臺灣臺北地方法院民事判決
108年度重訴字第685號
原 告 駱妤萍
訴訟代理人 潘辛柏律師
王昱文
鄭伯虎
被 告 駱美燕
駱志成
駱志輝
上二人共同
訴訟代理人 周金城律師
被 告 駱志忠
訴訟代理人 楊啟源律師
被 告 駱思瑋
訴訟代理人 黃勝文律師
複 代理人 黃顯皓律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國109
年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
查原告於聲請調解時聲明原為：原告提出新臺幣（下同）64 1萬6667元同時，被告駱美燕、駱志成、駱志輝、駱志忠、 駱思瑋（下合稱被告5人）應將坐落「臺北市○○區○○段○○段0 00地號，面積103平方公尺，權利範圍2分之1」（下稱系爭3 01地號土地）、「臺北市○○區○○段○○段000地號，面積17平 方公尺，權利範圍2分之1」土地（下稱系爭302地號土地， 與系爭301地號土地合稱系爭2土地）及坐落301地號土地上 「臺北市○○區○○段○○段0000○號，門牌臺北市○○區○○街000號 2樓，二層面積90.87平方公尺，三層面積39.67平方公尺， 總面積130.54平方公尺，權利範圍全部」建物（下稱系爭建 物，與系爭301地號土地合稱系爭房地，與系爭301地號土地 、302地號土地合稱為系爭不動產），各按其權利範圍辦理 所有權移轉登記予原告。嗣原告將系爭302地號土地部分撤 回，變更聲明為後述，核屬請求之基礎事實同一之情形，合 於民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠系爭不動產原為訴外人即原告祖母駱細信所有，駱細信對系 爭2土地之應有部分2分之1，對系爭建物之應有部分為全部 ，駱細信死亡後，經本院106年度家訴字第132號判決共有物 分割，由駱細信之繼承人即駱美燕、駱志成、駱志輝、駱志 忠、訴外人駱美玉、駱志雄各取得系爭301地號土地及302地 號土地應有部分12分之1、系爭建物之應有部分6分之1。嗣 駱美燕於108年1月3日經強制執行取得上開駱美玉所繼承之 系爭不動產。駱志雄於108年1月17日死亡，其遺產由其繼承 人即原告及原告之弟駱思瑋繼承。
㈡駱美燕、駱志成、駱志輝（以下合稱為駱美燕等3人）依土地 法第34條之1相關規定出售（處分）系爭不動產，與訴外人 即駱志忠之配偶柯碧玉成立買賣契約，買賣價格為700萬元 （下稱系爭買賣條件），並以書面通知原告、駱思瑋是否願 以系爭買賣條件優先承買，原告隨即表示願以同一價格優先 承買，並請求駱美燕等3人於108年3月6日上午11時攜帶身分 證正本、印鑑章，準時前來指定地點簽訂買賣契約並領取買 賣價金。詎駱美燕等3人均一再推委，不予前來。縱經原告 第2次催請被告5人於108年3月13日上午11時前來同一地點簽 訂買賣契約並領取買賣價金，被告5人亦以各種理由推托， 不履行買賣契約。駱美燕等3人處分其所有之系爭房地，其 書面通知應屬買賣要約，原告於法定期間內以書面回復願以 同一價格優先承買應屬承諾，當事人就標的物及其價金已互 相同意，買賣契約即為成立，被告5人應履行本件買賣契約 。本件買賣總價款700萬元，原告得繼承之權利範圍12分之1 ，扣除原告自己之權利範圍所得額58萬3333元，原告應交付 之買賣金額應為641萬6667元。
㈢爰依買賣契約關係規定提起本件訴訟等語，並聲明：原告於 提出641萬6667元同時，被告5人應將系爭房地，各按其權利 範圍辦理所有權移轉登記予原告。
二、駱美燕則以：駱志雄20年前因細故與母親駱細信爭吵後即斷 絕往來，駱細信去世後，駱志雄就遺產分配處理事宜亦拒絕 參與，伊遂與駱志忠、駱志成、駱志輝達成協議，由大哥駱 志忠以700萬元承接系爭不動產，駱志忠指定買受人為柯碧 玉。因駱志忠亦有優先承買權，非刻意不履行契約。伊雖願 與原告協商，但原告本人始終未出席調解庭，卻委託外人來 行使優先承買權，搶奪系爭不動產，令伊難以接受等語，資 為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、駱志成、駱志輝則以：
㈠駱細信過世後，駱美燕等3人及駱志忠於107年底商討，將系
爭不動產交由大哥駱志忠管理，後又為單純化及方便管理起 見，於詢問駱志忠意願後，將系爭房地出售予駱志忠，惟駱 志忠因考量需要貸款之故，乃指定由其配偶柯碧玉擔任買受 人及登記名義人，故本件系爭房地之實際買受人應為駱志忠 ，駱志忠亦有優先承買權。
㈡駱美燕等3人均係與駱志忠磋商買賣條件，而從未與柯碧玉洽 談買賣條件，應未成立買賣契約，遑論與柯碧玉訂立書面契 約。駱美燕等3人所為優先承買權之通知僅係意思通知，故 原告縱回覆有購買之意思，惟買賣契約仍未成立。原告主張 駱美燕等3人為優先承買權之通知為要約，其願以同一價格 優先承買即屬承諾，故買賣契約業已成立云云，係有誤會等 語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、駱志忠則以：
㈠駱細信過世後，駱美燕等3人及駱志忠於107年底商討，將系 爭不動產交由駱志忠管理，後又為單純化及方便管理起見， 於詢問駱志忠意願後，將系爭房地以系爭買賣條件出售予駱 志忠，惟駱志忠因考量需要貸款之故，乃指定由其配偶柯碧 玉擔任買受人及登記名義人，故本件系爭房地之實際買受人 應為駱志忠。駱志忠亦有優先承買權，而駱志忠於108年2月 27日以台北北門郵局第514號存證信函（下稱駱志忠108年2 月27日存證信函）表示行使優先承買權之意思。 ㈡退步言之，縱認柯碧玉為系爭不動產之實際買受人，駱美燕 等3人依土地法第34條之1規定出售系爭不動產予駱志忠時， 均係與駱志忠磋商買賣條件，駱志忠尚未將該買賣條件告知 柯碧玉，且柯碧玉與出賣人駱美燕等3人復未共同磋商其餘 之買賣條件，駱美燕等3人與柯碧玉間之買賣契約既迄未成 立，則原告自無從行使優先承買權可言。
㈢駱美燕等3人僅與駱志忠共同磋商如108年1月29日台北大同郵 局存證號碼000028號存證信函（下稱駱美燕等3人108年1月2 9日存證信函）及中天國際法律事務所108年2月19日（108） 文法字第019號函（下稱駱美燕等3人108年2月19日律師函） 之買賣條件後，其餘之買賣條件如：產權移轉及點交方式、 稅捐負擔方式或有無其他特約條款等尚未磋商前，駱美燕等 3人雖催告駱志忠行使優先承買權，但因駱志忠未知悉全部 買賣條件，無從決定行使優先承買權，而未依上開存證信函 所定之方法及期限行使優先承買權，亦無放棄優先承買權。 且駱志忠業以駱志忠108年2月27日存證信函表示行使優先承 買權之意思，駱志忠已合法行使優先承買權，原告即非唯一 優先購買權人，原告本件請求即無理由。況本件優先承買標 的包含系爭302地號土地，而原告非系爭302地號土地之共有
人，無優先承買權可言等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴 駁回。
五、駱思瑋則以：駱思瑋於收受駱美燕等3人108年2月19日律師 函後，委請律師函覆駱美燕等3人及駱志忠，告知待駱思瑋 辦畢繼承登記再商議。駱美燕等3人復於108年3月14日函覆 原告，略以：俟駱思瑋與原告辦畢繼承登記、確認優先承買 權人數後，始得依法辦理後續等語。而駱思瑋與原告就系爭 不動產已辦畢繼承登記，駱思瑋為共有人之一，駱美燕等3 人及駱志忠遲至本件訴訟中始主張未與柯碧玉成立買賣契約 、實際買受人為駱志忠云云，駱思瑋依法仍得主張優先承買 權等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
六、經查，系爭不動產原為駱細信所有，駱細信對系爭2土地之 應有部分2分之1，對系爭建物之應有部分為全部，駱細信死 後，系爭不動產由駱細信之子女：駱美玉、駱志忠、駱志雄 、駱美燕、駱志成、駱志輝繼承，系爭不動產業經判決分割 確定，其中駱美玉繼承之應有部分經拍賣後由駱美燕取得， 駱志雄則已於108年1月17日死亡，駱志雄對系爭不動產之應 有部分由子女即原告及駱思瑋繼承。系爭不動產現共有人及 權利範圍詳如附表所示，駱思瑋於108年8月7日以分割繼承 為原因登記為系爭302地號土地所有權人，權利範圍12分之1 ，原告現非系爭302地號土地之共有人。駱美燕等3人寄發10 8年1月29日存證信函通知駱志雄、駱志忠決定是否對系爭買 賣條件行使優先承買權。駱美燕等3人復寄發108年2月19日 律師函通知原告及駱思瑋決定是否對系爭買賣條件行使優先 承買權，原告以108年2月26日土城青雲郵局存證號碼第44號 存證信函（下稱原告108年2月26日存證信函）願以系爭買賣 條件單獨優先承購等情，有原告提出之繼承系統表、駱美燕 等3人108年1月29日存證信函、108年2月19日律師函、原告1 08年2月26日存證信函各1份、系爭不動產登記謄本3份在卷 可稽（見北司調卷第9頁至第11頁、第46頁、本院卷第61頁 至第71頁、第107頁至第117頁），復為兩造所不爭執，應堪 信為真實。
七、原告另主張原告於提出641萬6667元同時，被告5人應將系爭 房地，各按其權利範圍辦理所有權移轉登記予原告等節，則 為被告5人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠ 原告主張其對系爭房地有優先承買權是否有理由？㈡原告依 買賣關係請求原告於提出641萬6667元同時，被告5人應將系 爭房地，各按其權利範圍辦理所有權移轉登記予原告，是否 有理由？茲分述如下：
㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負 擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者， 應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償 ，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有 人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者， 應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同 共有準用之，土地法第34條之1第1項至第5項定有明文。是 共有人於符合土地法第34條之1第1項規定之要件時，得以多 數決處分、變更共有物之全部及在共有物之全部上設定負擔 ，但應以書面或公告事先通知他共有人。又土地法第34條之 1第4項雖然係規定共有人出賣「其應有部分」時，他共有人 有以同一價格共同或單獨優先承購權利，解釋上共有人出賣 「共有物之全部」時，他共有人當然亦有以同一價格共同或 單獨優先承購權權利（土地法第三十四條之一執行要點第10 點亦可參照）。查：
⒈依駱美燕等3人108年1月29日存證信函所示（見本院卷第41頁 至第42頁），駱美燕等3人將系爭不動產以700萬元之系爭買 賣條件出售予柯碧玉，駱美燕等3人稱依土地法第34條之1之 規定，通知駱志忠、駱志雄，駱志忠、駱志雄應於函到15日 內，決定是否以系爭買賣條件行使優先承買權。又依駱美燕 等3人108年2月19日律師函所示（見本院卷第43頁至第51頁 ），駱美燕等3人將系爭不動產以700萬元之系爭買賣條件出 售予柯碧玉，駱美燕等3人稱依土地法第34條之1之規定，通 知原告、駱思瑋，原告、駱思瑋應於函到15日內，決定是否 以系爭買賣條件行使優先承買權，合先敘明。
⒉原告固主張駱美燕等3人108年2月19日律師函即係依土地法第 34條之1第2項對原告發出系爭買賣條件之要約，原告108年2 月26日存證信函即為對系爭買賣條件之承諾，買賣契約業已 成立云云。然土地法第34條之1第1項之前提要件係「共有土 地或建築改良物」，其處分、變更及設定地上權、農育權、 不動產役權或典權，「應以共有人過半數及其應有部分合計 過半數之同意行之」。首就系爭301地號土地部分，兩造之 應有部分合計僅為2分之1（詳如附表所示），非共有物之全 部，已與土地法第34條之1第1項之前提要件未合（土地法第 三十四條之一執行要點第1點規定參照）。次就系爭建物部 分，兩造之應有部分合計固為共有物之全部，然系爭建物之 共有人共有6人（即原告與被告5人），共有人過半數即應為
4人以上，僅駱美燕等3人不符合「共有人過半數」之要件， 且駱美燕等3人之權利範圍合計為3分之2（詳附表），亦未 逾3分之2，不符合土地法第34條之1第1項但書得不予計算共 有人人數之要件，是系爭建物部分，駱美燕等3人要依土地 法第34條之1第1項規定以多數決處分系爭建物，亦與要件不 符。末就系爭302地號土地部分，因原告現非系爭302地號土 地共有人，業經原告減縮系爭302地號土地部分，固不列入 本件請求所有權移轉登記範圍。然在駱美燕等3人寄發108年 2月19日律師函、原告回覆108年2月26日存證信函當時，系 爭302地號土地仍與系爭301地號土地有上開所述之相同情形 ，兩造之應有部分合計僅為2分之1，非共有物之全部，不符 合土地法第34條之1第1項之要件，況原告現非系爭302地號 土地，原告已無從以系爭買賣條件之同一條件承買（700萬 元購買包含系爭302地號土地在內之系爭不動產），難認買 賣契約之標的與價金均已合致，併予敘明。
⒊綜合以上，駱美燕等3人108年2月19日律師函，固通知原告、 駱思瑋針對系爭不動產以700萬元之系爭買賣條件決定是否 行使優先承買權，然無論係系爭2土地或系爭建物，均不符 合土地法第34條之1第1項之要件，駱美燕等3人無從依土地 法第34條之1第1項規定以多數決處分系爭不動產，從而自亦 無多處決處分共有物而生之他共有人共同或單獨優先承購權 利，是原告主張其對系爭房地有優先承買權，應屬無據。 ㈡原告依買賣關係請求原告於提出641萬6667元同時，被告5人 應將系爭房地，各按其權利範圍辦理所有權移轉登記予原告 ，無理由：
駱美燕等3人不得依土地法第34條之1以多數決處分系爭不動 產，業經本院認定如前，故駱美燕等3人108年2月19日律師 函稱已符合土地法第34條之1之規定，並依該規定通知原告 、駱思瑋是否行使優先承買權云云，均容有誤會，於法有違 ，本件本不符合土地法第34條之1之前提適用要件，自無以 書面或公告事先通知他共有人、他共有人行使優先承買權之 可言。原告主張其得依土地法第34條之1第4項規定行使共有 人之優先承買權，以原告108年2月26日存證信函為系爭買賣 條件之承諾，並成立買賣契約，原告於提出641萬6667元同 時，被告5人應將系爭房地，各按其權利範圍辦理所有權移 轉登記予原告云云，均顯屬無據。至駱美燕等3人108年2月1 9日律師函中所稱與柯碧玉締結之系爭不動產買賣契約，因 駱美燕等3人不符合土地法第34條之1以多數決處分系爭不動 產之要件，無法履行系爭買賣條件，移轉系爭不動產所有權 ，此部分應另由駱美燕等3人另循法律途徑解決，非本件訴
訟審理範疇，附此敘明。
八、綜上所述，原告依買賣契約關係請求：原告於提出641萬666 7元同時，被告5人應將系爭房地，各按其權利範圍辦理所有 權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 8 月 14 日 民事第一庭 法 官 李子寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 8 月 14 日 書記官 簡素惠
附表：
土地部分：
編號 地號 面積 權利範圍 備註 1 臺北市○○區○○段○○段000地號 103平方公尺 駱志忠 12分之1 另有共有人訴外人陳泉濤，權利範圍2分之1 駱美燕 6分之1 駱志成 12分之1 駱志輝 12分之1 駱妤萍 公同共有12分之1 駱思瑋 2 臺北市○○區○○段○○段000地號 17平方公尺 駱志忠 12分之1 另有共有人訴外人陳泉濤，權利範圍2分之1 駱美燕 6分之1 駱志成 12分之1 駱志輝 12分之1 駱思瑋 12分之1
建物部分：
建號 門牌號碼 基地坐落 建物面積 權利範圍 總面積 層次面積 臺北市○○區○○段○○段0000○號 臺北市○○區○○街000號2樓 臺北市○○區○○段○○段000地號 130.54平方公尺 二層：90.87平方公尺 三層：39.67平方公尺 駱志忠 6分之1 駱美燕 3分之1 駱志成 6分之1 駱志輝 6分之1 駱妤萍 公同共有6分之1 駱思瑋