臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第565號
上 訴 人
即被上訴人 黃承租
訴訟代理人 廖國竣律師
複代理人 王博鑫律師
被上訴人
即上訴人 黃建隆
黃和修
黃建旺
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於民國107 年7 月31日
臺灣彰化地方法院106 年度訴字第676 號第一審判決提起上訴，
本院於民國109 年7 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於後開第2 、3 項部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號土地，分割如附圖三所示：編號Ｆ、Ｇ、Ｈ部分土地分歸黃承租取得；編號Ｉ部分土地分歸黃和修取得；編號Ｊ部分土地分歸黃建旺取得；編號Ｋ、Ｌ部分土地分歸黃建隆取得，編號Ｅ部分土地分歸兩造按如附表所示該土地應有部分比例維持共有。
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號土地，分歸黃建隆、黃和修、黃建旺按應有部分各3 分之1 維持共有。黃建隆、黃和修、黃建旺應各補償黃承租新臺幣366,000 元，第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由兩造按附表訴訟費用負擔比例負擔。
事實及理由
壹、黃承租起訴主張：
一、坐落彰化縣○○鎮○○段000 ○000 地號土地（下分稱118 地號、119 地號土地，合稱系爭土地）為兩造所共有，應有 部分各如附表所示，兩造無不分割之特約，系爭土地亦無因 物之使用目的不能分割之情形，惟兩造無法達成分割協議， 爰依民法第823 條第1 項、第824 條規定請求將118 地號土 地如附圖三編號Ｊ、Ｋ、Ｌ部分土地（面積共284.34平方公 尺）分歸黃承租單獨取得；編號Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ部分（面積 共377.22平方公尺），由黃建隆、黃和修、黃建旺（下合稱
黃建隆3 人）共同取得，並按應有部分比例黃建隆2 分之1 、黃和修4 分之1 、黃建旺4 分之1 維持共有；編號Ｅ部分 （共有道路）面積177.44平方公尺由兩造按如附表所示應有 部分比例維持共有【下稱丙案】；至119 地號土地，因無法 解除套繪管制，故請分歸黃承租單獨所有，再依○○不動產 估價師聯合事務所鑑定結果，以金錢補償黃建隆3 人。爰依 法提起本件訴訟。並聲明：118 地號土地依「丙案」分割； 119 地號土地則分由黃承租單獨取得，再由黃承租以金錢補 償黃建隆3 人各新臺幣（下同）366,000 元（未繫屬本院部 分，茲不贅述）。
貳、黃建隆3人則主張：
一、118地號土地部分：
㈠118 地號土地南側所臨120 地號土地之使用分區為「交通用 地」，乃118 地號土地唯一對外聯絡道路，故規劃編號E 之 私設巷道與120 地號土地相連，分割後各編號土地均可連接 建築線，以建築使用。又黃建隆3 人之祖父母於分配財產時 ，原即規劃將118 地號土地分為7 等分，分予黃承租及黃建 隆3 人之父親，繼承登記方式為黃承租取得7 分之3 ，黃建 隆3 人之父親取得7 分之4 （即包括要分給長孫之部分）， 故依附圖三所示分割方式最能提高土地利用價值，也是最佳 分割方法，其中編號Ｅ部分土地作為私設巷道（共有道路） ，兩造按原應有部分比例維持共有；編號Ｆ、Ｇ、Ｈ部分土 地分歸黃承租取得；編號Ｉ部分土地分歸黃和修取得；編號 Ｊ部分土地分歸黃建旺取得；編號Ｋ、Ｌ部分土地分歸黃建 隆取得【下稱「乙案」】。
二、119 地號土地部分：
119 地號土地經編定為特定農業區之養殖用地，屬農業發展 條例第3 條所指之農業用地，且已提供他人申請興建農舍使 用案，無法解除套繪管制。119 地號土地在黃建隆3 人祖父 母所有期間，係由黃承租種植作物長達15年以上，然因土地 受到重金屬污染，無法再種植可食用之作物，黃建隆等3 人 即在其上從事植栽綠化，以改善土壤品質；119 地號土地又 為先人所遺留之土地，故請求將之分歸黃建隆3 人以應有部 分比例各3 分之1 維持共有，以資紀念。
參、經原審判決後，兩造均聲明不服，提起本件上訴，兩造之聲 明如下：
一、黃承租部分：
㈠上訴聲明：①原判決第3 項廢棄。②上廢棄部分，119 地號 土地應予分割，並分由黃承租單獨取得，再由黃承租以金錢 補償黃建隆3 人各366,000 元。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、黃建隆3 人部分：
㈠上訴聲明：①原判決關於118 地號土地之分割方法廢棄。② 118 地號土地依「乙案」分割，即如附圖三編號Ｅ部分作為 私設巷道（共有道路），由兩造按原應有部分比例維持共有 ；編號Ｆ、Ｇ、Ｈ部分土地分歸黃承租取得；編號Ｉ部分土 地分歸黃和修取得；編號Ｊ部分土地分歸黃建旺取得；編號 Ｋ 、Ｌ 部分土地分歸黃建隆取得。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院整理兩造不爭執事項如下（本院卷二第195 至196 頁） ：
一、118 地號土地（即重劃前○○中段192-1 地號土地）為兩造 所共有，黃承租應有部分7 分之3 ；黃建隆應有部分7 分之 2 、黃和修、黃建旺應有部分各7 分之1 （原審卷第8 、9 頁）。
二、119 地號土地（即重劃前○○中段192 、192-2 、196 地號 土地）為兩造所共有，黃承租應有部分2 分之1 ；黃建隆等 3 人應有部分各6 分之1 （原審卷第10、11頁）。三、兩造就系爭土地無不分割之特約，系爭土地亦無因物之使用 目的不能分割之情形，但兩造無法達成分割協議。四、118 地號土地為特定農業區甲種建築用地，並未申請建築（ 本院卷一第80、83頁），無依法令不得分割情事。五、119 地號土地則為特定農業區養殖用地，於重劃前之○○中 段192 地號土地係（71）鹿鎮建字第15312 號農舍使用執照 內合併計算之法定空地（本院卷一第61至64頁、第132 至15 0 頁、第177 至183 頁），迄今仍未解除套繪（依彰化縣鹿 港鎮公所函覆，因重劃土地及法令更改，無法解除套繪，本 院卷二第11頁）。
六、118 地號土地上之地上物無保留必要。
七、119 地號土地現由黃建隆、黃和修種植樹木使用（本院卷一 第116 頁背面）。
八、118 地號土地按兩造應有部分分割時，兩造同意無須鑑價找 補。
九、119 地號土地如採分由部分共有人所有，再以金錢補償其他 共有人方式時，就找補金額同意以○○不動產估價師聯合事 務所估價結果計算。
伍、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。查118 地號土地為
特定農業區之甲種建築用地；119 地號土地則為特定農業區 之養殖用地，現為兩造共有，應有部分如附表所示；又系爭 土地並無不能分割之約定或法令限制不得分割，惟兩造無法 協議分割等情，為兩造所不爭執，並有土地登記第三類謄本 附卷可稽（見原審卷第8 至11頁），故上訴人依民法第823 條第1 項請求裁判分割，應予准許。
二、119 地號土地應分歸黃建隆3 人共同取得，並按應有部分各 3 分之1 之比例維持共有，再各以366,000 元補償黃承租， 理由如下：
㈠按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築 機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地 分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，農業用地 興建農舍辦法第12條第2 項定有明文。經查： ⒈查119 地號土地為特定農業區之養殖用地，即屬農業發展條 例第3 條第10款規定之農業用地，而其重劃前之○○中段19 2 地號土地係（71）鹿鎮建字第15312 號農舍使用執照內合 併計算之法定空地，於申辦分割時，須檢附是否曾作為法定 空地比及提供興建農舍作為法定空地證明等情，有彰化縣鹿 港鎮地政事務所107 年11月12日鹿地二字第1070006354號函 、彰化縣鹿港鎮公所107 年11月16日鹿鎮建字第1070025158 號函及所附使用執照資料及竣工圖、108 年3 月6 日鹿鎮建 字第1080004037號函及使用執照申請資料、108 年3 月20日 鹿鎮建字第1080005546號函、108 年4 月24日鹿鎮見字第10 70008772號函附卷可稽（見本院卷一第59頁、第61至64頁、 第132 至150 頁、第177 至183 頁），足見119 地號土地前 已提供作為興建農舍之法定空地無訛。又119 地號土地因重 劃土地及法令更改，無法解除套繪乙節，亦有彰化縣鹿港鎮 公所107 年6 月11日鹿鎮見字第1080011271號函在卷可佐（ 見本院卷二第11頁），且為兩造所不爭執，而堪認定。 ⒉119 地號土地因提供作為興建農舍之法定空地使用，且迄未 經解除套繪管制，依農業用地興建農舍辦法第12條第2 項之 規定，固因涉及法定空地問題，於分割時有所限制。惟兩造 均同意不將119 地號土地予以細分，僅爭執應將之分歸黃承 租1 人單獨取得，或分由黃建隆3 人以應有部分各3 分之1 維持共有。則依此方式分割並未使經套繪管制之119 地號土 地發生變動；且在119 地號土地未經解除套繪管制之情形下 ，若採將119 地號土地分歸其中1 人所有或部分共有人維持 共有，再以金錢補償未分得土地之共有人之方式分割，彰化 縣鹿港地政事務所均可按確定判決之內容辦理分割登記，僅 若採用分由部分共有人維持共有，則將來如欲再行分割時，
須經建築管理機關出具解除（無）農舍套繪管制證明，方可 申辦農地分割等情，亦有該所109 年2 月19日鹿地二字第10 90000807號函附卷可參（見本院卷二第123 頁），足證將11 9 地號土地分歸黃承租單獨取得或黃建隆3 人維持共有之分 割方式，均未違反有關套繪管制之規定，而非農業用地興建 農舍辦法第12條第2 項所禁止之範圍。
㈡又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但須以其 方法適當者為限。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性 質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等 因素，並兼顧公平之原則。黃承租、黃建隆3 人均希望分得 119 地號土地，再以金錢補償對造。故本院茲應審究者，厥 為119 地號究以分配於黃承租單獨所有或黃建隆3 人共有， 較為公平妥適？經查：
⒈119 地號土地若分歸黃建隆等3 人共有，將來如欲再行分割 時，須經建築管理機關出具解除（無）農舍套繪管制證明， 方可申辦農地分割等情，已如前述。而黃建隆3 人迭次表明 為維護祖先遺留之119 地號土地，將來並不打算出賣119 地 號土地等情；而黃承租則主張若將119 地號土地分配予黃建 隆等3 人，與分割共有物係要消滅共有關係之立法目的有違 等語。然119 地號土地若分歸黃承租取得，除非其日後將之 出賣予第三人，否則仍可能因繼承等原因造成數人共有119 地號土地之現象，是以取得119 地號土地之共有人數，應非 考量該土地應分歸何人所有之必要因素。
⒉查119 地號土地之現況為由黃建隆、黃和修種植樹木使用等 情，為兩造所不爭執，並經原審於106 年8 月24日至現場勘 驗屬實，且有勘驗筆錄、現場圖在卷可憑（見原審卷第28、 29頁），而堪認定。又黃建隆等3 人主張119 地號土地曾由 黃承租種植作物長達15年以上，然因土地受到重金屬污染， 無法再種植可食用之作物，始由黃建隆等3 人在其上從事植 栽綠化，以改善土壤品質等情，而黃承租就此並未爭執，足 見黃承租於使用119 地號土地期間，並未善盡管理之責，致 使該土地無法正常從事食用作物之種植，而減損119 地號土 地之價值，應足認定；反觀黃建隆3 人嗣於119 地號土地整 地改良種植景觀植栽，維護情況尚佳等情，有○○不動產估 價師聯合事務所不動產估價報告書在卷可稽（見該報告書第 5 頁，報告書置於卷外）。故本院審酌兩造就119 地號土地 過去使用情形、目前使用現況、經濟效用等，認黃建隆3 人 主張之乙案，即將119 地號土地分歸其等按應有部分各3 分 之1 之比例維持共有，再以金錢補償黃承租之分割方式，應 屬適當。
㈢再按共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共 有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人 取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為 補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數 時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分 得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例 ，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互 相移轉之本旨。經查：
⒈119 地號土地既分由黃建隆3 人共同取得，並按應有部分各 3 分之1 之比例維持共有，黃承租並未按其應有部分受分配 ，則黃建隆3 人即應以金錢補償未受分配之黃承租。 ⒉關於119 地號土地之價值部分，經本院囑託○○不動產估價 師聯合事務所進行鑑價，推估119 地號土地於109 年5 月7 日之總價值為（新臺幣）2,196,000 元等情，有該事務所同 年月25日（109 ）正般估字第0000000 號不動產估價報告書 在卷可稽（置於卷外），而兩造均同意以此金額作為計算找 補金額之基礎。從而，黃承租就119 地號土地之應有部分2 分之1 ，應受補償金額為1,098,000 元（計算式：2196000 1/2 ＝0000000 ），並由黃建隆3 人按其分割後各3 分之 1 之應有部分比例，各補償黃承租366,000 元（計算式：10 98000 1/3 ＝366000）。
三、就118地號土地應採乙案之分割方式：
㈠兩造就118 地號土地，均不主張原判決所採之附圖二即甲案 之分割方案，而均主張應依附圖三所示之方式分割，足見將 118 地號土地以如附圖三之方式，原物分配予各共有人之原 則，應為兩造所同意無疑。
㈡118 地號土地為特定農業區之甲種建築用地，可藉東南側之 120 地號土地（特定農業區之交通用地）對外通行，北側另 臨產業道路（特定農業區之水利用地），其上現有如附圖一 編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示1 層磚造建物，Ａ分別由黃承租、黃建 隆3 人、黃和修使用等情，有黃承租提出之土地登記第三類 謄本、黃建隆3 人提出之土地登記第二類謄本、地籍圖謄本 為證（見原審卷第8 頁、第86至88頁），且經原審於106 年 8 月24日至現場勘驗無訛，並有勘驗筆錄、現場圖在卷可佐 （見原審卷第28、29頁），復經原審囑託彰化縣鹿港地政事 務所繪製土地複丈成果圖在案（見原審卷第35、36頁），而 堪認定。
㈢兩造就118 地號土地均希望採行如附圖三所示分割方式，足 認此方割方式，乃符合全體共有人之意願。而依附圖三所示 ，係將118 地號土地以東西向分割，為使分割後各筆土地均
得對外通行，故留設編號Ｅ部分所示6 米土地作為通道，由 兩造按原應有部分比例維持共有，而使各筆土地均得利用該 6 米通道往南連接120 地號土地，堪認採此方式分割，對外 通行應屬無虞；又兩造均表明118 地號土地上之建物無保留 必要，則於決定採行分割方案時，自無須將現有地上建物之 使用情形納入考量。另採上開方式分割，各人分得土地形狀 均屬方整，有利於日後建築使用；再由兩造均表明若採如附 圖三所示方式分割，均無須鑑價找補，足認此分割方案對兩 造而言，並無經濟價值之差異，足證如附圖三所示分割方法 ，應屬可採。
㈣又黃承租主張應由其分得附圖三編號Ｊ、Ｋ、Ｌ部分土地； 編號Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ部分土地分別由黃建隆取得2 分之1 ， 黃和修、黃建旺各取得4 分之1 ；黃建隆3 人則主張如附圖 三編號Ｆ、Ｇ、Ｈ部分土地，分歸黃承租取得；編號Ｉ部分 、Ｊ部分土地，分別分歸黃和修、黃建旺取得；編號Ｋ、Ｌ 部分土地則分歸黃建隆取得等情。經查，黃建隆3 人業已表 明就118 地號土地不願維持共有，則黃承租主張如附圖三編 號Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ部分土地由黃建隆3 人維持共有之分割方 案即丙案，已非可採。又與118 地號土地毗鄰之119 地號土 地，既經本院分歸黃建隆3 人共同取得，則若將鄰近119 地 號土地之如附圖三編號Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分土地分歸黃建隆 3 人取得，則其等可與119 地號土地合併規劃利用，應有助 於提升118 、119 地號土地之經濟效益；而黃承租分得如附 圖三編號Ｆ、Ｇ、Ｈ部分土地，其中編號Ｆ部分土地不僅東 側面臨6 米通道，北側亦面臨112 地號土地（產業道路）， 亦可增加將來就分得土地利用之選擇性，對其而言並無不利 。
㈤基上，本院審酌118 地號土地之性質、分割後之經濟效用、 全體共有人之意願及其利益之均衡等情，本院認為黃建隆3 人主張之乙案，即將如附圖三編號Ｆ、Ｇ、Ｈ部分土地，分 歸黃承租取得；編號Ｉ部分、Ｊ部分土地，分別分歸黃和修 、黃建旺取得；編號Ｋ、Ｌ部分土地分歸黃建隆取得，編號 Ｅ部分土地則由兩造按原應有部分維持共有之方割方案，應 較為妥適。
四、綜上所述，本院斟酌全體共有人意願、利益均衡、分割後之 經濟效益，及119 地號土地過去使用情形、目前使用現況等 ，認119 地號土地分歸黃建隆3 人按應有部分各3 分之1 維 持共有，再各以；366,000 元補償黃承租；118 地號土地部 分則將如附圖三編號Ｆ、Ｇ、Ｈ部分土地分歸黃承租取得， 編號Ｉ部分土地分歸黃和修取得，Ｊ部分土地，分歸黃建旺
取得；編號Ｋ、Ｌ部分土地分歸黃建隆取得，編號Ｅ部分土 地則由兩造按如附表所示原應有部分維持共有之方割方案， ，對兩造而言，尚屬公平合理及適當，並能兼顧共有人之利 益。原判決關於118 、119 地號土地所定之分割方法，尚有 未洽。黃承租、黃建隆3 人分別上訴，各指摘原判決就119 地號土地、118 地號土地之分割方法不當，求予廢棄改判， 均有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2 、3 項所示 。
五、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟， 由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形， 命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明 文。查共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分 配，不受任何共有人主張之拘束，已如前述，是則本件即使 准上訴人就系爭土地為裁判分割共有物之請求，然因分割共 有物之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人 所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於 各共有人而言，並無勝負之問題，因此，本件訴訟費用若完 全命形式上敗訴之當事人負擔，顯然有欠公平，故本件關於 訴訟費用之負擔，應由兩造依如附表所示訴訟費用負擔比例 負擔較為合理，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，本件兩造上訴均有理由，爰依法判決如主文。中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 高英賓
法 官 郭妙俐
正本係照原本作成。
上訴利益若未逾新台幣150萬元不得上訴第三審。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 李淑芬
中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
附表：應有部分及訴訟費用負擔比例
┌──┬─────┬─────────┬────────┐
│ │ │ 應有部分比例 │ │
│編號│共有人姓名├────┬────┤訴訟費用負擔比例│ │ │ │ 118地號│ 119地號│ │
├──┼─────┼────┼────┼────────┤ │ 1 │ 黃承租 │ 3/7 │ 1/2 │ 46/100 │
├──┼─────┼────┼────┼────────┤
│ 2 │ 黃建隆 │ 2/7 │ 1/6 │ 24/100 │
├──┼─────┼────┼────┼────────┤
│ 3 │ 黃和修 │ 1/7 │ 1/6 │ 15/100 │
├──┼─────┼────┼────┼────────┤
│ 4 │ 黃建旺 │ 1/7 │ 1/6 │ 15/100 │
└──┴─────┴────┴────┴────────┘