臺灣高等法院民事判決
108年度重上更一字第1號
上 訴 人 鄭皓文
訴訟代理人 吳俊昇律師
複 代理人 許侑珊律師
李文堯律師
被 上訴 人 源利工程股份有限公司
法定代理人 蘇文凱
訴訟代理人 童兆祥律師
邱亮儒律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國104年11
月19日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第336號第一審判決提起
上訴，經最高法院發回更審，本院於109年7月14日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人於原審主張兩造訂有不動產買賣契約，被上訴人於訂 約時故意隱匿不告知冷氣設備(下稱系爭冷氣)安裝位置不合 法，及水塔等設施有無權占用區分所有權人共有之法定空地 （下稱系爭法定空地）情事，致其陷於錯誤而為買受之意思 表示，復不能提供合法安裝冷氣及水塔之空間，應負物之瑕 疵擔保責任，其已解除兩造間買賣契約，並撤銷因受詐欺所 為之意思表示，依民法第259條、第179條規定請求被上訴人 返還其已給付之買賣價金新臺幣（下同）1458萬8000元本息 ；嗣於本院審理時，另追加主張被上訴人將從屬於買賣標的 之水塔(下稱系爭水塔)、花臺、矮牆、格柵（與系爭水塔下 合稱系爭水塔等設施）設置於系爭法定空地上，無權占用該 空地，及系爭冷氣無權占用大樓外牆，其所出賣之土地有權 利瑕疵，其亦得據以解除兩造間買賣契約等語（見本院卷一 第279至289頁），核係對原審物之瑕疵主張所補充之新攻擊 方法，依民事訴訟法第447條第1項第3款規定，應予准許。 合先敘明。
二、上訴人主張：伊於民國103年1月10日與被上訴人簽署三圓羅 馬辦公室房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被上訴 人購買坐落新北市○○區○○路000地號土地（面積8902.60平方 公尺，持分28/10000，下稱系爭土地），及其上新店區安和 段4927、4928、4929建號，門牌號碼為新北市○○區○○路0號
地下2層之37、38、39，房屋編號AB2-041、042、043之建物 （含共同使用部分，下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地） 暨停車位2個，約定總價金1610萬元。伊已依約交付上開價 金，詎伊擬更換被上訴人原安裝之冷氣設備時，始知被上訴 人安裝之位置（即鄰安康高中的大樓外牆）並未獲系爭房地 所在社區即三圓羅馬社區（下稱系爭社區）管理委員會（下 稱管委會）同意，且除此處外，已無其他空間可供安裝，而 冷氣設備乃系爭房屋必需之配備，被上訴人所交付系爭房地 欠缺可安裝冷氣之空間，不具通常效用，顯構成物之瑕疵； 又被上訴人無權占用系爭法定空地搭設系爭水塔等設施供地 下一樓（含系爭建物）使用，違反公寓大廈管理條例（下稱 大廈管理條例）第9條、建築法第11條之規定，構成權利瑕 疵。伊已於104年3月12日以存證信函，向被上訴人為解除系 爭買賣契約之意思表示。又被上訴人於簽約時明知上情，竟 刻意隱瞞未予告知，致伊陷於錯誤而訂立系爭買賣契約，伊 另於104年11月5日向被上訴人撤銷所受詐欺所為訂立系爭買 賣契約之意思表示。被上訴人依民法第179條、第259條規定 ，應返還伊上開買賣價金本息等語。爰求為命被上訴人給付 1458萬8000元，及自附表「利息起算日」欄所示之日起，加 計法定遲延利息之判決（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服 ，提起上訴。）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應 給付上訴人1458萬8000元，及自附表「利息起算日」欄所示 之日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被上訴人則以：伊並無詐欺上訴人之情事。伊已與管委會就 系爭冷氣、系爭水塔等設施之設置達成和解，即伊移轉停車 位及給付回饋金，管委會及系爭社區之區分所有權人則決議 同意前揭系爭冷氣、系爭水塔等設施，均維持現狀不拆除， 故已無上訴人主張之瑕疵。況系爭水塔等設施並非系爭買賣 契約之標的物，上訴人於103年12月16日已知伊與社區管委 會間關於系爭水塔設置之爭執，卻遲至105年4月7日始主張 此部分之權利瑕疵，顯已逾民法第365條規定之6個月除斥期 間等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、本件兩造不爭執事項（見本院卷一第321至323頁）： ㈠兩造於103年1月10日簽立系爭買賣契約，由上訴人向被上訴 人購買系爭房地及停車位2個，總價金為1610萬元，其中停 車位每個價金為75萬6000元。
㈡上訴人於103年1月10日給付買賣價金372萬元（含停車位價 金151萬2000元）、103年2月25日給付買賣價金209萬元、1 03年3月20日給付買賣價金209萬元、103年4月28日給付買 賣價金805萬元、103年5月5日給付買賣價金15萬元予被上
訴人。
㈢被上訴人於103年11月10日、103年12月30日委託永然聯合法 律事務所寄發（103）（11）然法一字第1303號、（103） （11）然法一字第1310號律師函予上訴人。上訴人於104年 3月12日寄發存證信函予被上訴人為解除買賣契約之意思表 示。
㈣被上訴人就其與管委會於本院103年度重上字第433號、103 年度上字第624號民事事件，達成民事和解，簽署「和解協 議書」，且系爭社區於103年12月6日召開103年度區分所有 權人會議，表決通過被上訴人補償社區事項決議案。五、本院之判斷：
㈠上訴人不得以受詐欺為由，依民法第92條第1項本文規定，銷 受詐欺所為意思表示：
⒈按民法第92條表意人撤銷因被詐欺所為之意思表示，須相對 人有欲使其陷於錯誤之意思，故意示以不實之事，並令其因 錯誤而為意思表示，始足當之。且主張被詐欺而為表示之當 事人，應就此項事實負舉證之責任。上訴人主張被上訴人刻 意隱瞞不告知系爭水塔等設施無權占有系爭法定空地及系爭 冷氣非法設置，致其陷於錯誤而簽立系爭買賣契約等情，係 以被上訴人在建物現況確認書上未如實記載及勾選為據，並 提出該現況確認書為證（見原審卷第25頁）。被上訴人否認 有詐欺之故意，並抗辯系爭買賣標的並未包括系爭水塔等設 施，其無告知設置情形之義務，且其於訂約時亦不知上開設 備安裝及設置之空間係非法等語，揆諸前揭說明，自應由上 訴人就被上訴人有故意表示以不實之事，使上訴人陷於錯誤 之事實負舉證之責。
⒉經查，系爭水塔等並非系爭買賣契約之標的，此觀系爭買賣 契約第一條買賣標的、及附件一建物現況確認書下列附屬設 備欄並未記載包含系爭水塔自明（見原審卷第9至25頁）。 又系爭水塔等係位於系爭土地上如新北市新店地政事務所複 丈成果圖（下稱附圖）編號B、G、H所示，而B部分是以格柵 圍起來有自來水錶及水塔之空間（見臺灣臺北地方法院103 年度店重訴字第2號卷第213頁之勘驗筆錄、第227頁之附圖 ），惟系爭水塔並非系爭房屋供水來源之必要或唯一設備， 且於本院審理已經被上訴人拆除，拆除後系爭房地仍有自來 水可供使用，有被上訴人所提系爭水塔拆除前、後照片及影 片光碟可證（見本院卷一第61至73頁、第77至87頁、第405 至431頁、證物袋內影片光碟2片），上訴人亦自陳系爭房地 除系爭水塔外，已另設有其他用水管道等情（見本院卷一第 565頁），自難認系爭水塔（含格柵）為系爭房屋之一部分
或從物，至花臺、矮牆與系爭房屋未有連接，且屬開放空間 ，亦難認有與系爭房屋具從屬或為其一部情形，故被上訴人 抗辯系爭水塔等並非系爭買賣契約標的，應為可取。系爭水 塔等既非屬系爭買賣標的，則不論系爭水塔等設施是否確有 非法占用系爭法定空地，均難以被上訴人於上開建物現況確 認書中關於「是否有承租或占用他人土地之情形」、「是否 有出租或他人占用之情形」均勾選「否」一節，逕認被上訴 人有故意隱瞞不告知，致上訴人陷於錯誤而訂立系爭買賣契 約之事實。
⒊又系爭冷氣機可輕易與系爭房屋分離者，其原安裝在鄰安康 高中的系爭社區建物大樓外牆，並非系爭房屋重要成分，雖 系爭房屋之現況確認書將系爭冷氣列為附屬設備（見原審卷 第25頁），惟系爭冷氣並非列須說明有無占用他人土地或建 物之項目（見原審卷第23至25頁），且依被上訴人所提之照 片，系爭社區內、外即可清楚看見有冷氣機及管線安裝於大 樓牆上（見本院卷二第147頁照片），上訴人亦自陳被上訴 人於買賣系爭房地時冷氣機掛在大樓外牆上等語（見本院卷 一第565頁），堪認兩造於簽立系爭買賣契約當時，被上訴 人並無故意隱匿系爭冷氣之安裝位置之情事。
⒋上訴人雖主張系爭社區住戶規約第26條第5項已規定冷氣應裝 在專有部分，被上訴人明知有無權占有外牆之情事，卻未告 知，有故意詐欺云云。惟查，系爭社區住戶規約第26條第5 項雖規定安裝冷氣時利用專有部分裝設，外牆不得有裸線( 見本院卷二第83頁），然系爭房地所在之大樓其他住戶之冷 氣機，大部分亦外掛在大樓外牆上，此有被上訴人所提出之 照片可證（見本院卷第145頁），則被上訴人抗辯於系爭買 賣契約簽立當時，並非明知其系爭冷氣機安裝違反大廈管理 條例乙節，與常情無違。至系爭管委會雖曾於102年3月6日 以被上訴人於系爭社區共用部分違法設置系爭冷氣機、系爭 水塔等設施，訴請被上訴人拆除，然原法院係於103年4月29 日始以103年度店重訴字第2號為管委會勝訴之判決，故被上 訴人抗辯其於該判決作成前之103年1月10日與上訴人訂定系 爭買賣契約時，主觀上係認系爭冷氣、水塔等設備之設置並 無不法等語，堪認可取，故亦難認其就此部分有何故意隱瞞 不告知，使上訴人陷於錯誤之詐欺故意。
⒌綜上，上訴人不能證明被上訴人有何故意以不實之事之施用 詐術行為，故上訴人主張其受被上訴人詐欺，依民法第92條 第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示後，依民法第179條 規定請求被上訴人返還買賣價金1458萬8000元，洵屬無據。 ㈡上訴人不得以系爭房地存有物之瑕疵為由，依民法第359條規
定解除買賣契約：
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物交付於買受人時無滅失 或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵 。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公 平者，買受人僅得請求減少價金。此觀民法第354條第1項、 第359條規定自明。是買受人依前開規定解除契約，須買賣 標的物有重要之效用減少，且解除契約之結果未顯失公平者 始可為之。又所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所 生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言 。
⒉如前揭五、㈠2.所述，系爭水塔等設施並非系爭買賣契約之標 的，亦非系爭房屋供水來源，且於訴訟中經被上訴人拆除而 無礙上訴人使用系爭房屋時之取水，顯非關乎重要之效能減 少，依前揭說明，自難視為瑕疵。又系爭冷氣得否懸掛外牆 乙節，因該冷氣主機占用共有部分面積不大，僅係公寓大廈 共有部分使用之協調問題，且事後確經系爭社區區分所有權 人決議，同意系爭冷氣得繼續按現狀使用，管委會不得再行 起訴請求拆除(見原審卷第42至51頁)。又依該會議紀錄觀之 ，全體區分所有權人應到476人，實到387人，區分所權比例 85.35%，贊成者達312票，比例顯逾1/2(見原審卷第48、49 頁)，亦已達民法第821條第1項共有物分管理約定之比例， 上訴人繼受被上訴人而為系爭社區區分所有權人、外牆共有 部分之共有人，自得主張前開區分所有權人會議決議、共有 物管理方法決議之效力。是上訴人所稱瑕疵，對上訴人損害 極微，且事後亦經除去。然若許上訴人於買賣契約定立後近 1年解除契約，被上訴人除須返還買賣價金外，尚須承擔房 屋折舊之價值貶損及不動產市場波動價差之風險，兩相權衡 ，顯有失平衡，揆諸前揭說明，自不應准許上訴人以系爭冷 氣安裝問題為由，解除系爭買賣契約。
㈢上訴人不得以被上訴人應負民法第349條規定之權利瑕疵擔保 責任為由，解除買賣契約：
⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利。民法第349條定有明文。又按出賣人不履行民 法第349條所定之義務，依第353條規定，買受人雖得依關於 債務不履行之規定，行使其權利。然買受人得依債務不履行 之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣 人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法 第254條至第256條之規定，始得為之。又契約當事人之一方
遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期 限內不履行時，得解除其契約。亦為民法第256條所明定。 ⒉查系爭水塔設施並非買賣標的物已如前述，系爭冷氣性質上 則屬系爭房屋之從物(民法第68條第1項參照)，如有因設置 而影響主物(系爭房屋)通常或約定效用情事，應屬物之瑕疵 問題，與出賣人之權利瑕疵擔保責任尚屬無涉。又即令被上 訴人確應依上訴人之主張負權利瑕疵擔保責任，然此一瑕疵 非不得經由共有人之同意使用決議予以除去而補正。上訴人 未依民法第254條規定定相當期限催告被上訴人補正即逕為 解除契約，亦有未合。又因被上訴人其後已與系爭社區管委 會成立協議，並經系爭社區區分所有權人會議決議不再對系 爭水塔等設施、系爭冷氣設置於共有部分乙節主張權利，上 訴人未於被上訴人補正瑕疵前合法解除契約，其後自亦無從 依前揭民法第353條、第254條解除系爭買賣契約。六、綜上所述，上訴人依民法第179條、第259條第2款規定，請 求被上訴人給付1458萬8000元，及自附表「利息起算日」欄 所示之日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息，為無理由，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 11 日 民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 王本源
法 官 陳月雯
附表：利息起算日
利息起算日(民國) 金額(幣別：新臺幣) 備註 103年1月10日 220萬8000元 103年2月25日 209萬元 103年3月20日 209萬元 103年4月28日 805萬元 103年5月5日 15萬元 正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 109 年 8 月 12 日
書記官 侯雅文
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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