返還預繳款項
臺灣基隆地方法院(民事),基小字,109年度,2351號
KLDV,109,基小,2351,20200909,1

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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
                  109年度基小字第2351號
原   告 張淑苓 

訴訟代理人 李浩  
被   告 甲山林建設股份有限公司

法定代理人 張瀛珠 
訴訟代理人 蔡宗佑 
被   告 城上城社區管理委員會

法定代理人 顧美齡 
訴訟代理人 陳建菖 

 
上列當事人間返還預繳款項事件,本院於民國109年9月2日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
理由要領
一、原告起訴主張:
(一)先位之訴
1、原告於民國99年6月間與被告甲山林建設股份有限公司( 下稱甲山林公司)承購其城上城建案之E1棟5樓及G6棟12 樓兩戶房屋,並分別簽訂房屋預定買賣契約(下稱E1棟5 樓契約、G6棟12樓契約),嗣原告依被告甲山林公司要求 ,並按E1棟5樓契約第14條第1項第4款及G6棟12樓契約第 16條第1項第6款之規定(下合稱系爭約款),預繳新臺幣 (下同)2萬1,000元及1萬1,000元之6個月管理維護費。 嗣因被告甲山林公司至108年4月5日始完成交屋,同時重 新按登記權狀面積計算應收之管理維護費,並退還溢收金 額5,322元、1,664元予原告,並稱其餘管理維護費已移轉 予被告城上城社區管理委員會(下稱被告城上城管委會) ,因而原告已合計預繳2萬5,014元(下稱系爭管理維護費 )【計算式:2萬1,000元+1萬1,000元─5,322元─1,664 元=2萬5,014元】。
2、按E1棟5樓契約第14條第1項第4款、G6棟12樓契約第16條 第1項第6款之規定,自交屋日起,原告始應負擔按月繳付 共有部分管理費之貴,但後段約定原告尚未交屋前,被告



甲山林公司於社區管理委員會成立前之代管期間之社區公 共區域之管理維護費,亦應由原告負擔之約定,該條款後 段特別約定抵觸民法第247條之1第1款、第2款之規定(下 稱定型化契約之限制),應屬無效之約定。
3、次按民法第 348條第1項、第373條本文、第234條、第240 條之規定(下稱危險負擔移轉之規定),被告甲山林公司 將房屋點交予承購戶原告前,卻約定各該標的物之利益及 危險均約定應由原告負擔,該等約定顯已違民法危險負擔 法則。複按公寓大廈管理條例第10條第2項之規定(下稱 公寓大廈管理、維護費用分擔規定),是被告甲山林公司 依民法第373條規定,理應依債務本旨將約定共用部分移 交予原告後,使原告成為管理負責人後始須負擔管理維護 貴任及費用,從而被告甲山林公司將房屋點交予原告前, 自得要求由原告負擔管理維護費用。
4、末按消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1 項、第4項前段、第5項之規定(下稱相關消費者保護法規 定),並且參內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項中之應記載事項」(下稱系爭記載事項 )第16條第1款,可知關於承購戶繳納共有部分管理費之 時點,係於共有部分點交之條款中約定,則該條款所指「 交屋」,解釋上自應包含共有部分之點交。被告甲山林公 司108年4月5日始完成交屋,在此之前,原告自無負擔共 用部分管理維護費用之義務。被告甲山林公司之定型化契 約已逾越系爭記載事項中之應記載事項,該約定應為無效 。
5、因被告甲山林公司收取系爭管理維護費之契約約款已屬無 效,其受領系爭管理維護費即無法律上理由,依據不當得 利請求被告甲山林公司返還。
(二)備位之訴
原告於108年4月5日交屋後即辦理入住,被告城上城管委 會即要求按月支付社區共有部分之管理維護費。原告依先 位之訴請求被告甲山林公司將系爭預繳款共計2萬5,014元 全額返還,如被告甲山林公司提出證明已依約將預收之6 個月管理維護費移轉予被告城上城管委會,並指示作為抵 銷原告入住後之管理維護費之用,則原告主張被告城上城 管委會應返還重複收取之上開管理費。
(三)基於上述,聲明:
1、先位請求:被告甲山林公司應給付原告2萬5,014元。 2、備位請求:被告城上城管委會應給付原告2萬5,014元。二、被告等答辯略以:




(一)被告甲山林公司部分
承認收取系爭管理維護費,由預約買受人支付管理維護費 為業界慣例,並無顯失公平可言,管理維護費之結餘已全 數移交予管委會,然未指定抵銷個別各住戶應繳納給管委 會之管理費。基此聲明:原告之訴駁回。
(二)被告城上城管委會部分
被告甲山林公司移交結餘管理維護費,係作為被告城上城 管委會之公共基金,非用以抵充各房屋買受人登記為所有 權人後,按月應繳納管理費。基於前述,聲明:原告之訴 駁回。
三、本院之判斷
(一)先位之訴:
1、原告雖主張系爭約款牴觸「定型化契約之限制」、「相關 消費者保護法規定及系爭記載事項第16條第1款」,應屬 無效之約定。然民法第247條之1關於定型化契約效力之規 定,須定型化契約之條款係由一方預定用於同類契約而作 成,他方當事人僅按該預先之一般契約條款與提出人(契 約利用人)訂立契約,並未就其內容進行磋商,始有其適 用;如當事人之一方基於與特定相對人訂立契約之目的, 預先擬就相關條款,作為商議之張本,嗣經雙方當事人對 其內容為個別磋商而合意議定者,即非該條規定適用之範 圍(最高法院106年度台上字第1166號民事判決意旨參照 )。經查,系爭約款有別同契約其他條款,於下方均有原 告之簽名,其性質應屬「個別磋商條款」,自不受前開定 型化契約之限制;再者定型化契約之限制之規定,必以按 其情形顯失公平為前提,縱認系爭約款屬定型化契約約款 ,亦僅係規範社區共有部分於代管期間之管理維護費用由 何方預納支付,而該等費用性質亦屬利於社區相關設備管 理維護、清潔等,非不利於買受人,亦難謂有何顯失公平 。另原告所提「相關消費者保護法規定」及「系爭記載事 項第16條第1款」,所規範之對象僅限於「定型化契約」 ,而不及於性質屬「個別磋商條款」之系爭約款,當無牴 觸該等規定可言。
2、原告另以「危險負擔移轉規定」、「公寓大廈管理、維護 費用分擔規定」為由,主張系爭約款屬無效之約定。然民 法第373條危險負擔移轉之規定,所稱危險乃指價金危險 ,利益則指使用利益,且依同條但書之規定,當事人得以 契約合意排除「交付時」方移轉予買受人負擔之規定,從 而,既得以合意排除,且公寓大廈管理、維護費用亦非此 所指之價金危險,原告主張亦無理由。




3、綜上,原告主張被告甲山林公司向其收取系爭管理維護費 之約定無效,於法無據,則被告甲山林公司依據有效之契 約約款受領系爭管理維護費,並不構成不當得利,原告請 求被告甲山林公司返還,顯無理由,應予駁回。(二)備位之訴:
原告主張被告甲山林公司將其繳付之系爭管理維護費,交 付予被告城上城管理委員指定抵充原告應繳納之管理費, 業據被告2人否認,原告亦未提出證據證明,原告主張顯 無可信。原告自108年6月以後為城上城社區之區分所有權 人,為其所自承,依法應向被告城上城管委會繳納管理費 ,被告城上城管委會收取原告繳納管理費2萬5,014元,於 法有據,顯不構成不當得利,原告請求返還已繳納之管理 費,並無理由,應予駁回。
(三)綜上所述,原告先位之訴及備位之訴,均無理由,均應予 駁回。
四、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法,經本院審酌後,認均與本件判決結果無影響, 毋庸再予一一審酌,附此敘明。
五、本件第一審裁判費為 1,000元,此外核無其他費用支出,是 其訴訟費用額確定為1,000元,爰依職權確定前開訴訟費用 ,由敗訴之原告負擔。
六、據上論結,本件原告之訴均無理由,判決如主文。 
中 華 民 國 109 年 9 月 9 日
基隆簡易庭法 官 王翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,上訴於本院合議庭,並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴,非以判決違背法令為理由不得為之,上訴狀應記載上訴理由,表明下列各款事項:
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 9 日
書記官 陸清敏

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參考資料
甲山林建設股份有限公司 , 台灣公司情報網