臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上易字第378號
上 訴 人 莊惠文
被上訴人 李益全
陳蓉
洪聖翔
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108 年
7 月31日臺灣高雄地方法院108 年度雄訴字第16號第一審判決提
起上訴，本院於109 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴及假執行之聲請部分，暨該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。
洪聖翔應再給付上訴人新台幣捌仟貳佰捌拾參元，及自民國一０八年六月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
李益全應再給付上訴人新台幣陸萬元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用，由李益全負擔百分之五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人與被上訴人洪聖翔於民國103 年8 月8 日簽訂租賃契約，由洪聖翔向上訴人承租門牌號碼高雄市○ ○區○○街000 號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自103 年9 月1 日起至108 年8 月31日止，租金為每月新台幣（下 同）3 萬元（下稱系爭租約）。而洪聖翔於承租系爭房屋後 ，另於104 年7 月9 日與被上訴人李益全簽訂租賃契約，由 李益全向洪聖翔承租系爭房屋1 樓（下稱系爭1 樓），租賃 期間自104 年7 月16日起至106 年7 月15日止，租金為每月 18,000元，其上記載延長租約到108 年7 月15日，又記載延 長到108 年8 月31日（下稱系爭轉租，上訴人主張系爭轉租 記載延長租約到108 年8 月31日為不實在）。惟洪聖翔自10 7 年6 月起未支付各期房租，並於107 年8 月31日晚間臨時 向上訴人表示不續租，且告知洪聖翔與李益全已於107 年8 月31日終止系爭轉租，洪聖翔並將押金租金退還李益全，李 益全亦簽收拍照存證，詎李益全明知已無租賃關係，卻利用 偽造租約，自107 年9 月起拒絕遷讓返還系爭房屋。其次， 洪聖翔提前終止系爭租約，負有返還系爭房屋之義務，並因
提前終止租約，應給付違約金45,000元；遲延返還房屋，應 給付違約金72萬元；暨因系爭租約增加上訴人稅額負擔，應 給付26,149元；另洪聖翔簽發本票2 紙未兌現，經上訴人聲 請本票裁定，因而支出裁判費1,000 元，亦應由洪聖翔負擔 ，合計得依契約或侵權行為規定請求洪聖翔給付或賠償792, 149 元（45,000元＋72萬元＋26,149元＋1,000 元＝792,14 9 元；另洪聖翔應給付107 年6 月至8 月之租金合計9 萬元 ，以洪聖翔交付之押租金9 萬元抵扣）。而洪聖翔所收取系 爭房屋之租金，均匯入被上訴人陳蓉所有玉山銀行帳戶，足 見陳蓉與洪聖翔為共同侵權行為人，應負連帶賠償責任。又 系爭房屋地處熱鬧繁華高醫商圈，上訴人原預訂自107 年9 月1 日（即系爭租約終止之翌日）起，以每月租金36,000元 ，租期3 年，將系爭房屋全棟出租他人，詎因李益全繼續無 權占用系爭房屋，致上訴人無法出租，受有自107 年9 月1 日起至返還房屋日即108 年8 月31日之營業利益損害，得依 不當得利請求李益全給付432,000 元（36,000元×12月＝43 2,000 元）。再者，李益全自系爭轉租終止時起，即無權占 用系爭房屋，係無法律上原因而受有占用房屋利益，並致上 訴人受有損害，亦應自107 年9 月1 日起至返還房屋日即10 8 年8 月31日止，按月給付上訴人36,000元（上訴人請求李 益全給付部分，於第二審表明僅主張不當得利請求權，故其 餘法律關係，不予載述）等情。爰依共同侵權行為法律關係 、系爭租約第8 、16、19、21條等約定（針對洪聖翔及陳蓉 部分，惟就陳蓉給付部分，僅主張共同侵權行為）；暨依不 當得利返還請求權（針對李益全部分），聲明：（一）洪聖 翔應將系爭房屋騰空遷讓，並返還予上訴人；並應與陳蓉連 帶給付上訴人792,149 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）李益全應將系 爭房屋騰空遷讓，並返還予上訴人；應給付上訴人432,000 元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。（三）李益全應自107 年9 月1 日起至返還系 爭房屋日即108 年8 月31日止，按月給付上訴人36,000元。 （四）願供擔保，請准宣告假執行（至原審另記載上訴人其 餘對於洪聖翔或李益全之聲明部分，或屬不明確，或與原判 決全文記載上訴人請求及於本院表明請求意旨無涉，不予載 述）。
二、被上訴人方面：
（一）洪聖翔則以：伊經上訴人同意而於107 年8 月31日點交系 爭房屋予上訴人及李益全，並將房屋全部鑰匙及當時尚有 之房客租約交付給上訴人，非上訴人所述臨時表示不租，
自無違約之情事。其次，伊自107 年8 月31日返還系爭房 屋後，即未進出該屋，上訴人亦可自行出租及管理系爭房 屋，並無延遲交屋之情事。又伊有支付房屋稅1,896 元予 上訴人。再者，伊於106 年向陳蓉借用銀行帳戶目的，係 為便利房客使用同銀行轉帳以支付租金，而可節省手續費 。此外，系爭房屋大部分房客仍使用伊郵局帳戶電匯租金 ，故伊未與陳蓉共同侵害上訴人之權利，上訴人請求無據 等語置辯。
（二）李益全則以：上訴人將系爭房屋委由洪聖翔代為經營管理 ，洪聖翔應即為上訴人之代理人，洪聖翔所為，應直接對 上訴人發生效力，而洪聖翔將系爭1 樓出租予伊，則於系 爭轉租之租期內，上訴人應依約履行義務，不得中途要求 伊搬遷或調漲租金，故伊有權使用系爭房屋至108年8月31 日止。其次，上訴人於107年8月31日晚間至系爭房屋，卻 拒絕收受伊之押租金及房租，事後復藉故調漲房租，有違 租約。又上訴人應請求洪聖翔賠償損害，縱得向伊請求， 亦僅得請求按月給付18,000元之租金等語置辯。（三）陳蓉則以：伊與洪聖翔為朋友，雖出借玉山銀行帳戶供洪 聖翔使用，然未經手系爭房屋租賃或租金事宜，並無共同 侵權行為可言，上訴人請求無據等語置辯。
三、原審判決洪聖翔應給付上訴人31,896元，及自108 年6 月17 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；李益全應遷讓 及返還系爭房屋1 樓予上訴人。並自107 年9 月1 日起至騰 空遷讓交還上開房屋1 樓之日（即108 年8 月31日）止，按 月給付上訴人18,000元。暨就上訴人勝訴部分，分別為附條 件假執行及免為假執行之宣告，並駁回上訴人其餘之訴及假 執行之聲請。上訴人就敗訴部分，上訴聲明：（一）原判決 後開不利於上訴人部分廢棄。（二）洪聖翔及陳蓉應再連帶 （陳蓉部分為應連帶）給付上訴人760,253 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（ 三）李益全應再給付上訴人432,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）李 益全應自107 年9 月1 日起至108 年8 月31日止，按月再給 付上訴人18,000元。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回（就 原審判決敗訴部分，未上訴爭執，已經確定）。四、兩造不爭執事項
（一）上訴人與洪聖翔於103 年8 月8 日簽訂租賃契約，由洪聖 翔向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自103 年9 月1 日起 至108 年8 月31日止，租金為每月3 萬元。（二）洪聖翔與李益全於104 年7 月9 日簽訂租賃契約，由李益
全向洪聖翔承租系爭1 樓，租賃期間自104 年7 月16日起 至106 年7 月15日止，租金為每月18,000元，其上記載延 長租約到108 年7 月15日，另記載延長到108 年8 月31日 （上訴人主張李益全、洪聖翔延長租約到108 年8 月31日 期間為不實在）。
（三）上訴人於107 年10月16日以屏東廣東路郵局第162 號存證 信函，載明洪聖翔與上訴人簽訂系爭租約，因洪聖翔個人 財務問題拖欠租金而提前解約（應係終止），並告知已於 107 年8 月31日與李益全解除（應係終止）租約，將該月 租金及押租金退還李益全，並已交還房屋與上訴人，惟經 上訴人於107 年9 月1 日前往系爭1 樓查看，發現李益全 仍持續使用系爭1 樓作為店面營業，因而請求李益全回復 房屋原狀及給付所欠租金等意旨（下稱162 號函），通知 李益全，經李益全於107 年10月17日收受上開函示。（四）上訴人於107 年9 月11日以楠梓郵局第157 號存證信函， 載明洪聖翔與上訴人簽訂系爭租約，承租系爭房屋，惟洪 聖翔於107 年8 月31日欲返還系爭房屋，因房屋配備點交 狀況不佳，使房屋毀損，有違租約約定。而洪聖翔自107 年6 月起迄今（即107 年9 月），已連續3 個月未匯款給 上訴人，積欠租金以押租金抵充後，已超過1 期應繳金額 ，請洪聖翔於107 年9 月21日前清償所有積欠之租金、地 價稅及增加之房屋稅。又洪聖翔違約在前，故依法終止租 約，請洪聖翔於107 年9 月30日前淨空回復房屋原狀，及 點交屋內配備，應支付金額，包括違約金45,000元、增加 之地價稅5,253 元、增加之房屋稅5,422 元及107 年9 月 應付租金3 萬元，合計85,675元（下稱157 號函），通知 洪聖翔，經洪聖翔於107年9月12日收受上開函示。五、兩造協商爭點：（一）上訴人依共同侵權行為損害賠償請求 權、系爭租約第8 、21、19、16條約定（契約請求權僅針對 洪聖翔為主張），請求洪聖翔與陳蓉連帶給付（洪聖翔部分 為再連帶）上訴人760,253 元，是否有據？（二）上訴人依 不當得利返還請求權，請求李益全應給付上訴人432,000 元 ，是否有據？（三）上訴人依不當得利返還請求權，請求李 益全應自107 年9 月1 日至108 年8 月31日起至遷讓系爭房 屋日止，按月再給付上訴人18,000元，是否有據？分述如下 ：
（一）上訴人依共同侵權行為損害賠償請求權、系爭租約第8 、 16、19、21條約定，請求洪聖翔與陳蓉連帶給付760,253 元，是否有據？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按數人共同不法 侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第185 條 第1 項前段定有明文。又按依民法第184 條第1 項前段規 定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人 權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與 損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償 請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最 高法院100 年度台上字第328 號裁判要旨參照）。 ２、關於共同侵權行為部分：
（１）上訴人主張：洪聖翔向其承租系爭房屋，所收取系爭房屋 租金，均匯入陳蓉所有玉山銀行帳戶，而洪聖翔承租房屋 ，涉及違約，名下無財產可供求償，足見陳蓉與洪聖翔為 共同侵權行為人，應負連帶賠償責任（見本院卷第131 、 154 頁）云云。惟洪聖翔及陳蓉則予否認，並均執前揭情 詞置辯。經查，上訴人與洪聖翔於103 年8 月8 日簽訂系 爭租約，由洪聖翔向上訴人承租系爭房屋乙節，為雙方不 爭執，復有租賃契約書附卷（見原審卷一第7-9 頁）可稽 ，堪予認定。其次，洪聖翔自103 年8 月間向上訴人承租 系爭房屋起迄107 年5 月間，均按月繳納租金3 萬元乙節 ，為兩造不爭執，並有上訴人提出存證信函記載上旨附卷 （見原審卷一第14頁）可憑，同堪認定，足見洪聖翔自承 租系爭房屋後，多年來均按期繳納租金，而洪聖翔固自10 7 年6 月起未支付各期房租，然參酌洪聖翔陳稱：「…後 來我接手繼續承租，我將其餘的房間陸陸續續的租出去， 因為系爭房屋後面菜市場，所以有異味且早上吵鬧，來的 房客要嘛不喜歡或租便宜一點，直到107 年年中約6 、7 月左右，那時候就只剩下一樓的店面及樓上二個房客，收 不到要給上訴人的租金，我已經賠錢了，所以很難再繼續 承租系爭房屋，最後於107 年8 月31日我就認定要將系爭 房屋還給上訴人…」（見本院卷第97-99 頁）等語以觀， 可徵洪聖翔之所以無法繼續承租系爭房屋，係因其以承租 之系爭房屋分租他人後，迄至107 年6 、7 月間，已遭遇 分租困難，姑不論洪聖翔對於分租系爭房屋是否遭遇不順 ，本均應由洪聖翔自行面對處理，惟究難以洪聖翔於承租 房屋及按期繳納房租多年後，僅因財務問題，致從107 年 6 月間起未續繳納租金，即指洪聖翔係已知悉其即將違約 ，並因違約須負賠償責任，而故意使其名下無財產可供上 訴人求償，遽謂洪聖翔應就此負故意共同侵權行為責任。 此外，上訴人亦未舉證證明洪聖翔有以上開行為，侵害上 訴人之權利，並致上訴人受有損害。從而，上訴人以此為
由，指摘洪聖翔應與陳蓉負共同侵權行為，即屬無據。（２）其次，洪聖翔非因知悉即將違約，須負賠償責任，故意使 其名下無財產可供上訴人求償，自不負故意共同侵權行為 責任乙節，如前所述。則上訴人主張陳蓉提供所有玉山銀 行帳戶，讓洪聖翔將收取租金匯入，應與洪聖翔負共同侵 權行為責任，即屬無據。此外，上訴人亦未舉證證明陳蓉 有以上開行為，侵害上訴人之權利，並致上訴人受有損害 。從而，上訴人以此為由，指摘陳蓉應與洪聖翔負共同侵 權行為，益屬無據。
３、關於依系爭租約第8 、21、19、16條約定，請求洪聖翔再 給付760,253 元部分：
（１）請求給付遲延交付房屋違約金72萬元部分： ①上訴人主張洪聖翔於107 年8 月31日晚上拍照，向伊說明 已與李益全及其他房客終止契約，並退押租金，自應將系 爭房屋返還上訴人，惟李益全自107 年9 月1 日起仍繼續 使用系爭房屋，迄至108 年8 月31日始返還房屋，足見洪 聖翔自107 年9 月1 日起至108 年8 月31日係無權占用系 爭房屋，上訴人得依系爭租約第8 條約定，按約定1 年租 金36萬元兩倍計算違約金，請求洪聖翔給付違約金72萬元 （見本院卷第131 、253 頁）云云。惟洪聖翔予以否認， 並抗辯：伊於107 年8 月31日與上訴人提前合意終止系爭 租約，契約終止時，系爭房屋內尚有3 位房客，包括承租 系爭房屋2 樓後面、4 樓前面及1 樓店面的李益全，其中 2 樓後面的房客租約到107 年9 月10日屆滿，4 樓前面的 房客租約到107 年9 月30日期滿。至於李益全承租系爭1 樓部分，伊當時將李益全交付兩個月押租金及半個月租金 9,000 元，退還李益全，請李益全與上訴人碰面時，將上 開押租金及租金交給上訴人，而上訴人亦確實以line（下 稱通訊軟體）通知伊已經交屋，不得再進入系爭房屋，故 伊未遲延交還房屋（見本院卷第135-137 、253-254 頁） 等語。
②依上訴人於原審陳稱：「（主張與洪聖翔之租約，何時終 止？）107.8.31跟我講說他（指洪聖翔）跟李益全解除（ 應係終止）合約，租金、押租退還給他（指李益全），也 拍照給我看。是洪聖翔107.8.31主動跟我講他不要再租了 」、「（何時與洪聖翔終止租約？）107.8.31」（見原審 雄簡卷第108 頁）等語；暨於本院陳述：「洪聖翔於107 年8 月31日以LINE通訊軟體臨時通知我，說要把房子交還 給我，洪聖翔在LINE通訊軟體有提到樓下押租金及樓上鑰 匙要怎麼交給我，我就回LINE給洪聖翔說當場點交再說…
」（見本院卷第152 頁）等詞；及與李益全之通訊軟體陳 稱：「李先生（指李益全）你跟洪聖翔簽訂合約只到今年 （指107 年）…8/31他（指洪聖翔）也已退還租金壓（應 係押之誤載）金正式解約，租賃契約確實已失效…」（見 原審雄簡卷第135 頁）等情相互以觀，堪認洪聖翔與上訴 人簽訂系爭租約，租賃期間雖至108 年8 月31日止始屆期 ，然因洪聖翔於107 年8 月31日向上訴人表示要提前終止 ，及上訴人未為反對意思表示而提前於107 年8 月31日終 止。此參諸上訴人依系爭租約第8 條約定，請求洪聖翔於 租約終止後，自107 年9 月1 日起至108 年8 月31日未交 還系爭房屋等語，益堪認定。是上訴人於本院改稱系爭租 約未於107 年8 月31日終止云云，尚難採信。 ③經查，洪聖翔抗辯系爭租約於107 年8 月31日終止後，伊 以現況交屋方式，將原收取李益全承租系爭1 樓所交付兩 個月押租金及半個月租金9,000 元，退還李益全，請李益 全與上訴人碰面時，將上開押租金及租金交給上訴人，已 獲得上訴人同意，且經上訴人以通訊軟體通知伊已經交屋 ，不得再進入系爭房屋，故伊未遲延交還房屋等語，雖為 上訴人所否認。惟李益全自系爭租約於107 年8 月31日終 止後，即無權占用系爭房屋乙節，為上訴人及李益全所不 爭執，並經原審判決李益全應返還系爭房屋予上訴人，且 未據李益全上訴爭執，有原判決在卷可稽，堪認李益全自 107 年8 月31日起即無權占用系爭房屋。其次，依李益全 於原審陳稱：「…洪聖翔把（107 年）9 月1 日後剩的租 金、押金退還給我，過幾天原告來說租金要漲5 千元，我 就每天傳訊息給原告，告知我要繳租金，也聲請調解2 次 …第2 次原告才有到，到了之後還是主張要漲5 千元，不 然叫我不要租…我有請警察來，在警察面前說我把租金、 押金交給原告，原告也不收，我說你這個月就要趕我走， 我從承租店到裝潢完我都有拍照，我靠勞力賺錢炒飯給學 生吃得飽…我有承諾如果原告要漲，我會合情合理讓你漲 租金，如不認原本的合約，我也很有誠意要處理這些問題 …」、「（當天有無談到租金問題？）洪聖翔說把房屋轉 交給他（指上訴人）。莊小姐（指上訴人）說我就是把他 原本租金、押金收起來，叫我再轉交給他（指上訴人）， 莊小姐有這樣說」（見原審雄簡卷第109 頁背面、110 頁 ）等語；暨於本院陳稱：「…107 年8 月31日上訴人跟洪 聖翔到我的店面，他們要轉交房屋，要把原來洪聖翔跟上 訴人承租的房屋要轉交給上訴人。有關我的押金、租金部 分，上訴人跟我說過幾天再來收…」（見本院卷第153 頁
）等詞，其中李益全與上訴人以通訊軟體相互聯繫，李益 全並於通訊軟體中提及要繳租金、交付押金，且聲請調解 ，及上訴人要調漲租金5 千元等節，有上訴人及李益全分 別提出通訊軟體摘錄訊息附卷（見原審雄簡卷第133 、13 6 、170-172 頁）可稽，可徵洪聖翔與上訴人於107 年8 月31日終止系爭租約後，彼等曾前往系爭房房，告知李益 全關於李益全原向洪聖翔承租系爭1 樓部分之房屋，由李 益全將承租部分交還上訴人，暨有關洪聖翔退還李益全之 押租金及部分租金，亦由李益全逕行交付上訴人。又參酌 上訴人於本院陳稱：「（洪聖翔抗辯約在107 年9 月11日 接到李益全電話表示，上訴人要將原本租金由每月1 萬8 千元調漲到2 萬5 千元？）沒有調漲的事情，我就是要租 給李益全每月2 萬5 千元，看李益全願不願意，李益全本 來說好，後來又向我表示他是向洪聖翔租的，租金是每月 1 萬8 千元，所以我當然不同意。我當時要求李益全給付 租金每月2 萬5 千元，是租一樓而已…」（見本院卷第22 2 頁）等語，顯見上訴人於其與洪聖翔在107 年8 月31日 終止系爭租約後，確實有與李益全討論願以每月租金2 萬 5 千元繼續出租系爭1 樓予李益全，只是因為李益全認為 上訴人調漲月租金過高，雙方始未談妥承租事宜，倘參諸 李益全上開陳稱：「…107 年8 月31日上訴人跟洪聖翔到 我的店面，他們要轉交房屋，要把原來洪聖翔跟上訴人承 租的房屋要轉交給上訴人…」等語相互以觀，應認上訴人 於系爭租約於107 年8 月31日終止時，應已同意洪聖翔即 以李益全繼續占用系爭1 樓之現況交還系爭房屋，俾上訴 人得以繼續與李益全協商是否改由上訴人出租系爭1 樓予 李益全，故洪聖翔抗辯其於系爭租約終止時，經上訴人同 意，以現況即李益全繼續占用系爭1 樓交還系爭房屋予上 訴人（至於洪聖翔前陳稱系爭房屋2 樓後面房客租約到10 7 年9 月10日屆滿，4 樓前面的房客租約到107 年9 月30 日期滿，均已搬遷乙節，為上訴人不爭執）等語，即堪採 信。
④其次，李益全於107 年8 月31日系爭租約終止後，仍繼續 於系爭1 樓營業，嗣因位於5 樓的抽水馬達故障，致無水 可用，自107 年9 月14起至同年月25日陸續以通訊軟體要 求上訴人僱人修理，上訴人亦為之僱請工人修繕，並於歷 經前後兩次修繕，始解決抽水馬達問題乙節，有李益全與 上訴人相互聯繫之通訊軟體訊息在卷（見原審雄簡卷第17 2-179 頁）可稽，核與上訴人於本院陳稱：「…107 年9 月10日前後，李益全跟我說樓上馬達有問題…叫我一定要
去處理，如果我不處理造成他營業虧損我要負責，所以我 就趕快請工人修理，修完之後還是沒有把問題解決，李益 全又LINE給我說還是有問題，我又找另外一個工人修到半 夜兩、三點才把問題解決。因為我不處理的話，李益全就 一直LINE給我，說不處理的話要賠償他營業損失」（見本 院卷第153 頁）等語大致相符，堪可認定。而觀諸李益全 於系爭租約終止後，仍繼續使用系爭1 樓，並因發生抽水 馬達故障，致無水可用，即要求上訴人僱人修繕，而上訴 人於收受李益全通知後，亦依其所請，僱人修繕系爭房屋 抽水馬達等節以觀，亦可徵上訴人於系爭租約終止後，確 實已同意洪聖翔以李益全繼續占用系爭1 樓之現況交還系 爭房屋，否則，上訴人不可能於李益全要求僱人修繕抽水 馬達時，仍應其要求，僱人兩次前往修繕。據此，益徵洪 聖翔前開所辯等語，係屬可採。甚者，依上訴人於107 年 9 月11日以157 號函告知洪聖翔違約之情形，係謂：洪聖 翔於107 年8 月31日欲返還系爭房屋，因房屋配備點交狀 況不佳，使房屋毀損，有違租約之約定等語，為雙方不爭 執，並有該存證信函附卷（見原審雄簡卷第13頁）可稽， 足見上訴人於系爭租約在107 年8 月31日終止後，發函通 知洪聖翔有關違約情形，僅指返還之系爭房屋，有房屋配 備點交狀況不佳，使房屋毀損之情事，並未指摘洪聖翔違 租未交還承租房屋。依此，益堪認洪聖翔於租約終止後， 並無未交還系爭房屋之情事。
⑤末者，系爭租約第8 條固約定：乙方（指洪聖翔）於租期 屆滿時，除經甲方（指上訴人）同意繼續出租外，不得藉 詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方 每月得向乙方請求按租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止 （見原審雄簡卷第203 頁）等語。惟洪聖翔於系爭租約終 止後，獲上訴人同意，以李益全繼續占用系爭1 樓之現況 交還系爭房屋乙節，如前所述，則上訴人依系爭租約第8 條約定，請求洪聖翔按每月租金3 萬元之兩倍即6 萬元， 給付1 年之違約金計72萬元（6 萬元×12月），即屬無據 。
（２）請求再給付提前違約金15,000元部分： ①按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。民法第250 、252 條分別定有明文。次 按約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約 當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社 會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履 行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務 已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其 數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利 益）及積極損害，均應加以審酌按（最高法院84年度台上 字第978 號裁判要旨參照）。
②依系爭租約第21條約定：甲乙雙方在本契約有效期間內解 約，必須在1 個月前通知對方，同時支付1 個半月45,000 元作為違約金，方可解除契約（見原審雄簡卷第204 頁） 等語觀之，倘洪聖翔於終止系爭租約時，雖為上訴人不反 對，然仍應遵守上開1 個月前通知上訴人之期間限制，倘 違反於1 個月前通知終止契約，則上訴人執系爭租約第21 條約定，請求洪聖翔給付違約金，即非無據。經查，洪聖 翔於107 年8 月31日終止系爭租約，並未舉證證明其已遵 守上開契約約定而於1 個月前，向上訴人為意思表示，則 上訴人依系爭租約第21條約定，請求洪聖翔給付違約金， 尚非無據。此參諸洪聖翔對於原審判斷其違反系爭租約第 21條約定，應負違約金賠償責任，亦未上訴爭執，益堪認 定。其次，原審審酌上訴人已得請求洪聖翔支付積欠之租 金，其損害已獲得相當之彌補等，故上訴人請求1.5 倍租 金額之違約金，尚屬過高，而有酌減之必要；暨參酌系爭 租約性質、洪聖翔違約致上訴人所受其他損害暨所失利益 等一切情況，認系爭租約所約定之違約金，應酌減為相當 於1 個月租金3 萬元，尚屬妥適。從而，上訴人依系爭租 約第21條約定，請求洪聖翔再給付半個月即1,500 元之違 約金，仍屬無據。
（３）請求給付增加稅額24,253元部分：上訴人主張依系爭租約 第19條約定，洪聖翔應負擔租賃期間增加之房屋稅13,096 元及地價稅13,053元，合計26,149元（見原審雄簡卷第11 5 頁，本院卷第133 頁）等語，並提出房屋稅及地價稅繳 納證明書附卷（見原審雄簡卷第140-152 頁）為據。經查 ，依系爭租約第19條約定：本件租屋之房屋稅、綜合所得 稅等，如較出租前之稅額增加時，其增加部分，由乙方（ 即洪聖翔）負責補貼，乙方絕不異議（見原審雄簡卷第20 3 頁）等語以觀，洪聖翔依約僅同意負擔增加之房屋稅， 並未包括地價稅，則上訴人請求洪聖翔支付增加地價稅13 ,053元部分，即屬無據。其次，參酌系爭租約附註條文第
10條約定：修正主約第19條，房屋稅、綜所稅如因營業登 記較出租前之稅額稱增加時，其增加部分，應由乙方負擔 之，則甲方需出示單據（見原審雄簡卷第205 頁）等語， 可徵系爭房屋若因營業登記致房屋稅增加時，洪聖翔始需 負擔增加之稅額。又依上訴人於原審提出104 年至107 年 全期房屋稅繳納證明書，依序記載104 年營業本稅1,896 元、105 年營業本稅2,802元、106 年營業本稅2,760元、 107 年營業本稅2,721 元，合計10,179元（1,896 元＋2, 802 元＋2,760 元＋2,721 元），此應屬系爭房屋因營業 登記所增加之房屋稅，依前揭約定，上訴人自得請求洪聖 翔給付。此外，復參諸洪聖翔陳稱：系爭房屋僅於103 年 10月20日至104 年7 月9 日間登記「大港埔餐便當店」， 增加稅額為104 年度營利欄位之金額1,896 元（見原審雄 簡卷第245-246 頁）等語，益堪認系爭租約期間，所增加 之營業稅額應10,179元。至洪聖翔固抗辯該1,896 元已給 付上訴人，然為上訴人所否認，洪聖翔就此有利部分事實 ，並未提出積極證據以為證明，尚難為有利洪聖翔之認定 。據此，上訴人再請求洪聖翔給付增加房屋營業稅8,283 元（10,179元－1,896 元），即屬有據。至於上訴人逾上 開範圍之請求，未據舉證，以實其說，尚屬無據。另上訴 人於本院提出已、未申報綜合所得稅申報核定稅額繳款書 （見本院卷第268-270 頁），核與本項爭執無涉，併予敘 明。
（４）請求給付本票裁定費用1,000 元部分：上訴人主張因洪聖 翔違約，致其須聲請本票裁定，支出裁定費用1,000 元， 得依系爭租約第16條約定，請求洪聖翔給付云云。經查， 系爭租約第16條，固約定：若因乙方違約，致損害甲方權 益，並因甲方涉訟所繳納訴訟費、律師費用，應由乙負責 賠償（見原審雄簡卷第203 頁）等語。惟上訴人與洪聖翔 簽訂系爭租約，如因履約期間，發生紛爭，致有訴訟必要 ，依法即應各自先行墊付訴訟費用，並依訴訟判決或裁定 諭知裁判費用負擔結果，以為相互請求，故上訴人就其支 出本票裁定之裁判費，本得依法院於該裁定諭知之訴訟費 用負擔結果，以為主張，即無另依系爭租約第16條主張之 餘地。從而，上訴人依系爭租約第16條約定，請求洪聖翔 給付1,000元裁定費，洵屬無據。
（二）上訴人依不當得利返還請求權，請求李益全應給付上訴人 432,000 元，是否有據？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民
法第179 條定有明文。次按主張不當得利請求權存在之當 事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應 證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。又 按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所 得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採 （最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。 ２、上訴人主張：系爭房屋地處熱鬧繁華高醫商圈，上訴人原 預訂自107 年9 月1 日起，以每月租金36,000元，租期3 年，將系爭房屋全棟出租他人，詎因李益全繼續無權占用 系爭房屋，致上訴人無法出租，受有自107 年9 月1 日起 至返還房屋日即108 年8 月31日之營業利益損害，得依不 當得利請求李益全給付432,000 元（36,000元×12月＝43 2,000 元）云云，惟李益全予以否認，並執前揭情詞置辯 。經查，洪聖翔與上訴人簽訂系爭租約於107 年8 月31日 終止，而李益全前向洪聖翔轉承租之租約，自107 年9 月 1 日起即不得對抗上訴人，並陷於無權占用系爭1 樓（李 益全僅承租及占用系爭房屋1 樓），且於108 年8 月31日 返還系爭1 樓予上訴人乙節，為上訴人及李益全不爭執（ 見本院卷第97、153 、223 頁），並經原審認定無訛，堪 認李益全自107 年9 月1 日起迄108 年8 月31日止，無權 占用系爭1 樓無訛。
３、其次，李益全無權占用系爭1 樓，依前揭說明，僅可能獲 得相當於該屋租金之利益，乃為社會通常之觀念，故上訴 人應僅得請求李益全返還無權占用系爭1 樓相當於租金之 利益。至於上訴人主張李益全占用系爭1 樓，尚造成其無 法將整棟系爭房屋出租，致生系爭房屋收益損害，而受有 營業利益之減少云云，縱使為真，核亦屬所謂所受損害逾 越不當利益，李益全仍僅負返還不當利益即無權占用系爭 1 樓相當於租金之利益。從而，上訴人依不當得利法律關 係，請求李益全給付營業利益損害432,000 元，即屬無據 。
（三）上訴人依不當得利返還請求權，請求李益全應自107 年9 月1 日至108 年8 月31日起至遷讓系爭房屋日止，按月再 給付上訴人18,000元，是否有據？
１、上訴人主張：系爭房屋地處熱鬧繁華高醫商圈，上訴人原 預訂自107 年9 月1 日起，以每月租金36,000元，租期3
年，將系爭房屋全棟出租他人，詎因李益全繼續無權占用 系爭房屋，致上訴人無法出租，得依不當得利法律關係， 請求李益全給付自107 年9 月1 日起至108 年8 月31日止 ，按每月36,000元計算相當於租金之不當利益，原審僅判 准按18,000元給付，自得請求再命李益全於上開期間按月 給付18,000元等語。惟李益全予以否認，並執前揭情詞置 。
２、經查，李益全向洪聖翔承租系爭1 樓，每月租金為18,000 元，為李益全與上訴人所不爭執，且有租賃契約附卷（見 原審雄簡卷第207 頁）可稽，堪予認定。其次，上訴人主 張系爭房屋地處繁華高醫商圈乙節，為李益全所不爭執， 並據洪聖翔於原審陳述：系爭房屋鄰近高醫，租屋客群是 高醫學生，但系爭房屋之屋齡較舊，能出租學生的價額不 高（見原審雄簡卷第109 頁）等語，亦堪認定。又李益全 係以承租系爭1 樓供營業使用乙節，據李益全於原審陳述 綦詳（見原審雄簡卷第109 頁背面），並有李益全與上訴 人相互聯繫之通訊軟體訊息在卷（見原審雄簡卷第169 頁 ）可稽，同堪認定。本院審酌李益全承系爭1 樓，係供營 業使用，原承租月租金為18,000元，房屋附近為繁華的高 醫商圈，暨上訴人於本院陳稱其當初有向李益全表示，如