臺灣臺北地方法院民事判決
108年度消字第51號
原 告 許添盛
謝欣頤
共 同
訴訟代理人 江如蓉律師
王雪娟律師
被 告 承磐建設開發股份有限公司
法定代理人 范義桓
訴訟代理人 黃泰鋒律師
黃立慈律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年7月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸仟參佰玖拾伍萬伍仟貳佰元，及自民國一百零八年九月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳仟壹佰參拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸仟參佰玖拾伍萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國100年6月2日與被告就其預定興建之七 天四季社區之編號F區F12棟房屋1戶、位於地下一層編號第1 、2、3、4號之4個停車位室及社區會館持分等(下稱系爭房 地）簽訂預售屋土地房屋買賣契約書(下稱系爭契約)，並約 定系爭房地總價款為新臺幣（下同) 1億0,376萬元 ，及被 告應於103年12月31日完成主建物、附屬建物及使用執照等 必要措施，並以使用執照核發日為完工日，且被告應於取得 使用執照後6個月內通知伊進行交屋。然被告卻未依約於103 年12月31日完成主建物、附屬建物及使用執照等必要措施， 經伊一再詢問後，被告方於104年4月9日同意給付原告1,000 萬元以為補償，惟伊須同意將系爭契約第3章第2條第1項之 完工日自原定103年12月31日延後至104年12月31日，雙方並 為此簽訂預售屋土地及房屋補充協議書及同意書（下稱系爭 補充協議、系爭同意書)。豈料，被告竟仍未依約於104年12 月31日完工（取得使用執照），而係遲至106年9月26日方取
得使用執照，且迄今未通知伊辨理交屋事宜，已嚴重違反系 爭契約及系爭補充協議相關約定，伊遂於108年9月19日通知 被告正式解除契約並請求返還已繳房地價款、給付賠償金、 折讓金及遲延利息，為被告所拒絕，則被告應給付伊下列款 項：⑴返還伊已繳房地價款3,839萬1,200元並給付違約金1,5 56萬4,000元。⑵遲延完工（取得使用執照）及遲延交屋之利 息，共計2,324萬5,871元。⑶折讓金 1,000萬元。⑷賠償伊已 支出設計費67萬5,000元。⑸精神慰撫金80萬元。爰依系爭契 約、系爭補充協議、民法第259條、第179條、第231條第1項 、第260條、第216條第1項、第227條及第227條之1之規定， 請求被告給付伊8,867萬6,071元(計算式：3,839萬1,200元＋ 1,556萬4,000元+2,324萬5,871元+1,000萬元+67萬5,000元+ 80萬元＝8,867萬6,071元)。並聲明：㈠、被告應給付伊8,867 萬6,071元暨其中8,720萬1,071元自108年9月20日起，其餘1 47萬5,000元自108年11月1日起，均至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈡、如獲有利判決，伊願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：系爭契約係約定103年12月31日前應完成至使用 執照所定之必要設施之程度，而非 103年12月31日前須取得 使用執照，該日期事後經兩造同意修改為 104年12月31日， 而伊在104年4月20日即已完成主建物、附屬建物及使用執照 所定之必要設施，並無逾期未完工之情事。又系爭契約係約 定「以主管機關核發使用執照日為完工日」，然並未限制伊 應於何期限前取得使用執照，原告自無以伊逾期取得使用執 照為由解除契約。況本工程於施工期間有下列非可歸責於伊 之事由發生，共計有1,681天不應計入系爭契約施工天數， 故伊並無原告所稱逾完工最後期限未完工之情事，原告無解 除契約之權利；縱原告主張之解除事由屬實，然因原告不僅 未於相當期間内行使其解除權，更進行變更設計圖面、繼續 繳納買賣價金、現場實地勘查、驗屋等行為，上開情事均足 使伊正當信賴其已不欲行使契約解除權，基此信賴依原告之 變更指示繼續施作，原告事後再為契約解除權之行使，顯然 有違誠信原則。此外，原告固已繳房地價款3,839萬1,200元 ，然因原告事後反悔不買之違約行為，已構成系爭契約第 8章第2條第㈠項第1款之解約事由，伊已為解除契約之意思表 示，並以下列金額抵銷之：⑴依原告指示變更後之復原工程 費199萬5,523元。⑵代銷佣金570萬6,800元。⑶違約金1,556 萬4,000元。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷三第150至154頁，且依
本院論述之妥適調整其內容），並有相關證據在卷可證： ㈠、被告為興建莫札特南區（七天四季）住宅社區，通行社區道 路，分別於100年5月11日、10月4日，與華城特區管理委員 會(下稱華城特區管委會)、禾豐特區管理委員會（下稱禾豐 特區管委會)簽訂協議書(見本院卷一第143至158頁之兩份協 議書，下分別稱華城特區協議書及禾豐特區協議書）。㈡、兩造於100年6月2日簽立系爭契約（見本院卷一第31至55頁) ，由原告向被告購買所預定興建之系爭房地，總價為1億0,3 76萬元。系爭契約係由被告所擬定，約款内容包括： 1.系爭契約第3章第2條第㈠項第3款約定：「開工及完工最後期 限㈠本社區之建築工程應自民國100年12月1日之前開工，民 國103年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所 定之必要設施，並以主管機關核發使用執照日為完工日，但 有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：…3.因包括（ 但不限於）天災、地變、政府法令變更或其他非可歸責於乙 方（指被告，下同）事由發生，致乙方不能施工者。」：並 於同條第㈡項約定：「㈡乙方如逾前項期間未完工（以主管機 關核發使用執照日為完工日）者，每逾壹日應按已繳房地價 款萬分之二單利計算遲延利息予甲方（指原告，下同）。若 逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙 方同意依違約之處罰規定處理」。
2.系爭契約及第6章第1條第㈠、㈡項約定：「專有部分之交付㈠ 乙方應於使用執照核發後6個月内通知甲方進行交屋。…㈡乙 方若逾使用執照核發後6個月無法交屋時，每逾一日應按已 繳房地價款萬分之二單利計算遲延利息予甲方」。 3.系爭契約第8章第2條第㈡項約定：「違約罰則…㈡乙方違約罰 則乙方違反第三章第二條第二項或本章第一條第一項約定， 甲方得解除本契約，乙方除應退還甲方已繳之房地價款外， 乙方並應賠償甲方本契約總價款百分之十五之違約金。但前 開應賠償之違約金數額超過甲方已繳價款者，則以已繳價款 為限」。
㈢、被告並未於103年12月31日完成主建物、附屬建物及使用執 執所定之必要設施，兩造遂於104年4月9日簽立系爭補充協 議及系爭同意書（見本院卷一第57、58頁），約款内容包 括：
1.系爭補充協議第1條約定：「雙方同意就預售契約第三章第 二條之完工期限原為民國103年12月31日，修改為民國104年 12月31日。就本預售契約賣方同意折讓新台幣壹仟萬元整， 該款項按原合約之房屋土地比例於應付銀行貸款中扣除…」 。
2.系爭補充協議第2條約定：「另倘若賣方無法於上開日期完 成取得使用執照時，賣方並同意支付買方就其已繳價款每日 按萬分之二單利計算遲延利息予買方至該戶取得使照為止， 該遲延利息於交屋結算時一併結帳。計算公式：賣方應補貼 買方之遲延利息=該戶取得使照日之已繳價款x遲延日數x萬 分之二遲延日數為自民國104年12月31日後至該戶取得使用 執照為止之日數」。
3.系爭同意書第1條約定：「…今雙方同意修改竣工期限為民 國104年12月31日前竣工（竣工係指取得使用執照）」。㈣、100年3月24日内政部内授中辦地字第1000723995號公告修正 、100年5月1日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項 項」内容（見本院卷三第13至20頁），其中包括： 1.第12點：「十二、開工及取得使用執照期限㈠本預售屋之建 築工程應在民國年月_ _日之前開工，民國_ _年_ _月_日之 前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取 得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1、因 天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期 間。2、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生 時，其影響期間。㈡賣方如逾前款期限未開工或未取得使用 執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲 延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照， 視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」 2.第13點：「…雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋 有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕…。」 3.第15點：「十五、通知交屋期限㈠賣方應於領得使用執照六 個月内，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目 義務：1、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。2 、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成 修繕。 3、買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及 完成一切交屋手續。4、賣方如未於領得使用執照六個月内 通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五 單利計算遲延利息予買方。...」
4.第24點：「二十四、違約之處罰㈠賣方違反「主要建材及其 廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買 方得解除本契約。…㈢買方依第一款或第二款解除契約時，賣 方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應 一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之_(不得低於百分 之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限。…」
㈤、系爭房地使用執照登載之開工日期為100年10月23日，但係
於101年9月1日實際開工（本院卷一第 134頁、卷二第229頁 之經濟部水利署臺北水源特定區管理局使用執照存根)。㈥、系爭房屋之使用執照於106年9月26日核發（見本院卷一第59 至61頁之臺北水源特定區管理局網際網路執照存根影像查詢 系統）。
㈦、原告迄已繳交房地價款總額為3,839萬l,200元(見本院卷一 第81至99頁之土地及房屋買賣總價款及付款明細表、統一發 票等)。
㈧、原告許添盛於108年9月19日通知被告解除契約，並請求返還 已繳價款及給付賠償金，包括系爭補充協議約定之折讓金1, 000萬元及遲延利息(見本院卷一第63頁之通知書)。㈨、原告於108年10月24日委任律師發函予被告所委任律師，重 申解除契約意旨，及被告應返還原告已繳價款、給付違約金 及損害賠償，並於文到7日内給付，該函於同日送達(見本 院卷一第75至77頁之律師函、中華郵政掛號郵件收件回執) 。
㈩、被告於108年12月18日向本院提存所辦理提存，案號為108年 度存字第2529號，提存書所載提存物受取權人為原告，提存 物為1,512萬5,000元，提存原因及事實為被告解除系爭契約 後給付上款（見本院卷一第369至372頁之提存書、國庫存款 收款書、本院自行收納款項收據）。
四、本院得心證之理由
原告主張被告未依約完工取得使用執照，已違反系爭契約及 系爭補充協議相關約定，得依系爭契約第8章第2條第㈡項約 定解除契約，並請求被告返還已繳房地價款，及給付賠償金 、折讓金、遲延利息等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。茲查：
㈠、原告主張解除契約是否有理？
1.原告依系爭契約第8章第2條第㈡項之約定解除契約，為有理 由：
⑴按，系爭契約第8章第2條第㈡項約定：「違約罰則…㈡乙方違約 罰則 乙方違反第三章第二條第二項或本章第一條第一項約 定，甲方得解除本契約，乙方除應退還甲方已繳之房地價款 外，乙方並應賠償甲方本契約總價款百分之十五之違約金。 但前開應賠償之違約金數額超過甲方已繳價款者，則以已繳 價款為限」；系爭契約第3章第2條第㈠、㈡項約定：「開工及 完工最後期限㈠本社區之建築工程應自民國100年12月1日之 前開工，民國 103年12月31日之前完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並以主管機關核發使用執照日為 完工日…。㈡乙方如逾前項期間未完工(以主管機關核發使用
執照日為完工日)者，每逾壹日應按已繳房地價款萬分之二 單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得 使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理 」；又，系爭補充協議第1條約定：「雙方同意就預售契約 第三章第二條之完工期限原為民國103年12月31日，修改為 民國104年12月31日。就本預售契約賣方同意折讓新台幣壹 仟萬元整，該款項按原合約之房屋土地比例於應付銀行貸款 中扣除…」、系爭同意書第1條約定：「…今雙方同意修改竣 工期限為民國104年12月31日前竣工(竣工係指取得使用執照 )。」為兩造所不爭執(見不爭執事項欄㈡1、3及㈢1、3所示) ，參以系爭契約第3章第2條第㈠項約定與預售屋買賣定型化 契約應記載事項第12點第1款內容(見不爭執事項欄㈣1所示) 大致相同，尚無牴觸，且內政部就上開應記載事項第12點第 1款之規範，說明係為避免消費者與建商對施工期間以工作 天之認定計算滋生爭議，故明定應明確記載預售屋建築工程 開工及完工取得使用執照日期，以利後續買賣雙方之驗收及 交屋等，有內政部109年5月20日以台內地字第1090272659號 函附卷可稽(見本院卷二第385、386頁)，堪認依上開系爭契 約、系爭補充協議及系爭同意書之約定，被告如逾104年12 月31日仍未取得使用執照，原告即可主張解除契約。 ⑵被告辯稱:系爭契約係在約定103年12月31日前應完成至使用 執照所定之必要設施之程度，且約定「以主管機關核發使用 執照日為完工日」，並未限制被告應於何者期限前取得使用 執照，原告自無以被告逾期取得使用執照為由解除契約云云 。然兩造既於104年4月9日簽訂系爭補充協議、系爭同意書 ，將原約定之完成事項及期限更新為「104年12月31日前竣 工(竣工係指取得使用執照)」，並明確約定如被告無法於上 開日期完成取得使用執照，遲延日數計算方式為「遲延日數 為自民國104年12月31日後至該戶取得使用執照為止之日數 」(見本院卷一第57頁)，此契約文字業已表示當事人真意， 無須別事探求，當不得反捨契約文字而更為曲解，兩造自應 依更新後之約款履行，即應於104年12月31日完工且取得使 用執照甚明。是以，被告上揭所辯，並非可採。 ⑶從而，本件被告遲至106年9月26日方取得使用執照，為兩造 所不爭執(見不爭執事項欄㈥所示)，已違反上開系爭補充協 議及系爭同意書之約定，原告依系爭契約第8章第2條第㈡項 之約定解除契約，為有理由。
2.被告以因第三人阻礙施工車輛通行影響施工，共467天、第 三人社區管制限制施工車輛通行，縮短施工時間，共計555 天、雨天因素影響無法施工，共659天等之系爭契約第三章
第2條第㈠項後段第3款約定事由為辯，認不計工期天數1,68 1天而無逾期，是否有理？
⑴被告抗辯其得依系爭契約第3章第2條第㈠項第3款：「開工及 完工最後期限㈠本社區之建築工程應自民國100年12月1日之 前開工，民國103年12月31日之前完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並以主管機關核發使用執照日為 完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：…3 .因包括(但不限於)天災、地變、政府法令變更或其他非可 歸責於乙方事由發生，致乙方不能施工者」，將施工期間因 有第三人阻礙、限制施工車輛通行及雨天因素等非可歸責於 被告而影響施工之情事，自遲延工期日數中扣除云云。查： ①不得扣除第三人阻礙施工車輛通行影響施工之467天： 被告雖辯稱:因華城特區管委會所設崗哨限制施工車輛通行 ，要求伊必須與其協議完成社區道路下方水管漏水檢測及修 補、社區道路路面破損修補、社區沿路監視器及中控設備裝 置、部分道路施作微型樁補強等項目後，方允許施工車輛通 行，本工程自100年5月11日起至101年9月1日實際開工日止 因受第三人阻礙影響施工期間共計467天，此乃非可歸責於 被告之事由發生，應不得計入系爭契約施工天數云云，惟兩 造係於100年6月2日簽立系爭契約，而被告早已為興建莫札 特南區(七天四季)住宅社區，通行社區道路，於100年5月 11日簽訂華城特區協議書，雖被告與禾豐特區管委會簽訂禾 豐特區協議書(即100年10月4日)係在系爭契約之後，但觀諸 華城特區協議書第1條協議內容約定：「㈠甲方(即華城特區 管委會)同意事項：1.乙方(即被告)進行莫南區(七天四季) 之銷售及興建工程期間，可通行華特社區華城一路、華城二 路、華格納至大榮路之道路(詳如附件一)。於銷售期間，乙 方銷售人員及客戶得每日由華特社區管理中心哨所(即華城 一路)通行，惟乙方於正式施工期間，為降低社區內交通影 響，應以隔月通行方式行經華特社區。(正式施工實際通行 之時間順序，乙方應另與禾豐特區管理委員會協商取得一致 共識)」可知，被告早已知悉施工車輛通行必定會受華城特 區管委會及禾豐特區管委會限制影響一事，此有該協議書附 卷可憑(見本院卷一第143頁)，是被告上開所稱之第三人阻 礙影響施工事由，應屬其與原告締結系爭契約前即可預見之 事，並經考量評估後，方與原告就開工日約定之，則被告執 此非不可歸責於己之事由抗辯共467天應不計工期云云，要 不可採。
②不得扣除第三人社區管制限制施工車輛通行、縮短施工時間 之555天：
被告又辯稱因第三人管制限制施工作時間，應扣除星期日及 國定假日329天，及每日縮短0.27工作天所受影響之226天， 共計555天應不計工期云云，惟被告對第三人管制限制施工 時間一事早可預見，且已然知悉，業如前述，此觀被告與華 城特區管委會簽訂之協議書第5條其他約定：「…2.施工人員 在本社區內執行建築之時間，自上午八時起至下午五時止， 不得逾時工作，且不得於週日及例假日施作…」自明(見本院 卷一第150頁)。是被告對此受第三人管制限制施工作時間共 計555天應不計入工期之抗辯，亦不可採。
③雨天因素影響部分，僅得扣除57天： 被告固辯稱本件工地為佔地共3萬多坪之別墅社區開發興建 案，若遇有雨，工區即會泥濘不堪，開挖及土方載運工作會 導致路面污染，無論雨量大小皆無法施工，自101年9月1日 起至106年9月26日止之施工期間，扣除星期日及國定假日後 ，因雨天因素影響致無法施工日數共計有659天，應不計入 工期云云，惟查，臺灣屬海島型氣候乃眾所周知，被告理應 於締結系爭契約時，即已將工地之天候因素考量在内，非有 特殊情形，例如嚴重之颱風、地震等事由發生，為簽約時無 法預期而不可歸責於被告之因素導致被告不能施工者外，不 得據以主張增加工期，甚且，實際上各地區對雨量承受度不 同，未必因下雨即有致不能施工情事，被告迄今既未提出相 關施工日誌或監造日報表等其他得證明施工過程確有因一遇 下雨即不能施工之證據，尚不能僅以下雨一發生，遽認已屬 天災地變致不能施工事由，是被告就非達大雨之雨量因素， 應不得主張不計入工期。次查，所謂大雨標準，依交通部中 央氣象局(下稱中央氣象局)104年9月1日前舊定義，係指24 小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少有1小時雨量達15 毫米以上之降雨現象；104年9月1日實施後新定義，則係指2 4小時累積雨量達80毫米以上，或時雨量達40毫米以上之降 雨現象，而本件施工期間為101年9月1日至106年9月25日， 工地與新店區屈尺自動氣象站最為接近(見本院卷三第157、 159頁之Google地圖、中央氣象局網站頁面)，此為兩造所不 爭(見本院卷三第150頁)，則依中央氣象局之屈尺測站逐時 降水量月報表資料所示，101年9月至106年9月之大雨天數共 計有57天(含星期日及例假日)，有外放之屈尺測站逐時降水 量月報表及中央氣象局109年3月26日中象參字第1090004017 號函可稽（見本院卷二第105至125頁）。是被告抗辯雨天因 素影響施工部分，於工期中扣除降大雨之天數57天，為屬可 採，其餘未達大雨程度之降雨天數，則不可採。 ⑵從而，本件因非可歸責於被告事由而不應計入履約天數之部
分，本院認僅有大雨因素影響共計57天之部分不得計入，其 餘被告答辯第三人阻礙施工車輛通行，及第三人社區管制限 制施工車輛通行、縮短施工時間等情，均不符合系爭契約第 3章第2條第㈠項第3款不計入天數之事由。
3.被告以原告行使契約解除權，有違誠信原則為辯，是否有理 ?
⑴按行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不 行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲 其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其 加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原 則者，應認其權利失效，不得行使（最高法院102年度台上 字第1766號判決意旨參照）。判斷權利失效時，應斟酌權利 性質、法律行為種類、當事人間的關係、經濟社會狀態、及 其他主觀客觀情事所形成的時間因素及信賴因素加以認定（ 參照王澤鑑，民法總則，第629至630頁，103年2月版）。 ⑵被告雖辯稱:原告不僅未在相當期間内行使其解除權，更分別 於102年8月28日變更設計圖面、103年間至工地現場勘查、1 05年3月23日及106年11月8日繼續繳納買賣價金、108年8月2 2日至現場實地勘查、驗屋等行為，上開情事均足使被告正 當信賴其已不欲行使契約解除權，原告事後再為契約解除權 之行使顯然有違誠信原則云云。惟查，兩造約定104年12月3 1日前取得使用執照，原告於該期日前，102年8月28日變更 設計圖面、103年間至工地現場勘查，皆為其正當權利之行 使。又依系爭契約第2章第2條第㈠、㈡項約定：「㈠甲方應依《 附件二》付款明細表約定之工程進度，於接獲乙方書面繳款 通知單之日起五日內(以郵戳為憑)，至乙方指定之繳納地點 或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次繳清。㈡前項約定， 甲方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時， 甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利 息，於補繳期款時一併繳付予乙方。任一期款如未經全部繳 清而逾期十日(含)以上者，經乙方催告十五日逾期仍未給付 時，視為甲方違約，並依本契約違約約定辦理，甲方絕無異 議。」本件原告為一般消費者，相較於資金雄厚之被告，畏 懼逾期繳款將招致違約之後果，或雖明知被告已逾期，仍期 待系爭房地即將完工而願續付價金，悉為情理之常，要難以 原告105年3月23日及106年11月8日有持續繳款之行為，即認 原告行使契約解除權有違權利失效及誠信原則。至原告於10 8年8月22日至現場實地勘查後，認系爭房地與被告所稱快完 工之程度尚有極大落差，旋於108年9月19日表示解除契約， 本屬其可自由決定如何行使之契約解除權，當無違反誠信原
則而權利失效可言；此外，被告復未能舉證證明有其他足使 被告信賴原告不解約，而存有值得保護之重大情況，故被告 之上開抗辯，均不足採。
4.綜上，兩造所約定104年12月31日取得使用執照之完工日期 ，應准展延57天，即應展延至105年2月26日，惟被告遲至10 6年9月26日始取得使用執照，已逾期達3個月以上，原告自 得依系爭契約第3章第2條第㈡項及第8章第2條第㈡項約定解 除契約。
㈡、如原告解除契約有理，原告請求被告下列款項，是否有理？ 1.原告請求返還已繳房地價款3,839萬1,200元有理由： ⑴按契約解除時，當事人雙方之義務，除另有規定或契約另有 訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為 金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1 款、第2款定有明文。次按系爭契約第8章第2條第㈡項約定： 「違約罰則…㈡乙方違約罰則 乙方違反第三章第二條第二項 或本章第一條第一項約定，甲方得解除本契約，乙方除應退 還甲方已繳之房地價款外，乙方並應賠償甲方本契約總價款 百分之十五之違約金。但前開應賠償之違約金數額超過甲方 已繳價款者，則以已繳價款為限」。查，系爭契約既經原告 合法解除，業如前述，且原告前已給付房地價款3,839萬1,2 00元，為兩造所不爭執(見不爭執事項欄㈦所示)，則原告依 前揭規定，請求被告返還所受領之房地價款3,839萬1,200元 ，即屬有據。
⑵被告固抗辯原告反悔不買等違約行為，已構成系爭契約第8 章第2條第㈠項第1款之解約事由，被告業以108年12月6日長 安郵局第1600號存證信函通知解除契約，並催告原告領回1, 512萬4,877元(計算式：已繳房地價款3,839萬1,200元－沒收 房地總價15%金額1,556萬4,000元－原告要求變更與復原之工 程費199萬5,523元－代銷佣金570萬6,800元＝1,512萬4,877元 )，迄至被告在108年12月18日向原告住所地提存所提存時， 業已超過10日，原告均未與被告聯繫取款事宜，已為受領遲 延，核諸民法第326條規定意旨，被告就該已提存金額部分 ，其返還買賣價金之債業已消滅云云，然而，系爭契約業經 原合法解除而不存在，被告自無從解除該已不存在之契約， 其解除契約並不合法(詳如後述，見本判決四、㈢)；又被告 嗣後逕以1,512萬4,877元所為之提存，並非依債之本旨提出 清償，依提存法第22條規定，其債之關係不消滅，即不生清 償效力，是被告此節所辯，洵屬無據。
2.原告請求違約金1,556萬4,000元有理由： ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第252條定有明文。
⑵本件兩造已於系爭契約第8章第2條第㈡項約明，違約金之處罰 為被告賠償系爭契約總價款之15%。準此，系爭契約既因被 告違反約定而合法解除，同前所述，則原告依上開違約金約 定，向被告請求系爭契約總價款15%計算之違約金1,556萬4, 000元(計算式：103,760,000xl5%=15,564,000），核屬有據 。
3.原告請求折讓金1,000萬元有理由： ⑴按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人 立約時之真意，不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示 當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為 曲解從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。次按， 探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則， 從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院74 年度台上字第355號裁判意旨參照）。
⑵被告雖辯稱1,000萬元折讓金係用於折讓系爭房地買賣總價， 且自原告尚未給付之買賣價金中扣除，今系爭契約既已解除 ，原告自無就其尚未給付之買賣價金中扣除該筆折讓金之問 題云云，惟觀之系爭補充協議第1條約定：「雙方同意就預 售契約第三章第二條之完工期限原為民國103年12月31日， 修改為民國104年12月31日。就本預售契約賣方同意折讓新 台幣壹仟萬元整，該款項按原合約之房屋土地比例於應付銀 行貸款中扣除(即折讓銀行貸款之房屋款470萬，土地款530 萬)，買方應配合折讓單相關文件的開立，就延長完工期限 部分買方同意不對賣方主張其他任何要求或損害賠償」可知 ，該折讓金之約定係因被告無法於系爭契約第3章第2條約定 之完工期限103年12月31日前完工，兩造方簽訂系爭補充協 議，約定被告以1,000萬元折讓金賠償原告，原告則同意將 完工期限延至104年12月31日，且不得對被告另行請求其他 損害賠償，足認該折讓金約定應係針對被告展延履約1年所 應賠償之損害賠償金。是原告依系爭補充協議第1條約定及 民法第260條規定，向被告請求折讓金1,000萬元，應屬有據 。
4.原告請求遲延完工（取得使用執照）之遲延利息1,217萬0,0 10元無理由：
⑴按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性 質者，其為懲罰之性質者，債務人履行遲延時，債權人除得 請求違約金外，固仍得依民法第233條規定，請求給付遲延 利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質者，則應 視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更 請求遲延利息賠償損害（最高法院62年度台上字第1394號判 決意旨參照）。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金， 其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之 賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所 定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金 外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定 之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事 人之意思認定違約金之種類，則依民法第252條第2項規定， 視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號裁判要 旨參照）。
⑵原告雖主張依系爭契約第3章第2條第㈡項約定、預售屋買賣定 型化契約應記載事項第12點、消費者保護法第17條第1項及 第2項前段規定，被告每逾完工日1日，應按已繳房地價款萬 分之5單利計算共計1,217萬0,010元遲延完工（取得使用執 照）之遲延利息予原告云云。惟系爭契約第3章第2條第㈡項 既約定：「乙方如逾前項期間未完工（以主管機關核發使用 執照日為完工日）者，每逾壹日應按已繳房地價款萬分之二 單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得 使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理 」等語，顯已明確區分逾期未完工是否超過3個月之違約效 果，如被告逾期完工尚未逾3個月，原告尚不得依上開約定 解除契約，僅得請求每日按已繳房地價款萬分之2單利計算 之遲延利息；若被告完工逾期超過3個月時，原告則得依系 爭契約第8章第2條第㈡項主張解除契約並請求按系爭契約總 價15%計算之違約金，然無再依該契約第3章第2條第㈡項請求 遲延利息之餘地。準此，被告逾約定完工日3個月以上始取 得使用執照即完工，已如前述，且原告已行使系爭契約第8 章第2條第㈡項約定之契約解除權，並請求給付違約金，自不 得再依系爭契約第3章第2條第㈡項前段請求給付亦屬違約金 性質之遲延利息。況系爭契約第8條第2條第㈡項約定內均無 「懲罰性違約金」之記載，益徵該違約金之約定，係屬損害 賠償預定性質之違約金。是原告既已依系爭契約第8章第2條 第㈡項約定解除契約，並請求被告給付該項屬損害賠償預定 性質之違約金1,556萬4,000元，則其復依系爭契約第3章第2 條第㈡項前段約定，請求被告給付遲延完工（取得使用執照
）之遲延利息1,217萬0,010元，核與上開規定及說明不符， 自屬無據，不應准許。
5.原告請求遲延交屋之遲延利息1,107萬5,861元無理由： 原告雖主張:被告於106年9月26日取得使用執照後，迄今尚 未交屋，故應依系爭契約第6章第1條第㈡項約定、預售屋買 賣定型化契約應記載事項第15點、消費者保護法第17條第1 項及第2項前段規定，給付遲延交屋之遲延利息1,107萬5,86 1元予伊云云。惟系爭契約第6章第1條第㈡項約定內容，係在 約定系爭房地之交付，足認系爭契約在計算所稱萬分之2遲 延利息之前提，係被告仍有依約交付系爭房地，僅係交付之 日期超過契約約定日期時，兩造如何計算此部分遲延交付之 利息。本件原告既已解除契約，自應依解除契約、約定計算 違約金之方式處理，不得解釋可再重複請求此部分遲延交付 之利息，方符契約本旨。況依前開說明，被告違約金部分既 為損害賠償預定性質之違約金，原告自不得再請求每逾1 日 按已繳房地價款萬分之5單利計算之遲延交屋遲延利息1,107 萬5,861元，此部分原告主張為無理由，應予駁回。 6.原告請求已支出之設計費67萬5,000元無理由： ⑴按賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債 務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損
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