臺灣屏東地方法院民事判決 108年度屏簡字第508號
原 告 吳振豐
訴訟代理人 陳文海律師
被 告 潘玉娟
上列當事人間請求修復漏水事件，本院於民國109年9月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）96,500元及自民國109 年4 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者， 民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴 時原以請求被告將門牌號碼屏東縣○○市○○街000 號4 樓 之6 房屋（原為門牌號碼同號4 樓之4 房屋，下稱系爭房屋 ）之漏水修復，並於房屋漏水修繕後予以5 年保固期限，嗣 於訴訟進行中，原告委由訴外人旭泰工程行估價系爭房屋漏 水維修費用後，變更訴之聲明為被告應給付原告96,500元， 及自言詞變更訴之聲明之翌日（即109 年4 月9 日）起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷二第66、13 0 頁）。經核原告上開訴之變更，係基於請求修復漏水之同 一基礎事實，觀諸上開法規意旨，自屬適法，應予准許。二、原告主張：原告於108 年3 月21日以總價310 萬元向被告購 買系爭房屋暨其基地，並約定自108 年4 月11日起由被告保 固重大漏水半年責任，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），且被告於系爭買賣契約之標的物現況說明 書第9 項：「有無滲漏水之狀況」，標註為「否」，亦即被 告於系爭買賣契約明確擔保系爭房屋無滲漏水情形。惟系爭 房屋於同年7 月間逢雨季及颱風，竟於主臥室、浴室及客房 發生多處滲水及壁癌之狀況，已達重大漏水之程度，欠缺被 告所保證之品質，應由被告負責。又修復上開漏水之費用共 計96,500元，以此計算原告得請求減少之價金，並依民法第 359 條、第360 條買賣法律關係，請求被告給付96,500元。 另本件被告出賣系爭房屋有不完全給付之情事，且可歸責於 被告，原告亦得依民法第227 條第1 項，請求被告賠償上開 修復費用，併請就上開請求權擇一為有利之判決等語。並聲 明：被告應給付原告96,500元，及自民事變更訴之聲明暨補
正狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。
三、被告則以：對於108 年3 月21日出售系爭房屋予原告，並約 定自108 年4 月11日起由被告保固重大漏水半年責任，及系 爭房屋現況有滲漏水之情形並不爭執，惟上開約定之重大漏 水係指屋內水管破損導致之漏水，而系爭房屋現況滲漏水係 因外牆破損且經連續颱風大雨所致，自非被告保固之範圍。 又系爭房屋外牆為系爭房屋所在武愛聯協新家大樓之共有部 分，則系爭房屋外牆破損致系爭房屋滲漏水所生損害，應由 該大樓全體住戶負賠償責任，而非向被告請求等語，並聲明 ：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
查，兩造於108 年3 月21日簽訂系爭買賣契約，約定原告以 總價310 萬元向被告購買系爭房地，業已完成所有權移轉登 記及交屋程序；又系爭買賣契約除原有款內容外，另有增有 特約事項，載明︰「賣方保固重大漏水責任半年，從4 月11 日起算」之約款；另被告於系爭買賣契約之標的物現況說明 書第9 項：「有無滲漏水之狀況」，標註為「否」等事實， 有原告提出之不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀等影 本可參（見本院卷一第28、29、33至41頁），且為兩造所不 爭執，此部分事實，堪以認定。原告復主張系爭房屋有滲漏 水之瑕疵，修繕費用計96,500元，被告應負瑕疵擔保及不完 全給付之責任等語，然為被告所否認，被告並以前詞置辯。 是本件應審酌之爭點在於︰㈠被告應否就系爭房屋之滲漏水 問題負物之瑕疵擔保責任？原告得否請求減少系爭房屋之價 金？如可，原告得請求之金額以若干為合理？㈡原告得得依 民法第227 條第1 項規定，請求被告賠償修繕費用？㈠ 被告應就系爭房屋之滲漏水問題負物之瑕疵擔保責任： 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具 備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。 又按民法第354 條第1 項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事 人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出 賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責 任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2 項固規定，出賣 人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃
在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具 有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明 。房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋之時，自 然預期出賣人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存在，房屋發 生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用。 又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以 出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89 年度台上字第1538號判決意旨參照）。
2.經查，原告於108 年4 月交屋後之同年7 月間即有聯絡仲介 人員蕭惠萍通知被告系爭房屋有滲漏水之瑕疵，以及蕭惠萍 曾前往系爭房屋查看滲漏水情形等節，業據證人蕭惠萍證述 明確（見本院卷二第67頁），並有被告與仲介間聯絡對話紀 錄資料及系爭房屋滲漏水照片在卷可稽（見本院卷二第12、 13、51至56頁），且為被告所不爭執，是系爭房屋於被告交 屋後6 個月內確已有產生滲漏水瑕疵，應屬事實。而原告主 張被告出售系爭房屋予原告時有保證系爭房屋無滲漏水情形 ，已據提出房屋現況說明書為憑，且於第13條特別約定事項 中又特別註記「賣方保固重大漏水責任半年，從4 月11日起 算」，是依系爭買賣契約內容觀之，系爭房屋固為中古屋， 惟被告對系爭房屋有保證於出售時及交屋日起6 個月無滲漏 水瑕疵之擔保責任，應堪認定。
3.被告固抗辯系爭房屋發生滲漏水係因公寓大廈共用部分之外 牆磁磚剝落損壞所致，應由大樓全體住戶負責修繕，不應由 被告單獨負責等語，惟查，原告所指之滲漏水瑕疵及修繕範 圍均屬系爭房屋之專有部分，此有證人蕭惠萍之證詞、證人 即旭泰工程行負責人陳述臺之證詞及系爭房屋滲漏水照片附 卷可佐（見本院卷二第51至56、68、97頁），且觀之證人蕭 惠萍之證詞及系爭房屋滲漏水照片，系爭房屋內部之隔間牆 亦有滲漏水之情形（見本院卷二第54、67頁），足認系爭房 屋不僅外牆有所瑕疵，更涉及內部隔間牆。復按專有部分、 約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或 約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理人負責或管理委員 會為之，公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項前段固分 別定有明文。然公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理 維護，提昇居住品質所制定，所規範者為區分所有權人間之 權利義務關係，及由區分所有權人所選任住戶組成管理委員 會之權限，並非因此排除各區分所有權人出售房屋時，依民 法規定對買受人所應負之債務不履行責任。故系爭房屋滲漏 開始處縱位於所在大樓之共用部分，亦屬區分所有權人對管
委會請求修繕之權利。原告是否曾請求其他區分所有權人分 擔修繕費用，均不影響被告依系爭買賣契約應負之瑕疵擔保 責任，被告上開所辯，要非足取。
4.又被告雖抗辯系爭買賣契約係約定現狀交屋（參見系爭買賣 契約第8 條第4 項，即本院卷一第37頁），然現狀點交之約 定，並非等同排除瑕疵擔保責任之約定，按一般交易習慣， 其所指者乃就買受人可望眼查知之狀況，或雙方已知之瑕疵 免責，並無就目視無從知悉及不告知瑕疵情形而為免責之意 ，本件滲漏水狀況若非係於108 年7 月間變嚴重，原告當無 從知悉該滲漏水狀況之存在，此觀之被告所提之系爭房屋點 交現況照片並無滲漏水等情自明（見本院卷二第113 至119 頁），自難認上開現狀點交之約定，得以排除被告應負之物 之瑕疵擔保責任。何況漏水狀況有時並非肉眼即可辨識，抑 或需長久時間始能發現問題，是縱系爭買賣契約係約定以現 狀交屋，然依兩造之真意當非點交即存有漏水情形之房屋， 且若斯時兩造確實查悉系爭房屋有漏水情形，當會明確記載 於系爭買賣契約，然觀諸卷附買賣契約均未提及漏水狀況， 顯見於原告簽立系爭買賣契約時，並未察覺系爭房屋有漏水 情形，是原告主張被告所出售之系爭房屋有漏水之瑕疵，應 負民法第354 條之瑕疵擔保責任，洵屬有據。 5.再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明 文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求 權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金， 即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範 圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字 第10號民事判決意旨參照）。查系爭房屋於交屋後6 個月內 有滲漏水瑕疵應由被告負擔保之責，已經本院認定如前，是 本件原告主張依民法第359 條規定請求減少價金，應屬有據 。又系爭房屋滲漏水之瑕疵業經原告雇請旭泰工程行勘查房 屋漏水情況後報價「①壁面打除（切割）含廢棄物清運18, 500 元；②水泥打底（工含料）20,000元；③防水工程12, 000 元；④彈性水泥及粉光工料7,000 元；⑤油漆6,000 元 ；⑥浴室內部工程33,000元」，修復費用合計96,500元，有 旭泰工程行108 年8 月17日報價單及施工說明暨估價資料在 卷可憑（本院卷一第17頁、卷二第38頁），且旭泰工程行負 責人陳述臺亦到庭證稱上開估價單係伊至現場勘查後所出具 等語（見本院卷二第96、97頁），則原告主張為修復系爭房 屋之滲漏水，使其回復應有效用所須費用為96,500元，並未
逾越系爭房屋價值減損之範圍，其得依民法第359 條規定請 求減少此部分之價金，核屬有據。而原告既得於上開範圍內 請求減少價金，則被告於減少之範圍內，即無該價金之請求 權存在，被告於減少之範圍內繼續保有該價金即欠缺法律上 之原因。從而，原告於96,500元之範圍內，依不當得利之法 律關係，請求被告返還96,500元，應予准許。㈡ 本件既經本院認定原告依據物之瑕疵擔保及不當得利返還請 求權之法律關係請求被告給付，為有理由，則原告另主張依 據民法第227 條第1 項債務不履行損害賠償之法律關係而為 請求，自毋庸再予審酌，併予敘明。
五、綜上所述，系爭房屋因有上開減少其價值之瑕疵，可認因該 瑕疵減少之價值為96,500元。從而，原告主張依不當得利及 物之瑕疵擔保責任等法律關係，請求被告給付96,500元及自 言詞變更訴之聲明之翌日（即109 年4 月9 日）起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣 告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認對於本件判決結果不生影響，爰不一一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
屏東簡易庭 法 官 俞亦軒
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 孫秀桃