臺灣南投地方法院民事小額判決 109年度埔小字第151號
原 告 杜致毅
被 告 陳宏孟
上列當事人間請求返還定金事件，本院於109年9月24日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌佰伍拾元由被告負擔，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年6月20日以匯款方式交付定金新 臺幣（下同）10,000元，欲向被告承租位於南投縣○○鎮○ ○路000巷00號3樓之3房屋（下稱系爭房屋），且當時兩造 未約定租賃內容，僅以先支付定金之方式約定系爭房屋不得 再承租他人。而付定後簽約前雙方在細節部分（就系爭房屋 內傢俱、電器及物品如何使用，及屋內物品若損壞修繕費用 由何人負擔等事項、被告屋內物品尚未清空整理）無法達成 共識，致原告不願承租系爭房屋，惟被告不予理會，竟向其 表示雙方未簽定系爭房屋租賃契約，是被告未收受原告所繳 付之定金，故欲將系爭房屋另租予他人等語。並聲明：被告 應給付原告10,000元。
二、被告則以：原告於109年6月10日欲向被告承租系爭房屋，故 於同日被告請系爭房屋之管理員帶原告至系爭房屋確認屋況 ，且於109年6月11日以line傳送系爭房屋之屋況照片予原告 ，復於同年6月13日或14日帶原告看系爭房屋，期間有介紹 系爭房屋家電，亦告知原告洗衣機、烤箱、大冰箱被告會搬 走，其餘原告想要之物品可留給原告，原告不要的物品被告 可搬走，然被告之隔壁住戶亦於同年6月16日欲承租系爭房 屋，故被告要求原告付定金10,000元，且於109年6月20日已 收取原告匯款之定金10,000元，嗣兩造約定於109年6月24日 下午4點簽約，同日被告交付業經被告簽名蓋章之租賃契約 、鑰匙、磁扣予原告，並告知系爭房屋之缺失，包含冰箱會 漏水等，當下原告均未異議，豈料於同年6月28日，原告交 還鑰匙、磁扣予被告並稱不欲承租等詞資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張欲向被告承租系爭房屋，於109年6月20日以匯款 方式交付定金10,000元予被告，業據提出相符之中華郵政
e動郵局交易紀錄1紙在卷（見本院卷第21頁），且為被告 所不爭，堪信為真實。
（二）按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金， 依民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑 係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂 凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院 70年台上字第1474號判決要旨參照）。又定金者，乃契約 當事人之一方以確保契約之履行為目的，交付他方之金錢 或其他代替物。故定金之交付為契約行為，因以擔保主契 約之履行為目的，故為從契約、要物契約。次按定金除有 證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有僅能證明預約 成立之「立約定金」（亦名猶豫定金），在成立本約以前 交付定金，其目的係取得一定之考慮期間，用以擔保本約 之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之 當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約， 即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約 之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成 立並確保本約履行之證約定金有間。故若解釋當事人之真 意，認其合意所交付之定金性質屬「立約定金」，則該定 金之交付只發生視為成立預約之效力，至於本約是否成立 ，仍須視本約必要之點是否合致而定。本件兩造對於雙方 尚未簽訂書面租賃契約等情不爭執，則原告為保留承租系 爭房屋權利，而匯款予被告之款項，應僅在證明並擔保預 約之成立及履行，其性質應屬「立約定金」，合先敘明。（三）查原告審理中自承業至系爭房屋看屋3次（見本院卷第55 頁），帶看系爭房屋過程中經被告介紹屋況、家俱、擺設 等情，又觀諸原告所提兩造間line對話紀錄截圖，被告於 109年6月11日亦提供系爭房屋內部屋況照片8張予原告（ 見本院卷第61頁至第75頁），且兩造就押金數額；被告清 空系爭房屋之日期；系爭房屋內物品如瓦斯罐、咖啡機等 是否提供予原告等節均有協商，再者，被告於109年6月24 日交付租賃契約、系爭房屋鑰匙、磁扣予原告等節，亦為 兩造所不爭，顯見兩造就系爭租賃契約之約定細節業經數 次磋商協議。又衡諸原告原於109年6月19日聽聞有他人欲 承租系爭房屋，故稱：「我要租啊」；「匯款後就能簽約 了」，有兩造line對話紀錄可佐（見本院卷第109頁、第 113 頁），然原告於109年6月20日交付定金後，嗣於109 年6月24日收受被告交付業經被告簽名蓋章之書面租賃契 約及系爭房屋之鑰匙、磁扣，審以房屋之鑰匙、磁扣已足 使原告得自由進出、使用收益系爭房屋，然在雙方簽訂書
面租賃契約前，即同年28、29日原告方以line訊息，稱欲 返還鑰匙、晶片（即磁扣）、租賃契約予被告且不欲承租 等詞，有卷附line對話紀錄截圖可稽（見本院卷第137頁 、第141 頁），是原告僅以兩造就系爭房屋內傢俱、電器 及物品如何使用，及屋內物品若損壞修繕費用、被告未清 空打掃屋內物品等無共識，及日後與房東即被告相處上恐 有摩擦為由而反悔不承租系爭房屋，致兩造後續無法簽訂 正式之租賃契約，自應認屬可歸責於原告之事由，致預約 無法履行。
（四）按承租人於簽立系爭租賃預約時所交付之定金，係以擔保 本約（租賃契約）之成立為目的之所謂「猶豫定金」。若 本約成立，猶豫定金即變更為確保契約之履行為目的，固 有民法第249條規定之適用；本約如未成立，仍應類推適 用民法第249條之規定（最高法院93年度台上字第441號判 決要旨參照）。次按違約金契約為從契約，以主契約之有 效存在為前提。如就法律上無從以契約強制之行為或不行 為，約定為一定金額之給付或金錢以外之給付，以保障其 履行者，並無主契約之存在，要與民法第250條所謂之違 約金契約有別，而屬於不真正違約金契約。然不真正違約 金契約所約定之違約金過高者，法院為維持公平之原則， 仍非不得類推準用民法第252條規定，酌減至相當之數額 （最高法院73年度台上字第2793號判決意旨參照）；又 當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會 經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時 ，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一 部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約 金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際 上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是 否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照） 。本件系爭房屋租賃契約之本約，係因可歸責於原告之事 由不能成立，致預約無法履行，業據本院認定如上，惟本 院審酌兩造原議定系爭房屋每月租金10,000元，而原告交 付予被告之10,000元定金，已達當月租金之數額，顯有過 高之情。本件無主契約存在，如認被告得據此沒收原告交 付之全額定金，顯有失衡平。依上說明，如認當事人所定 違約金過高者，法院為維持公平原則，仍得類推適用民法 第252條規定，酌減至相當之數額。本院審酌系爭房屋兩 造約定租賃期間為1至2年，每月租金為10,000元，被告為 準備與原告簽訂租賃契約本約過程中所支出之締約成本， 及嗣後原告反悔不欲承租系爭房屋，暨被告須另覓他承租
人，且系爭房屋已於109年7月另出租予他人等一切情狀， 認被告以兩造嗣後未簽訂租賃契約本金，即沒收原告交付 之全額10,000元定金，尚屬過高，應予酌減至1,500元為 適當。是原告得請求返還之定金餘額應為8,500元（計算 式：10,000元－1,500元＝8,500元）。四、從而，原告請求被告返還8,500元定金，為有理由，應予准 許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴 訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應 依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 9 月 29 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 陳盈呈
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後二十日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴；並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 5 日
書記官 洪妍汝