臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第559號
原 告 郭貞君
訴訟代理人 陳郁婷律師
複 代理人 高映容律師
被 告 鄭潔白
鄭榮鋒
鄭春景
共 同
訴訟代理人 黃姿裴律師
被 告 鄭詩齡
鄭裕民
共 同
訴訟代理人 陳柏豪律師
被 告 鄭裕璋
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年8月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣肆拾玖萬元，及各自附表所示之日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年6月14日與被告鄭潔白、鄭榮鋒 、鄭春景、鄭詩齡、鄭裕民、鄭裕璋（下分稱其名，合稱被 告）就其共有之坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000000 地號土地及門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號建物（下稱 系爭不動產）簽訂系爭不動產買賣契約與協議書（下稱系爭 契約及協議書），原告已依約分別於108年6月14日、108年6 月17日、108年9月2日給付被告10萬元、90萬元、100萬元之 價金，並存入台新國際商業銀行建北分行、帳號為00000-00 000-0000之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）。詎兩造簽 訂系爭契約後，鄭詩齡旋於108年6月17日以存證信函向原告 表示反悔而不願依約履行，且因被告除未於108年6月26日備 齊土地及建物所有權狀正本予代書，亦未於108年9月2日完 整提供協議書約定之授權文件，以致無法辦理用印，故原告
於108年9月24日以存證信函（下稱系爭存證信函）向被告催 告應於5日内備妥相關文件，否則解除契約，然被告仍置之 不理，顯見被告自108年6月27日起即因可歸責於己之事由給 付遲延，而原告已於被告收受系爭存證信函5日後，依系爭 契約第12條第1項約定及民法第229條第1項、第254條規定解 除系爭契約，並以本件起訴狀之送達再為解除之意思表示。 爰依系爭契約第9條第6項、第12條第3項後段約定及民法第2 59條規定，請求被告連帶返還原告已給付之200萬元價金， 及依系爭契約第9條第6項、第12條第3項約定，請求被告連 帶給付原告206萬7,000元【計算式：相當於原告已給付價金 金額之違約金200萬元＋108年6月27日至同年9月1日之違約金 6萬7,000元（100萬元×1/1,000×67日＝6萬7,000元）＝206萬7 ,000元】，及自108年9月2日起至起訴狀繕本送達日止，以 每日2,000元計算之違約金。又原告為履行系爭契約，除於1 08年6月17日給付永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房 屋）仲介服務費18萬元外，並於同年7月22日支出氯離子檢 測費用1萬元，上開費用均屬原告因被告遲延給付而受之損 害，爰依民法第260條、第231條規定及系爭契約第9條第6項 約定請求被告連帶給付原告19萬元等語。並聲明：㈠被告應 連帶給付原告425萬7,000元，及自108年9月2日起至起訴狀 繕本送達日止，以每日2,000元計算之違約金，及其中10萬 元自同年6月15日起、90萬元自同年6月18日起、100萬元自 同年9月3日起、其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起，均至清 償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告分別以下列情詞置辯，並均聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
（一）鄭潔白、鄭榮鋒、鄭春景（下合稱鄭潔白等3人）則以： 鄭潔白等3人及訴外人鄭金品為兄弟，原分別共有系爭不 動產，應有部分各4分之1，因鄭金品於系爭不動產委託永 慶房屋銷售後過世，故其持分由鄭裕民、鄭裕璋及鄭詩齡 繼承。觀諸系爭契約及協議書，系爭不動產係整體出售， 而非原告向被告各自買受其應有部分，則系爭契約締結時 既未經全體出賣人簽名同意，亦未依系爭協議書約定於10 8年9月2日前補正，且鄭裕璋已否認有授權鄭詩齡，並拒 絕承認系爭契約之效力，是系爭契約即應無效，自遑論被 告應依系爭契約第9條第6項負連帶責任，況系爭契約為定 型化契約，鄭潔白等3人渾然不知該契約密密麻麻印刷文 體中竟暗藏第9條連帶責任之條款，更未曾有願受該條款
拘束之意思表示。惟就原告主張退還款項部分，鄭潔白等 3人並無爭議，並已以存證信函要求永慶房屋及合泰建築 經理股份有限公司（下稱合泰建經）盡速協助辦理，而相 關違約責任，依系爭協議書約定之法律效果，當應由鄭裕 璋之代理人鄭詩齡負責。另就原告請求仲介服務費18萬元 部分，因系爭契約無效已如前述，自無仲介費用產生，原 告亦未證明有實際支出上開費用；再就原告請求賠償氯離 子檢測費用部分，此乃原告自行想要檢測之花費，並非締 結買賣契約之必要支出，且鄭潔白等3人對於系爭契約不 成立並無過失，應不得向鄭潔白等3人求償。況縱認系爭 契約有效，鄭潔白等3人持分占系爭不動產4分之3，並已 表示願依土地法第34條之1規定完成系爭契約，則原告之 解約即為無效，亦無本件請求違約金之問題。再退步言， 如認系爭契約有效，且原告解約有理由，惟鄭潔白等3人 無任何主客觀上之違約情事，且已盡一切可能努力去完成 交易，自無處以違約罰則之理；又本件紛爭，原告因鄭榮 鋒等3人未履行系爭契約，僅有已給付價金所喪失之利息 損害，並未有其他具體損害，故原告本件請求之違約金即 屬過高，而應適用民法第252條違約金酌減之規定等語。（二）鄭詩齡、鄭裕民（下合稱鄭詩齡等2人）則以：原告固稱 於被告收受系爭存證信函5日後即解除系爭契約，然因系 爭存證信函未載明「如逾期即行解除系爭契約」、「不另 通知」等字句，當可認原告之意應係逾期將會再另為解除 契約之通知，又原告於起訴狀中亦以起訴狀繕本送達為解 除契約之意思表示，是原告解除系爭契約之時點，自應以 本件起訴狀繕本送達被告時點（即109年1月31日前後）為 斷，而鄭潔白等3人既已於108年11月28日以存證信函表明 願以土地法第34條之1第1項規定移轉系爭不動產所有權， 足認被告已補正履行其等之契約義務，原告即不得以本件 起訴狀繕本送達解除系爭契約，而系爭契約既未解除，原 告請求被告返還已付價金、給付違約金及損害賠償均無所 據。又原告因被告未履行系爭契約，除已支付之仲介服務 報酬18萬元、氯離子檢測費用1萬元及原告已給付價金所 喪失之利息損害，並未有其他具體之損害，故原告本件請 求之違約金顯屬過高，爰請求法院依法酌減。再者，鄭詩 齡等2人實係因簽約當時時間緊湊，加諸叔伯之人情壓力 下始倉促簽訂系爭契約，未及慎思利害始致事後反悔，並 向原告提出欲為解約之請求，兼衡以鄭詩齡等2人非不動 產買賣專業人士，應可認違約程度及情節亦非屬重大；況 縱被告未如期交付土地、建物所有權狀及鄭裕璋之授權文
件，惟仍得以土地法第34條之1規定多數決方式繼續履行 系爭契約，原告卻執意解約，顯係僅為圖謀被告之高額違 約金給付，其動機及目的均有可議，亦有顯失公平之虞等 語。
（三）鄭裕璋則以：伊僅授權鄭詩齡代理被告與仲介方就系爭不 動產訂立委託銷售契約，而未授權鄭詩齡與他人訂立買賣 契約，則鄭詩齡代理原告訂立系爭契約，已逾越原告原所 授權之範圍，屬無權代理，伊亦拒絕承認，伊既非契約當 事人，自毋庸負擔該契約所生之一切責任，原告所為本件 請求，實屬無據等語。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造於108年6月14日簽立系爭契約，並以系爭契 約已經兩造及其代理人簽署為據（見本院卷第35至42頁） ，堪信為真實。鄭潔白等3人及鄭裕璋雖辯以系爭契約並 未經鄭裕璋簽署，且未經鄭裕璋之事後承認，則鄭詩齡雖 以鄭裕璋名義代理簽署系爭契約，自屬無權代理，對鄭裕 璋不生效力云云。經查，系爭契約簽署時鄭春景及鄭裕璋 雖未到場，惟鄭榮鋒表明為鄭春景之代理人、鄭詩齡表明 為鄭裕璋之代理人，此有系爭協議書記載「賣方代理人主 張有代理權並已取得賣方出售之同意」之文義可稽（見本 院卷第43頁）。又鄭春景於系爭契約簽署後已依約補正完 整授權文件，為兩造所不爭執，可認鄭榮鋒確屬有權代理 鄭春景簽立系爭契約。而鄭裕璋雖辯以並未授權鄭詩齡簽 立系爭契約，鄭詩齡代理原告訂立系爭契約，已逾越伊所 授權之範圍云云，惟其亦自承已授權鄭詩齡代理簽立系爭 不動產之委託銷售契約（見本院卷第142頁），則就鄭詩 齡代理權之限制，復未證明原告明知或可得而知，則依民 法第107條所定代理權之限制不得以之對抗善意第三人之 規定，自不得對抗原告。鄭裕璋既已授權鄭詩齡處理系爭 不動產之委託銷售，則就鄭詩齡於逾越權限所為之簽名， 仍不得對抗原告。另鄭潔白等3人及鄭裕璋復辯以系爭協 議書上已記載本件為無權代理云云，惟系爭契約是否有無 權代理之情事，核屬法律效力之認定，且系爭協議書亦記 載賣方代理人明確表示具有代理權，審酌系爭協議書僅係 就補正文件之期限及賣方代理人未補正相關文件之效果為 約定，非系爭契約有無效力之約定，是其所辯尚無所據。 從而，原告主張系爭契約於108年6月14日已成立有效，自 屬有據。又系爭契約就買賣必要之點即買賣標的及契約價 金，均係以系爭不動產整體為約定，價金亦未區分被告之 應有部分比例，是系爭不動產固為被告所共有，惟系爭契
約係以出售系爭不動產整體為之，即屬不可分債務之性質 ，附此敘明。
（二）系爭契約業經兩造簽署而成立生效，業如前述，而鄭裕璋 未依系爭契約第4條第1項及系爭協議書之約定於108年9月 2日前提供相關文件辦理用印過戶，為兩造所不爭執，則 依系爭契約第12條第1項前段之約定「甲（即原告）乙（ 即被告）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即 為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除 本契約。」，原告自得解除系爭系爭契約。原告雖以系爭 存證信函通知被告應於文到5日內提供辦理用印之文件， 並通知逾期「將」逕行解除系爭契約之意旨（見本院卷第 53至56頁），然依其文意，並未載明逾期即生解除契約效 力之意旨，系爭存證信函應僅有催告而無解除之效力。準 此，原告主張以本件起訴狀之送達，為終止契約之意思表 示（見本院卷第17頁），並經鄭榮鋒、鄭裕民、鄭裕璋於 109年2月14日；鄭春景、鄭詩齡於109年2月3日；鄭潔白 於109年1月31日收受（見本院卷第87至97頁），系爭契約 即於109年2月14日合法解除，足堪為認定。（三）系爭契約業經原告合法解除，則原告請求被告返還價金、 違約金及所受損害，為被告所否認，並以前揭情詞置辯， 經查：
1、返還價金200萬元本息部分：按「契約解除時，當事人雙 方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外， 依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還 之。民法第259條第1、2款定有明文。又依系爭契約條第3 項「…乙方應甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如 數返還甲方…」之約定， （見本院卷第38頁），則系爭契 約既經原告合法解除，被告如有依約收取之款項，依據前 揭規定，即應返還予原告。原告雖主張已依約分別於108 年6月14日、108年6月17日、108年9月2日給付被告10萬元 、90萬元、100萬元之價金，並以匯款憑證為據（見本院 卷第45至49頁），然原告係依系爭契約第4條及第17條第7 項之約定，將上開款項存入系爭履保專戶，而非交付予被 告。且依系爭契約第4條約定「若本案辦理履保，但甲方 未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前 將尾款或差額部分存入履約保證銀行專戶，並於產權移轉 後始辦理代清償及交屋手續」、第17條第7項約定「甲乙 雙方同意，甲方支付價款全數存入履保專戶，俟交屋時專 戶款項結清匯入乙方指定銀行帳戶。」之意旨（見本院卷
第36、40頁），則原告給付之價金200萬元係交付予訴外 人即履保業者合泰建經，並委託合泰建經於系爭不動產交 屋時，代為辦理清償價金之義務。而系爭契約既於交屋前 已經合法解除，被告尚未收受該200萬元之價金，自無返 還原告之義務。從而，原告請求被告返還價金200萬元之 本息，洵屬無據，為無理由。
2、請求違約金206萬7,000元之本息，及自108年9月2日起至 起訴狀繕本送達日至清償日止，以每日2,000元計算之違 約金部分：
⑴按違約金得區分為損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約 金，前者將應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履 行情事發生，即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行 所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付 。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效 力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履 行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時， 除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。又當事人約定 之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況， 當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可 享受之一切利益為衡量標準。而懲罰性違約金係以強制債 務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時 ，除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行 之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌 違約之情狀以為判斷（最高法院108年台上字第568號、10 7年台上字第1278號判決意旨參照）。
⑵依系爭契約第12條第3項「乙方若有遲延給付情形，如遲延 交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自 應付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約 金至乙方完全給付時為止，如乙方毀約不賣或給付不能或 不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外， 乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數 返還甲方，並於解約日起十日內，另交付依原所收款項計 算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」、同條第4項「 本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。 」之約定，可知原告除得依系爭契約第12條第3項外，亦 得依同條第4項之約定請求損害賠償，依據前揭規定及說 明，系爭系爭契約第12條第3項之約定應屬懲罰性違約金 。審酌本件僅鄭裕璋未依約提出用印及授權之文件及鄭詩 齡稱未能詳細審閱系爭契約而拒絕履行外，其餘鄭潔白等 3人及鄭裕民並未違約，且鄭潔白等3人另表示願意配合原
告依土地法第34條之1規定出售系爭不動產，協助原告買 受系爭不動產等情，應認原告請求懲罰性違約金以30萬元 為適當，逾此金額則屬過高，爰依民法第252條規定酌減 之。準此，原告依系爭契約第12條第3項及第9條第6項之 約定，請求被告連帶給付懲罰性違約金30萬元，為有理由 ；逾此金額之請求，則屬無據，為無理由。
⑶至於鄭潔白等3人雖辯稱於簽署系爭契約時，仲介並未告知 被告依系爭契約第9條第6項應負連帶責任，其未曾有願受 該條款拘束之意思表示，原告自不得請求被告連帶賠償云 云，惟被告既已簽署系爭契約，且依約負有出售系爭不動 產之不可分債務之義務，則依系爭契約第9條第6項及民法 第292條之規定，均應負連帶之責，是被告所辯，尚屬無 據，附此敘明。
3、請求所受損害19萬元（含仲介費18萬及氯離子檢測費用1 萬元）部分：
⑴按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損 害 。民法第231條第1項定有明文。復按，損害賠償，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及 所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其 他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第21 6條定有明文，是損害賠償之範圍包含所失利益之賠償。 又民法第231條所定遲延給付之損害賠償請求權發生要件 ，除須有遲延給付之事實外，尚須有損害發生，且損害之 發生與遲延有相當因果關係始足當之。
⑵原告主張系爭契約因可歸責於被告之給付遲延而解除，被告應賠償原告所受仲介費18萬及氯離子檢測費用1萬元等語，為鄭潔白等3人所爭執，並辯稱原告未支出仲介費用18萬元及氯離子檢測費用1萬元非必要支出云云。經查，原告已將仲介費18萬元存入系爭履保專戶，有匯款憑證可稽（見本卷第47頁），又系爭契約係因被告違約事由而解除，原告給付仲介居間報酬之條件仍因系爭契約之成立已成就，是該仲介費用18萬元自屬原告所受損害。又依系爭契約第13條第2項之約定，氯離子含量檢測為系爭契約之一部，且為系爭不動產是否具有買賣瑕疵之檢測費用，亦屬原告所受損害。又依系爭契約第12條第4項之約定，原告除請求被告給付違約金外，仍得請求損害賠償，從而，原告依民法第231條第1項、第260條規定請求賠償所受損害19萬元，即屬有據，應予准許。（四）末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無可據者，週 年利率為百分之5；給付無確定期限者，債務人於債權人 得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負 遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依送達，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第203條 、第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為 標的者，債權人得請求依法定利率計算之，民法第233條 第1項亦有明文。被告應給付原告49萬元（計算式：30萬+ 19萬元），已如前述，則原告以民事起訴狀繕本送達翌日 如附表所示之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，亦屬有理。
四、綜上所述，原告主張依系爭契約第12條第3項、第9條第6項 、民法第231條、第260條之規定，請求被告連帶給付49萬元 ，及各自如附表所示之日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由
，應予駁回。
五、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴 部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權 宣告假執行，原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲 請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知 。又被告陳明願供擔保請准聲請宣告免為假執行，核無不合 ，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既 經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 109 年 8 月 26 日 民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 張婷妮
法 官 趙德韻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審費。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日 書記官 廖純慧
附表：
被告 利息起算日（民國） 證據出處 鄭榮鋒 109年2月15日 本院卷第87頁 鄭裕民 109年2月15日 本院卷第89頁 鄭裕璋 109年2月15日 本院卷第91頁 鄭春景 109年2月4日 本院卷第93頁 鄭潔白 109年2月1日 本院卷第95頁 鄭詩齡 109年2月4日 本院卷第97頁
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