臺灣臺北地方法院民事判決
108年度重訴字第399號
原 告 王炳如
訴訟代理人 王威權
王家鋐律師
被 告 唐禧建設事業股份有限公司
法定代理人 張堅鎮
訴訟代理人 劉懿德律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國一０九年八月十三
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬捌仟玖佰元，及自民國一０八年七月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
一、當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關 係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法 第二十四條定有明文。本件原告依兩造間「承德路案」合建 契約起訴，而兩造間「承德路」案合建契約第貳拾伍條約定 ：「‧‧‧如涉及訴訟，則雙方同意以臺灣臺北地方法院為第 一審管轄法院」（見卷㈠第四九頁），依首揭法條，本院自 有管轄權。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各 款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實 同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項 第一至三、七亦有明定。原告原起訴請求被告給付新臺幣（ 下同）七百四十八萬九千三百八十二元本息，民國一０九年
八月十三日變更聲明為請求被告給付七百九十三萬三千五百 三十三元本息（見卷㈡第四七三頁筆錄），原告此項變更， 訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係擴張應受判決事項（金 額）之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告表 示同意，於法自無不合，本院爰就變更後之訴為裁判，合先 敘明。
乙、實體方面
一、原告部分
（一）訴之聲明：
１被告應給付原告七百九十三萬三千五百三十三元，及其中 七百四十八萬九千三百八十二元自起訴狀繕本送達翌日起 ，其餘四十四萬四千一百五十一元自一０九年八月十四日 起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ２願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：
１兩造於民國一０三年十月二日訂立「承德路案」合建契約（ 下稱本件合建契約），約定由原告提供其所有、坐落臺北 市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號土地，及其上建號同段第一 六八三號房屋，與被告所有、同段第十一之一、十三之六 、十二、十二之一、十三之七地號土地及地上建物全部， 共同合併開發興建住宅大樓（下稱本建案），由被告提供 全數相關興建資金、費用、稅額（包含交屋前被告應分得 原告土地面積比例之土地增值稅及原告所有權土地之地價 稅、契稅、印花稅），雙方同意原告因合建所應移轉予被 告之土地持分所應負擔之土地增值稅，以自用住宅優惠稅 率辦理申報與繳納，自用住宅土地增值稅由被告負擔，合 建案未列出之稅務及費用項目，均由被告負擔支付；被告 於取得建築執照當日起至三年期間屆滿仍未能交屋完成予 原告，原告同意被告得以九十個日曆天為緩衝期限，緩衝 期限屆滿依舊無法交屋完成，被告應給付房地租金補貼每 月八萬元；被告應於取得主管機關核發建築執照之當日起 ，六個月內正式申報開工（若被告銷售情況未臻理想時， 原告同意展延四十五日申報開工），應以開工日起二年半 內完工，並領取使用執照（若不可歸責被告之因素則不在 此限）；被告應於領取使用執照之當日起一百二十個日曆 天內完成原告所分得房地產權保存登記及接通水電完成， 並以書面通知原告辦理房屋點交，原告亦應於收到通知書 當日起十日內會同被告辦理；被告應於領取使用執照當日 起九十個日曆天內以書面通知原告辦理房屋初步驗收，如 有工程缺失瑕疵時，被告應以書面明確載明缺失事項及雙
方同意之修繕完成日期，同時交付副本予原告，被告應於 修繕完成前一日以書面通知原告，原告亦應於十日內會同 被告進行複驗，雙方同意交屋日期為複驗完成日期；被告 若於各項載明期限內發生逾期開工、逾期完工、逾期交屋 、逾期修繕完成情事，且逾期逾五日，逾期五日後每逾一 日，依建築執照核定工程造價總額千分之一計算原告分得 部分賠償原告。
２詎被告有下逾期違約情事，應依本件合建契約應依本件合 建契約第貳拾貳條第二項之約定，給付違約金（計算式詳 見卷㈡第一六九至一七九頁）：
①逾期開工：被告於一０四年一月二十六日取得建造執照，依 本件合建契約第壹拾肆條第一項之約定，加計六個月及四 十五日，最遲應於同年九月八日開工，被告遲至一０五年 一月十一日方申報開工，自逾期第六日（一０四年九月十 四日）起算共逾期一二０日，以建造執照核定工程造價總 額六千五千一十一萬一千四百一十一元、原告分得部分比 例23.423077％、每日千分之一違約金一萬五千二百五十一 元計算【小數點以下四捨五入】，一二０日之違約金共一 百八十三萬零一百二十元。
②逾期完工：被告於一０五年一月十一日開工，依本件合建契 約第壹拾肆條第一、二項約定，被告應於二年半即一０七 年七月十日以前完工並取得使用執照，被告遲至一０七年 七月二十四日方取得使用執照，共逾期十四日，自逾期第 六日（一０七年七月十六日）起算共逾期九日，另扣除因 颱風無法施工之五‧五日，違約金數額為五萬三千三百七 十八元【小數點以下捨去】。
③逾期驗收完成交屋：被告於一０七年七月二十四日取得使用 執照，依本件合建契約第壹拾肆條第三項、第壹拾陸條第 六項約定應於九十日內即同年十月二十二日以前完成原告 分得房地產權保存登記及接通水電完成，以書面通知原告 辦理房屋點交，並於一二０日內即同年十一月二十日前驗 收完成交屋，被告遲至一０八年一月二十九日方通知原告 初步驗收，原告於初步驗收後發現多項瑕疵，兩造合意於 同年四月十二日完成修繕，當日經複驗合格，共逾期一四 四日，扣除逾期五日內不計違約金，一三九日之違約金數 額為二百一十一萬九千八百八十九元。
④前述三筆違約金合計四百萬三千三百八十七元。 ３被告於一０四年一月二十六日取得本建案建造執照，依本件 合建契約第捌條第一項之約定計算三年三個月期間後為一 ０七年四月二十五日，被告仍未交屋，遲至一０八年四月十
二日方交屋完畢，其間為十一月又十九日，以十二個月計 算，被告應給付每月八萬元租金補貼共九十六萬元。 ４又依本件合建契約第肆條第二項、第貳拾條第二項之約定 ，因合建所生稅費均由被告負擔，但被告委託辦理過戶事 宜之地政士李文峰，辦理將原告所有百分之三十之土地移 轉予被告時，因疏失致原告之土地移轉時遭以非自用住宅 稅率課徵土地增值稅共四百四十九萬一千九百四十七元， 被告復僅願負擔以自用住宅稅率計算之稅額一百五十二萬 一千八百零一元，因繳稅期限屆至，原告迫於無奈，僅能 自行墊支二百九十七萬零一百四十六元稅款，就此部分， 被告應依民法第二百二十七條、第一百七十九條規定，如 數賠償、返還予原告。
５綜上，被告應依本件合建契約第貳拾貳條第二項之約定， 給付原告違約金四百萬三千三百八十七元，應依本件合建 契約第捌條之約定，給付原告房地租金補貼九十六萬元， 應依民法第二百二十七條、第一百七十九條規定給付原告 土地增值稅差額二百九十七萬零一百四十六元，合計七百 九十三萬三千五百三十三元，及其中七百四十八萬九千三 百八十二元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘四十四萬四千 一百五十一元自一０九年八月十四日起算之法定利息。二、被告部分
（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。
（二）被告以：
１關於各項逾期違約金：
①逾期開工部分：被告於一０四年一月二十三日領得本建案建 造執照，則開工期限應為一０四年九月五日，於一０五年一 月十一日申報於一０四年十月十九日達開工標準，是日為 建管機關視為本建案工程實際開工之日；又臺北市政府於 本件合建契約簽訂後之一０三年十一月十三日發函自一０三 年十二月四日廢止「臺北市建築工程搭建樣品屋及設置臨 時廣告管制措施」，致被告需改依「臺北市建築工程樣品 屋及臨時廣告管理辦法」第五條規定，於取得建築許可後 始得設置樣品屋，因而延宕本建案建案銷售二至三個月， 不可歸責於被告，況原告同意延展開工期限二個月至一０ 四年十一月一日，被告並未逾期開工。
②逾期完工部分：被告固於一０七年七月二十三日方領得使用 執照，晚於約定之完工期限（一０七年四月十八日），但 其間被告因：⑴本建案所在地里長要求於連續壁施作完畢 後，週日不應施工，故自一０五年七月十一日起至一０七年
四月十八日止，計有九十二日無法施工；且臺北市政府於 一０五年十一月三日公告修正「臺北市禁止從事妨礙安寧 行為之區域範圍及時段」，自一０六年起禁止營建工程假 日晚間六時起在噪音管制區使用動力機械施工，致被告相 當於三十四日無法施工。⑵勞動基準法於一０五年十二月二 十三日修正施行第三十六條第一項規定，勞工每七日應有 二日休息，行政院公共工程委員會（下稱工程會）亦配合 發布因應勞動基準法部分條文修正處理原則，將剩餘工期 每十四日延展一日，故本建案工期因而延展三十四日。⑶ 本建案於一０六年十二月十二日即拆除外牆鷹架，但屬建 築物主要設備之污水設備依據臺北市政府工務局衛生下水 道工程處（下稱北市衛工處）一０七年一月十六日會勘結 論，需等待該處「第５期大同及中山區支管及用戶排水設 備工程（１０６年度預約工程）」於同年四月間施作完成， 方得以於同年月二十日申請污水下水道排水設備設置變更 ，同年月二十三日獲同意備查後，於同年五月十七日完成 污水設備接管經備查，同年月二十一日再回復人行道鋪面 完成經臺北市政府工務局新建工程處（下稱北市新工處） 勘驗，延誤一六０日不應計入工期。至其餘主要設備如消 防設備、無障礙設施於同年三月三十日、四月十九日陸續 接獲竣工查驗符合規定公函。⑷本建案建造執照附表注意 事項第點原訂有「基地車道前方人行道上之行道樹，請 於放樣勘驗前取得臺北市政府工務局公園路燈工程管理處 （下稱北市公園處）同意遷移之許可」，嗣因北市公園處 認該行道樹並未位在車行斜坡處而無法同意遷移申請，被 告乃於一０五年二月二十五日向北市新工處辦理車道出入 口涉及人行道破口型式變更報備，同年四月十二日經主管 機關取消列管，其間四十六日不可歸責於被告，不應計入 工期。⑸本建案施工期間遇颱風天災，經臺北市政府宣布 於一０五年七月八日、九月十七日、二十七日、二十八日 、一０六年七月二十九日晚間、三十日停止上班，加計前 後一日防颱準備及災後清理，計有十三日不應計入工期。 ⑹一０五年一月十六日為選舉投票日，依勞動基準法第三十 七條規定為放假日，應有一日不計工期。⑺以上合計有共 三四六日（至少二八０‧五日）不應計入工期，則扣除不應 計入工期之日數，被告並未逾期完工。
③逾期驗收完成交屋部分：被告業於一０七年十月二十七日將 分屬原告之房屋現實點交予原告（由子王威權代理）管領 ，並無逾期；至辦妥所有權移轉登記之權狀係因原告遲至 一０七年十二月二十七日方繳納土地增值稅所致，非可歸
責於被告。本建案原告要求分屬原告之房屋以毛胚屋狀態 交付，故被告早於一０七年七月間取得使用執照後即可交 屋，後原告要求被告進行陽台外推、二戶打通為一戶、梯 廳大門外推、廁所另開窗、雨遮上方施作欄杆之二次施工 ，於同年九月十九日施作完成，並由原告自聘室內裝修工 程工班進駐，二次施工期間自不能主張係被告遲延交屋。 原告一０七年二月二十七日取得房屋大門磁卡、實際管理 房屋時，即已完成初步驗收，後原告屢屢不斷以言詞提出 修正要求，迄一０八年三月二十七日兩造方正式確認需進 行修繕處，並約定於同年四月三日進行複驗，同年月十二 日簽立改善單，並無逾期修繕完成情事。
２本建案於一０四年一月二十三日領得建造執照，加計三年又 九十日後，原固應於一０七年四月二十二日以前交屋，被 告於同年十月二十七日現實點交，但工期既應延展三四五 日（至少二七九‧五日），則扣除前開不計工期日數後， 本件合建契約第捌條所定三年期間尚未屆滿，被告自無庸 給付租金補貼。
３依土地稅法第五條第一項第一款、第二項之規定，在本件 情形，原告本即為移轉土地持分予被告時，就所移轉部分 土地增值稅之納稅義務人，被告業依本件合建契約第肆條 第二項之約定負擔該等土地持分以自用住宅稅率計算之土 地增值稅一百五十二萬一千八百零一元，該等土地持分無 法按自用住宅稅率課徵土地增值稅，係因本件合建契約第 拾捌條第四項應原告要求，將原告移轉土地持分之履行期 定在「取得建物使用執照後」，致原告原土地之地上建物 於土地移轉時已不存在，不符土地稅法第九條之規定，非 因被告委任之地政士疏失所致，超出自用住宅稅率之土地 增值稅，自應由原告自行負擔。
４被告依本件合建契約第柒條第一項約定，將合建土地及被 告開立之面額三百萬元保證支票移轉予受託人大眾商業銀 行股份有限公司（於一０七年一月一日併入元大商業銀行 股份有限公司，下稱元大商銀），元大商銀業於一０八年 一月二十四日將保證支票返還被告，並出具「信託終止事 務處理結算書及報告書」，而原告並未否認或表示異議， 亦未曾對被告有所主張，應已承認被告無所指逾期等違約 情事。
５另原告請求之違約金過高，應予酌減至零，蓋原告以原價 值約三千六百七十五萬元之土地合建取得本建案六至八樓 之房屋及基地，以周邊房屋實價登錄價格計算，價值達二 億二千四百二十二萬元，扣除基地價值仍達一億零六百四
十七萬元，被告並為原告負擔天然瓦斯管線費用四十六萬 五千餘元、共同基金三十四萬三千餘元，原告縱有損害每 月亦僅租金八萬元，難謂受有損失等語，資為抗辯。三、原告主張兩造於一０三年十月二日訂立本件合建契約，約定 由原告提供其所有、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號 土地及其上建物，與被告所有、同段第十一之一、十三之六 、十二、十二之一、十三之七地號土地及地上建物，共同合 併開發興建本建案，由被告提供全數相關興建資金、費用、 稅額，另約定前載之房地租金補貼、申報開工、完工、點交 房屋期限以及違約金等事項，建造執照核定本建案工程造價 總額為六千五千一十一萬一千四百一十一元，依本件合建契 約第伍條第一項約定，原告分得部分比例為23.423077％，業 據提出合建契約書、臺北市政府都市發展局（下稱北市都發 局）一０四建字第十八號建造執照暨附表、一０七使字第一四 五號使用執照暨附表為證（卷㈠第二七至八五頁），核屬相 符，且為被告所不爭執，應堪信為真實。但原告主張被告有 逾期開工、逾期完工、逾期驗收完成交屋情事，應依本件合 建契約第貳拾貳條第二項約定給付違約金共四百萬三千三百 八十七元，另應依本件合建契約第捌條約定給付租金補貼九 十六萬元，依本件合建契約第肆條第二項、第貳拾條第二項 約定應墊付土地增值稅全額，被告短付二百九十七萬零一百 四十六元部分，則為被告否認，辯稱：並未逾期開工、完工 、交屋，且違約金過高，本件與被告應給付房租補貼約定要 件不合，被告已負擔約定應由被告負擔之土地增值稅全額、 並未短付等語。
四、茲分述如下：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；給付 ，不以有財產價格者為限；債務人就其故意或過失之行為 ，應負責任；債務人之代理人或使用人，關於債之履行有 故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任 ；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；給付有 確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；因不 可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延 責任；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約 金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履 行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履
行債務所生損害之賠償總額，民法第一百七十九條前段、 第一百九十九條第一、二項、第二百二十條第一項、第二 百二十四條前段、第二百二十七條第一項、第二百二十九 條第一項、第二百三十條、第二百五十條定有明文。次按 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 二百五十二條亦有明定。約定之違約金苟有過高情事，法 院即得依民法第二百五十二條規定核減至相當之數額，並 無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減， 法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；是否相 當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損 害情形，以為斟酌之標準，最高法院七十九年台上字第一 六一二、一九一五號著有判例闡釋甚明。
（二）兩造於一０三年十月二日訂立本件合建契約，約定由原告 提供其所有、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○地號土地 及其上建物，與被告所有、同段第十一之一、十三之六、 十二、十二之一、十三之七地號土地及地上建物，共同合 併開發興建本建案，建造執照核定本建案工程造價總額為 六千五千一十一萬一千四百一十一元，依本件合建契約第 伍條第一項之約定，原告分得部分比例為23.423077％，前 已述及，而本件合建契約與原告請求相關之約定略如下： １第肆條「共同合作開發方式說明」第二項約定：「雙方約 定由乙方（即被告）提供全數相關興建資金、費用、稅額 。各類費用款項說明如下：包含甲方（即原告）所有權之 地上建築物拆除清理‧‧‧土地信託、建築經理、建築設計 、建照及使照請領、營建施工、其他相關設施‧‧‧之設計 費與規費及施工‧‧‧乙方所分得部份之廣告樣品屋興建與 銷售及臨建申請與拆除‧‧‧其他相關現行或變更政令規範 所產生之費用、本案甲乙雙方所產生之所有稅務等費用（ 包含交屋前乙方應分得甲方土地面積比例之土地增值稅、 及甲方所有權土地之地價稅、契稅、印花稅等）。雙方同 意甲方因合建所應移轉予乙方之土地持分所應負擔之土地 增值稅，以自用住宅優惠稅率辦理申報與繳納，其自用住 宅土地增值稅由乙方負擔；但若甲方對此土地增值稅提出 其他主張時，因此產生增加之稅額則由甲方負擔」。 ２第捌條「合建期間地上物之補貼」約定：「甲方同意乙方 自取得建築執照當日起，至三年期間止，不須補貼房地租 金給予甲方。如乙方於前述期限屆滿仍未能交屋完成給予 甲方時，甲方同意乙方得以玖拾個日曆天做為緩衝期限。 惟乙方於緩衝期限屆滿依舊無法交屋完成給予甲方時，乙 方應給付房地租金補貼款每月新臺幣八萬元整予甲方（以
每月為計算單位‧‧‧）。但如因天災人禍或其他不可歸責 予乙方時，則雙方得以另訂協議之」。
３第壹拾肆條「建築完工及交屋期限說明」約定：「乙方應 於取得主管機關核發建築執照之當日起，陸個月內正式申 報開工（若乙方銷售情況未臻理想時，甲方同意展延45日 申報開工）且不得以任何理由辦理展延。乙方應以開工日 起二年半内完工，並領取到使用執照（若不可歸責乙方之 因素則不在此限）。雙方同意前述說明條件為完工基準日 。完工之定義如下：⒈以開工日起二年半内完工並領取到 使用執照‧‧‧乙方應於領取到使用執照之當日起壹佰貳拾 個日曆天內，完成甲方所分得房地產權保存登記及接通水 電完成，並以書面通知甲方辦理房屋點交，甲方亦應於收 到通知書當日起十日內會同乙方辦理」。
４第壹拾陸條「房屋驗收及公共設施驗收」約定：「乙方應 於領取到使用執照之當日起玖拾個日曆天內，以書面通知 甲方辦理初驗‧‧‧甲乙雙方辦理房屋初步之驗收，若有工 程缺失瑕疵時，乙方應以正式書面明確載明其缺失事項以 及雙方同意之修繕完成日期，並且同時交付其書面副本予 甲方‧‧‧甲方亦應於載明之日期起十日內會同乙方進行複 驗‧‧‧雙方同意交屋日期為甲方複驗完成之日期‧‧‧興建 期間如發生天災人禍、戰爭、或政府法令修改、政府禁建 限建等無法抗力之原因或非歸責於乙方之原因時，雙方同 意依照實際情況另協議工程期限」。
５第貳拾條「稅務及其他費用」約定：「雙方同意依照本約 第肆條共同合作開發方式說明之第二項中所敘述所有費用 ，均由乙方負擔支付之。以上因本合作興建案未列出之 稅務及費用項目，雙方同意均由乙方負擔支付之。乙方不 得以任何理由主張其為未盡事宜，而要求甲方全數或部份 負擔之」。
６第貳拾貳條「違約賠償說明」第二項約定：「乙方若於各 項載明期限內發生如逾期開工、逾期完工、逾期交屋、逾 期修繕完成等情事，且達逾期五日仍未開工、完工、交屋 、修繕完成時，乙方須於逾期五日後之每逾一日，依照建 築執照核定工程造價千分之一計算甲方分得部份賠償給予 甲方」。
（三）原告主張被告有逾期開工、逾期完工、逾期驗收完成交屋 情事，應依本件合建契約第貳拾貳條第二項約定給付違約 金共四百萬三千三百八十七元，另應依本件合建契約第捌 條約定給付租金補貼九十六萬元，及依本件合建契約第肆 條第二項、第貳拾條第二項約定給付由原告自行墊付之土
地增值稅二百九十七萬零一百四十六元，均為被告否認， 茲就兩造爭執之點論述如下：
１逾期開工部分：
①被告係於一０四年一月二十六日領得本建案之建造執照，此 觀卷附北市都發局一０四建字第十八號建造執照附表最末 頁下方「臺北市建築管理工程處（下稱北市建管處）建造 執照領照章」所示即明（見卷㈠第八十頁），並經本院函 查屬實，有北市都發局覆函查明情形可稽（見卷㈠第四四 五、四四七頁）；依本件合建契約第壹拾肆條第一項約定 ，被告應於六個月即同年七月二十五日以前申報開工，至 多展延四十五日至同年九月八日。
②而本建案起造人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建 經公司）、承造人優寶營造有限公司（下稱優寶營造公司 ）、監造人張昌明建築師係於一０五年一月十一日提出建 築工程開工申報書，申報於一０四年十月十九日實際開工 （見卷㈠第一五九頁），經北市都發局於同年月二十一日 函覆同意備查，及以實際開工日即一０四年十月十九日計 算竣工日期（見卷㈠第一五七頁），北市都發局經本院函 查並重申前開情節（見卷㈠第四四五、四四七頁），參諸 被告業已陳明並舉證本建案所在區域臺北市係於一０六年 七月二十六日起方停止受理申報或補申報達開工標準（見 卷㈠第四二三、四二五頁北市都發局函文），即一０四年十 月至一０五年一月間，北市都發局確仍受理建案補申報達 開工標準，並依補申報所指之實際開工日計算竣工期限； 且本件合建契約約定被告應於一定期限內開工，目的應在 督促被告儘速開始進行俾便儘速完成本建案之開發興建工 作，非在收取違約金，而被告開工日愈早，完工期限亦愈 早，對原告並無不利，是本院認應以經主管機關核備之補 申報實際開工日即一０四年十月十九日，為本件合建契約 所指之本建案「申報開工」日。
③被告固稱原告同意延展開工期限二個月至一０四年十一月一 日，並引原告代理人（王威權）之電子通訊往來列印為憑 （見卷㈠第四八九頁），但遍觀是項通訊內容，原告（王 威權）僅同意「銷售期展延」，並無額外同意展延開工期 限之表示，被告此節所辯，委無可採。
④被告復辯稱臺北市政府於本件合建契約簽訂後之一０三年十 二月四日廢止「臺北市建築工程搭建樣品屋及設置臨時廣 告管制措施」，改依「臺北市建築工程樣品屋及臨時廣告 管理辦法」第五條之規定，因而延宕本建案銷售二至三個 月等語；經查，原「臺北市建築工程搭建樣品屋及設置臨
時廣告管制措施」第二條係規定建築工程為銷售房屋在特 定區域（含建築基地內）搭建樣品屋或設置臨時廣告，於 完成建造執照掛號手續後，即得以起造人及設計人為申請 人，檢具樣品屋及臨時廣告圖樣向北市都發局報備辦理， 於搭建設置完成後，由監造人勘驗簽證確認與核准圖說相 符後，向北市建管處申報備查後使用（見卷㈠第一六一頁 ），而「臺北市建築工程樣品屋及臨時廣告管理辦法」第 三條至第五條就樣品屋（含在建築基地內，見第四條第二 款），則一律規定應向北市都發局申請核發建築許可後始 得設置，第七條並規定應領得使用許可後始得使用，確影 響樣品屋之設置時程而對銷售產生影響，而參酌本件合建 契約第壹拾肆條第一項之約定，兩造均肯認銷售情形將影 響被告開工時程，但被告並未具體陳明並舉證因前開臺北 市樣品屋設置規範之修正，所因而增加增加、延誤之銷售 時程（例如：何時提出樣品屋建造許可申請、何時獲得許 可，何時申報竣工、何時領得使用許可，以及與原僅報備 辦理及申報備查之期間相較落差若干），且本件合建契約 第壹拾肆條第一項已明揭「不得以任何理由辦理展延」， 本院認此部分尚不足以核實展延開工期限，僅能據以酌減 違約金數額。
⑤綜上，被告係於一０四年一月二十六日領得本建案之建造執 照，應於同年七月二十五日以前申報開工，至多展延四十 五日至同年九月八日，本建案「申報開工」日為一０四年 十月十九日，遲誤四十一日，扣除逾期五日內不計違約金 ，餘三十六日，就此情節被告應依本件合建契約第貳拾貳 條第二項約定逐日給付依建築執照核定工程造價（六千五 千一十一萬一千四百一十一元）千分之一（約六萬五千一 百一十一元，小數點以下四捨五入）按原告分得部分（23 .423077％）計算之違約金一萬五千二百五十一元【小數點 以下四捨五入】，三十六日計為五十四萬九千零三十六元 。而被告確因臺北市政府修改建築工程樣品屋之規定，致 延宕樣品屋之搭建及啟用時程而影響銷售，進而影響開工 時程，已如前述，本院爰據以酌減約當十四日之違約金二 十一萬三千五百一十四元，則被告就此部分應給付原告之 違約金減為三十三萬五千五百二十二元。
２逾期完工部分：
①本建案之申報開工日為補申報之實際開工日一０四年十月十 九日，依本件合建契約第壹拾肆條第一、二項約定，被告 應於二年半內即一０七年四月十八日以前完工並取得使用 執照，但被告於一０七年七月二十四日方取得本建案之使
用執照，此觀卷附北市都發局一０七使字第一四五號使用 執照附表最末頁下方「臺北市建築管理工程處建造執照領 照章」所示即明（見卷㈠第八五頁），以此標準觀之，被 告共逾期九十七日。
②勞動基準法於一０五年十二月二十三日修正施行第三十六條 第一項，規定勞工每七日應有二日休息，公程會亦配合發 布因應勞動基準法部分條文修正處理原則，將公共工程之 剩餘工期每十四日延展一日（參見卷㈠第一七九至一八八 頁網頁列印），本建案雖非公共工程，惟勞動基準法為我 國全體受雇主僱用從事工作獲致工資者均適用之法律，且 為勞動條件之最低標準（參見勞動基準法第一條第二項） ，任何雇主僱用勞工所提供之勞動條件均不得低於勞動基 準法之規定，且本件合建契約之主要內容（新建地上十四 層地下三層鋼筋混凝土造住宅商業用房屋）、參與勞工之 工作型態、工時計算、工期約定及列計之方式、標準等俱 與公共工程無重大差異，而工程會隸屬行政院，負責公共 工程之規劃、審議、協調及督導考核，此為週知之事實， 工程會就工程契約所為之各項解釋、指導、判斷應合於契 約性質、公共利益與私人權益之衡平，無偏向工程承攬廠 商之可能，本院認工程會就勞動基準法第三十六條第一項 修正之解釋、處理，足資作為本件合建契約關於工期所否 受勞動基準法修正影響之參考，爰採工程會同一標準，即 原工期自一０五年十二月二十三日勞動基準法修正施行之 日起至一０七年四月十八日約定完工日止共四八二日工期 ，每十四日延展一日，本建案工期應得延展三十四日，亦 即工期應自一０七年四月十八日延至同年五月二十二日， 則被告逾期日數減為六十三日。
③被告辯稱本建案所在地里長要求於連續壁施作完畢後，週 日不應施工，故自一０五年七月十一日起至一０七年四月十 八日止，計有九十二日無法施工云云，已經原告否認，被 告並未提出任何證據以實其說，自難遽採。
④被告另稱臺北市政府於一０五年十一月三日公告修正「臺北 市禁止從事妨礙安寧行為之區域範圍及時段」，依第六點 之規定，除有例外情形，自一０六年起，營建工程在含本 建案所在區域內之噪音管制區內，於假日晚間六時起至十 時止亦禁止使用動力機械施工，致被告相當於三十四日無 法施工部分，已據提出臺北市政府公告為憑（見卷㈠第一 七一至一七七頁），參諸臺北市噪音管制規範原僅管制晚 間十時起至翌日上午八時止不得施工，確因規範修正而減 少假日可施工時數每日四小時，本院認被告因受前述地方
主管機關規定之限制，自一０六年一月一日噪音管制規定 修正施行起至一０七年五月二十二日延展工期止日止共七 十三個週日（參見卷㈠第一六七、一六九頁辦公日曆）之 晚間六時起至十時止四小時不能使用動力機械施工，以每 日工時八小時計算，約新增三十六‧五日無法施工，是段 期間之延宕應屬不可歸責於被告、不得令被告負遲延之責 、據以計算違約金，亦即被告逾期六十三日，其中三十六 ‧五日不可歸責於被告，得計算違約金之日數餘二十六‧五 日。
⑤本建案施工期間遇颱風天災，經臺北市政府宣布於一０五年 七月八日、九月十七日、二十七日、二十八日、一０六年 七月二十九日晚間、三十日停止上班（參見卷㈠第二二九 至二三二頁），並為原告所不爭執，該五‧五日因天災無 法施工之延宕亦不可歸責於被告、不得令被告負遲延違約 之責，則得計算違約金之日數餘二十一日。
⑥一０五年一月十六日（週六）為選舉投票日，依勞動基準法 第三十七條規定為放假日，當日無法施工之延宕仍不可歸 責於被告、不得據以計算違約金，得計算違約金日數餘二 十日。
⑦被告又辯稱本建案屬建築物主要設備之污水設備需等待北
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