臺灣臺北地方法院民事判決
107年度訴字第4896號
原 告 呂易融
被 告 賴瑞華
訴訟代理人 楊道存
陳建中律師
余盈鋒律師
上列當事人間請求拆除違建事件，本院於民國109年7月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺北市○○區○○路○○○○○巷○○號屋頂平台上如附圖所示A部分之增建物拆除，將屋頂平台返還原告及其他全體共有人。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者 ，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第2項定有明 文。查原告起訴時聲明原為：被告應將坐落臺北市○○區○○段 ○○段000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號頂樓 平台（下稱系爭屋頂平台）房屋及前開建物5樓通往頂樓平 台之樓梯通道鐵門拆除，將系爭屋頂平台及樓梯通道返還予 前開建物全體共有人（本院卷一第67至68頁）。嗣變更聲明 為：被告應將系爭屋頂平台增建物全部拆除回復原狀（竣工 圖），並返還原告及其他共有人（本院卷一第71、285頁） 。最終變更聲明如後述第貳之一點所載（本院卷二第287、3 75頁）。原告前揭所為訴之變更，被告均無異議而為本案之 言詞辯論（本院卷一第131頁，卷二第287、375頁），揆諸 前揭規定，視為被告同意，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國100年2月1日購買臺北市○○區○○段○○ 段000號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號（下稱系 爭14號建物）3樓房屋（下稱系爭14號3樓），而門牌號碼臺 北市○○區○○路000巷00號4樓房屋（下稱系爭14號4樓）之屋 主擅自於系爭屋頂平台加蓋違章建築（即附圖所示增建物， 下稱系爭增建物）。嗣系爭14號4樓原屋主死亡，其繼承人 即訴外人方文章經由房仲張貼出售系爭14號4樓及系爭增建 物之廣告，原告知悉後便於107年1月30日致電臺北市政府19 99專線，舉報系爭增建物為違法應予以拆除，臺北市政府建 管處亦曾於現場張貼拆除公告。然被告明知系爭增建物屬違
建物，竟於107年2月1日完成系爭14號4樓及系爭增建物之買 賣交易，並將系爭增建物翻修搭蓋，於拆打整修過程中致系 爭14號3樓有漏水情況，且滲漏至門牌號碼臺北市○○區○○路0 00巷00號2樓房屋（下稱系爭14號2樓）。而系爭屋頂平台為 系爭14號建物全體共有人之公共空間，非被告私人財產，被 告以系爭增建物無權占有系爭屋頂平台，已嚴重侵害原告及 其他共有人之權利。為此，爰依民法第767條第1項前段、中 段及第821條規定，請求被告將系爭屋頂平台上之系爭增建 物拆除，將系爭屋頂平台返還原告及其他全體共有人等語。 並聲明：被告應將系爭屋頂平台上如附圖所示A部分之增建 物拆除，將屋頂平台返還原告及其他全體共有人。二、被告則以：系爭14號建物係於61年10月31日建築完成，62年 3月22日完成所有權第一次登記。而系爭14號4樓之第一手買 受人於100年5月31日過世後，由其子即方文章繼承，並於10 0年7月21日登記為所有權人，被告則係在107年1月24日與方 文章簽署不動產買賣契約購得系爭14號4樓與系爭增建物， 並於107年2月1日完成所有權移轉登記。系爭增建物早在77 年間之前即已完成興建，存在迄今已超過30年，原告於100 年1月買受系爭14號3樓前早已知悉系爭增建物之存在，故系 爭屋頂平台由系爭14號4樓所有權人占有管理，並興建系爭 增建物居住使用，已歷有年所，而系爭14號建物各樓層原所 有權人彼此均未加干涉，足見其等對於系爭屋頂平台由被告 占有使用並無異議，而存有默示分管契約（下稱系爭分管契 約）。又系爭14號建物與門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00 號（下稱系爭16號建物）之2、3、4樓房屋（下各稱系爭16 號2、3、4樓）住戶係共用系爭屋頂平台上之水塔，然該水 塔因年久失修，遂由系爭16號2樓所有權人於107年5月間派 工整理，惟上開住戶認為分擔修繕費之戶數應加計系爭增建 物為一戶，並由系爭14號4樓住戶負擔，益見系爭屋頂平台 歸系爭14號4樓所有權人即被告使用，而存有系爭分管契約 。另被告買受系爭14號4樓後，於107年4月初開始進行裝潢 ，施工前曾向原告說明裝修情形，當時原告對於系爭增建物 ，僅表示希望被告是自住使用，且裝修完成後要將系爭屋頂 平台之鐵門鑰匙交給各住戶，從未對系爭屋頂平台之使用權 提出異議，顯見原告亦承認就系爭屋頂平台，系爭14號建物 全體所有權人間存有由被告管理使用之系爭分管契約，自應 受拘束而不得主張被告為無權占有。詎原告除指摘系爭14號 2樓後陽台漏水係被告裝修所致，並出爾反爾起訴請求被告 拆除系爭增建物及返還系爭屋頂平台，實有違誠信原則；且 原告請求被告拆除系爭增建物，專以損害被告權利為主要目
的，實屬權利濫用等語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴 駁回。
三、原告主張系爭14號3樓為其所有，系爭14號4樓為被告所有， 有系爭14號3樓、4樓之建物登記謄本可參（調解卷第17、21 頁），且為被告所不爭執（本院卷一第23頁），另被告以系 爭增建物占有系爭屋頂平台之位置、面積，如附圖A部分所 示，經本院至現場勘驗屬實，且有本院勘驗測量筆錄、臺北 市中山地政事務所108年10月25日北市中地測字第108702087 6號函附土地複丈成果圖（即本判決附圖）可稽（本院卷一 第277至282頁、第347至349頁），亦為被告所不爭執（本院 卷一第368頁），均堪信為真實。
四、被告抗辯：系爭增建物早在77年之前即已完成興建，原告於 買受系爭14號3樓時早已知悉系爭增建物之存在，故系爭屋 頂平台由系爭14號4樓所有權人占有管理使用，並興建系爭 增建物居住使用，已歷有年所，而系爭14號建物各樓層原所 有權人彼此均未加干涉，足見其等間就系爭屋頂平台由系爭 14號4樓所有權人占有管理使用存有系爭分管契約，原告並 應繼受而受拘束。況被告購買系爭14號4樓及系爭增建物時 ，原告並未主張被告為無權占有或有反對被告占有管理使用 系爭屋頂平台之意，嗣後起訴請求被告拆除系爭增建物並返 還系爭屋頂平台，有違誠信原則，且以損害被告權利為主要 目的，並有權利濫用云云（本院卷一第23至26頁、第303至3 07頁，卷二第第94至95頁、第239至240頁、第249至251頁、 第257至258頁、第351至353頁）；然為原告所否認。惟查：（一）按「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附 屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。」98年1月23 日修正前民法第799條前段定有明文。又公寓大樓屋頂平 台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建 築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客 體，應由全體住戶共同使用，自係公寓大樓各區分所有人 之共有部分，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法 院105年度台上字第294號判決參照）。查系爭14號建物於 62年3月22日建築完成而為所有權第一次登記，系爭屋頂 平台並未單獨登記所有權，有系爭14號建物1至4樓全部建 物登記謄本可稽（本院卷二第179至185頁），是系爭屋頂 平台之性質認定，自應適用前揭規定。而兩造固不爭執系 爭屋頂平台之全體共有人為系爭14號建物1至4樓之所有權 人（本院卷二第376至377頁），惟系爭14號建物、系爭16 號建物之屋頂平台於建築完工時有互相連通，嗣現況因均 有增建房屋而不相通，有臺北市建築管理工程處109年5月
29日北市都建使字第1093164970號函附前揭2建物之屋頂 平台竣工圖可稽（本院卷二第333頁），另前揭2建物之1 至4樓住戶均共用1個樓梯間及水塔，上情均為兩造所不爭 執（本院卷二第376頁），是依系爭屋頂平台之構造、功 能及目的觀察，顯然非屬於專有部分，亦不屬專有之附屬 建築物，應係供系爭14號建物、系爭16號建物之全體住戶 共同使用，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在， 欠缺使用上之獨立性，應推定為系爭14號建物、系爭16號 建物之區分所有人共有，各區分所有人得依民法第818條 規定，按其應有部分，對系爭屋頂平台之全部使用、收益 。
（二）次按「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之 。」98年1月23日修正前之民法第820條第1項定有明文。 又意思表示有明示及默示之分，前者係以言詞、文字或其 他習用方法直接表示其意思之謂，後者乃以其他方法間接 的使人推知其意思；而默示之意思表示與單純之沉默有別 ，單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不 得即認係表示行為（最高法院80年度台上字第1470號判決 參照）。查：
1.被告自陳：系爭分管契約成立時之原當事人、成立日期分 別為系爭14號1樓區分所有權人即訴外人黃信滿於73年取 得所有權起、系爭14號2樓區分所有權人即訴外人林武彥 （被告誤載為林彥武，應予更正，本院卷二第181、191、 193頁）自64、65年間系爭增建物增建時起、系爭14號3樓 原區分所有權人即訴外人林聖緯自64、65年間系爭增建物 增建時起、系爭14號4樓原區分所有權人方老先生自64、6 5年間系爭增建物增建時起等語（本院卷二第94頁），則 本件自應適用系爭增建物增建時即64、65年間或黃信滿73 年取得所有權時之民法第820條第1項規定，即應有系爭屋 頂平台全體共有人即系爭14號建物、系爭16號建物之全體 區分所有權人之默示同意，始能認有系爭分管契約之成立 。
2.證人王和欽證述略以：我73年在系爭14號1樓設立元元小 客車租賃有限公司，系爭14號1樓由我出資購買，登記所 有權人為我太太黃信滿，我的住家不在系爭14號1樓，我7 3年整理房子因為需要裝水塔，有到系爭屋頂平台去看水 塔位置，當時4樓頂樓加蓋（即系爭增建物）是4樓鄰居方 先生夫妻居住使用，4樓（即系爭14號4樓）是方先生的兒 子在住；73年迄今系爭14號建物各樓層屋主無人反對系爭 14號4樓屋主使用系爭屋頂平台增建系爭增建物等語（本
院卷一第240、241頁）；及證人林存訓證述略以：我大學 剛畢業約61、62年時住在系爭14號3樓，住了10幾年，我 不清楚系爭增建物由何人增建使用，也不知道系爭增建物 是何時增建；我居住系爭14號3樓時，各樓層的所有權人 沒有討論過系爭14號4樓屋主使用頂樓加蓋房屋的這種事 情等語（本院卷二第8、9頁），則依證人王和欽證述，僅 係無人反對系爭14號4樓屋主使用系爭屋頂平台增建系爭 增建物，而證人林存訓則證述系爭14號建物各樓層所有權 人從未討論過系爭14號4樓屋主使用頂樓加蓋房屋之事， 是依前揭證人證述，系爭14號建物各樓層區分所有權人雖 無反對系爭14號4樓屋主於系爭屋頂平台增建系爭增建物 ，然亦未曾就此為討論，揆諸前揭規定說明，僅係單純之 沉默，難認系爭14號建物各樓層區分所有權人有何默示意 思表示而同意成立系爭分管契約之情形，則被告抗辯系爭 分管契約成立之原當事人為系爭14號建物1至4樓之原所有 權人云云一節（本院卷二第94頁），並不可採。 3.另被告固提出系爭16號建物之屋頂平台鑰匙簽收單（下稱 系爭簽收單）、共用水塔修繕費用分配通知（下稱系爭通 知）為佐（本院卷一第57至59頁），然系爭簽收單尚欠系 爭14號1樓、系爭14號4樓、系爭16號4樓之所有權人之簽 名，顯未經系爭14號建物、系爭16號建物之全體區分所有 權人簽認，且系爭簽收單係簽收系爭16號建物位於屋頂平 台增建之鑰匙（本院卷一第57頁），無法證明系爭屋頂平 台之鑰匙業經系爭屋頂平台全體區分所有權人簽收；而系 爭通知內容記載略以：系爭16號2樓、系爭14號2樓及3樓 之所有權人向系爭16號4樓所有權人收取共用水塔修繕費 用2戶（即系爭16號4樓、系爭16號建物屋頂平台）分擔部 分1萬2000元等語，且僅有系爭16號2樓及系爭16號4樓之 所有權人簽名（本院卷一第59頁），亦與系爭屋頂平台無 關，均無從證明被告就其以系爭增建物占有系爭屋頂平台 一節，已取得系爭14號建物、系爭16號建物全體區分所有 權人即系爭屋頂平台之全體共有人同意，並成立系爭分管 契約。準此，被告抗辯系爭分管契約存在、其得據此以系 爭增建物占有系爭屋頂平台云云，自屬無據，則原告本於 共有人之地位，依民法第821條、第767條第1項前段及中 段規定，請求拆除系爭增建物，並將系爭屋頂平台返還原 告及其他全體共有人，應予准許。
（三）再按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為 主要目的。」「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方 法。」民法第148條第1項、第2項復有明文。又民法第148
條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共 利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖 足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違 反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用 （最高法院107年度台上字第2449號、107年度台上字第21 85號判決參照）。而在私法領域，權利人本得自由決定如 何行使其權利，除權利人就其已可行使之權利一再不為行 使，且已達相當之期間，並因其行為造成特殊情況，足以 引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利，經 斟酌該權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係， 社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而行使 權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及個案之 正義時，始得認權利人所行使之權利有違誠信原則而應受 限制（最高法院106年度台上字第2748號判決參照）。且 區分所有人使用收益共有物，應本於共有物本來之用法， 依其性質、構造使用之，無違共有物之使用目的始為合法 （最高法院82年度台上字第1802號判決參照）。查： 1.證人陳雲鳴及楊道存固均證述略以：107年間陳雲鳴為有 巢氏房屋公司之仲介，有帶欲購買系爭14號4樓之買方即 被告配偶楊道存到現場看屋，在系爭14號3樓的樓梯口遇 到原告，原告對其等表示系爭增建物不能出租，只能自己 住，系爭增建物外面有鐵門，鑰匙要給原告一副等語（本 院卷二第11、12、61、62頁），依前揭證人所述，原告固 有向被告配偶楊道存索取系爭增建物外面之鐵門鑰匙，且 向楊道存表示系爭增建物只能由被告自住，不能出租等語 ，然衡諸被告係於107年1月24日購買系爭14號4樓，有登 記謄本所載系爭14號4樓以買賣為移轉登記之原因發生日 期可稽（本院卷二第185頁），則證人陳雲鳴偕同楊道存 至系爭14號4樓看屋之時間，應更早於107年1月24日之前 。而原告主張：其於107年1月30日有向臺北市政府檢舉系 爭增建物為違建應予拆除等語（調解卷第9、11頁），被 告對此亦未爭執。顯見原告於107年1月30日即已反對被告 以系爭增建物占有系爭屋頂平台，並無於相當期間內不為 行使權利之情形，難認原告本件請求有何違反誠信原則。 2.至原告雖有於104年10月30日之系爭簽收單上簽名收訖系 爭16號屋頂平台鑰匙一副（本院卷一第57頁），然此至多 僅能證明原告有收取系爭16號屋頂平台之鑰匙，與系爭屋 平台全然無關；另系爭通知亦僅記載系爭16號4樓業已分 擔共用水塔之2戶修繕費用1萬2000元，雖證人楊道存證述 ：系爭14號4樓裝修時，有修繕系爭14號建物及系爭16號
建物共用水塔，原告有來找我，告訴我因為我有頂樓，所 以要我出2戶共1萬2000元的水塔修繕費等語（本院卷二第 63至64頁），然尚乏其他證據可資佐證被告確有因原告要 求而實際給付共用水塔修繕之2戶應分擔修繕費用共1萬20 00元之事實。故上開證據尚無從證明原告有何同意被告以 系爭增建物占有系爭屋頂平台之情形，自難認原告有何違 反誠信原則之行為。
3.系爭增建物占有系爭屋頂平台之面積達92.55平方公尺（ 見附圖），已達系爭14號建物各樓層面積102.17平方公尺 （本院卷二第179至185頁）之9成，堪認系爭增建物幾已 占據系爭屋頂平台之全部。況被告以系爭增建物占用系爭 屋頂平台，並於系爭增建物內設置浴室、客廳、臥室、儲 藏室，有系爭增建物之現場室內照片可稽（本院卷二第10 7至111頁），均係供被告圖一己占有使用之便利而為，且 罔顧全體共有人共同使用系爭屋頂平台之公共利益。揆諸 前揭規定及說明，原告為保障全體共有人之公共利益，請 求被告拆除系爭增建物及返還系爭屋頂平台，即難認係專 為侵害被告利益，自不生權利濫用之問題。被告此部分抗 辯，自無可採。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定 ，請求被告將系爭屋頂平台上如附圖所示A部分之增建物拆 除，並將系爭屋頂平台返還原告及其他全體共有人，為有理 由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日 民事第二庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 楊惠如
法 官 許峻彬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 8 月 26 日 書記官 李真萍