臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第134號
上 訴 人 傅宏峰
訴訟代理人 許盟志律師
被 上訴 人 台灣農林股份有限公司
法定代理人 吳清源
訴訟代理人 陳慧芬律師
上列當事人間請求塗銷抵押權登記事件，上訴人對於中華民國
108年12月31日臺灣苗栗地方法院108年度訴字第241號第一審判
決提起上訴，本院於109年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
兩造於民國103年1月24日簽訂不動產土地買賣協議書（下稱 系爭協議書），約定由上訴人以每坪新臺幣（下同）7,000 元，總價款暫估為392萬3,728元（分割後面積如有增減多退 少補），向被上訴人購買坐落苗栗縣○○鄉○○○段00000 地號土地（下稱000-2地號土地或申購土地），其中面積0.1 853公頃（即1,853平方公尺），惟實際出售之地號面積以地 政機關分割後土地登記簿記載為準。嗣經被上訴人於104年5 月14日將申購土地（經分割及合併後為同段000-54地號，下 稱000-54地號土地）所有權移轉登記予上訴人，上訴人則於 104年9月17日將申購土地（重測後為○○段000地號，下稱0 00地號土地）設定如附表一所示最高限額抵押權（下稱系爭 抵押權）予被上訴人，以擔保未給付買賣價金等債權。茲因 000地號土地重測後面積僅剩2,164.52平方公尺（原登記面 積2,345平方公尺），上訴人已給付61期價金合計458萬3,37 2元，其餘短少面積180.48公尺（折合54.5952坪）之價金差 額38萬2,166元，上訴人並無給付義務。是以，系爭抵押權 因所擔保之債權存續期間屆滿而確定，未來無再發生之可能 ，且買賣價金已給付完畢，被上訴人拒絕塗銷系爭抵押權登 記，上訴人自得依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴 人塗銷系爭抵押權登記。
二、被上訴人則以：
被上訴人出賣土地面積為2,345平方公尺（折合709.3625坪 ），買賣價金為496萬5,538元，依系爭協議書明定價金之調 整，僅限暫定面積與地政機關實測分割後面積有增減時始得
為之，不含重測面積增減甚明。上訴人於買賣前已占用土地 ，重測後面積短少之不利益自系爭協議書成立之日起，應由 上訴人負擔。茲因上訴人尚欠被上訴人買賣價金38萬2,166 元未清償，系爭抵押權擔保之債權尚未消滅，則上訴人本於 民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人塗銷系爭抵押權 登記，應無依據。
三、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴 。兩造之聲明為：
(一)上訴人之上訴聲明：
⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將系爭抵押權登記塗銷。(二)被上訴人之答辯聲明：
駁回上訴。
四、兩造不爭執事項（部分用語依卷證文義略作調整）：(一)上訴人向被上訴人購買000-2地號土地，其中面積約0.1853 公頃（即1,843平方公尺），並於103年1月24日簽訂系爭協 議書，約定實際出售之地號面積以地政機關分割後之土地登 記簿記載為準，買賣價金以每坪7,000元計算，總價款暫估 392萬3,728元，並附記若地政機關實際分割後土地登記簿記 載面積與約定買賣之面積如有增減，為免麻煩，雙方同意照 每坪單價7,000元計算，於給付第61期尾款結算清楚，多退 少補，並將實際總價款註明之（見原審卷第22頁）。(二)系爭協議書第1條約定「甲方（即被上訴人）以現況（含道 路）出售所有坐落於苗栗縣○○鄉○○○段00000地號內， 面積約0.1853公頃土地壹筆，所有權範圍：全部...。地號 面積僅為預設，實際出售之地號、面積須以地政機關實際分 割後之土地登記簿記載為準...」（見原審卷第22頁）。(三)系爭協議書第2條第1項約定「標的土地買賣價格為每坪新台 幣...柒仟元整（7,0000）計算，土地買賣總價款暫估為叁 佰玖拾貳萬叁仟柒佰貳拾捌元整（3,923,728）（實際面積 、總價款以地政機關實際分割後土地登記簿登載面積計算為 準）。」（見原審卷第22頁）。
(四)系爭協議書第2條第2項約定「甲方實際出售之標的土地面積 ，以地政機關實測分割後土地登記簿記載面積移轉土地所有 權登記予乙方（即上訴人），若與約定買賣面積如有增減， 為免麻煩，雙方同意照前項每坪單價計算（即每坪7,000元 ）計算，於給付第61期（尾）款結算清楚，多退少補，並將 實際總價款註明之。」（見原審卷第22頁）。(五)被上訴人於104年5月14日以買賣為原因（原因發生日期104 年4月1日），將申購土地（即重測前○○○段000-54地號， 亦即重測後○○段000地號）所有權移轉登記予上訴人（見
原審卷第31頁）。
(六)土地登記謄本關於系爭抵押權記載：「權利人：台灣農林股 份有限公司，登記日期：民國104年9月17日，權利種類：最 高限額抵押權，擔保債權總金額新台幣3,270,000元，擔保 債權確定期日：民國108年1月20日，擔保債權種類及範圍： 債務人對權利人〈即抵押權人〉所負現在〈包括過去所負現 在尚未清償〉及將來所負之借款、票據、土地買賣尚未給付 之價金、損害賠償、代墊之稅款等債務，清償日期：依照各 個債務契約或票據之約定，利息（率）：無，遲延利息（率 ）：依照各個債務契約所約定之利率計算，違約金：依照各 個債務契約所約定之利率計算，其他擔保範圍約定：⒈取得 執行名義之費用。⒉保全抵押權之費用。⒊因債務不履行而 發生之損害賠償。⒋因辦理債務人與抵押權人約定之擔保債 權種類及範圍所生之手續費用。⒌抵押權人墊付抵押物之保 險費。債務人：傅宏峰，設定權利範圍：全部。」（見原審 卷第31、33頁）
(七)上訴人已依系爭協議書約定，於103年1月20日給付第1期款 152萬2,360元，並自103年2月20日起至107年12月20日止， 按月給付第2-60期價金每期4萬元共236萬元（見原審卷第27 -29頁）。
(八)上訴人於108年1月18日將70萬1,012元匯入被上訴人之帳戶 （見原審卷第29頁） 。
(九)原法院向苗栗縣○○地○○○○○○○○○地○○○○○於 ○○○地○○○○○○○段00000○000000地號，及重測後 ○○段000地號）分割、合併、重測等面積之沿革、異動索 引等情，經銅鑼地政以108年10月9日銅地一字第1080005038 號函覆稱：「...查重測前○○○段000-2地號於103年8月 1日分割出000-52地號（本所收件銅地資字第25570號）、10 4年1月28日分割出000-53地號（本所收件銅地資字第3170號 ）、104年6月10日分割出000-55地號（本所收件銅地資字第 20930號）、104年9月16日分割出000-56地號（本所收件銅 地資字第35410號）、104年12月11日分割出000-57地號（本 所收件銅地資字第45320號）、106年11月7日分割出○○段 000地號（本所收件銅地資字第31100號），面積增減詳如附 件1。次查重測前○○○段000-54地號於104年3月20日分 割自000-51地號（本所收件銅地資字第9410號）、104年6月 11日與000-55地號合併（本所收件銅地資字第20950號）、 104年9月17日與000-56地號合併（本所收件銅地資字第3543 0號），再於106年11月7日經地籍圖重測登記為○○段000地 號（本所收件銅地資字第31100號），面積增減詳參附件4。
」（見原審卷第115-116、185頁，詳如附表二所示相關地籍 沿革）。
(十)銅鑼地政前函亦載稱：「...說明：旨揭000地號土地重測 前後面積不一係因原地籍圖已使用數十餘年，土地經人為或 天然地形變遷，界址與現況常已不符，且現今測量技術及使 用儀器遠較早期精密優良，實施地籍圖重測後土地面積發生 增減為必然之事實。」（見原審卷第116頁）五、兩造爭執事項（部分用語依卷證文義略作調整）：(一)被上訴人出賣土地面積及價金各為若干？即面積2,164.52平 方公尺（折合654.76坪）、買賣價金458萬3,372元（每坪7, 000元計算）？或面積2,345平方公尺（折合709.3625坪）、 買賣價金496萬5,538元（每坪7,000元計算）？(二)000地號土地因地政機關實施地籍圖重測，其登記面積從2,3 45平方公尺，變更為2,164.52平方公尺，較重測前登記面積 減少180.48平方公尺（折合54.5952坪），其不利益應由何 人負擔？
(三)上訴人是否尚欠被上訴人買賣價金38萬2,166元未清償？(四)上訴人本於民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人塗銷 系爭抵押權登記，有無理由？
六、本院之判斷：
(一)被上訴人出賣土地面積及價金各為若干？即面積2,164.52平 方公尺、買賣價金458萬3,372元？或面積2,345平方公尺、 買賣價金496萬5,538元？
⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解。且解釋契約應通觀全 文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其 他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示 所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及 當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基 礎（最高法院108年度台上字第0001號判決要旨參照）。 ⑵查系爭協議書第2條第2項約定「甲方（被上訴人）實際出售 之標的土地面積，以地政機關實測分割後土地登記簿記載面 積移轉土地所有權登記予乙方（上訴人），...」（見原審 卷第22頁），而其緣由係因000-2地號土地除出售予上訴人 外，另有其他承租人陳○○、賴○○等人購買，兩造為符合 分割及合併限制等相關規定，故約定於地政機關完成土地實 測分割合併作業後，以地政機關最終登載於土地登記簿之面 積，為被上訴人實際出售予上訴人之土地面積，業據證人邱 ○○於原審證述甚詳（見原審卷第259、261頁）。此觀上訴
人於103年9月29日親簽之切結書，其上記載：「...為排 除現行相關法令上之土地分割限制，立書人（即上訴人）無 條件同意貴公司將前開申購標的土地中之4平方公尺部分， 以毗鄰地分割合併方式先行移轉登記予相鄰之同段000-51地 號所有人陳○○...，由陳○○進行合併分割調整面積等作 業後，再將此4平方公尺部分過戶予立書人，其餘申購土地 則於最後辦理過戶」（見原審卷第187頁），益臻明確。此 外，復有陳○○、賴○○分別與被上訴人購買000-2地號土 地之不動產買賣協議書影本附卷（見原審卷第189-196頁） 可資佐證。是以，被上訴人辯稱為配合地政作業，兩造始約 定上訴人購買土地面積，於地政機關完成合併、實測分割作 業前，暫定為1,853平方公尺（上訴人承租面積），嗣經地 政機關完成實測分割作業後再予登記，此應為兩造立約時之 真意，即堪採認。
⑶次查，系爭協議書已明確約定就買賣價金之「調整」，僅限 暫定面積與地政機關實測分割後登記之面積有增減時始得為 之，不含土地重測後面積增減情形，此觀系爭協議書第1條 、第2條第2項約定自明。是以，系爭協議書就「買賣面積之 確定」方式既有明確約定，自不得反捨契約文字「實測」而 更為曲解包含「重測」在內，則被上訴人抗辯應排除嗣後地 籍圖重測等無法預料之其他事由，應堪採信。
⑷基上，兩造締約之初因土地未經實測，而無法確定上訴人實 際購買面積，故僅能先以上訴人之承租面積權宜作為預設購 買面積，嗣經地政機關完成土地實測及分割作業後，確定上 訴人購買面積為2,345平方公尺（折合709.3625坪），其買 賣價金以每坪7,000元計算，應為496萬5,538元。上訴人反 此主張，應無依據，即非可採。
(二)000地號土地因地政機關實施地籍圖重測，其登記面積從2,3 45平方公尺，變更為2,164.52平方公尺，較重測前登記面積 減少180.48平方公尺，其不利益應由何人負擔？ ⑴按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承 受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，民法第373條 定有明文。次按買賣標的物已交付，雖所有權尚未移轉，危 險仍由買受人負擔（最高法院31年度上字第1040號判決要旨 參照）。復按買賣標的房屋於訂立買賣契約之前，既由買受 人本於租賃關係而占有，則依民法第946條準用同法第761條 第1項但書之規定，買受人就房屋自買賣契約成立之日起， 即已接受出賣人之交付，依同法第373條，該屋之利益由此 當然歸屬買受人（最高法院46年度台上字第64號判決意旨參 照）。縱買賣標的為土地者，其危險之負擔，參酌民法第37
3條規定之買賣標的物不以房屋為限，則本於法律上同一理 由，亦應為相同之解釋，始為的論。
⑵查上訴人於締結系爭協議書前已占有使用申購土地，此由證 人邱○○於本院準備程序期日證稱：承租（指茶園）與未承 租部分在本件買賣前都是上訴人使用，事後不用重複點交等 情（見本院卷第151頁），及證人彭○○（上訴人委任代書 ）於本院準備程序期日證稱：這5個紅色圈圈標示的界址點 （界址點範圍內係已承租之茶園及未承租之林地及其他土地 ）是上訴人與邱○○共同指界，訂約前都是上訴人父子使用 ，訂約後都是上訴人在使用等情（見本院卷第157、228、22 9頁），暨上訴人於101年4月30日出具親筆書寫之申請書， 其上載明：「本人傅宏峰及本人之父傅○○（於民國92年9 月23日歿）自民國65年起於貴公司（即被上訴人）出租予傅 ○○先生之什作地（三義鄉○○○段000-3地號，上訴人稱 為000-2之早期地號）內土地上居住、耕作、建有住宅房屋 及豬舍等，並將民國65年至97年租金繳納給傅○○先生收執 （如附件收據）。為維護本人居住及耕作之權利事實，懇請 貴公司就以上開土地範圍更正為本人名義簽訂租約，或售予 本人，以符現況使用事實。」（見原審卷第85頁、本院卷第 87頁），即可明瞭。基此，可知上訴人主張被上訴人迄未點 交土地，亦即上訴人並未實際占有使用土地，顯非可採。 ⑶系爭協議書第3條第2項後段固有記載：「付清尾款後，甲方 即依現況交付土地予乙方依法管理使用」等內容，惟被上訴 人辯稱此屬其公司統一制式合約約定，並非特別約定，並提 出同為購買000-2地號土地之其他承租人（陳○○、賴○○ ）與其公司簽訂之不動產土地買賣協議書附卷可資佐證，其 上確有相同內容之約定（見原審卷第189-196頁）。準此， 被上訴人抗辯上訴人於購買前已實際占用申購土地，即無再 行交付之問題，自堪採信。
⑷基上，上訴人申請土地因地政機關實施地籍圖重測，其登記 面積從2,345平方公尺，變更為2,164.52平方公尺，較重測 前登記面積減少180.48平方公尺，依上開說明，其不利益自 系爭協議書成立之日起，應由已實際占用之上訴人負擔。上 訴人卻反此主張，應無依據，自難採認。
(三)上訴人是否尚欠被上訴人買賣價金38萬2,166元未清償？ 查上訴人申購土地面積，依系爭協議書約定（即地政機關實 際分割後土地登記簿記載面積）既為2,345平方公尺，以每 坪7,000元計算，買賣價金應為496萬5,538元，又被上訴人 於104年5月14日業將土地所有權移轉登記予上訴人，然上訴 人迄今僅給付458萬3,372元，尚有38萬2,166元之價金未給
付。是以，上訴人否認未付清尾款，即非可採。(四)上訴人本於民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人塗銷 系爭抵押權登記，有無理由？
⑴按最高限額抵押權如就所擔保之原債權約定應確定之期日（ 民法第881條之4第1項參照），於該期日屆至時，最高限額 抵押權歸於確定。惟確定後，最高限額抵押權並非當然消滅 ，必須該抵押權已無擔保債權存在，基於該確定後抵押權之 從屬性，該抵押權始歸於消滅。
⑵查系爭抵押權固屬最高限額抵押權，且約定債權應確定之期 日即108年1月20日已屆至（見原審卷第31頁），是系爭抵押 權所擔保之債權因期日之屆至而歸於確定。惟上訴人既尚欠 被上訴人買賣價金尾款38萬2,166元未給付完畢，依上說明 ，系爭抵押權擔保之債權顯尚未因清償而消滅，則上訴人依 民法第767條第1項中段規定，請求塗銷系爭抵押權登記，即 無依據，不應准許。
七、綜上所述，上訴人尚欠被上訴人尾款38萬2,166元未清償， 則系爭抵押權及其擔保之債權俱未消滅，上訴人依民法第76 7條第1項中段規定，請求被上訴人應將系爭抵押權登記塗銷 ，為無理由，應予駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決，並 無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 李立傑
法 官 陳正禧
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳三軫
中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
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│附表一 │
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│不動產│地號、面積、權利範圍 │抵押權設定登記│權利種類、│登記日期 │擔保債權│抵押權人│所有權人（│
│種類 │ │收件年期 │登記原因 │ │總金額 │ │即設定義務│
│ │ │ │ │ │ │ │人） │
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│土地 │苗栗縣○○鄉○○段000地號、 │苗栗縣銅鑼地政│最高限額抵│104年9月17│新臺幣 │台灣農林│傅宏峰 │
│ │面積2,164.52平方公尺、權利範│事務所104年9月│押權、設定│日 │327萬元 │股份有限│ │
│ │圍全部 │17日銅地資字第│ │ │ │公司 │ │
│ │ │035440號 │ │ │ │ │ │
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│附表二（相關地籍沿革）： │
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│編號│ 異動日期 │複丈前地號(面積：平方公 │複丈後地號(面積：平方公 │ 異動原因 │
│ │ (民國) │尺) │尺) │ │
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│ 1 │103年8月1日 │○○○段000-2(6,978) │○○○段000-2(6,773) │ 分割 │
│ │ │ │○○○段000-00(000) │ │
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│ 2 │104年1月28日 │○○○段000-2(6,773) │○○○段000-2(6,769) │ 分割 │
│ │ │ │○○○段000-53(4) │ │
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│ 3 │104年3月20日 │○○○段000-00(000) │○○○段000-00(000) │ 分割 │
│ │ │ │○○○段000-54(4) │ │
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│ 4 │104年6月10日 │○○○段000-2(6,769) │○○○段000-2(6,140) │ 分割 │
│ │ │ │○○○段000-00(000) │ │
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│ 5 │104年6月11日 │○○○段000-54(4) │○○○段000-00(000) │ 合併 │
│ │ │○○○段000-00(000) │ │ │
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│ 6 │104年9月16日 │○○○段000-2(6,140) │○○○段000-2(4,428) │ 分割 │
│ │ │ │○○○段000-56(1,712) │ │
├──┼───────┼────────────┼────────────┼─────┤
│ 7 │104年9月17日 │○○○段000-00(000) │○○○段000-54(2,345) │ 合併 │
│ │ │○○○段000-56(1,712) │ │ │
├──┼───────┼────────────┼────────────┼─────┤
│ 8 │104年12月11日 │○○○段000-2(4,428) │○○○段000-2(3,345) │ 分割 │
│ │ │ │○○○段000-57(1,083) │ │
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│ 9 │106年11月7日 │○○○段000-2(3,345) │○○段000(3,265.28) │地籍圖重測│
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│10 │106年11月7日 │○○○段000-54(2,345) │○○段000(2,164.52) │地籍圖重測│
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