臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上易字第169號
上 訴 人 中欣開發股份有限公司
法定代理人 翁朝棟
訴訟代理人 尤中瑛律師
郭敏慧律師
被 上訴 人 劉權德
上列當事人間請求給付遲延利息事件，上訴人對於中華民國109
年3 月25日臺灣高雄地方法院108 年度訴字第1534號第一審判決
提起上訴，本院於民國109 年8 月12日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於命上訴人給付之部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國104 年10月26日簽立房屋預定買 賣合約書（下稱系爭契約），由被上訴人向上訴人購買其所 興建之「中欣前鎮住宅大樓」之D1棟7 樓預售屋（下稱系爭 房屋）。兩造於107 年9 月22日進行系爭房屋初驗時，有天 花板及牆面不平整、裂痕、油漆粉刷不均、門窗刮傷、撞傷 受損，地磚空心破損等多項瑕疵需修繕。上訴人於107 年11 月2 日取得使用執照後，兩造於107 年11月24日進行第一次 複驗，及其後之數次複驗，上訴人仍未修繕上開瑕疵，卻於 108 年4 月24日寄送交屋通知書，通知被上訴人於108 年5 月6 日前辦理交屋及繳納交屋保留款，被上訴人因上訴人尚 未依約完成瑕疵之修繕，乃通知上訴人其將暫不支付交屋保 留款及辦理交屋，待上訴人修補完成再辦理交屋。嗣上訴人 遲至108 年6 月下旬陸續完成瑕疵之修繕，並於108 年7 月 31日始完成交屋。上訴人既未依約於108 年5 月2 日前交屋 並完成瑕疵修繕，而遲延交屋90日，被上訴人自得依系爭契 約第16條第1 項第3 款之約定，以已繳價款新臺幣（下同） 1,289 萬元、按日依萬分之5 計算遲延損害，請求上訴人給 付580,050 元，爰依買賣契約之法律關係，提起本訴，聲明 ：㈠上訴人應給付被上訴人580,050 元及自108 年8 月29日 起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息；㈡願供擔保， 請准宣告假執行（上訴人對原審駁回其他之訴部分，未據其 上訴，不予贅述）。
二、上訴人則以：兩造簽立系爭契約後，上訴人於107 年11月2 日取得使用執照，並於108 年4 月24日寄送交屋通知書通知 被上訴人繳納「交屋保留款」後，來電預約交屋日期，然被 上訴人始終未預約交屋，並非上訴人遲延交屋。且兩造於10 7 年9 月22日進行系爭房屋初驗時，被上訴人主觀判定約70 塊地磚空心，但被上訴人所指地磚空心多為靠牆處因伸縮縫 不能完全填充所生之敲擊回音，因被上訴人執意要求修補， 上訴人以部分重貼、部分環氧樹脂灌注進行修繕後，兩造於 107 年11月24日複驗，被上訴人仍表示無法接受異音及依業 界慣用注膠方式修補，嗣經多次溝通，被上訴人提出應改鋪 石材之要求，並主動提出詢價廠商之報價單，全部費用約46 萬餘元，上訴人表示僅願退還地磚部分之工料錢，被上訴人 仍執意由上訴人全額負擔，並拒絕協商，上訴人始不得不於 108 年3 月22日重新提議將地磚再次敲除重貼。系爭房屋既 於107 年9 月22日之初驗修補完成後，已達可交屋之狀態， 並可於107 年11月24日複驗交屋，僅因被上訴人提出超出契 約範圍之要求上訴人負擔費用改鋪石材，上訴人始於108 年 3 月22日重新提議將地磚全部打除重鋪，此間111 日之遲延 可歸責於被上訴人，應予扣除，被上訴人請求90日之遲延利 息，應無理由。縱上訴人應負遲延責任，上訴人僅出賣系爭 房屋，至於系爭房屋所坐落之高雄市○鎮區○○段00000 號 應有部分10萬分之215 （面積14.84 平方尺）土地，係被上 訴人於104 年10月26日與「訴外人中鋼鋁業股份有限公司」 （下稱中鋁公司）簽立「土地」預定買賣合約書，由被上訴 人向「訴外人中鋁公司」購買，因此系爭契約第16條第1 項 第3 款之「已繳房屋價款」，應僅指上訴人於107 年11月2 日領得使用執照後6 個月之時已繳房屋價款887 萬元，而不 包括土地價款402 萬元，被上訴人以已繳房屋及土地價款為 計算遲延利息之基準，應有違誤。且系爭契約約定之違約金 過高，應依民法第252 條之規定酌減等語，資為抗辯，並聲 明：㈠被上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人394,715 元，及自108 年8 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並駁回被上 訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於104 年10月26日簽立系爭契約，由被上訴人向上訴人 購買其所興建之系爭房屋。
㈡被上訴人於104 年10月26日與「訴外人中鋁公司」簽立「土 地」預定買賣合約書，由被上訴人向「訴外人中鋁公司」購 買系爭房屋所坐落之高雄市○鎮區○○段00000 號應有部分 10萬分之215 （面積14.84 平方尺）。 ㈢兩造於107 年9 月22日進行系爭房屋初驗時，曾填載原審卷 一第15頁至第21頁之「107 年9 月12日中欣前鎮住宅大樓交 屋驗收單」。
㈣上訴人於107年11月2日取得系爭房屋之使用執照。 ㈤兩造於107 年11月24日進行第一次複驗，上訴人仍未將本院 卷一第15頁至第21頁之「107 年9 月12日中欣前鎮住宅大樓 交屋驗收單」所載瑕疵修繕完成。
㈥上訴人於108 年4 月24日寄送交屋通知書，通知被上訴人於 108 年5 月6 日前辦理交屋，及繳納交屋保留款，但被上訴 人於108 年4 月30日通知上訴人：上訴人尚未依系爭契約第 16條第1 項第1 款「賣方就第14條房屋之瑕疵，應於交屋前 完成修繕」之約定，完成瑕疵之修繕，被上訴人將暫不支付 交屋保留款及辦理交屋，待上訴人修補完成再辦理交屋等語 。
㈦上訴人於108 年7 月31日前完成原審卷一第15頁至第21頁之 「107 年9 月12日中欣前鎮住宅大樓交屋驗收單」之地磚之 更換，並於108 年7 月31日始完成交屋。
㈧如上訴人有系爭契約第16條第1 項第3 款之遲延責任，上訴 人遲延期間應為自108 年5 月3 日至108 年7 月30日，共89 日。
㈨上訴人於107 年11月2 日領得使用執照後6 個月之時，「已 繳房屋價款」為887 萬元、「已繳房地價款」為房屋887 萬 元及土地402 萬元。
五、本件之爭點：
㈠被上訴人依系爭契約第16條第1 項第3 款之約定請求違約金 ，有無理由？
㈡如㈠為有理由，計算基準為「已繳房屋價款」或「已繳房地 價款」？是否應依民法第252 條之規定酌減？六、本院之判斷：
㈠被上訴人依系爭契約第16條第1 項第3 款之約定請求違約金 ，有無理由？
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中之片段，
任意推解致失其真意。次按，出賣人之給付遲延責任與出賣 物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律效果均有 不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出給付者，縱 出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，除應負 物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責。
⒉經查：
⑴系爭房屋於兩造107 年9 月22日進行初驗時，有客廳落地窗 框刮傷、地板80X80 地磚若干塊空心、牆面大門旁開關油漆 面未順平、插座預留孔玄關少一迴路、三合一門刮傷、天花 板油漆污損應補磨平油漆、牆面陽角壁磚空心等瑕疵（下稱 系爭瑕疵），嗣上訴人於107 年11月2 日取得系爭房屋之使 用執照後，兩造再於107 年11月24日進行第一次複驗，上訴 人仍未將系爭瑕疵修繕完成，最終於108 年7 月31日始完成 交屋等情，已為兩造所不爭（見不爭執事項㈢、㈤、㈦）， 此部分之事實已堪認定。
⑵系爭契約第16條第1 項第3 款固約明：「賣方（即上訴人， 以下同）如未於領得使用執照後六個月內通知買方（即被上 訴人，下同）進行交屋，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分 之五單利計算遲延利息予買方。」惟系爭契約第14條就「驗 收」乙節，亦約定：「一、賣方依約完成本戶一切主建物、 附屬建物之設備及領得使用照，並完成自來水、電力、瓦斯 之配管及埋設及接通等必要公共設施後，應通知買方七日內 進行驗屋手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜 ，得一次載明於「交屋驗收單」上，賣方應於一定期限內完 成修繕；除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍 無法達到應有使用功能之重大瑕疵，買方不得拒絕同意驗收 。買方未依賣方通知期限內完成驗收手續時，視同買方已驗 收完成。並依本契約第十六條第一項第二款後段處理。. . . 三、前項複驗時提出及之後提出之改善需求，一律列為保 固之修繕服務，買方不得以此延遲支付銀行貸款及相關款項 或延遲交屋，否則除加計利息外，並依第廿五條第二款辦理 。」另第16條第5 項亦約明：「買方就交屋當時本契約房屋 如有瑕疵或其他未盡事宜，應詳細載明於『交屋驗收單』上 ，要求賣方負責依保固完成修繕；除有輻射鋼筋、未經處理 之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之『重大瑕 疵明顯不能居住』外，買方不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手 續。」，有系爭契約合約書可參（見原審卷一第81-83 頁） 。綜合系爭契約第14條及第16條第5 項之前開約定，兩造既 已特約約定被上訴人就『交屋』當時本契約房屋如有瑕疵或 其他未盡事宜，應詳細載明於「交屋驗收單」上，要求上訴
人負責『保固』並完成修繕；除有輻射鋼筋、未經處理之海 砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵明顯 不能居住外，被上訴人不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手續。 顯見兩造已就交屋之際，被上訴人可拒絕辦理交屋僅限於「 重大瑕疵」、「明顯不能居住」之情形而達成意思表示合致 。是上訴人所出賣之系爭房屋不具有前揭所定之重大瑕疵， 被上訴人即不得再執其他物之瑕疵拒絕辦理交屋。上開特約 內容，雖限制被上訴人得主張物之瑕疵擔保責任範圍，惟由 民法第366 條規範意旨已允許當事人原則得以特約排除出賣 人之瑕疵擔保責任，況前揭契約條款內容亦未完全排除被上 訴人主張物之瑕疵擔保責任之權利，該約定自屬有效，而得 拘束兩造。綜上，作為系爭契約標的之系爭房屋，應僅限於 前開契約條文所示之重大瑕疵，被上訴人方得拒絕配合辦理 交屋手續，方符契約本旨。
⑶而觀前述系爭瑕疵之內容，除地磚、壁磚空心外，多僅為油 漆瑕疵或刮傷，插座部分欠缺等，難認為重大瑕疵。至兩造 所爭執之地磚空心部分，縱被上訴人稱依上訴人所述，空心 瑕疵之數量高達70餘塊云云。惟經原審函詢社團法人高雄市 建築師公會（下稱高市建築師公會），據該會回覆稱：一般 新建房屋之地磚出現有部分空心迴音之現象，在通常情形下 不會影響居住安全等語，有高市建築師公會109 年3 月4 日 109 高建師鑑定第132 號函可證（見原審卷二第177 頁）。 再參證人即參與驗屋之工程師陳奕搴證述：當時異音部分在 隔間牆的部分我們初步判斷可能材質不同所導致，而實牆附 近的聲音應該是地磚裡面打底層裡面有空氣，所以敲起來的 聲音像空鼓的聲音，而有空心音的部分驗的當時（磁磚）沒 有翹起，僅有敲擊下去有空鼓的異音。後來我們先初步敲掉 地磚，檢查原來的打底層發現是完整的，再敲掉底層重做， 內部判定應該是打底層因為水泥乾縮造成孔隙等語（見本院 卷第121-123 頁）。由證人前開證述及高市建築師公會之上 揭函覆，系爭房屋中有關地、壁磚異音之部分，縱為瑕疵而 為上訴人應負之保固修繕責任，惟尚未達重大瑕疵而明顯不 能居住，依系爭契約前述第14條第1 、3 項及16條第5 項， 被上訴人自不得以此拒絕驗收及辦理交屋。
⑷上訴人既於107 年11月2 日取得系爭房屋之使用執照（見不 爭執事項㈣），而於108 年4 月24日寄送交屋通知書，通知 被上訴人於108 年5 月6 日前辦理交屋（見不爭執事㈥）， 客觀上已符系爭契約第16條第1 項第3 款所定於領得使用執 照後6 個月內「通知」被上訴人進行交屋之約定，自無遲延 履約之事實存在。
⒊綜上，上訴人既無遲延通知交屋，被上訴人依系爭契約第16 條第1 項第3 款請求上訴人給付遲延利息，自無理由而不應 准許。
㈡如㈠為有理由，計算基準為「已繳房屋價款」或「已繳房地 價款」？是否應依民法第252 條之規定酌減？ 被上訴人既不得依系爭契約第16條第1 項第3 款請求上訴人 給付遲延利息，則此爭點本院自無庸再予以審酌。七、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人給 付580,050 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，不應准許。原審判 命上訴人給付394,715 元本息，並依職權為假執行及免為假 執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示 。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，因認為均不足以 影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 黃宏欽
法 官 李怡諄
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
書記官 郭蘭蕙
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