臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1720號
原 告 邱春菊
訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師
被 告 李靖亷
李錫雄
上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國109年8月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李錫雄應將坐落臺南市○○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積六十四點九七平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還來亞大樓全體區分所有權人。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李錫雄負擔新臺幣陸萬零貳佰柒拾叁元，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰玖拾玖萬伍仟肆佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
⒈被告李靖亷應將坐落臺南市○○區○○段0000○號（原為康 樂段784建號）、門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號底 1層之1建物（下稱系爭地下二樓建物）如附圖所示編號B部 分面積8.04平方公尺、編號C部分面積1.78平方公尺之消防 設備（下稱系爭消防設備）拆遷，並將建物騰空遷讓返還予 原告。
⒉被告李錫雄應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（原 為康樂段666地號，下稱系爭土地）上如附圖所示編號A部分 面積64.97平方公尺之地上物（下稱系爭地上物）拆除後， 將上開土地騰空返還原告及全體區分所有權人。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告李靖亷部分：
原告為系爭地下二樓建物（原為康樂段784建號）之所有權 人，且為臺南市○○區○○路○段000號來亞大樓之區分所 有權人，被告李靖亷未經原告同意，亦無正當權源，竟占用 系爭地下二樓建物如附圖所示編號B、C部分，私設系爭消防 設備，連接管線至被告家族所有之2樓舞廳營業場所用，並 非來亞大樓使用之公共安全設備。爰依民法第767條第1項中
段、前段規定，請求被告李靖亷拆除系爭消防設備，將系爭 地下二樓建物騰空遷讓返還予原告。
㈢被告李錫雄部分：
訴外人財團法人台灣省私立台南仁愛之家（下稱台南仁愛之 家）將其所有之系爭土地出租予來亞大樓全體區分所有權人 作為大樓基地使用，故法定空地自應供全體區分所有權人共 同使用。詎被告李錫雄未經來亞大樓全體區分所有權人同意 ，擅自將如附圖所示編號A之法定空地（下稱系爭法定空地 ）租予第三人營業供己收益，顯無權侵害及妨害其他區分之 所有權人之占有，原告係區分所有權人之一，自得依民法第 962條中段、前段及第963條之1規定，請求被告李錫雄拆除 系爭地上物，將其占用之系爭法定空地騰空返還予原告及全 體區分所有權人。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡被告李靖亷部分：
臺南市政府工務局南工字第83532號使用執照，載明系爭地 下二樓建物面積225.72坪，用途為防空避難設備及停車場， 屬公共設施，可知來亞大樓興建時，係將系爭地下二樓建物 規劃為公共設施，並未登記在任何人名下。然依建物登記謄 本，系爭地下二樓建物卻係登記在「底1層之1建物」內，且 遭原告私自登記在其名下，並設定負擔。原消防設備已腐蝕 ，且無法通過消防安全檢查，被告李靖亷遂自行花費在原消 防設備位置重新裝設系爭消防設備。況系爭消防設備係由全 體區分所有權人使用，並非被告李靖亷單獨使用，原告自不 得請求被告李靖亷拆除。
㈢被告李錫雄部分：
系爭法定空地固屬全體區分所有權人共有，惟依來亞大樓管 理規約第2條第2項規定，係由被告李靖亷專用，被告李靖亷 再同意被告李錫雄專用。且陳英俊、陳英亮、陳英敏、陳英 琳、陳英森（下稱陳英俊等5人）向仁愛之家承租系爭土地 供興建來亞大樓，訴外人李謝喜美及被告李靖亷於76年間向 陳英俊等5兄弟購買地下1層之2及臺南市○○街00號房屋， 並將來亞大樓空地比率及前騎樓處之單獨使用權移轉給渠等 自行使用，故原告援引之84年訂立之公寓大廈管理條例，於 本件並無適用之餘地。況被告李錫雄占用系爭土地乙事，業 經臺灣臺南地方檢察署檢察官以106年度偵字第21249號為不 起訴處分。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭地下二樓建物位在來亞大樓之地下二樓，於103年1月13
日，以拍賣之原因，移轉登記在原告名下（補字卷第23、25 頁）本院卷第83、85頁）。
㈡來亞大樓係坐落在系爭土地，系爭土地係台南仁愛之家所有 （補字卷第31頁、本院卷第87頁）。
㈢108年1月16日臺南市臺南地政事務所之土地複丈成果圖即附 圖所示編號B、C部分位在系爭地下二樓建物之系爭消防設備 ，面積各為8.04、1.78平方公尺，係被告李靖亷所設置。 ㈣系爭地上物係被告李錫雄將來亞大樓一樓法定空地即系爭法 定空地租與他人作為營業使用，占用來亞大樓一樓法定空地 之面積計有64.97平方公尺。
㈤來亞大樓管理規約第2條第2項規定：「本公寓大廈法定空地 、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同 使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約 定專有部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約 書已有約定時，從其約定。」
㈥臺南市政府消防局前往查勘系爭地下二樓建物之消防栓及自 動灑水設備（即系爭消防設備），係屬被告李錫雄、李謝喜 美96年變更用途併室內裝修工程之消防安全設備，其幫浦規 格及電動機規格與竣工文件相符（本院卷第193-201 頁）。 ㈦系爭土地原係訴外人陳英俊等5人向台南仁愛之家承租，取 得其同意而將系爭土地作為基地興建來亞大樓。四、得心證之理由：
㈠系爭消防設備部分：
⒈按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之；當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條第1項前 段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占有 為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被 告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係 有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求 為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照） 。
⒉查來亞大樓於建造時，即在地下二樓設有消防幫浦、撒水幫 浦、壓力水槽等消防安全設施乙情，有臺南市消防局108年 12月25日南市消預字第1080028360號函附之建造執照地下層 消防設備平面圖說、供公眾使用建築物之消防安全設施審查 表附卷可參（本院卷第199-203頁），堪認為真。故系爭地 下二樓建物內，於來亞大樓建造當時即設有供該大樓住戶共 同使用之消防安全設施，縱系爭消防設備係被告李靖亷設置
，為被告李錫雄、李謝喜美96年變更用途併室內裝修工程之 消防安全設備，然應屬老舊消防安全設備之更新而非擅自設 置，故系爭消防設備占用系爭地下二樓建物之部分，應屬於 來亞大樓之約定共用部分，自非無權占有。原告主張系爭消 防設備係被告李靖亷於96年間私自設置，且管線僅供被告及 其家族所使用等情，尚屬無據，自不得請求被告李靖亷拆除 系爭消防設備。
㈡系爭地上物部分：
⒈按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年 1月23日修正前之民法第820條第1項定有明文。次按本公寓 大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權 人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議， 不得約定為約定專有部分。但起造人或建築業者之買賣契約 書或分管契約書已有約定時，從其約定，來亞大樓管理規約 第2條第2項規定自明。惟上開規定之但書，應指起造人或建 築業者與「全體」區分所有權人簽立之所有買賣契約書或分 管契約書上，均記載來亞大樓之共用部分約定由特定區分所 有權人專用，始能確認全體區分所有權人均同意該項約定， 而由該區分所有權人就該約定專用部分具有排他性之獨占使 用之權利。
⒉查被告李靖廉、李謝喜美（甲方）與陳英俊等5人（乙方） 於76年9月1日訂立買賣契約書，約定由甲方與乙方協議完成 續建系爭大樓，並由甲方向乙方以1,606萬元買受系爭大樓 之一樓即大智街31號，並將法定空地及前騎樓處之使用權一 併轉交由甲方自行單獨使用乙情，有被告提出之買賣契約書 在卷可參（本院卷第105-111頁）。惟此僅係被告李靖廉、 李謝喜美與陳英俊等5人購買來亞大樓一樓並約定系爭法定 空地由被告李靖廉、李謝喜美單獨使用，然未見被告提出其 他來亞大樓區分所有權人之買賣契約上亦有記載相同約定專 用之事項（即系爭法定空地由一樓住戶專用），難認來亞大 樓全體區分所有權人同意約定或知悉系爭法定空地由被告李 靖亷、李謝喜美取得專用之權利，縱被告李靖亷同意由被告 李錫雄使用系爭法定空地，被告李錫雄亦無占用系爭法定空 地之正當權源。
⒊末按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有 被妨害者，得請求除去其妨害；數人共同占有一物時，各占 有人得就占有物之全部，行使第960條或第962條之權利；依 前項規定，取回或返還之占有物，仍為占有人全體占有，民 法第962條前段、963條之1分別定有明文。查被告李錫雄既 無權將系爭法定空地租與他人使用，故原告主張系爭地上物
無權占用系爭法定空地，被告李錫雄應予以拆除，核屬有據 。
五、綜上所述，原告請求被告李錫雄應將系爭地上物拆除，將占 用之土地騰空返還全體區分所有權人，為有理由，應予准許 ；其請求被告李靖亷拆除系爭消防設備，將系爭地下二樓建 物騰空返還原告，為無理由，應予駁回。至原告陳明願供擔 保請求宣告假執行，經核均無不合，爰參酌系爭地上物占用 系爭土地之面積及系爭土地之公告現值，酌定如主文第5項 所示之相當擔保金額准許之。
六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 8 月 24 日
民事第五庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中 華 民 國 109 年 8 月 24 日
書記官 曾美滋