臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 109年度苗簡字第215號
原 告 李嘉慧即創意形象設計企業社
訴訟代理人 秦申周
被 告 苗栗縣苑裡鎮農會
法定代理人 鄭憲龍
訴訟代理人 顏混發
徐正安律師
複代理人 王綏愉
上列當事人間請求履行契約事件，本院於109 年7 月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於107 年11月16日與被告簽訂店面招商委任及商場設計 規劃委任服務合約書（下稱系爭契約），期間自107 年11月 1 日起至112 年11月1 日止，被告委由原告辦理被告所有座 落苗栗縣○○鎮○○路00號1 、2 樓之不動產（下稱系爭不 動產）之執行招商及商場設計規劃。
㈡依系爭契約第1 條第5 項第J 款之約定（下稱系爭約定）， 招商達60% 以上之專櫃，且租金達85萬元之60% ，被告應於 當日給付原告27萬元。而系爭不動產有效之地坪約為1,600 坪，可分為⒈1 樓地坪：①出租空間A1、A2、A2-2、A3、A3 -2、A4、A5、A6、A7、A8面積合計約438.5 坪；②公共走道 與其他公共設施面積約186.5 坪；③旋轉停車場車道及停車 空間面積約250 坪；及⒉2 樓地坪：①出租空間面積約625 坪；②旋轉停車場車道及停車空間面積約100 坪，1 樓與2 樓可出租空間之面積約為1,063.5 坪，公共走道、其他公共 設施與旋轉停車場車道及停車空間面積約536.5 坪，然截至 108 年6 月5 日已出租之部分及每月可收取之租金分別為： 1 樓部分A1、A2、A3、A4、A5、A7，合計面積為318.5 坪， 每月可收取租金23萬6,950 元；2 樓部分面積為625 坪，每 月可收取租金40萬元；又因上述面積有含走道與其他的部分 ，單純用承租面積來計算顯不合理，公共走道及其他設施部 分應先扣除，經扣除後，系爭不動產總出租面積為943.5 坪 ，已達1 、2 樓可出租之地坪1,063.5 坪之88.7 %；每月可 收取之租金金額業已達預定總租金目標85萬元之74.9% ，皆
符合系爭契約之規定。
㈢原告已依約招商完成，乃依系爭約定，向被告請求給付27萬 元，惟被告皆以多種理由推託或置之不理。為此，爰依系爭 契約之法律關係，提起本訴。並聲明：被告應給付原告27萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。
二、被告答辯：
㈠兩造所簽訂之系爭契約中載明被告所有之系爭不動產有效地 坪約1,600 坪（含公區），由此可證，出租面積包含公設部 分共1,600 坪，且依系爭不動產使用執照所示B 、C 棟地上 1 、2 層部分面積約為1,684 坪，與系爭契約所訂之招租面 積1,600 坪相近，另系爭契約約定招商達60% 以上係指招商 承租面積要達1,600 坪之60% 以上，以使商場具多樣性及充 分有效利用，並使專櫃商店遍布商場，以免空蕩造成人氣不 佳，影響商場日後發展，故招租範圍應包含公設面積。 ㈡簽訂系爭契約後，原告並未積極招商，致招商成果不佳，依 系爭契約第1 條第5 項第A 款所約定之招商1 、2 樓總收入 以85萬元為基本標準，所收之租金亦未達到約定標準，故原 告不能依系爭約定向被告請求。位於商場二樓之香港商世界 健身事業有限公司台灣分公司（下稱世界健身公司），係由 省農會通知被告其欲承租場地經營健身中心，經被告評估後 通知原告，請原告進行接洽，乃係由被告自行招商後轉介與 原告，並非原告之招商成績，故世界健身公司之租金40萬元 不能計入原告招商之金額。又依系爭契約第1 條第6 項第6 -1款約定，原告負有管理並接洽協調所有進駐廠商之責，詎 原告竟任由世界健身公司拆除2 樓之廁所隔間及地板，未即 時通知被告，顯已違反系爭契約第1 條第3 項第F 款及第1 條第5 項第F 款之約定，原告未盡管理之責，因設備毀損、 滅失致被告需花費約200 萬元始得回復原狀。 ㈢被告於108 年5 月30日以苑農總字第1080001861號函（下稱 系爭函文）敘明原告缺失部分，因原告未能履約，被告欲終 止兩造之合約關係，並請原告於108 年6 月5 日前提出改善 計畫，然原告逾期未提出，嗣被告於108 年6 月14日邀原告 共同召開協調會，被告於會議中表明兩造簽約至今已7 個多 月，惟招商率僅達成20% ，且因原告多項缺失致被告受有損 害，被告立即與原告終止系爭契約並載明於會議紀錄，原告 法定代理人雖表示會將會議紀錄中之意見攜回與法務部門研 究，惟依系爭契約第3 條第2 款之約定，因原告始終未能達 成每月租金收入85萬元之標準，經被告以函催告後仍未改善 ，故被告無需經由原告同意，即可終止系爭契約，故可認系
爭契約業已終止。
㈣原告之招商率僅有20% ，更有部分廠商於今年3 月已終止承 租，並未達成系爭契約所約定之60% ，而被告收受之租金亦 未達85萬元之60% ，依系爭約定給付條件必須招租面積及租 金二者之比率皆達標準，即原告招商專櫃面積應達1,600 坪 之60% 即960 坪，且全部招商專櫃之租金達85萬元之60% 即 51萬元時始得請求，原告顯然尚未達成，故原告請求被告依 約給付27萬元，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見卷第198 至199 頁） ㈠兩造於107 年11月16日訂立系爭契約，約定被告將系爭不動 產之執行招商及商場設計規劃委託原告辦理，期間自107 年 11月1 日起至112 年11月1 日止，其中第6 條第5 項第J 款 約定「招商達60% 以上之專櫃（雙方完成簽訂草約及保證票 事宜），且租金需達85萬之60% ，甲方應於當日給付乙方總 金額之30% ，為新臺幣27萬元整（未含稅）之即期票或現金 」、第3 條第2 款約定「本合約服務屆至前，除雙方當事人 合意提前終止外，立約雙方僅得以本合約所定重大違約情事 發生為理由提前終止本合約，重大違約情事包括：…⒉乙方 如未依本合約之規定提供本商場招商及設計規劃服務，經甲 方以書面催告期限改善而未於期限內改善或完成改善時」。 ㈡系爭不動產已簽訂苑裡購物中心租賃契約書者包括：⒈林妍 筑，租賃標的第1 層編號A4面積10坪，租期108 年1 月20日 至113 年1 月20日，每月租金9,000 元；⒉王啟周，租賃標 的第1 層編號A7面積5.5 坪，租期108 年1 月20日至113 年 1 月20日，每月租金4,950 元；⒊亞毅企業商行，租賃標的 第1 層編號A5，面積50坪，租期108 年1 月20日至112 年12 月31日，每月租金4 萬5,000 元；⒋金喜美股份有限公司苑 裡營業所，租賃標的第1 層編號A3，面積190 坪，租期108 年3 月1 日至116 年2 月28日，每月租金8 萬5,500 元；⒌ 依夢國際有限公司，租賃標的第1 層編號A2，面積25坪，租 期108 年1 月1 日至112 年12月31日，每月租金2 萬2,500 元；⒍世界健身公司，租賃標的第2 層全部，面積625 坪， 租期108 年4 月1 日至118 年7 月31日，每月租金40萬元。 ㈢被告於108 年5 月30日以系爭函文通知原告，以系爭不動產 租金未達系爭契約約定之85萬元，D 棟一樓整體規劃不完整 ，B 棟未能有效招商出租為由，向原告終止契約。四、法院之判斷
㈠依系爭約定，原告招商成果必須達到60% 以上之專櫃及租金 達85萬元之60% 即51萬元，始得向被告請求27萬元。而系爭 契約第1 條第2 項約定乙方所負義務「招商計劃：為本商場
招募進櫃廠商事宜。」，亦即原告須為被告招募進櫃廠商， 此進櫃廠商，自須係應原告招募而進駐，方得計入原告招商 之成果，若廠商並非因原告招募而來，僅由原告負責完成簽 約事宜，自不能計入原告招募之成果計算，此由原告於本院 審理時主張：一樓的門口的玻璃屋本來是一家服飾店要承租 ，那時候健身房跟服飾店同時要承租，總幹事叫我跟服飾店 說三個月後再來簽約，先給健身房使用，三個月之後，農會 就自己去弄一份合約去跟服飾店簽約，就沒有透過我們，服 飾店是我們找來的，所以這間的租金七萬元也要算進我們完 成的部份（見卷第199 頁），即可得知，此與被告抗辯世界 健身公司係被告自行招募不謀而合，足見廠商進駐須因原告 之召募行為所致，方得計入原告招商成果，此為兩造共同之 認知。
㈡而原告自承：有關世界健身中心的部分，我確實從顏主任那 裡拿到壹張名片，說他們有意願去租場地，那時有跟李經理 聯絡，他們也請健身中心的創辦人來現場，我也有跟他聊， 也有講解場地，介紹之後最後由李經理說他們老闆有意願承 租（見卷第226 至227 頁），之後再由原告與世界健身公司 完成後續簽約事宜。依原告所述，世界健身公司在與原告接 觸前，即已表明有意願承租場地，則依前開說明，世界健身 公司之進駐，並非因原告之召募行為所致，自不能計入原告 招商成果，則扣除世界健身公司後，原告招商之面積為280. 5 坪，金額為16萬6,950 元，僅占原告主張可出租地坪1,06 3.5 坪之約26% ，金額亦遠不及51萬元，不符系爭約定之請 款條件。
五、綜上所述，原告招商成果不符系爭約定之請款條件，則原告 依系爭約定請求被告給付27萬元，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判 決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 劉家蕙
中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
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