臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第194號
上 訴 人 王月敏
陳月美
兼 共 同
訴訟代理人 江佳俐
被 上訴 人 楊敬龍
楊青山
張永晃
黃鈺雯
楊榮
楊進字
李奕志
周政模
共 同
訴訟代理人 翁瑞麟律師
洪振庭律師
上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，上訴人對於中華
民國108年12月25日臺灣士林地方法院107年度重訴字第417號第
一審判決提起上訴，本院於109年7月21日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
原判決（除確定部分外）關於㈠命上訴人將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上如附圖編號A1、A2、B1、B2、B3、B4所示土地（總面積40.45平方公尺）返還予被上訴人及其他共有人全體；㈡命上訴人給付被上訴人如附表「原審判決命上訴人給付金額」欄所示金額部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00 號及00號雙拼公寓（下分稱00號建物、00號建物，合稱系爭 公寓）之區分所有權人，共有坐落臺北市○○區○○段0○段000 地號土地（下稱系爭土地）。上訴人未經系爭土地共有人同
意，在系爭土地搭建金屬欄杆（下稱系爭金屬欄杆）占用如 附圖編號A1遮雨棚部分及編號A2停車位部分面積共計32.79 平方公尺，另搭建如附圖編號B1、B2、B3、B4所示花圃（下 合稱系爭花圃）占用7.66平方公尺。上訴人無權占用系爭土 地共40.45平方公尺，受有自102年2月27日起算相當於租金 之不當得利。爰依民法第821條、767條第1項前段、中段及 第179條規定，求為命：㈠上訴人應將系爭土地上如附圖所示 系爭金屬欄杆及系爭花圃拆除，將編號A1、A2、B1、B2、B3 、B4部分土地（總面積40.45平方公尺，下合稱系爭占用土 地）返還伊等及全體共有人。㈡上訴人應給付伊等如附表「 原審判決命上訴人給付金額」欄所示金額之判決（被上訴人 請求上訴人返還系爭公寓地下1層即臺北市○○區○○段0○段000 00○號建物予被上訴人及全體共有人，及超逾附表「原審判 決命上訴人給付金額」欄所示金額部分之不當得利，均經原 判決駁回，未經被上訴人聲明不服而確定，下不贅述）。二、上訴人則以：伊等於76年1月24日向建商承購系爭公寓1樓時 ，與建商簽訂之預購土地契約書及預購房屋契約書即明定由 系爭公寓1樓承購戶取得系爭公寓法定空地、停車位之使用 權。伊等於系爭公寓興建完畢後即在00號建物前之法定空地 上搭建系爭金屬欄杆、花圃及使用停車位，30年來從未有他 住戶提出異議，應認系爭公寓全體住戶間存在分管或默示分 管契約。被上訴人楊敬龍、楊青山、楊榮、楊進字、李奕志 為原始住戶；被上訴人張永晃、黃鈺雯、周政模自其他原始 住戶受讓系爭公寓專有部分，於購買時明知或可得而知分管 契約存在，均應受分管契約之拘束等語，資為抗辯。三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應 將系爭金屬欄杆及花圃拆除，並系爭占用土地返還被上訴人 及全體共有人，及命上訴人給付被上訴人如附表「原審判決 命上訴人給付金額」欄所示之金額，而駁回被上訴人其餘之 訴及假執行之聲請。上訴人就原判決不利部分聲明不服，提 起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、查上訴人及被上訴人均為系爭公寓之區分所有權人，亦為系 爭土地之共有人，上訴人應有部分各為30分之1，被上訴人 共有情形如附表「系爭土地應有部分」欄所示，其中楊敬龍 、楊青山、楊榮、楊進字、李奕志為原始住戶，張永晃、黃 鈺雯、周政模則分別自訴外人丁秀巒、楊再添、楊甘煌等原 始住戶處輾轉購得00號建物0樓、0樓、00號建物0樓及如附 表所示系爭土地應有部分。又上訴人在系爭土地上搭建金屬
欄杆而占用編號A1部分，及使用編號A2部分停車位，共占用 面積32.79平方公尺，另搭建花圃如附圖所示編號B1、B2、B 3、B4部分，占用面積共計7.66平方公尺等情，有土地及建 物登記謄本、不動產買賣契約書、建築改良物登記簿、異動 索引表等件在卷足稽（見原審士調卷第37至50頁、原審卷一 第222至236頁、卷二第27至67頁），且經原審至現場履勘及 囑託臺北市士林地政事務所測量明確，有勘驗筆錄及臺北市 士林地政事務所107年12月4日北市士地測字第1076016527號 函附複丈成果圖(即附圖)可稽（見原審卷一第98至102、第1 20至121頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。五、按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特 定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。 又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已 按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有 部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 （最高法院100年度台上字第1776號、98年度台上字第633 號判決意旨參照）。本件上訴人抗辯其基於與全體區分所有 權人之分管契約，有權占有使用系爭占用土地等語，被上訴 人則否認有分管契約存在。經查：
㈠系爭土地原為被上訴人楊敬龍、楊榮等楊氏家族所有，其等 與建商以合建方式在系爭土地上興建A、B、C、D共4棟地上5 層、地下1層建物，除部分分配予合建之地主楊敬龍、楊榮 等楊氏家族人居住外，其餘由建商出售予第三人等情，業據 被上訴人及證人即建商郭俊麟陳述明確（見原審卷一第173 至174頁、本院卷第189、214頁），並經本院調閱臺北市政 府75建字第1060號建造執照（含76使字第938號使用執照） 案卷查核明確。上訴人於76年1月24日由王月敏代表向郭俊 麟購買系爭公寓1樓建物2戶房屋及系爭土地應有部分，有預 購房屋契約書、預購土地契約書在卷可查（見原審卷一第41 至62頁）。上開預購房屋契約書第19條約定：「汽車停車位 使用權歸甲方（即上訴人）所有（兩個車位為法規所定）」 等語（見原審卷一第45頁），及預購土地契約書補充條件第 壹條約定：「對於本房屋建築執照所載之法定空地，地下室 及5樓屋頂，雙方同意依左列方式處理：㈠法定空地：約定歸 壹樓所有權人管理使用，各棟所使用之範圍詳另附圖」等語 （見原審卷一第60頁），證人郭俊麟並證稱：系爭預購土地 契約書所稱附圖即竣工圖（見本院卷第189頁），而依該竣
工圖所示系爭公寓前至馬路旁公共排水溝前留有一片法定空 地，於64號1樓前劃有2車位，停車位左側則為草坪等情（見 本院卷第231頁），核與系爭公寓竣工照片黏貼卡之照片相 符（見原審卷一第253、255、256頁），足認上訴人於預購 系爭公寓1樓時，即與建商約定就系爭公寓1樓前之2停車位 及草坪等法定空地有使用權。
㈡又上開預購房屋契約書第19條及預購土地契約書補充條件第 壹條，均為打字印刷之定型化契約，且預購土地契約書補充 條件第壹條除就法定空地約定由1樓所有權人使用外，尚於㈡ 約定地下室由1樓所有權人管理使用，及於㈢約定5樓樓頂歸5 樓所有權人管理使用並負責維護修繕等語（見原審卷一第60 至61頁），且證人郭俊麟證稱：法定空地權利不能買賣，但 會讓1樓使用法定空地，是在賣房子時跟住戶說由1樓使用空 地，但持分仍為住戶所有，應該會跟地主講他們抽到是樓上 ，無法使用空地，空地由1樓使用，1樓使用法定空地有經過 其他買主或地主同意，因伊都有跟其他人說空地給樓下使用 ，這樣對客戶比較公平，因1樓比較貴，樓上比較便宜，伊 賣給其他買主的契約也會寫法定空地給1樓使用，如果沒有 簽約也會口頭說明，一定會講，因伊是自己銷售的，所以一 定會說，不然會導致住戶發生糾紛等語（見本院卷第188至1 91頁）。核與上開預購房屋契約書第19條、預購土地契約書 補充條件第壹條之約定及竣工圖所示相符（見本院卷第231 頁）。足認系爭公寓於興建之初，即於預購房屋契約書及預 購土地契約書載明停車位及草坪等法定空地由系爭公寓1樓 買受人即上訴人使用，建商並已告知地主及其他買受人法定 空地由1樓買受人使用。被上訴人對於系爭占用土地即為系 爭公寓之法定空地，以及上訴人自取得系爭公寓1樓房屋所 有權後，即按目前使用現況占有使用系爭占用土地等情不爭 執（見原審卷一第6頁、卷二第12頁、本院卷第153頁），難 認被上訴人對於由上訴人使用1樓停車位及草坪等法定空地 之分管約定不知情，被上訴人主張建商就此部分未與合建地 主協議，其等不知上訴人與建商在買賣契約有此協議存在云 云，未能舉證以實其說，自難憑採。
㈢被上訴人又主張依預購土地契約書補充條件第壹條㈡、（a） 、（b）項間以手寫「（c）附註：由乙方（即建商）負責向 全體起造人取得同意書，如未果2/3部分以…為賠償…」等語 （見原審卷一第60頁），上訴人需先取得全體起造人之同意 書，才能取得使用權云云。然預購土地契約書補充條件第壹 條已就法定空地之使用權歸屬為相關約定，建商亦已向地主 及買主說明，已如前述；而上開手寫附註（c）係約定於補
充條件壹、㈡「地下室」項下，係就地下室部分所為之約定 ；證人郭俊麟亦證稱：法定空地是由1樓使用如竣工圖，不 需要取得同意書，頂樓、地下室才需要簽立協議書，法定空 地是用講的，伊是擔心後來會有問題，所以有的會特別寫協 議書，協議書是公司請代書寫的等語（見本院卷第190至191 頁），核與上訴人提出就頂樓屋頂及地下層使用方式特為約 定之協議書內容相符（見原審卷一第40、164頁），自難以 該協議書未特別記載法定空地為1樓使用，遽認上訴人就法 定空地即無使用權。又預購土地契約書補充條件第壹條㈣雖 約定：「對於本條前揭各項之約定，甲、乙雙方應另行出具 使用權同意書。該同意書對於全體起造人之繼受人有同等效 力。」等語（見原審卷一第61頁），然以該預購土地契約書 甲、乙雙方分別為上訴人與建商，應認第壹條㈣係用以拘束 上訴人與建商，促使其等依該補充條件第壹條約定方式使用 ，並非限制上訴人需先取得全體起造人之同意書，才能取得 停車位、草坪等法定空地之使用權，併此陳明。 ㈣末查，系爭公寓1樓前之法定空地既於系爭公寓興建之初，即 由建商出面與分得系爭公寓之地主及買受系爭公寓之買主約 定由1樓住戶使用，揆諸前揭說明，應認共有人間已合意成 立分管契約。又楊敬龍、楊青山、楊榮、楊進字、李奕志為 系爭公寓原始住戶，本應受該分管約定之拘束。雖張永晃、 黃鈺雯、周政模分別自訴外人丁秀巒、楊再添、楊甘煌等原 始住戶輾轉繼受取得系爭公寓區分所有部分暨系爭土地應有 部分，然依兩造不爭執系爭公寓1樓前之法定空地自交屋後 均由上訴人以現況使用之外觀，其等於承購時當明知或可得 而知該分管契約存在，亦應受分管契約之拘束。是上訴人占 有使用系爭占用土地，即非無法律上之原因，被上訴人請求 上訴人將如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、B3、B4部分土地 （總面積40.45平方公尺）返還全體共有人，及請求上訴人 給付占有系爭占用土地相當於租金之不當得利，為無理由， 不應准許。惟依建築法第11條規定，法定空地乃依法應留設 作為建築物與其前後左右道路或其他建築物間距離之空間， 依法即應保持「空地」、其上不得有任何建物之狀態，但上 訴人未經其他共有人之同意，擅自在系爭土地之法定空地上 搭建系爭金屬欄杆及設置花圃如附圖B1、B2、B3、B4部分共 計7.66平方公尺，已違反法定空地之設置目的及通常使用方 法，侵害全體共有人之權益，則被上訴人依民法第767條第1 項中段規定，請求上訴人拆除該等地上物，即屬有據，應予 准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求上
訴人拆除如附圖所示系爭金屬欄杆及編號B1、B2、B3、B4部 分共計7.66平方公尺之花圃，為有理由，應予准許；逾此所 為請求，為無理由，不應准許。原審就不應准許部分，為上 訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本 院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審 判命上訴人拆除，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞， 指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論 駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 8 月 18 日 民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 趙伯雄
法 官 管靜怡
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
書記官 蕭進忠
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
編號 姓名 系爭土地應有部分 原審判決命上訴人給付金額 備註 1 楊敬龍 1/20 上訴人應給付楊敬龍3萬8,923元，暨自107年2月1日起至返還原審判決第一項土地之日止，按月給付楊敬龍717元。 2 楊青山 1/20 上訴人應給付楊青山3萬8,923元，暨自107年2月1日起至返還原審判決第一項土地之日止，按月給付楊青山717元。 3 張永晃 1/20 上訴人應給付張永晃3萬8,923元，暨自107年2月1日起至返還原審判決第一項土地之日止，按月給付張永晃717元。 4 黃鈺雯 1/20 上訴人應給付黃鈺雯3萬8,923元，暨自107年2月1日起至返還原審判決第一項土地之日止，按月給付黃鈺雯717元。 5 楊榮 1/20 上訴人應給付楊榮3萬8,923元，暨自107年2月1日起至返還原審判決第一項土地之日止，按月給付楊榮717元。 6 楊進字 1/20 上訴人應給付楊進字3萬8,923元，暨自107年2月1日起至返還原審判決第一項土地之日止，按月給付楊進字717元。 7 李奕志 1/20 上訴人應給付李奕志3萬8,923元，暨自107年2月1日起至返還原審判決第一項土地之日止，按月給付李奕志717元。 8 周政模 1/40 上訴人應給付周政模1萬9,461元，暨自107年2月1日起至返還原審判決第一項土地之日止，按月給付周政模359元。