臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度重上更四字第18號
上 訴 人 黃春綢
訴訟代理人 楊丕銘律師
陳樹村律師
王識涵律師
被上訴人 陳俊良
訴訟代理人 林明搌
葉東龍律師
上一人
複代理人 陳中為律師
古富祺律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華
民國101年4月17日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度重訴
字第232號）提起上訴，經最高法院第四次發回更審，本院於109
年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（確定部分除外）由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落台南市安南區○○段第000、000之0、0 00之0、000、000之0、000之0、000之0地號土地所有權全部 （下合稱系爭土地）及同段000建號建物（下稱000建物）、 未辦理保存登記之000建號建物（下稱000建物）應有部分各 2分之1（下合稱系爭建物），原為訴外人黃春香所有，民國 99年間黃春香之債權人林昆良聲請原法院以99年度司執字第 70910號請求分配剩餘財產強制執行事件（下稱系爭執行事 件）予以拍賣，於100年11月3日由伊以新臺幣（下同）17,9 62,000元拍定。上訴人於100年11月18日以其為系爭建物之 共有人，向原法院主張優先購買系爭土地及建物（下合稱系 爭不動產），惟上訴人就系爭不動產並無優先購買權，爰求 為確認上訴人對系爭不動產之優先購買權不存在之判決等語 。原審為伊勝訴之判決，並無不合。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊為000建物所有權應有部分2分之1之所有權 人，而000建物之所有權擴張及於000建物，故系爭建物坐落 於系爭土地之全部均為使用上不可分割之範圍，系爭土地依 民法第425條之1、第426條之2及土地法第104條規定；系爭 建物部分依土地法第34條之1第4項規定，伊應有優先購買權 等語。上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第
一審之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠黃春香與上訴人於98年6月15日填具「抵押權設定契約書」 ，將000建物（包括未保存登記部分），設定普通抵押權予 上訴人，擔保債權金額為200萬元，擔保債權種類及範圍為 97年10月14日金錢借貸。上訴人於97年10月14日將110萬元 借款匯予黃春香，該借款已於98年12月1日，由黃春香轉帳 110萬元予上訴人清償完畢。
㈡黃春香與上訴人於98年6月16日填具「贈與所有權移轉契約 書」，將000建物（含未保存登記建物）所有權2分之1，以 價值178,800元贈與予上訴人。
㈢上訴人在另案請求塗銷抵押權設定登記之原法院99年度訴字 第1610號民事事件中，於99年12月30日提出之民事答辯狀記 載：「黃春香於設定後即將上開設定情形告知予黃春綢，黃 春綢認為該設定金額仍有不足，且以抵押權之方式保障債權 者亦嫌煩瑣，經兩人商議後，乃決定由黃春香將系爭000建 物之持分1/2所有權移轉予黃春綢，以做為對黃春綢債權之 另一種擔保（即所謂之讓與擔保-此種擔保方式在債權之實 行上較為簡便），於是黃春香乃於98年6月16日將000建物之 持分1/2所有權移轉予黃春綢」等語。
㈣上訴人於100年1月21日曾具狀表明：「臺南市○○區○○段 000地號土地暨其上000建物，原均屬黃春香所有，其後黃春 香於98年6月19日（按應為16日之誤植）將000建物持分1/2 所有權贈與予黃春綢。」等語，向原法院民事執行處主張有 優先購買權。
㈤被上訴人於100年11月3日，以17,962,000元之價格，應買系 爭執行事件如附表所示標別甲之系爭不動產，並於100年11 月8日繳納3,593,000元之保管款。上訴人於100年11月18日 具狀表明願以同條件優先購買。
㈥上訴人主張優先購買權範圍為附表標別甲所示之系爭不動產 。
㈦上訴人得主張000建物及坐落之基地，如臺南市安南地政事 務所（下稱安南地政）109年3月10日複丈成果圖B部分及使 用上不可分之法定空地A面積（104.02平方公尺），有優先 購買權。
四、被上訴人主張上訴人就系爭不動產並無優先購買權，求為確 認上訴人對系爭不動產之優先購買權不存在，惟為上訴人所 否認，並以上情置辯。是000建物與000建物之關係為何？若 000建物包含於000建物，則000建物及000建物使用上不可分 之土地範圍為何？上訴人得行使優先購買權之範圍為系爭土
地之全部或部分？厥為本件應審究之爭點，茲分述如下：(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而 此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。經查， 上訴人主張其就系爭不動產有優先購買權存在，既為被上訴 人所否認，則上訴人對於系爭土地有無優先購買權，即攸關 被上訴人得否買受系爭土地之結果，且此一權利存否不明確 之危險，得以確認判決除去之，被上訴人提起本件確認之訴 ，有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
(二)000建物與000建物在構造上及使用上具有一體性：１、按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有 建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者 ，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客 體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上 及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建 築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部 分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有 建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成 為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權 範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485號、80年度台 上字第452號判決意旨參照）。
２、經查，000建物為石棉瓦鋼骨造廠房，內有臥室、辦公室、 工作室及廠區；000建物為廠房內之鋼骨造辦公室，兩棟建 物為合併，相連為一體使用等情，業經原法院民事執行處系 爭執行事件查封時記載查封現況在卷可參（系爭執行事件卷 第89、96至97頁）；並經本院現場勘驗現況如下：「000建 物部分：000建物是鋁合金支架，搭建木板隔成，000建物向 北有三道鐵門，只是目前密閉，東南側有一道木門往000建 物，000建物東側有加建密閉休息室及一間辦公室，緊鄰000 建物，000建物西側有緊鄰停車場及柏油路，000建物及000 建物屋頂共用。000建物部分：000建物東北側有三缺口，西 南側有一鐵門，目前密閉，東南側有一廁所及一缺口現況， 只有000建物有水可使用」，有勘驗筆錄可稽（本院更四卷 二第15至16頁）。足見000建物與000建物已連為一體使用， 000建物作為辦公室空間，000建物有臥室、辦公室及工作之 廠區，而000建物與000建物係共同屋頂，000建物並無水及 廁所，須使用000建物之水及廁所等情，故兩建物從結構及 使用上審究，已結合為一體，而應為一體觀察。
３、被上訴人雖主張000建物先為建築，嗣再建築000建物，最後 二建物再為連結，000、000建物應均為獨立建物，故上訴人 得主張優先購買權之範圍僅及於000建物云云。查000建物先 為建築，嗣再建築000建物並連結000建物等情，上訴人並不 爭執（本院更四卷一第356頁），惟此僅係000、000建物之 建築過程，然判斷建物是否具有一體性、獨立性或附屬建物 ，依前揭說明，應從建物構造上及使用上是否具獨立性加以 審究，本件於系爭執行事件查封時及於本院勘驗時，000建 物與000建物結構及使用上已連為一體使用，被上訴人此部 分主張尚非可採。
(三)上訴人就系爭不動產有優先購買權：
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。基地出賣時，地上權 人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣 時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登 記之先後定之，此有民法第425條之1第1項、第426條之2第1 項、土地法第104條第1項規定可參。又按民法第426條之2第 1項、土地法第104條第1項所定基地承租人優先購買權之規 範目的，在使土地所有與土地使用合一，如基地承租人所承 租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部，於土地出賣 時，如約定承租之範圍不明，承租人所得優先購買之範圍， 應以該房屋具有使用上不可分之範圍為準。而承租人優先購 買權之規定或土地法第34條之1第4項共有人優先購買權之規 定，均寓含促進土地資源最有效率使用之目的及保護優先購 買權人固有權益。執行法院拍賣債務人所有之不動產，倘包 括優先購買權標的及其他非優先購買權標的，在上開目的範 圍內，優先購買權人除優先購買權標的外，可擴及與優先購 買權標的性質具有使用上不可分之範圍而一併承買。２、上訴人就黃春香所有000、000建物所有權應有部分2分之1， 有優先購買權：
按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購，土地法第34條之2第4項定有明文。查黃春香 將000建物（含未保存登記建物）所有權應有部分2分之1贈 與上訴人乙情，業經本院106年度重上更㈢字第16號判決認 定有贈與之事實，並經最高法院駁回被上訴人之上訴而確定 （本院更四卷一第69至72頁、第84頁）。且被上訴人就上訴 人對於黃春香所有000建物所有權應有部分2分之1有優先購
買權，亦不爭執（本院更四卷二第96頁），而000、000建物 在構造上及使用上具有一體性，已如前述，上訴人對於000 建物之所有權應有部分2分之1，自應擴及000建物所有權應 有部分2分之1；且參諸上訴人與黃春香訂立之贈與所有權移 轉契約書，亦載明「本件贈與建物上，尚有未保存登記部分 建物，亦包括贈與在內」，有贈與所有權移轉契約書可參（ 原審補字卷第8頁），上訴人就000建物自亦取得所有權應有 部分2分之1。則上訴人就黃春香所有000建物所有權應有部 分2分之1亦有優先購買權，且於此情形下，被上訴人亦不爭 執（本院更四卷二第96、97頁）。故上訴人就黃春香所有 000、000建物所有權應有部分2分之1，有優先購買權，自堪 認定。
３、上訴人就000建物坐落之基地及法定空地（占用系爭000地號 土地之部分），有優先購買權：
上訴人就000建物及坐落之基地，在系爭000地號土地上，如 安南地政109年3月10日複丈成果圖（本院更四卷二第79頁） B部分及使用上不可分之法定空地A面積（104.02平方公尺） ，有優先購買權，被上訴人並不爭執（本院更四卷二第96頁 ），故上訴人就000建物坐落之基地及法定空地，有優先購 買權，應堪認定。
４、上訴人就000建物坐落之基地，有優先購買權： 000建物為未保存登記建物，於系爭執行事件查封時暫編列 為000建號，其面積經測量為760.82平方公尺，惟其中有占 用鄰地即同段000-0、000-0地號土地2.78平方公尺，此有系 爭執行事件卷測量成果圖可參（系爭執行事件卷第155頁、 本院更二卷第189頁、更三卷第127頁），而000建物坐落之 基地有系爭000、000-0、000-0地號土地，為兩造所不爭執 （本院卷二第97頁），此三地號土地自屬000建物使用上不 可分之部分，上訴人就系爭000、000-0、000-0地號土地， 有優先購買權，自堪認定。
５、上訴人就系爭000、000-0、000-0、000-0地號土地，有優先 購買權：
查系爭000地號土地面積為1414.03平方公尺，其上除000建 物坐落之基地及法定空地外，尚有000建物之部分及雨遮占 用，此有測量成果圖（系爭執行事件卷第155頁、本院更二 卷第189頁、更三卷第127頁）、複丈成果圖（本院更四卷二 第79頁）可參；而系爭000-0地號土地面積為457.20平方公 尺，為計畫道路用地，兩造並不爭執（本院卷二第98、99頁 ）；系爭000-0地號土地面積為56.37平方公尺，其上有000 建物之雨遮；至系爭000-0地號土地面積為7.88平方公尺，
有圍牆坐落其上，亦為兩造所不爭執（本院更四卷一第176 頁）。以上各筆土地或有000建物坐落其上，或有000建物、 雨遮部分占用，或為計畫道路，如強加以區分，將造成多筆 畸零地（例如000建物占用000地號土地部分、占用000-0地 號土地部分）、造成系爭000-0地號土地計畫道路分割而不 完整（例如000建物占用000-0地號土地D、E部分，本院更四 卷二第169頁）。又系爭000地號土地係圍牆與000、000建物 間之空地（見本院更四卷二第38頁上方相片），而000建物 除有臥室、辦公室外，為工作之廠區，已如前述，故系爭00 0地號土地除供000建物進出外（見本院更四卷二第29頁下方 相片），並可供000建物工廠使用，具有使用功能上不可分 之情形。故本件系爭000、000-0、000-0、000-0地號土地及 其他系爭土地與000、000建物，原係由辦公室、工廠及圍牆 圍成，供完整運用之土地及建物，強加分割除造成畸零地外 ，亦將造成原有辦公室、工廠功能之部分喪失，對於建物、 土地資源之運用，並非為最有效率之使用方式。被上訴人雖 主張上訴人買受000、000建物後，縱無000、000-0地號土地 ，仍得通行建物西側停車場及柏油路（見本院更四卷二第25 頁下方相片）云云，惟判斷使用上是否可分，其目的在於促 進土地資源最有效率使用，已如前述，並非強加切割，使土 地造成畸零地、使建物及土地之使用效能降低，被上訴人此 部分主張，尚非可採。本院因認000、000建物與系爭000、 000-0、000-0、000-0地號土地間仍具有使用上不可分之情 形，故上訴人主張就系爭000、000-0、000-0、000-0地號土 地之全部，主張有優先購買權，為有理由。
６、綜上各情以觀，上訴人就系爭不動產有優先購買權，應堪認 定。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人對系爭不動產無優先承買權 ，請求確認上訴人對系爭不動產優先購買權不存在，自屬無 據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，由本院廢 棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經核認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附 此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 藍雅清
法 官 黃義成
上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更(追加、擴張)部分應一併繳納上訴裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
書記官 翁倩玉
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
標別甲：
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│99年度司執字第70910號、財產所有人：黃春香 │
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│編│土 地 坐 落 │ 面 積 │權利範圍│備 考 │
│號│ │（平方公│ │ │
│ │ │尺） │ │ │
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│ 1│臺南市○○區○○段000地號 │ 306.96 │ 全部 │低密度住宅區 │
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│ 2│臺南市○○區○○段00000地號 │ 221.29 │ 全部 │低密度住宅區 │
├─┼──────────────┼────┼────┼────────┤
│ 3│臺南市○○區○○段00000地號 │ 201.16 │ 全部 │道路用地 │
├─┼──────────────┼────┼────┼────────┤
│ 4│臺南市○○區○○段000地號 │1414.03 │ 全部 │低密度住宅區 │
├─┼──────────────┼────┼────┼────────┤
│ 5│臺南市○○區○○段00000地號 │ 457.20 │ 全部 │道路用地 │
├─┼──────────────┼────┼────┼────────┤
│ 6│臺南市○○區○○段00000地號 │ 56.37 │ 全部 │道路用地 │
├─┼──────────────┼────┼────┼────────┤
│ 7│臺南市○○區○○段00000地號 │ 7.88 │ 全部 │部分道路用地，部│
│ │ │ │ │分低密度住宅區 │
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┌─┬──┬──────────┬────┬───────────┬──┐
│編│建號│ 基地坐落 │ 建築式 │建物面積（平方公尺） │權利│
│號│ │…………………………│ 樣主要 ├────┬──────┤範圍│
│ │ │ 建物門牌 │ 建築材 │樓層面積│附屬建物主要│ │
│ │ │ │ 料及房 │合計 │建築材料及用│ │
│ │ │ │ 屋層數 │ │途 │ │
├─┼──┼──────────┼────┼────┼──────┼──┤
│ 1│000 │臺南市○○區○○段 │ 鋼骨造 │一層： │ │2分 │
│ │ │000地號 │ 、1層、│55.19 │ │之1 │
│ │ │…………………………│ 住家用 │合計： │ │ │
│ │ │臺南市○○區○○路 │ │55.19 │ │ │
│ │ │○段000巷000弄00號 │ │ │ │ │
│ ├──┼──────────┴────┴────┴──────┴──┤
│ │備考│ │
├─┼──┼──────────┬────┬────┬──────┬──┤
│ 2│000 │臺南市○○區○○段 │ 1層 │一層： │雨遮41.18 │2分 │
│ │ │000-0、000-0、000、 │ │760.82 │ │之1 │
│ │ │000-0、000-0、000、 │ │合計： │ │ │
│ │ │000-0、000-0地號 │ │760.82 │ │ │
│ │ │…………………………│ │ │ │ │
│ │ │臺南市○○區○○路○│ │ │ │ │
│ │ │段000巷000弄00號 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ ├──┼──────────┴────┴────┴──────┴──┤
│ │備考│係未保存登記建物、占用鄰地000-0、000-0地號 │
└─┴──┴──────────────────────────────┘