之一。至於原審判決所載「 系爭土地嗣於36年間進行總登記時，原告曾祖父謝朝廷業於 34年間死亡，由原告祖父謝接枝繼為戶長，此有原告提出戶 籍資料在卷可參，然訴外人謝接枝並未登記為土地所有權人 ，而係由訴外人謝金潭於36年7月1日登記為單獨所有，依據 此客觀事實，堪信系爭土地於36年間原告祖父謝接枝已非共 有人，否則迄今其等仍得提出保存良好之『分管約字』書面 ，豈可能於36年間不知系爭土地之存在，而漏未辦理系爭土 地所有權人之登記。」及「原告之先祖父謝接枝另曾於38年 11月1日辦理新北市○○區○○段○○○○段000○號建物( 即系爭建物)之第一次所有權登記，該建物之基地即為系爭 土地，此有原告提出建物登記簿謄本在卷可參。是以原告祖 父謝接枝對於土地、建物須辦理所有權登記應知悉甚詳，然 其僅就系爭土地上建物辦理建物登記，卻未針對系爭土地登 記為謝金潭單獨所有，有所主張及爭議，益足認定，系爭土 地於36年間確實已變更為謝金潭單獨所有。」等語，此與訴 外人謝金潭所為之總登記是否具有真正合法登記之原因，係 屬二事，不得混為一談，且台灣光復初期，尚無健全之不動 產登記制度，則上訴人之先祖父謝接枝於38年11月1日辦理 系爭建物之第一次所有權登記，而未就系爭建物占用之基地 即系爭土地辦理登記，或未針對系爭土地登記為謝金潭單獨 所有，有所主張及爭議，並非無此可能，原審以此推斷上訴 人之先祖父謝接枝於36年間已非系爭土地之共有人，顯非公 允，並聲請本院向地政機關調取訴外人謝金潭於36年7月1日 就系爭土地辦理總登記之原始資料等語。惟：
(一)按除前揭司法院院字第1919號解釋外，最高法院33年上字第 4983號裁判要旨「土地法第36條所謂登記有絕對效力，係為 保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無 效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對 於登記名義人仍得主張之。」亦同此意旨。惟所謂登記有無 效或得撤銷之不合法原因，係指不動產物權變動之意思表示 本身具有無效或得撤銷，或該項意思表示根本不存在而言， 且真正權利人主張登記有無效或得撤銷之不合法原因，而對 登記名義人有所主張或請求時，應就其主張之登記有無效或 得撤銷之不合法原因之有利事實，負舉證責任。系爭土地之 登記名義人為謝金潭，此為兩造所不爭，復有系爭土地登記 第一類謄本在卷可稽，依民法第758條第1項「不動產物權， 依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生
效力。」之規定，謝金潭乃系爭土地之所有權人，因此上訴 人主張該所有權登記有無效或得撤銷之不合法原因，自應就 其主張之此部分有利事實，負舉證責任。
(二)本院依上訴人之聲請，向新北市瑞芳地政事務所調取訴外人 謝金潭於36年7月1日就系爭土地辦理總登記之原始資料。經 新北市瑞芳地政事務所於109年5月15日以新北瑞地登字第10 96124632號函附系爭土地之「臺灣省土地關係人繳驗憑證申 報書」影本(下稱繳驗憑證申報書)供參，觀諸繳驗憑證申報 書正面之記載，申報人為謝金潭，權利憑證欄項下記載「登 記證」，且有證明人林有財，申報繳證日期為35年6月4日， 復觀諸繳驗憑證申報書背面之記載，權利憑證之主要證憑書 為法院登記濟證，可知訴外人謝金潭於36年7月1日就系爭土 地辦理總登記之時，確有提出登記證。本院再依職權函請新 北市瑞芳地政事務所檢送「登記證」及當時辦理土地總登記 時所需檢附之相關資料及登記法令供參，新北市瑞芳地政事 務所於109年6月8日以新北瑞地登字第1096125327號函復「 ……。三、依上開規定，本案臺灣省土地關係人繳驗申報書 所載之權利憑證(登記證)應已於驗訖後發還，本所查無相關 檔存資料，爰無從提供。隨文檢送『臺灣地籍釐整辦法』及 『臺灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法』供參。」 本院復觀諸臺灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法第 5條、第7條第1項、第8條分別規定「土地權利人，應於規定 繳驗憑證期限內填具申請書，檢同左列各款證件之一，向各 該縣市地政機關申請辦理：『一 前日本時代法院所發之不 動產之登記濟證』；二 前日本時代各州廳所發關係該土地 之謄本；三 最近三年內之任何一年地租收據。前項各種證 件全缺或遺失者，應申敘理由，取具鄉鎮長或四鄰之保證書 。」「縣(市)政府接收申請書及證件後，應即審查，審查時 ，應將所繳驗之申報書產權憑證與土地臺帳不動產登記簿三 者互為核對，經核對相符者，應即在各關係證件加蓋縣(市) 政府名義之驗訖發還戳記，及審查人員印章後發還，核對不 符者，應查明原委分別依法處理。」「土地權利憑證，經審 查後，即發還並同時公告，公告期間定為二個月，期滿無人 提出異議，應即換發所有權狀，或他項權利證明書。前項公 告，得由縣市地政機關張貼佈告，令權利關係人免費公開閱 覽登記圖冊代替揭示。」由此可知訴外人謝金潭於辦理總登 記所檢附之「登記證」，乃前日本時代法院所發之不動產之 登記濟證，經審查後，即發還並同時公告，公告2個月期滿 ，無人提出異議，始換發系爭土地之所有權狀，完全符合當 時辦理總登記所依據之相關登記法令，復參以上訴人之先祖
父謝接枝曾於38年11月1日辦理系爭建物之第一次所有權登 記，可見上訴人之先祖父謝接枝對於房屋之登記涉及權利歸 屬之瞭解及重視，並非無知之人，且又長期保存「分管約字 」，益見其對土地亦相當之重視，何以反乎常情竟未就系爭 土地申請辦理總登記，或於訴外人謝金潭申辦系爭土地總登 記之公告期間內未有任何異議，任由系爭土地登記為訴外人 謝金潭單獨所有，則其長期保存「分管約字」之意義何在？ 因此，縱然「分管約字」確為真實，然經時間變遷，已難以 排除系爭土地之權利狀態嗣後已有所變動之可能性，此外， 上訴人復未能舉證證明系爭土地之登記有無效或得撤銷之不 合法原因存在，其因繼承而為系爭土地之共有人之一，則上 訴人上訴主張其確為系爭土地之繼承人等語，即無可採。又 謝金潭既已登記為系爭土地之所有人，上訴人之先祖父謝接 枝已非系爭土地之共有人之一，則上訴人所有之系爭建物有 無繼續占有系爭土地之正當權源，此亦未據上訴人提出任何 證據以實其說，上訴人主張其係系爭土地之合法使用人，亦 無可採。
六、綜上所述，上訴人既未能證明其為系爭土地之「繼承人」「 共有人」或「合法使用人」，則其就系爭土地自無優先購買 權存在，原審就此為上訴人敗訴判決，核無違誤。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、第二審訴訟費用4,635元，由敗訴之上訴人負擔。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第385條第1項前段、第449條第1項、第454條第2項、 第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 高偉文
法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 張雅婷